EEC สร้างเมืองใหม่บางละมุง ต้นแบบ ‘กรีนซิตี้ ’ ทุ่มลงทุน 7 หมื่นล้าน

เปิดโปรเจ็กต์ยักษ์ “อีอีซี” พัฒนาเมืองใหม่บนพื้นที่ 16,000 ไร่ย่านบางละมุง สร้างเมืองต้นแบบสีเขียว รับ Net Zero ดึงเอกชนลงทุนวางระบบสาธารณูปโภค ขนส่ง โครงสร้างพื้นฐาน 70,000 ล้าน อายุสัมปทาน 50 ปี แบ่งโซนพัฒนาเมืองเป็น 6 โซน มีครบคุณภาพชีวิต ทั้งศูนย์การแพทย์ กีฬา การศึกษา เตรียมชง ครม.อนุมัติหลักการปลายปีนี้ คัดเลือกเอกชนปีหน้า เริ่มก่อสร้างปี’71 พร้อมจัดโซนดาต้าเซ็นเตอร์ เปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจอัจฉริยะ ตั้งเป้าเม็ดเงินลงทุนจริงขยับจาก 1 เป็น 1.5 แสนล้านต่อปี

นายจุฬา สุขมานพ เลขาธิการคณะกรรมการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า EEC อยู่ระหว่างการจัดทำกรอบและรายละเอียดการพัฒนาโครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EECiti) ซึ่งคาดว่าจะสามารถเสนอ ครม.เพื่ออนุมัติหลักการและแผนการลงทุนได้ภายในปลายปี 2569 นี้

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวเป็นการพัฒนาเมืองขึ้นใหม่ ในเนื้อที่ 16,000 ไร่ อยู่ในอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ซึ่งจะเป็นต้นแบบเมืองสำหรับอนาคต โดยตั้งเป้าหมายให้เป็นเมืองที่มุ่งสู่การปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ (Net Zero) ภายในปี 2050 การออกแบบจึงต้องวางแผนตั้งแต่เริ่มต้น ทั้งระบบสาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐาน การใช้วัสดุก่อสร้าง การจัดการพลังงาน และรูปแบบการใช้ชีวิตของประชาชน เพื่อให้ทุกระบบทำงานเชื่อมโยงกัน ไม่ใช่พัฒนาเมืองแล้วจึงค่อยกลับมาแก้ไขปัญหาเรื่องน้ำ ไฟฟ้า และระบบขนส่งภายหลัง 

แนวคิดสำคัญคือ การออกแบบเมืองให้เป็นพื้นที่สีเขียวมีสัดส่วนพื้นที่สีเขียวประมาณ 30% พร้อมทั้งส่งเสริมให้ประชาชนใช้รถ EV ในพื้นที่เท่านั้น หรือหากเป็นรถยนต์สันดาปจะอนุญาตให้เข้ามาจอดในพื้นที่ที่กำหนด แล้วใช้ระบบขนส่งหรือระบบเชื่อมต่อภายในเมืองเดินทางไปยังจุดหมายต่าง ๆ แทนการนำรถเข้าไปทุกพื้นที่ เพราะการพัฒนาเมืองใหม่ต้องเริ่มจากการวางระบบสาธารณูปโภคให้พร้อมและสอดคล้องกับเป้าหมาย Net Zero โดยเฉพาะระบบพลังงาน น้ำ และเทคโนโลยีสารสนเทศ 

ลงทุน 70,000 ล้านใช้วิธี PPP

สำหรับรูปแบบการลงทุน EEC กำลังพิจารณาใช้แนวทางให้เอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการ โดยเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนออกแบบ ก่อสร้าง ดำเนินงาน และบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้การพัฒนาเป็นไปในทิศทางเดียวกันอาจเป็นรูปแบบกิจการค้าร่วม (Consortium) แทนการแยกให้ผู้ลงทุนแต่ละรายรับผิดชอบเฉพาะระบบ เช่น ไฟฟ้า น้ำ หรือเทคโนโลยีสารสนเทศ ซึ่งอาจทำให้การดำเนินงานไม่เชื่อมต่อกันและต้องเสียเวลาแก้ไขปัญหาภายหลัง

