รอรัฐบาลใหม่ “บ้านผู้มีรายได้น้อย”

คอลัมน์สามัญสำนึก
โดย เมตตา ทับทิม

5 ปีรัฐบาล คสช. กับนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย

ตอนตั้งไข่สำรวจผู้มีรายได้น้อยไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง 4 ล้านครัวเรือน แต่กำลังคน-กำลังเงินไม่พอก็เลยแบ่งมาทำก่อนครึ่งหนึ่ง กลายเป็นแผนยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี 2 ล้านหลัง เฉลี่ยทำปีละ 1 แสนหลัง

ตัวช่วยคือ “กคช.-การเคหะแห่งชาติ” รัฐวิสาหกิจสังกัด “พม.-กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์”

ล่าสุด พม.ขออนุมัติคณะรัฐมนตรี ระบายสต๊อกบ้านเอื้ออาทรบ้านเคหะชุมชนต่าง ๆ จนกลายเป็นมติ ครม.เมื่อวันอังคาร7 พฤษภาคม 2562 เห็นชอบให้ลดค่าโอน 2% เหลือ 0.01% จากล้านละ 2 หมื่นเหลือล้านละ 200 บาท กับลดค่าจดจำนอง (เพราะประเทศนี้คนซื้อบ้านเกิน 90% ซื้อด้วยเงินกู้ ก็เลยต้องมีการจดจำนอง) จาก 1% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 10,000 เหลือล้านละ 100 บาท

โดยมติ ครม. 7 พฤษภาคมล็อกเพดานราคาไว้ว่าไม่เกิน 1 ล้านบาท ประเมินว่ามีคนได้รับอานิสงส์ 58,000 ครัวเรือน คูณ 3 คน/ครัวเรือนเท่ากับ 1.75 แสนคน

ประเด็นอยู่ที่ 58,000 ครัวเรือน อยากซื้อโครงการเอกชนทำ มีหรือไม่ เรื่องนี้ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” แห่งคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลฯ สำรวจที่อยู่อาศัยราคาต่ำล้านของบริษัทจัดสรรเอกชน ในเขต กทม.-ปริมณฑล

สถิติ ณ สิ้นไตรมาส 1/62 เคยมีหน่วยเหลือขาย 20,000 หลัง เป็นคอนโดฯ 97% เพราะที่ดินแพง เหลือเป็นบ้านแนวราบแค่ 3%

ที่น่าสนใจ เหลือขายจริง ๆ คอนโดฯต่ำล้านมีอยู่ 7,800 ห้องเท่านั้น บ้านก็เหลือราคาต่ำล้านแค่ 183 หลัง

มาตรการลดค่าโอน-จำนองบ้านต่ำล้านให้เวลา 1 ปีเต็ม หมดอายุ 31 พฤษภาคม 2563 ในวงการพัฒนาที่ดินมีอยู่ 2 บริษัทที่เป็นเจ้าตลาดบ้านถูกคือกลุ่มพฤกษาฯ กับกลุ่ม LPN

แต่ยกหูสอบถามผู้บริหารแล้วว่าสนใจทำเพิ่มไหม

คำตอบคือ ไม่ ไม่ และไม่

“พี่ปิยะ ประยงค์” ซีอีโอกลุ่มพฤกษาแวลูบอกว่า ลงทุนเพิ่มได้แต่เศรษฐกิจต้องดี สินเชื่อต้องอนุมัติ ยังไม่นับเจอปมผู้กู้ร่วมต้องจ่ายเงินดาวน์แพงเทียบเท่านักเก็งกำไร

“พี่หมู-สุรวุฒิ สุขเจริญสิน”  หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านกลยุทธ์ LPN ก็บอกว่าต้นทุนพัฒนาโครงการกดดันมากจนขายราคาผู้มีรายได้น้อยไม่ไหว

สรุปแล้ว บ้านต่ำล้านของเอกชนรวมกันไม่ถึง 8,000 หน่วย แต่รัฐบาลวางแผนทำปีละ 1 แสนหน่วย เหลียวมองการเคหะฯ มีขีดความสามารถทำได้เฉลี่ยปีละ 20,000 หน่วย

จุดอ่อนบ้านการเคหะฯ ในเชิงงบประมาณน่าจะอยู่ที่บ้านทุกหลังรัฐต้องนำเงินภาษีไปอุดหนุนหลังละ 1.2 แสนบาทเพื่อให้สามารถขายราคาบ้านผู้มีรายได้น้อยได้

โครงการบ้านผู้มีรายได้น้อยที่ระดมหน่วยงานภาครัฐมาช่วยเพิ่มเติม เช่น กรมธนารักษ์ ชื่อโครงการเป็นบ้านผู้มีรายได้น้อย แต่ไส้ในไม่ได้กำหนดสัดส่วน ทำให้ไป ๆ มา ๆ ทำได้แค่ลูกค้าผู้มีรายได้น้อยบางส่วน ที่เหลือส่วนใหญ่ เปิดออปชั่นให้ผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปเข้ามาแจมได้

เพราะถ้าไม่เปิดรับลูกค้ารายได้ปานกลางขึ้นไป โอกาสขายหมดก็ริบหรี่ลง ในทางปฏิบัติจึงเป็นบ้านสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางซะมากกว่า

นโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยจึงเป็นโจทย์ใหญ่อีกเรื่องที่รอรัฐบาลใหม่เข้ามาดูแล ซึ่งต้องขออนุญาตกราบเรียนว่าในฐานะแฟนคลับนโยบายนี้ ตลอด 5 ปีที่ผ่านมารัฐบาลน่าจะยังไม่ได้ทำในเรื่องจูงใจเอกชนเข้ามาลงทุน

เท่าที่ฟังดู ดีเวลอปเปอร์บอกว่าขอแค่ใช้กฎกติกาเท่ากับที่การเคหะฯได้รับก็พอ ไม่ได้ขออะไรมากกว่าการเคหะฯ เช่น ข้อกำหนดกฎหมายจัดสรรเกี่ยวกับถนนในโครงการซึ่งเป็นโจทย์หลักที่ทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการแพงจนผู้มีรายได้น้อยซื้อไม่ไหว ฯลฯ

ข้อดี งบประมาณภาครัฐคือเงินอุดหนุนหลังละ 1.2 แสนก็ไม่ต้องจ่าย แต่ผู้มีรายได้น้อยมีสินค้าให้เลือกมากขึ้น

รัฐ+เอกชนร่วมมือกัน ประชาชนได้ประโยชน์ เข้าสูตรโครงการประชารัฐเป๊ะ อุ๊บส์