สมาคมอสังหาฯ ชี้เทรนด์ลงทุนโรงแรม 2 ดาว-โฮสเทลมาแรง ผลตอบแทนดี โมเดลไทม์แชริ่งโตเงียบ

งานสัมมนา 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ วันที่ 30 มกราคม 2561 นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา อุปนายกและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย บรรยายหัวข้อ “นโยบาย กฎหมาย กฎระเบียบ ข้อบังคับที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2561” สรุปดังนี้

เทรนด์ดิสรัปต์ในยุคปัจจุบัน วงการธนาคารอาจมีการลดคนมองว่าเป็นโอกาสที่รายกลาง-เล็กจะต้อนรับคนทำงานที่มีศักยภาพ

สำหรับโมเดลการลงทุนปีนี้ มองว่าโรงแรมน่าสนใจ สถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติ 34 ล้านคน และมีแคมเปญไทยเที่ยวไทยทำให้คนไทยท่องเที่ยวกันเยอะมาก จึงเป็นธุรกิจที่ค่อนข้างดี อยากได้เงินแนะนำให้ทำระดับดาวต่ำๆ รีเทิร์นหรือผลตอบแทนดีกว่าโรงแรมระดับดาวสูงๆ โดยอัตราเข้าพักตลาดโรงแรมในกรุงเทพ 80% ในปีที่แล้วถือว่าสูง แต่ราคาห้องพักไม่สูงเพียง 3,000 กว่าบาท/คืน ต่ำกว่าฮ่องกง สิงคโปร์มาก

ปัจจัยลบตลาดท่องเที่ยว คือค่าเงินบาทแข็งค่า อาจกระทบจิตวิทยานักท่องเที่ยวบ้าง แต่ก็มองว่าไม่น่ามีปัจจัยอะไรทำให้ผันผวน

ในด้านซัพพลาย ช่วง 3 ปีหน้ามีพื้นที่ออกมาเยอะ โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูส จึงเป็นโอกาสของรายกลาง-เล็กทำโรงแรมออกมาแข่ง โมเดลธุรกิจไทม์แชริ่ง ขายตารางเมตรละ 6-7 แสนบาท โมเดลขายลีสโฮลด์ในภูเก็ต 80 ปี ยูนิตละ 60 ตารางเมตร ราคา 8 แสนบาท คูณ 50 สัปดาห์ เท่ากับตารางเมตรละ 6.6 แสนบาท/ตารางเมตร นั่นคือสามารถใช้ศักยภาพโครงการได้เต็มที่ อย่างไรก็ตาม ต้องพึ่งความเก่งในการบริหารจัดการด้วย

สรุป โรงแรม โฮลเทล 2 ดาวน่าสนใจมากในปีนี้

ธุรกิจรีเทล แบ่งสองเซกเมนต์ ทำเลในเมือง ห้างใหญ่ได้รับอานิสงส์จากนักท่องเทียว โดย CBRE มี Retail Index เทียบปีต่อปีเพิ่มขึ้น 0.6% ที่มีการใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ขณะที่ซัพพลายต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นน้อยมาก ค่าเช่าในห้างจึงมีผลตอบแทนค่อนข้างดี

อีกเซกเมนต์คือคอมมิวนิตี้มอลล์ เรตค่าเช่าอาจไม่ดีเท่าที่ต้องการ แต่ถ้าทำแล้วติดอัตราการเช่าค่อนข้างดี สามารถดึงดูดชุมชนรอบข้าง จัดตารางให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ ภาวะแข่งขันสูงในช่วง 4-5 ปีที่เปิดตัวใหม่เยอะ ปัจจุบันเป็นยุคของการอยู่รอด

ตลาดรีเทลภาพรวมในกรุงเทพฯ 92.7% ช่วงไตรมาส 2-3/60 จึงได้เห็นเทรนด์ของการรีโนเวตห้างใหญ่ และภายในสิ้นปีนี้จะมีซัพพลายไฮเอนด์รีเทลเพิ่มขึ้นอีกเยอะ

สำนักงานให้เช่า อัตราเช่า 84% ค่าเช่าขยับได้ 4-6% แต่แนวโน้มไม่ได้สดใสมากนัก ค่อนข้างนิ่ง เฉลี่ยตารางเมตรละ 840 บาท/เดือน หลังต้มยำกุ้งเหลือ 400 บาท ปัจจุบันยังไต่ขึ้นไม่ถึงจุดเดิม มีคู่แข่งในอนาคตจากโครงการมิกซ์ยูสที่รวมกันไม่ต่ำกว่า 2 ล้านตารางเมตร

อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ตึก 7-8 ชั้น ห้อง 50 ตารางเมตร ได้ค่าเช่า 50,000 บาท/เดือน ถ้าห้อง 70 ตารางเมตรได้ค่าเช่า 70,000 บาท จากผู้เช่าหลักกลุ่ม Expat (ชาวต่างชาติทำงานในประเทศไทย)