แนวทางดังกล่าวอยู่ภายใต้รูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) โดยแนวคิดเบื้องต้นคือ ให้เอกชนลงทุนและรับผิดชอบการดำเนินงาน แลกกับสิทธิในการบริหารจัดการและจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคตามเงื่อนไขที่กำหนด ขณะที่ภาครัฐจะกำหนดโจทย์และเงื่อนไขการพัฒนาให้สอดคล้องกับเป้าหมายของเมือง

ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนเบื้องต้นอยู่ที่ประมาณ 70,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินลงทุนจากภาคเอกชน ไม่ใช่งบประมาณลงทุนทั้งหมดของภาครัฐ ภายใต้ระยะเวลาสัมปทาน 50 ปี เพื่อให้เอกชนมีระยะเวลาในการลงทุน บริหารจัดการ และได้รับผลตอบแทนจากการดำเนินโครงการ อย่างไรก็ตาม รายละเอียดเงื่อนไขการลงทุน รูปแบบสัญญา และขั้นตอนการคัดเลือกเอกชนยังต้องพิจารณาให้ชัดเจนก่อนเข้าสู่กระบวนการต่อไป

แบ่ง 6 โซนรองรับการใช้ชีวิต

ในส่วนของพื้นที่โครงการ เมืองใหม่มีพื้นที่ประมาณ 16,000 ไร่ โดยมีแนวคิดแบ่งออกเป็น 6 โซนตามลักษณะการใช้งาน ประกอบด้วย ศูนย์สำนักงานใหญ่ภูมิภาค ศูนย์ราชการและศูนย์บริการทางการเงิน (CBD) ศูนย์การแพทย์แม่นยำและการแพทย์เพื่ออนาคต ศูนย์การศึกษาวิจัยพัฒนาระดับนานาชาติสำหรับธุรกิจอนาคต ศูนย์ธุรกิจบริการ

เช่น ท่องเที่ยว กีฬา โลจิสติกส์ ศูนย์ธุรกิจ BCG และที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (Mixed-use) ซึ่งแต่ละโซนอาจมีขนาดไม่เท่ากัน และสามารถเปิดให้ผู้ลงทุนเข้ามาพัฒนาตามความเชี่ยวชาญได้ ตัวอย่างพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ได้แก่ โซนการแพทย์ โซนสำนักงาน โซนที่อยู่อาศัย โซนการศึกษา และโซนกีฬาและนันทนาการ รวมถึงกิจกรรมสนับสนุนอื่น ๆ ที่จำเป็นต่อการดำเนินชีวิตและการทำงานภายในเมือง

การแบ่งพื้นที่เป็นโซนมีเป้าหมายให้กิจกรรมที่เกี่ยวเนื่องกันอยู่ใกล้กัน ลดความซ้ำซ้อนในการลงทุนและช่วยให้การจัดสรรระบบสาธารณูปโภคมีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น พื้นที่สำนักงานและที่อยู่อาศัยควรเชื่อมต่อกับระบบเดินทาง ส่วนพื้นที่การแพทย์ การศึกษา และกีฬา ควรได้รับการออกแบบให้เข้าถึงได้สะดวกและสามารถใช้ประโยชน์จากสิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกันได้

สำหรับพื้นที่กีฬาและนันทนาการ มีแนวคิดให้พัฒนาเป็นพื้นที่รองรับการฝึกซ้อมและการแข่งขันกีฬารวมถึงกิจกรรมนันทนาการของประชาชน โดยอาจเปิดให้หน่วยงานหรือสมาคมกีฬาต่าง ๆ เข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ เพื่อให้สนามและสิ่งอำนวยความสะดวกมีการใช้งานอย่างต่อเนื่อง ไม่จำกัดเฉพาะผู้ที่อยู่อาศัยในเมืองเท่านั้น ขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยจะต้องมีหลายรูปแบบ เพื่อรองรับทั้งผู้ที่เข้ามาทำงานและกลุ่มบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญจากต่างประเทศ ที่ต้องคำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับครอบครัว เช่น โรงเรียนและบริการที่จำเป็น

