KKP ชี้ อสังหาฯ ปี 64 ยังอ่วมพิษโควิด เน้นกลุ่มมีกำลังซื้อ-บ้านราคา 3-5 ล้าน

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เปิดผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ใต้พายุโควิด-19 ประเมินตลาดปี 64 ยอดขายยังชะลอตัว ผู้ประกอบการไม่เร่งเปิดโครงการใหม่ เน้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ-อาศัยอยู่จริง เจาะกลุ่มแนวราบราคา 3-5 ล้านบาท ระบุยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ปี 63 ปิดที่ 1.26 แสนหน่วย เพิ่มขึ้น 5.0 พันหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อน

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร โดยสายงานสินเชื่อธุรกิจ ประเมินว่าสำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 การขายยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการไม่เร่งเปิดโครงการใหม่ เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบราคา 3-5 ล้านบาท ทั้งรูปแบบทาวเฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว (ระดับราคาขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง) สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ และคนทำงานที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ไม่มาก นอกจากนี้ ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 7 – 10 ล้านบาท ยังขายดีในบางทำเล และมีโอกาสเพิ่มขึ้นในบางโซนที่พื้นที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงขึ้นจากผังเมืองกรุงเทพฯ ที่ปรับใหม่

ขณะที่การพัฒนาของโครงการแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในปี 2563-2564 มีหลายพื้นที่ที่น่าสนใจและมีโอกาสในการพัฒนาสูง จากปัจจัยเรื่องของแนวถนนตัดใหม่ที่ดำเนินการแล้วเสร็จ (ถนนตัดใหม่ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ทางด่วนพิเศษส่วนต่อขยาย การขยายตัวของเมืองและสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ที่รองรับในพื้นที่ รวมถึงโอกาสจากผังเมืองกรุงเทพฯ ที่จะประกาศใช้ในอนาคต

พื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบ เช่น โซนรามอินทรา หทัยราษฎร์ โซนศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา โซนบางนา-วงแหวนตะวันออก โซนเพชรเกษม โซนราชพฤกษ์ โซนประชาอุทิศ ฯลฯ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการควรต้องศึกษาคู่แข่งและจำนวนอุปทานส่วนเพิ่ม (ในอนาคต) ในแต่ละพื้นที่อีกครั้งก่อนที่จะตัดสินใจพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ดี วิเคราะห์ว่า สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ไม่ต่างจากธุรกิจท่องเที่ยว ทั้งในส่วนของการผลิต และผู้ประกอบการที่ต้องชะลอการขาย อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน พบว่า โควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นให้ลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัย (real demand) ตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น เนื่องจากความกังวลว่าเกณฑ์การพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออาจถูกปรับให้รัดกุมยิ่งกว่าเดิม ประกอบกับมีบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนในตลาดเป็นจำนวนมากจากการระบายสินค้าของผู้ประกอบการ ผ่านโปรโมชั่นหลากหลายรูปแบบ จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและได้รับผลกระทบน้อยที่จะเลือกซื้อบ้านคุณภาพดีในราคาถูก

ทั้งนี้ ปัจจัยกระตุ้นดังกล่าวทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ (นิติบุคคล) ปี 2563 ปิดที่ 126,380 หน่วย เพิ่มขึ้น 5,060 หน่วยจากปี 2562 หรือเพิ่มขึ้น 4% สวนทางกับตลาดบ้านมือสอง (บุคคล) ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 8,484 หน่วย ลดลง 11% ซึ่งรูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดยังคงเป็นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวตามลำดับ

ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวนั้นมีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นมาก คิดเป็นการเพิ่มขึ้น 11.4% จากผลกระทบของโควิด-19 ระลอก 2 ซึ่งถึงแม้ว่าผู้ประกอบการเริ่มที่จะปรับตัวเปลี่ยนรูปแบบช่องทางการขายใหม่ และมีการเริ่มฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 กลุ่มแรกในเดือนมีนาคม แต่คาดการณ์ยอดการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ปี 2564 น่าจะเริ่มชะลอตัวลงโดยปิดที่ประมาณ 124,000 หน่วย

โดยการเปิดโครงการใหม่ทุกประเภทในปี 2563 ลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ จำนวนยูนิตเปิดขายของปี 2563 อยู่ที่ 72,752 ยูนิต ลดลง 38,492 ยูนิต (-34%) จากปี 2562 ซึ่งลดลงต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3 – 4 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่เข้ามาใหม่ในตลาดมาก รองลงมาคือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

“ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีแนวโน้มจะเติบโตได้ดี ในปี 2564 เป็นทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 3 – 4 ล้านบาท ซึ่งเริ่มเห็นรายใหญ่เปิดโครงการใหม่ ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2563 การแข่งขันใน segment นี้คงดุเดือดขึ้นอีก ในบางทำเลอาจจะมีสัญญาณ over supply ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 7 – 10 ล้านบาทยังขายดีในบางทำเล”