จับตา ! กองทุนอสังหาริมทรัพย์เออร์บานา “URBNPF” เสี่ยงมูลค่าเหลือศูนย์ หลังผู้เช่าช่วง “เออร์บานาเอสเตท” ยังคงไม่ชำระค่าเช่า ด้านสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ในฐานะผู้ให้เช่า ยังไม่มีแนวทางชัดเจนในการผ่อนผันการชำระค่าเช่า กำหนดจ่ายภายใน 31 มี.ค. 67 เสี่ยงถูกบอกเลิกสัญญาเช่า ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมจะเท่ากับศูนย์ พบ “สำนักงานประกันสังคม” ผู้ถือหน่วยรายใหญ่อันดับ 1 จำนวน 21.6 ล้านหุ้น
วันที่ 19 มีนาคม 2567 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ขอให้ผู้ลงทุนใช้ความระมัดระวังในการซื้อขายหลักทรัพย์ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เออร์บานา (URBNPF) ซึ่งเป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) ในที่ดิน อาคารพักอาศัยบางส่วน
ซึ่งประกอบด้วยห้องชุดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ สิ่งปลูกสร้าง พร้อมส่วนควบรวมบนที่ดินที่เช่า ซึ่งใช้ในการดำเนินโครงการเออร์บานา หลังสวน เนื่องจากกองทุนอาจมีเหตุถูกบอกเลิกสัญญาสิทธิการเช่าและเลิกกองทุนรวม
โดยตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เกียรตินาคินภัทร จำกัด ในฐานะบริษัทจัดการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เออร์บานา (URBNPF) ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยถึง URBNPF มีเหตุการณ์ที่มีผลกระทบต่อฐานะการเงินและการดำเนินธุรกิจอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจาก
1.บริษัท เออร์บานาเอสเตท จำกัด (ผู้เช่าช่วง) ยังคงไม่ชำระค่าเช่าช่วงค้างตามข้อกำหนดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าช่วงให้แก่กองทุนรวม อีกทั้งเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2567 ผู้เช่าช่วงปฏิเสธการให้กองทุนรวมเข้าตรวจสอบสภาพทรัพย์สิน ขณะนี้บริษัทจัดการและกองทุนรวมกำลังดำเนินการบังคับชำระหนี้ที่ค้างชำระตามสัญญาเช่าช่วง
รวมทั้งค่าใช้จ่ายและค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าช่วงจากหลักประกันของผู้ให้หลักประกัน ภายใต้สัญญามอบสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันทางธุรกิจ รวมถึงเตรียมการใช้สิทธิทางศาลในการเรียกร้องค่าเสียหายจากการที่ผู้เช่าช่วงไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าช่วง เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้น หรืออาจเกิดขึ้นในอนาคตกับกองทุนรวมและบริษัทจัดการ
2.กองทุนรวมได้เข้าพบสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ ในฐานะผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเออร์บานา หลังสวน ที่กองทุนรวมเข้าลงทุนตามสัญญาเช่าระหว่างกองทุนรวมและสำนักงานทรัพย์สิน (สัญญาเช่า) เพื่อขอหารือและแนวทางในการผ่อนผันการชำระค่าเช่า หรือการดำเนินการอื่นใดเพื่อบรรเทาความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นจากการบอกเลิกสัญญาเช่าโดยสำนักงานทรัพย์สิน แต่สำนักงานทรัพย์สินยังไม่มีแนวทางที่ชัดเจนในการผ่อนผันการชำระค่าเช่า
สถานการณ์ของกองทุนรวมตามที่ได้กล่าวข้างต้น มีผลกระทบต่อฐานะการเงินและการดำเนินธุรกิจอย่างมีนัยสำคัญ โดยแสดงถึงความไม่แน่นอนที่มีนัยสำคัญต่อความสามารถในการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของกองทุนรวม
รวมถึงความเสี่ยงทางกฎหมายอันเกิดจากกองทุนรวมมีสภาพคล่องทางการเงินและไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่า รวมถึงสัญญาอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับบุคคลภายนอกได้ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินและหนี้สินของกองทุนรวมอย่างมีนัยสำคัญ
ทั้งนี้หากกองทุนรวมไม่ได้รับชำระค่าเช่าช่วงภายในวันที่ 31 มีนาคม 2567 จะทำให้กองทุนรวมขาดรายได้และขาดสภาพคล่องทางการเงิน จนไม่สามารถชำระค่าเช่าให้กับสำนักงานทรัพย์สินได้ ส่งผลให้กองทุนรวมผิดสัญญาเช่ากับสำนักงานทรัพย์สิน อันเป็นเหตุให้สำนักงานทรัพย์สินมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับกองทุนรวมได้
ซึ่งการถูกบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว จะส่งผลให้กองทุนรวมไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในโครงการจัดการกองทุนรวมได้อีก และทำให้เป็นเหตุแห่งการเลิกกองทุนรวมตามประกาศการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (ประกาศที่ ทน.36/2562) และข้อ 31.3 ของโครงการจัดการกองทุน โดย ณ วันที่กองทุนรวมถูกบอกเลิกสัญญาเช่า มูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมจะเท่ากับศูนย์
ทางตลาดหลักทรัพย์ฯจึงขอให้ผู้ลงทุนใช้ความระมัดระวังในการซื้อขายหลักทรัพย์ URBNPF และศึกษาข้อมูลของ URBNPF รวมถึงติดตามการชำระค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าในวันที่ 31 มีนาคม 2567 อย่างใกล้ชิดต่อไป
ทั้งนี้ผู้ถือหน่วยรายใหญ่ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เออร์บานา (URBNPF) คือ สำนักงานประกันสังคม จำนวน 21,600,000 หุ้น สัดส่วน 30% และบริษัท วิริยะประกันภัย จำกัด (มหาชน) ที่ถืออยู่จำนวน 500,000 หุ้น สัดส่วน 0.69%