วรสิทธิ์-ดิฐวัฒน์ อิสสระ สองพี่น้องคิดการใหญ่ ปั้นอสังหามิกซ์ยูสระดับโลก

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ฉายพลังผู้บริหารคนรุ่นใหม่ภายใต้แบรนด์ “บาบา บีช” ใช้เวลาบ่มเพาะ 2 ปีเต็ม ล่าสุดได้ฤกษ์อวดโฉมให้ลูกค้าได้สัมผัสแล้ว “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ปลาวาฬ-วรสิทธิ อิสสระ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศรีพันวา แมเนจเมนต์ จำกัด, บริษัท ชาญอิสสระ เรสซิเดนส์ จำกัด และบริษัท อิสสระ จุนฟา จำกัด กับ “ปลาทู-ดิฐวัฒน์ อิสสระ” กรรมการผู้จัดการ บริษัทร่วมอิสสระ ซึ่งเป็น 2 ผู้บริหารรุ่นทายาทธุรกิจแห่งค่ายชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์

Q : อัพเดตบาบา บีช

ดิฐวัฒน์ – สองโครงการรวมกันมูลค่า 4,700 ล้านบาท มีที่หัวหินกับภูเก็ต ให้บริการในรูปแบบโรงแรมและเรซิเดนซ์ คอนเซ็ปต์ Music Lovers Hotel มีกิจกรรมเอ็นเตอร์เทนเมนต์ทุกเดือน บรรยากาศพักผ่อนริมทะเลเคล้าเสียงเพลง

สร้างเสร็จมันสวยกว่าที่คาดหวัง งานบริการผมไม่ห่วง ทีมพี่วาฬท็อปที่สุดของประเทศอยู่แล้ว มีครบสององค์ประกอบน่าจะราบรื่น เปิดที่ทิวทะเลเอสเตท เหมือนมีเซอร์วิสมาให้สิ่งที่เราสร้างทั้งหมด เติมเต็มให้คอนโดฯเป็นบีชฟรอนต์คอมมิวนิตี้

วรสิทธิ์ – บาบา บีช ทั้ง 2 แห่ง บริหารจัดการโดยทีมงานจากโรงแรมศรีพันวา เพื่อยกระดับมาตรฐานบริการระดับเวิลด์คลาส ครอบคลุมการจัดหาลูกค้าสำหรับผู้ซื้อเรสซิเดนซ์เพื่อลงทุนปล่อยเช่าด้วย

ประเด็นสำคัญมีการจัดตั้งศรีพันวาอะคาเดมี สำหรับจัดเทรนนิ่งให้พนักงาน คนของเราอยู่กับเรามา 10-15 ปี ต้องมีการขยายหน้างานเพื่อให้เขาได้เติบโต แมเนเจอร์ของเราเป็นคนไทย

เปิดบริการเริ่ม 1 ตุลาคมที่หัวหิน กับ 5 ตุลาคมแขกคนแรกมาที่ภูเก็ต

Q : สถานการณ์ยอดขาย

ดิฐวัฒน์ – บาบา บีช หัวหิน มีไฮไลต์คือ “บ้านโชค” เป็นตำนานของตระกูลโชควัฒนา สไตล์โคโลเนียลสมัยเก่า เราเก็บไว้ทำร้านอาหาร ซึ่งบาบา วิลล่า ขายได้ 6 ยูนิต รวมแบบ 5 ห้องนอน ราคา 83 ล้านบาท ซึ่งแบบ 3 ห้องนอนเริ่ม 43 ล้าน มี 10 ยูนิต มูลค่ารวม 500 ล้าน ขายแล้ว 5 ยูนิต โดยสองหลังแรกจะทยอยสร้างเสร็จ กำลังตรวจดีเฟกต์ เท่ากับเหลือขาย 4 ยูนิต ขายได้ตอนอยู่บนกระดาษ โรงแรมก็ยังไม่เสร็จ ลูกค้าไม่ต้องเร่งจอง บ้าน 40 ล้านยังขายได้

หรือแม้แต่โครงการบ้านลักเซอรี่ “อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9” มี 20 ยูนิต บ้านตัวอย่างยังสร้างไม่เสร็จก็ยังขายได้ มีลูกค้าซื้อแล้ว 6 ยูนิต ตลาดลักเซอรี่ยังมีดีมานด์ตลอด

วรสิทธิ์ – ภูเก็ตมียอดขาย 30% ทั้งแปลนมีห้องชุด บาบา สวีท 70 ยูนิต, บาบา พูลสวีท 80 ยูนิต กำลังสร้าง 4 ยูนิต พูลวิลล่าแบบ 2 ห้องนอน 230 ตารางเมตร ขายแล้ว 5 จาก 18 ยูนิต ค่าเช่าเริ่มคืนละ 18,000 บาท เฉลี่ยทั้งปี 15,000 บาท, แบบ 5 ห้องนอนมี 6 ยูนิต 1,100 ตารางเมตร ขายแล้ว 2 ยูนิต ต่างชาติหมดเลย

