ทุนใหญ่ปลุกเมืองใหม่ EEC บูมอสังหา-รับดาต้าเซ็นเตอร์

อีอีซีอัพเดต “ท่าเรือ-สนามบินอู่ตะเภา” เดินหน้าเต็มสูบ “ไฮสปีด” รอรัฐทุบโต๊ะ หนุนปรับสปีดเหลือ 160 กม./ชม. ดึงเอกชน PPP ระบบสาธารณูปโภค 7.2 หมื่นล้าน ปลุกเมืองใหม่อัจฉริยะห้วยใหญ่ 1.5 หมื่นไร่ พัฒนา 6 โซน มูลค่า 1.1 ล้านล้านบาท ดีเดย์ปี ‘71 คิกออฟเฟสแรก 6 พันไร่ ประเดิมศูนย์แพทย์-ที่อยู่อาศัย รับคนทำงาน เผยบิ๊กทุนไทย-เทศ 15 รายสนใจ เล็งเขย่าผังรับดาต้า เซ็นเตอร์ REIC ชี้อสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ฟื้นตัวบางทำเล แรงหนุนเมกะโปรเจ็กต์ นักท่องเที่ยว กำลังซื้อต่างชาติ

นายกอทอง ทองแถม ณ อยุธยา รักษาการผู้อำนวยการ สำนักบริหารโครงการ EECiti สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EECO) หรือ สกพอ. เปิดเผยว่า ภาพรวมการเดินหน้าโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมถึงเมืองอัจฉริยะ (EECiti) ยังคงเดินหน้าตามกรอบที่มีการอัพเดตทุก 5 ปี โดยปัจจุบันเป็นแผนปี 2566-2570

PPP สาธารณูปโภค 7.2 หมื่นล้าน  

“รันเวย์ที่ 1 ของสนามบินอู่ตะเภาสร้างคืบหน้า 13.8% ศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยาน (MRO) ของการบินไทย กำลังกำหนดวันเซ็นสัญญา รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ต้องรอนโยบายในระดับประเทศ ท่าเรือแหลมฉบังเฟส 3 และท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด เฟส 3 จะเสร็จปี 2572”

นายกอทองกล่าวว่า รถไฟความเร็วสูงที่รอความชัดเจนไม่ได้กระทบการพัฒนาเมืองใหม่ EECiti เพราะอยู่ห่าง 10 กม. ยังมีมอเตอร์เวย์ M 7 ถนนสาย 331 รองรับการเดินทางเข้าเมืองได้ แต่ถ้ามองในมุมวิชาการเสนอลดความเร็วลงจาก 250 กม./ชม. เหลือ 160 กม./ชม. จากการสอบถามชาวญี่ปุ่นย่านศรีราชาระบุความเร็วเท่านี้เพียงพอแล้ว ขอแค่มีรถไฟที่เชื่อมไปยังจุดต่าง ๆ ได้สะดวก ถ้าทำได้จะช่วยลดต้นทุน โครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงินมากขึ้น สถาบันการเงินอาจปล่อยกู้ง่ายขึ้นด้วย

ด้านระบบสาธารณูปโภคที่มารองรับโครงการ EECiti จะใช้เงินลงทุน 72,000 ล้านบาท โดยให้เอกชนร่วมลงทุน PPP ผ่านบริษัทลูกของ สกพอ. และให้เอกชนบริหารภายใต้องค์กรเดียวทั้ง 10 ระบบ ตั้งแต่พลังงานสะอาด, ประปา, น้ำเสีย, ขยะ, ดิจิทัล, ป้องกันภัย, ถนน, ขนส่งสาธารณะ, ท่อสาธารณูปโภคใต้ดิน และพื้นที่สีเขียว จะเปิดประมูลกลางปี 2570 คาดได้เอกชนปี 2571 

