แบงก์ห่วงหนี้เสีย ‘บ้านต่ำ 3 ล้าน’ เข้มปล่อยสินเชื่อ-ลดค่าโอน

แบงก์ประสานเสียงมาตรการลด “ค่าโอน-จดจำนอง” กระตุ้นยอดขายได้น้อย เหตุกลุ่มเป้าหมายบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท “ไม่มีกำลังซื้อ-แบงก์เข้มปล่อยสินเชื่อ” “ซีไอเอ็มบี ไทย” แจงหนี้เสียกลุ่มลูกหนี้บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังพุ่ง ขณะที่แบงก์ “กรุงศรี” หันโฟกัสทำตลาดสินเชื่อบ้านเกิน 3-4 ล้านบาทขึ้นไป ฟาก “เกียรตินาคินภัทร-กสิกรไทย” คาดมาตรการหนุนผู้ประกอบการอัดแคมเปญ “ลดราคา-ช่วยผ่อนดาวน์-แจกของแถม” แข่งระบายสต๊อกบ้าน

นายสำมิตร สกุลวิระ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด มหาชน (KKP) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตามที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ จาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่ใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะมีผลไปจนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2564 นั้น ในแง่การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ค่อยมีผลมากนัก เนื่องจากปัจจุบันดอกเบี้ยในตลาดค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว

โดยปัญหาของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน คือ ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน จากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ซึ่งส่งผลกระทบต่อรายได้ จึงทำให้การอนุมัติ (approve) ยากขึ้น โดยสถาบันการเงินก็พิจารณาอย่างเข้มงวดมากขึ้น ทั้งนี้ แม้ว่ายอดการปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) จะเท่าเดิม แต่ก็เห็นสัญญาณการขอสินเชื่อของผู้กู้รายใหม่ปรับลดลง

“ผู้บริโภคจำนวนมากยังไม่ได้ตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน แม้ว่าล่าสุดจะมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง ก็คงไม่มีผลมากนัก แต่มาตรการจะไปช่วยให้คนที่กำลังตัดสินใจจะซื้อได้ซื้อเร็วขึ้นมากกว่า” นายสำมิตรกล่าว

อย่างไรก็ดี นายสำมิตรกล่าวว่า น่าจะเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) มีการแข่งขันกันรุนแรงขึ้น เพื่อเร่งระบายสต๊อกผ่านการออกแคมเปญลดราคาและให้ของแถม เช่น ราคาบ้าน 3 ล้านบาท อาจจะปรับราคาลง 10% หรือการเสนอช่วยผ่อนดาวน์ให้ 6 เดือน และแจกของแถมต่าง ๆ เป็นต้น

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า มาตรการที่ออกมาไม่น่าจะส่งผลกระทบที่ต่างไปจากปีก่อน เพราะเป็นเพียงการขยายเวลามาตรการเท่านั้น ไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนเงื่อนไข ซึ่งหากมองในมุมดีเวลอปเปอร์ เชื่อว่าส่วนใหญ่อยากให้ขยายเงื่อนไขราคาบ้านในกลุ่มตลาดกลางและบนมากกว่า

เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีจำกัด และโอกาสที่จะตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอนก็น้อย เมื่อเทียบกลุ่มราคาบ้านเกิน 3-4 ล้านบาทที่มีกำลังในการผ่อนชำระ และมีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่า ซึ่งเป็นกลุ่มที่ธนาคารเน้นเติบโตในปีนี้ด้วย

ทั้งนี้ เบื้องต้นประเมินภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2564 คาดว่าสินเชื่อใหม่จะเติบโตที่ 3-5% และยอดสินเชื่อคงค้างจะเติบโต 3-7% จากสิ้นปี 2563 ที่คาดว่ายอดสินเชื่อใหม่จะจบอยู่ที่ 6 แสนล้านบาท และมียอดสินเชื่อคงค้างอยู่ที่ 4.2 ล้านล้านบาท อย่างไรก็ตาม อาจจะมีการทบทวนการเติบโตอีกครั้ง หลังเกิดโควิด-19 ระลอกใหม่เข้ามา

“ตอนนี้ตัวแปรสำคัญ คือ โควิด เพราะไม่มีคนซื้อบ้านใหม่ ซึ่งด้วยคนซื้อที่มีจำกัด ผู้ประกอบการก็คงมีการแข่งขันกันมากขึ้น ส่วนสินเชื่อตอนนี้จะเห็นได้ว่า ดอกเบี้ยถูกที่สุดแล้ว เพราะหากย้อนไปในอดีตดอกเบี้ยบ้านถูกสุดอยู่ที่ 4% แต่ปัจจุบันดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยไม่ถึง 3% และหากเป็นลูกค้าดีจะลดลงอีก 0.10-0.50% และจะต่ำไปอีกสักพัก และเห็นการขยับขึ้นในปี 2565” นายณัฐพลกล่าว

นางชลารัตน์ พินิจเบญจพล รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า มาตรการลดค่าโอนกับค่าจดจำนอง จะช่วยกระตุ้นผู้ที่มีรายได้ปานกลางลงไปและมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะทำให้ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น และสามารถผ่อนชำระได้ เช่น กลุ่มคนวัยเริ่มต้นทำงาน เป็นต้น ขณะที่ดีเวลอปเปอร์ก็คงเร่งทำตลาด เพื่อระบายที่อยู่อาศัยรอขายที่สะสมอยู่เป็นจำนวนมาก

“ปีนี้เราคาดว่าเราจะมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างเติบโตที่ 8-9% และคาดว่ามีสินเชื่อใหม่ใกล้เคียงกับปี 2563 โดยทำตลาดร่วมกับบริษัทดีเวล็อปเปอร์รายใหญ่และรายเล็ก ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ รวมถึงทำการตลาดผ่านฐานข้อมูลลูกค้าของธนาคารและเสนอสิทธิประโยชน์ให้ลูกค้าต่อเนื่อง” นางชลารัตน์กล่าว

นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มสูงขึ้น

“โดยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่สถาบันการเงินยังคงให้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เพราะแนวโน้มหนี้เอ็นพีแอลเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ประกอบกับเป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางลงไป ซึ่งจะมีความเปราะบางในช่วงเศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน อย่างไรก็ดี ในช่วงที่มีมาตรการพักชำระหนี้ ทำให้เอ็นพีแอลไม่ได้เพิ่มขึ้นเร็ว แต่ยังคงต้องติดตาม”