ซื้อเป็นลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า) 30-30 ปี ค่าเช่า 90,000 บาท/คืน เฉลี่ยทั้งปี 80,000 บาท/คืน ทุกคนซื้อแล้วทำสัญญา rent back ผลตอบแทน 7.5% สามปีแรก

ลูกค้าคนไทย 2 ราย ซีอีโอเจ้าของโรงเรียนเก่าผมมาซื้อด้วย เป็นคนสวิส (โรงเรียนการโรงแรม สวิตเซอร์แลนด์) อีกรายคือรัสเซีย ตอนนี้กำลังคุยกับสวีเดน

คนไทยสนใจเยอะ การสื่อสารมาตามเน็ตเวิร์ก เป็นหนแรกที่ขายบ้านผ่าน อินสตาแกรมได้ ไปโพสต์ลง เขาเห็น ขายผ่านไอจีได้สามหลังแล้ว กับบ้านหลังใหญ่ที่ศรีพันวา 380 ล้าน จุนฟา (ผู้ร่วมทุนจีน) ไม่ต้องช่วยขายแล้ว ตอนนี้คนจีนมีปัญหาเงินออกนอกประเทศ

ตลาดท่องเที่ยวภูเก็ตแน่น ตอนนี้ไมอามี แคริบเบียนมีพายุเข้า นักท่องเที่ยวต้องย้ายมานี่หมดเลย นักฟุตบอลที่ไปไมอามีก็มาบุ๊กกับเรา มาเยอะมาก

ลูกค้าศรีพันวาทุกคนสายเอ็นเตอร์เทน สามวันแรกไม่ได้เห็นหน้า จากนั้นเริ่มคัน (หัวเราะ) ซื้อมาปลดปล่อยตัวเอง

Q : สนใจตลาดรีไทร์เมนต์

วรสิทธิ์ – ยังคิดไม่ออก ศรีพันวาก็เหมือนรีไทร์เมนต์

ดิฐวัฒน์ – คิดตลอด คำนี้จะกลับมาตลอดครับ

วรสิทธิ์ – ผมไม่ทำนะ ผมทำความสนุกอย่างเดียว ผมยังไม่รีไทร์ไง มันไม่ใช่ตลาดผมไง ผมก็จะทำอะไรสนุก ๆ ของผม (ยิ้ม)

ปกติ แขกเวลามาอยู่จะ 2 สัปดาห์ถึง 1 เดือน เฉลี่ยพัก 3 คืน ตอนนี้แขกมาพักศรีพันวามีประสบการณ์มากขึ้น เขาจะรีวิวก่อนมา รับรู้ว่าอาหารโรงแรมไม่อร่อย เราจะทำให้เขาตื่นเต้นตั้งแต่อาหารเช้า เรามี 7 ร้านอาหาร ถ้านั่งรถไปข้างนอกเวลาหายไปแล้ว 3 ชั่วโมง ค่าห้องคืนละหมื่นกว่าบาท

ดิฐวัฒน์ – ตอนนี้กลุ่มลูกค้าเราเขาจ่ายเยอะเพื่อมานอนโรงแรม

วรสิทธิ์ – เราปรับราคาตามตลาดด้วย เช่น สมัยก่อน 10 ปีที่แล้วกินอาหารต้องที่โรงแรม แต่ตอนนี้โซเชียลมีเดีย เชฟเปิดร้านอาหาร ทำให้อาหารในโรงแรมขายไม่ได้ อย่างผมเมื่อก่อนก็กินอาหารโรงแรม ตอนนี้ผมไปกินร้านเชฟ (หัวเราะ) อยากสำรวจตลาดด้วย

พอดีว่าเราคืนทุนแล้วตอนเข้า REIT (นำศรีพันวาเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุน) ก็เลยตัดราคาอาหาร อินเฮาส์เชฟลดให้ 40% ถ้ากินครบ 7 ร้าน ให้ส่วนลดเลย 55% หรือพักสองคืนให้เลย 55% แขกทุกคนอยู่กินหมด

ผมคุยกับทีม คอสต์มีเท่านี้ ยอมเพิ่มคอสต์กับเพิ่มยอดขาย เดิมคอสต์ 30% เพิ่มเป็น 38% แต่ได้วอลุ่มเพิ่ม ราคาอาหารเรา ผมว่าเป็นราคาอาหารห้าดาวที่ถูกที่สุดในภูเก็ต