“การสร้างเมืองใหม่ไม่ได้มีเป้าหมายแค่จัดหาพื้นที่รองรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจ แต่ต้องเป็นเมืองที่ดึงดูดคนมีความสามารถให้เข้ามาทำงานและใช้ชีวิตในประเทศไทยได้ในระยะยาว เนื่องจากประเทศไทยมีทรัพยากรพื้นฐานหลายด้าน ทั้งอาหาร ที่อยู่อาศัย และบริการด้านสุขภาพ การออกแบบเมืองให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีจึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยเพิ่มความสามารถในการดึงดูดบุคลากรที่มีทักษะและองค์ความรู้เข้ามาร่วมพัฒนาประเทศ เราจึงอยากให้ที่นี่เป็นพื้นที่ที่นักลงทุนระดับโลกมาปล่อยของ และเป็นเป้าหมายของคนวัยเกษียณ” 

ดึงระดับโลกร่วมพัฒนา

สำหรับขั้นตอนดำเนินการ ขณะนี้ EEC อยู่ระหว่างหารือแนวคิดกับนักลงทุนที่มีศักยภาพ เพื่อประเมินว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการลงทุนและสามารถตอบโจทย์การพัฒนาเมืองตามที่กำหนดไว้หรือไม่ ซึ่งได้เริ่มหารือกับนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญจากหลายประเทศ เพื่อแลกเปลี่ยนแนวคิดและหาแนวทางพัฒนาโครงการเมืองใหม่ต้นแบบ Net Zero โดยมีทั้งญี่ปุ่น จีน เกาหลีใต้ และเยอรมนี รวมถึงประเทศอื่น ๆ ในยุโรปที่ให้ความสนใจแนวทางการพัฒนาเมืองรูปแบบดังกล่าว

ทั้งนี้ การหารือยังอยู่ในขั้นตอนการนำเสนอแนวคิดและศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุน ยังไม่ได้ข้อสรุปว่าบริษัทใดจะเข้าร่วมโครงการอย่างเป็นทางการ โดย EEC ต้องการเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาจากหลายประเทศนำความเชี่ยวชาญด้านต่าง ๆ มาผนึกกำลังกัน ทั้งการออกแบบเมือง ระบบสาธารณูปโภค เทคโนโลยีสีเขียว และการบริหารจัดการ เพื่อให้ได้รูปแบบการพัฒนาที่มีประสิทธิภาพและเหมาะสมกับบริบทของประเทศไทย

“แนวคิดโครงการนี้รัฐบาลได้รับทราบในหลักการให้ EEC เดินหน้าทำแผนแต่รายละเอียดยังต้องพิจารณาต่อ โดยจะมีการรับฟังความคิดเห็นจากผู้ลงทุนและนำข้อมูลมาปรับปรุงแนวทางการดำเนินโครงการ ส่วนกำหนดการของโครงการเมืองใหม่ EEC แบ่งเป็น 2 ช่วงสำคัญ คือ การคัดเลือกเอกชนในปี 2570 และเริ่มทยอยก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานในปี 2571”

ทำแผน 5 ปีมุ่งสู่ ศก.อัจฉริยะ

นอกจากนี้ EEC เตรียมจัดทำแผนพัฒนาระยะ 5 ปี (2571-2575) โดยการพัฒนา EEC ระยะต่อไป ต้องปรับให้ทันเทคโนโลยีที่เปลี่ยนจากเศรษฐกิจดิจิทัลไปสู่เศรษฐกิจอัจฉริยะ โดยเฉพาะ Data Center เป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญสำหรับต่อยอด AI อิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง และอุตสาหกรรมเทคโนโลยีอื่น ๆ จึงต้องวางแผนพื้นที่ลงทุนควบคู่กับความพร้อมด้านน้ำ ไฟฟ้า ระบบสายส่ง และพลังงานสะอาด

โดยขณะนี้ EEC ศึกษาการจัดทำ Data Center Zoning มาแล้วประมาณ 5-6 เดือน เนื่องจากธุรกิจใช้ไฟฟ้าและน้ำสูงจำเป็นต้องกำหนดพื้นที่ให้เหมาะสมและวางแผนโครงสร้างพื้นฐานล่วงหน้า จากผู้แสดงความสนใจประมาณ 30 ราย คาดว่าจะมีกลุ่มผู้ลงทุนจริง โดยเฉพาะขนาดใหญ่ Hyperscale Data Center ประมาณ 10 ราย

