บ้าน บ้าน

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

ปี 2561 รัฐบาล คสช.โหมโรงข่าวดีสำหรับผู้มีรายได้น้อย โฟกัสสินค้าปัจจัย 4 มีเรื่องที่อยู่อาศัย ภายใต้โครงการ “บ้านคนไทยประชารัฐ” ซึ่งเจ้าภาพ คือ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ถือว่าเป็นเวอร์ชั่นแปลงร่างก็ว่าได้ เพราะเป็นนโยบายที่ผลักดันมา 1-2-3 ปีแล้ว แต่ยังไม่สำเร็จ

ล่าสุด มีการอัพเดตความคืบหน้าบ้านคนไทยประชารัฐมีทั้งบ้านเรือนแถวชั้นเดียว ที่ดิน 16 ตารางวา, บ้านแฝด 18 ตารางวา และอาคารชุดไซซ์ 24 ตารางเมตร โดยตั้งเป้าก่อสร้าง 2,000 ยูนิต ใน 8 จังหวัดลอตแรกในอุดรธานี เชียงใหม่ เชียงราย ขอนแก่น ประจวบคีรีขันธ์ ชลบุรี นครพนม ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.5-7 แสนบาท เนื่องจากเป็นที่ดินราชพัสดุโอนให้ไม่ได้ จึงเป็นการซื้อสิทธิการเช่า 30 ปี ผ่อน 2,000 บาท/เดือน

คิดเรื่องตัวบ้านให้แล้ว ยังตามไปคิดเรื่องคุณภาพชีวิตในโครงการ ปกติโครงการจัดสรรมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนเพื่อนำมาจ้างพนักงาน รปภ. แม่บ้าน คนสวน ฯลฯ กรมธนารักษ์ออกแบบให้ผู้อยู่อาศัย worry free เรื่องนี้

โดยเปิดให้บริษัทเอกชนที่จะมาสร้างบ้านคนไทยประชารัฐ ทำพื้นที่พาณิชยกรรมในโครงการได้ 30% แล้วนำรายได้ส่วนนี้มาเป็นค่าส่วนกลาง แปลว่าลูกบ้านไม่ต้องจ่ายนั่นเอง

เชียร์แบบตรงไปตรงมา เพราะอยากเห็นบ้านผู้มีรายได้น้อยผลิตออกมาเยอะ ๆ แต่โมเดลนี้ต้องบอกว่าเป็นแผนเล็งผลเลิศอยู่พอสมควร

ทั้งนี้ทั้งนั้น บ้านคนไทยประชารัฐจะได้รับการขานรับจากผู้ประกอบการมากน้อยแค่ไหน ต้องรอวัดเรตติ้งกันอีกทีในตอนยื่นซองประมูล จะมีเอกชนแย่งกันประมูลหรือเปล่า

จากการสอบถามข้อคิดเห็นเบื้องต้นยังคงเป็นการสงวนท่าที โดยแหล่งข่าวบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ฯหลายรายพูดคล้องจองกันว่า บิสซิเนสโมเดล บ้านคนไทยประชารัฐ ไม่ใช่แนวทางถนัด คงไม่ได้เข้าไปร่วม

แหล่งข่าวยังมีข้อไม่กระจ่างชัดบางด้าน โดยเฉพาะกรมธนารักษ์บอกว่า มีผลตอบแทนจากโครงการ 15-20% ซึ่งถ้าทำได้จริงถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนระดับสูงปรี๊ดกันเลยทีเดียว

สำหรับนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย มีข้อเสนอของ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรถึงแนวทางทำในเชิงพาณิชย์ ดังนี้

จากกลไกธุรกิจปัจจุบัน ต้นทุนพัฒนาโครงการแพงมาก โดยเฉพาะราคาที่ดิน เติมด้วยเรื่องสด ๆ ร้อน ๆ รัฐบาลเพิ่งปรับค่าแรงขั้นต่ำเพิ่ม 9% มีผลกระทบทางอ้อม ทำให้ต้นทุนสร้างบ้านและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นโดยปริยาย

ในขณะที่กลุ่มตลาดล่าง ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มีแรงกดดันจากการกู้ไม่ผ่านเยอะมาก ดีเวลอปเปอร์หันไปขายลูกค้าตลาดกลาง-บนแทน เป็นเหตุผลที่ตอบคำถามซ้ำ ๆ ว่าทำไมบริษัทอสังหาฯถึงไม่ทำบ้านผู้มีรายได้น้อยขายกันบ้าง

อย่างไรก็ตาม ยังมีแนวทางที่รัฐสามารถชักชวนผู้ประกอบการให้หันมาลงทุนสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยขายกันเยอะ ๆ เรียกว่าคอนเซ็ปต์ FAR Trading

วิธีการ : ที่ดินทำเลในเมืองที่มีข้อจำกัดในการสร้างตึกสูง (คอนโดมิเนียม) ให้รัฐบาลเพิ่ม FAR (floor area ratio = สัดส่วนพื้นที่สร้างอาคารคำนวณจากขนาดที่ดิน) จากเพดานปัจจุบันอีก 20% สมมุติเป็นพื้นที่ที่เอกชนทำห้องชุดเพิ่มได้ 10,000 ตารางเมตร

จากนั้นเอกชนต้องแลกเปลี่ยนโดยพัฒนาบ้านหรือคอนโดฯสำหรับผู้มีรายได้น้อย จำนวน 10,000 ตารางเมตรเท่ากัน แต่ทำเลอาจอยู่โซนรอบนอกหรือชานเมือง เงื่อนไขต้องอยู่ในจังหวัดเดียวกัน

“หากรัฐบาลรับไปพิจารณาและทำตามแนวทางนี้ เชื่อว่าบริษัทอสังหาฯหลายรายมีความพร้อมเข้าร่วม วิน-วิน ทั้งสองฝ่าย เอกชนก็ได้พัฒนาห้องชุดในพื้นที่ใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น นโยบายรัฐบาลก็ประสบความสำเร็จ”

FAR Trading เป็นข้อเสนอฟากเอกชน แอบคิดว่าถ้าเกิดขึ้นจริง น่าจะ “วิน-วิน-วิน” ผู้มีรายได้น้อยก็วินกับเขาด้วย