พัฒนา 6 โซน เฟสแรก 6 พันไร่ 

นายกอทองกล่าวว่า พื้นที่เมืองใหม่ EECiti  มีขนาดพื้นที่ประมาณ 15,000 ไร่ ครอบคลุม ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี โดยพื้นที่ 91% เป็นที่ดิน ส.ป.ก. ปัจจุบันจ่ายค่าชดเชยที่ดินแล้ว 6,000 ไร่ สำหรับพัฒนาเฟส 1 ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ต้องรองบประมาณ หากนักลงทุนต้องการพื้นที่นอกโซนเฟสแรกจะให้นักลงทุนจ่ายเงินล่วงหน้าในจำนวนไร่ที่ต้องการ และจ่ายเต็มจำนวนตามราคากลางประเมินมาให้ แล้ว สกพอ.นำเงินก้อนนี้จ่ายเป็นค่าชดเชยสิทธิให้แลนด์ลอร์ด ยอดเงินที่ได้จากนักลงทุนนำมาหักลบเป็นการยกเว้นค่าเช่าที่ดินคำนวณตามจำนวนเงินและระยะเวลา

“วางกรอบพัฒนาโครงการ 15-20 ปี แบ่ง  3 เฟส ใช้เงินลงทุนกว่า 1.1 ล้านล้านบาท รองรับประชากร 350,000 คนภายในระยะเวลา 50 ปี คาดว่าปี 2580 พื้นที่ความเป็นเมืองจะเพิ่มขึ้น ลดพื้นที่เกษตรลง 3% และทรัพยากรธรรมชาติลด 0.1% เพราะเปลี่ยนเป็นโครงสร้างพื้นฐานแทน”

นายกอทองกล่าวว่า การพัฒนาแบ่งเป็น 6 โซนหลัก ได้แก่  1.โซน CBD มีศูนย์ราชการ และจุดแลนด์มาร์ก 2.โซนการแพทย์ 3.โซนการศึกษา ครอบคลุมตั้งแต่โรงเรียนอนุบาล ถึงมหาวิทยาลัยไทย 4.โซนกีฬา และเอ็นเตอร์เทนเมนต์ ซึ่งอยู่ระหว่างศึกษา Theme Park และมีแนวคิดให้คล้ายกับ Sentosa เกาะรีสอร์ตและแหล่งท่องเที่ยวขนาดใหญ่ทางตอนใต้ของสิงคโปร์

ส่วนโซนกีฬาขยายที่ดินของการกีฬาแห่งประเทศไทย (กทท.) จาก 371 ไร่ เป็น 1,500 ไร่ เพื่อสร้างสปอร์ตคอมเพล็กซ์มาตรฐานโอลิมปิก รองรับการเสนอตัวเป็นเจ้าภาพเอเชียนเกมส์ 2038 หรือโอลิมปิก 2040 5.โซน BCG แหล่งงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และ 6.มิกซ์ยูส รวมที่อยู่อาศัย และพาณิชยกรรม ออกแบบเป็นที่อยู่อาศัยรองรับคนทุกช่วงวัย ทุกกลุ่มรายได้ และที่อยู่อาศัยทุกประเภทในรูปแบบการเช่า 

“ในเฟสแรกจะใช้พื้นที่ 700 ไร่และระยะเวลา 5 ปี เริ่มพัฒนาโซนการแพทย์และที่อยู่อาศัย หลังทดสอบความสนใจเอกชนพบว่ามีนักลงทุนไทยและต่างชาติแสดงความสนใจแล้วมากกว่า 15 ราย ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการโรงพยาบาลและอสังหาฯ รายใหญ่”

โดยคาดว่าจะเริ่มพัฒนาในปี 2571 และโครงการจะส่งผลต่อที่ดินโดยรอบทั้งในแง่ราคาที่ดินและดีมานด์การอยู่อาศัยใน ต.ห้วยใหญ่, อ.นิคมพัฒนา, สัตหีบ, บริเวณเขาชีจรรย์, วัดญาณสังวราราม และตลาดชากแง้ว รวมถึงกลุ่มแรงงานก่อสร้างที่จะเข้ามาเป็นหลัก 1,000 คน ในระยะแรก ตามมาด้วยบุคลากรทางการแพทย์ และคนที่ย้ายไปทำงานจะเห็นภาพชัดเจนมากขึ้นปี 2573 และเต็มรูปแบบในปี 2580 ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งเมือง