เพราะบางรายยื่นความต้องการใช้ไฟฟ้าหรือพื้นที่ซ้ำกับผู้ให้บริการหลายแห่ง และ EEC เตรียมผลักดันโครงการลงทุน 8 ราย มูลค่ารวมประมาณ 100,000 ล้านบาท ครอบคลุมธุรกิจพลังงานสะอาดและการขยายสถานีรับจ่ายก๊าซธรรมชาติเหลว (LNG Terminal) โดยเร่งแก้ปัญหาความล่าช้าในการอนุญาต โดยเฉพาะใบอนุญาตก่อสร้าง เพื่อให้นักลงทุนกำหนดเวลาเริ่มโครงการได้ชัดเจน สำหรับเม็ดเงินลงทุนใน EEC มีการลงทุนจริงประมาณ 100,000 ล้านบาทต่อปี และมีเงินลงทุนสะสมราว 820,000 ล้านบาทในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา โดยในแผนพัฒนาฉบับใหม่คาดว่าจะมีเงินลงทุนถึง 150,000 ล้านบาทต่อปี 

รถไฟ 3 สนามบินค้างเติ่ง

ส่วนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ขณะนี้ยังไม่มีข้อยุติเรื่องการยกเลิกสัญญา หลังเอกชนแจ้งขอสิ้นสุดสัญญา แต่คู่สัญญายังมีความเห็นไม่ตรงกันเกี่ยวกับเงื่อนไขการเลิกสัญญา โดยอยู่ระหว่างกระบวนการเจรจายุติข้อพิพาท หากไม่สามารถตกลงกันได้ภายในกรอบเวลาที่กำหนด ซึ่งน่าจะอยู่ที่ประมาณ 3 เดือน จะต้องเข้าสู่กระบวนการศาลปกครองเพื่อให้วินิจฉัย

ทั้งนี้ ตราบใดที่ข้อพิพาทยังไม่ยุติ ก็ยังไม่สามารถเดินหน้าไปหาผู้ลงทุนรายใหม่แทนได้ ต้องรอให้สถานะสัญญามีความชัดเจนก่อน  ส่วนโครงการสนามบินอู่ตะเภาก็จะมีแนวทางปรับขนาดการพัฒนาให้สอดคล้องกับปริมาณผู้โดยสารในช่วงแรก โดยเตรียมเสนอปรับลดขนาดโครงการให้เล็กลง ก่อนทยอยขยายเมื่อปริมาณผู้โดยสารเพิ่มขึ้นถึงระดับประมาณ 80% ของขีดความสามารถที่รองรับได้ ควบคู่กับการเร่งพัฒนาเมืองการบินเพื่อสร้างความต้องการเดินทางและดึงดูดนักท่องเที่ยว โดยใช้สนามบินเป็นโครงสร้างพื้นฐานสนับสนุนการเติบโตของพื้นที่ EEC

กกท.ผุดศูนย์กีฬาฯ 1,500 ไร่ 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อปี 2568 การกีฬาแห่งประเทศไทย (กกท.) ได้ MOU กับอีอีซี จะพัฒนาโครงการ “ศูนย์กีฬานานาชาติ จังหวัดชลบุรี” ในพื้นที่โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ บนเนื้อที่ 1,500 ไร่ มีแผนจะพัฒนาเป็น “สปอร์ต พาร์ค” มีกีฬาหลายชนิด มีสนามกีฬาแห่งชาติแห่งใหม่ ความจุไม่น้อยกว่า 80,000 ที่นั่ง ตามมาตรฐานฟุตบอลโลก มีลู่วิ่ง 10 ช่องวิ่ง รองรับการจัดคอนเสิร์ต มีสนามวอลเลย์บอลในร่ม สามารถจุผู้ชมได้ไม่น้อยกว่า 15,000 ที่นั่ง รวมถึงศูนย์กีฬาทางน้ำและพื้นที่สีเขียวที่มีความยั่งยืนมาตรฐานโอลิมปิก เป็นต้น คาดว่าจะมีมูลค่าการลงทุนเป็นระดับหมื่นล้านบาท

ทั้งนี้โครงการก่อสร้างศูนย์กีฬานานาชาติแห่งนี้ จะช่วยส่งเสริมการพัฒนาระบบนิเวศของความเป็นเมืองน่าอยู่ เสริมสร้างสุขภาวะและยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีสำหรับทุกคน รวมทั้งสนับสนุนระบบนิเวศทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเป้าหมายภายในโครงการศูนย์ธุรกิจและเมืองใหม่อัจฉริยะ ซึ่งถือว่าเป็นเมืองหลวงของอีอีซีอีกด้วย