Q : โปรเจ็กต์บริหารให้จุนฟา

วรสิทธิ์ – อ๋อ โปรเจ็กต์ไหหนาน 26,000 ล้านบาท ใหญ่มาก เขาขอให้เราทำแบบเดียวกับศรีพันวา บาบา บีช ตอนนี้ยังคิดภาพไม่ออก ก่อสร้างให้เสร็จก่อน ใครให้เราไปทำต้องเริ่มต้นตั้งแต่ก่อสร้าง ออกแบบ ไม่ได้หยิ่งนะแต่เรื่องอะไรจะหาความทุกข์ให้ตัวเองล่ะ (ยิ้ม) โปรดักต์ต้องเป๊ะเราถึงจะทำ เร็วสุดควรเปิดเฟสแรกปี 2562 กะจะสร้างเร็วมาก เขาตามใจเราเต็มที่

Q : ประสบการณ์ที่ตกผลึก

วรสิทธิ์ – ผมบริหารธุรกิจ 15 ปี หลักของศรีพันวาคือต้อง hands on คลุกอยู่กับมัน มีทีมดี ๆ เพราะเราเป็นงานบริการ รายละเอียดตั้งแต่ก่อสร้าง ต้องเพิ่มตามสเป็กเรา และตามใจพวกคนออกแบบมากไม่ได้ เพราะบางทีเขาก็ไม่เข้าใจฟังก์ชั่นของมัน ลองผิดลองถูกไม่เยอะมาก เพราะเราทำม็อกอัพเยอะ ลองไปเรื่อย ๆ

ผมอยู่กับโปรดักต์ตัวเองตลอด ตื่นมาก็เจอ ไม่ใช่แค่ออกแบบแล้วไปอยู่คอนโดฯ ผมนอนห้องโรงแรมตลอด ใช้จริง ช่วยเขาออกแบบด้วย ทำการบ้านด้วย (ยิ้ม) ไปเที่ยวที่ไหนต้องพักไฮเอนด์ พักดีที่สุดเพื่อลองของ ไม่ได้ฟุ่มเฟือยแต่อยู่ในเนื้องาน ทำ 3 ดาวก็พัก 3 ดาว ทำ 5 ดาวก็ต้องพัก 5 ดาว

ดิฐวัฒน์ – ผมว่าปีนี้ 11-12 ปี เริ่มยาวแล้วครับ 3-4 ปีแรกอาจเหมือนเข้าโรงเรียนมากกว่า พี่วาฬเปิดโรงแรมแต่ผมเข้าออฟฟิศ เน้นฟังมากกว่า มาเริ่มตัดสินใจจริง ๆ อันแรกได้เป็นเอ็มดีโครงการทิวทะเล โชคดีที่ยังไม่ได้ตัดสินใจอะไรที่แย่ลงไป (หัวเราะ) โชคดีมีทีมที่มีประสบการณ์เยอะ ไอซีซีก็ให้ข้อคิดเยอะ

Best case ทิวทะเลเฟส 1 ลอนช์ รอบแรกเราต้องตัดสินใจเยอะ เราร่วมกับคนเยอะ ออกแบบก็เอาต์ซอร์ซ เซลส์เอเยนต์ รับเหมา เอ็มดีก็มีหน้าที่ฟังทุกคน แต่วันเปิดขายยอดขายดี เพิ่มกำลังใจให้ผมเยอะ ถ้าขายไม่ดีอาจมี doubt ตัวเองเยอะ ตอนเปิดเราไม่ได้เซตยอดให้หวือหวา ลอนช์ 30% สร้างแล้วครึ่งหนึ่งยอดขายมา 60-70% เหลือยูนิตท้าย ๆ แล้ว ลอนช์เฟส 2 เลย ถือว่าโชคดี

Worse case โชคดีที่ยังไม่มีอะไรพูดได้ว่ามี ผมรอวันนั้นอยู่ ต้องเกิดสักวันแต่ก็หวังว่าจะไม่เกิดนะ (หัวเราะ)

บิสซิเนสโมเดลชาญอิสสระเราก็คงไซซ์กลางเรื่อย ๆ คุยกับพี่วาฬ กับป๊า (สงกรานต์ อิสสระ) ด้วย ผู้บริหารทุกคนค่อนข้าง hands on เพราะถ้ามีโปรเจ็กต์เยอะ ผมคิดไม่ออกว่าเราจะดูแลยังไง

แนวทางพัฒนาโครงการก็คงมาทางด้านมิกซ์ยูสหมด เพราะด้วยบิสซิเนสโมเดล โปรดักต์โมเดล แต่ละอย่างมันซัพพอร์ตซึ่งกันและกัน