เล็งดึงดาต้า เซ็นเตอร์

นายกอทองกล่าวว่า ยังมีแนวคิดจะให้โครงการดาต้า เซ็นเตอร์เข้ามาลงทุนในพื้นที่ EECiti หลังบอร์ดดาต้า เซ็นเตอร์มีนโยบายชัดเจน ทั้งหลักเกณฑ์การจัดตั้งและการกำหนดว่าเป็นประเภทโรงงานอุตสาหกรรมหรือไม่ จากที่ผ่านมาในจังหวัดอีอีซีมีลงทุนรูปแบบแวร์เฮาส์ และมีติดตั้งไปแล้วบ้างในอีอีซี แต่อยู่นอกเมืองและมีลักษณะคล้ายคลังสินค้า จึงไม่ได้รับผลกระทบเชิงลบเหมือนกรุงเทพฯ ที่อยู่ใกล้ชุมชนหรือโรงพยาบาล

“หากมีการตั้งดาต้า เซ็นเตอร์ในเมืองใหม่อัจฉริยะ สามารถทำได้หากรับกับคอนเซ็ปต์ Net Zero 2050 ของตัวเมือง ปัจจุบันมีผู้ประกอบการจากญี่ปุ่นรายหนึ่งกำลังทดสอบดาต้า เซ็นเตอร์พลังงานสะอาด หากสำเร็จใน 2-3 ปี สกพอ.พร้อมอนุมัติและจัดสรรพื้นที่ให้” 

อสังหาฯ อีอีซีเริ่มฟื้นตัว 

ด้านนายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ จากตลาดที่เติบโตตามการลงทุนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ต้องขับเคลื่อนด้วยเรียลดีมานด์มากขึ้น แม้เศรษฐกิจอีอีซียังได้รับแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น การเติบโตในระยะต่อไปจะไม่ทั่วถึงในทุกพื้นที่ ทุกประเภท และทุกระดับราคา

“ข้อมูลไตรมาส 2/2569 ตลาดอสังหาฯ อีอีซี มีซัพพลาย 65,908 หน่วย คิดเป็น 18.3% มูลค่า 276,193 ล้านบาท คิดเป็น 13.7% ของตลาดที่สำรวจทั้งหมด สะท้อนอีอีซีมีสัดส่วนจำนวนหน่วยสูงกว่ามูลค่า ยังเป็นฐานตลาดสำคัญของที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ทำงาน”

นายมานะกล่าวว่า ยังพบว่าซัพพลายลดลง 3.8% แม้ซัพพลายใหม่และหน่วยที่ขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้น โดยมีหน่วยเหลือขายลดลง 5.3% และมีอัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน หากไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจะใช้เวลาขายลดลงจาก 54 เดือน เหลือ 41 เดือน สะท้อนดีมานด์ของอีอีซีกำลังฟื้นตัวซึ่งตลาดอสังหาฯ อีอีซีมีแรงขับเคลื่อนต่างกัน 

“ชลบุรีมีโอกาสฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ ที่เชื่อมโยงท่องเที่ยวและกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะพัทยา บางแสน ศรีราชา ขณะที่ระยองมีฐานความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบจากแรงงานและบุคลากรในภาคอุตสาหกรรม บ้าน 3-5 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยม ส่วนฉะเชิงเทรากำลังเปลี่ยนบทบาทจากรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ สู่พื้นที่อยู่อาศัยใหม่ที่เชื่อมโครงสร้างพื้นฐาน และระบบโลจิสติกส์” 

ก่อสร้างพุ่งเห็นช่องอีอีซีโต

นายมานะกล่าว่า จุดที่น่าสนใจผู้ประกอบการอสังหาฯ อีอีซีขอใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ โดยชลบุรีเพิ่มขึ้น 2 ไตรมาสติดกัน เป็นแนวราบ 4,359 หน่วย และคอนโดฯ 1,105 หน่วย คิดเป็น 69.9% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ส่วนระยองขอเฉพาะแนวราบอยู่ที่ 1,634 หน่วย เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 213 หน่วย และฉะเชิงเทราเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3/2568 โดยไตรมาส 2/2569 มีเฉพาะแนวราบ 1,214 หน่วย จากตัวเลขมองว่าเกิดจากผู้ประกอบการเห็นโอกาสพัฒนาโครงการและดีมานด์ในอสังหาฯ อีอีซีที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง