“อสังหากลาง-เล็ก” ตะกายดาวขึ้นซุปตาร์ ไต่บันไดพอร์ตโปรเจ็กต์แวลูหมื่นล้าน เข้าตลาดสร้างโปรไฟล์ระดมทุน

โดยตั้งใจหรือไม่ก็ตาม บริษัทน้องใหม่อย่าง “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้”ที่ประสบความสำเร็จเหมือนขึ้นทางลัด จากวันแรกในปี 2553-2560 จบสิ้นปีที่แล้วสวย ๆ ด้วยสถิติสะสม 46 โครงการ 17,000 ยูนิต มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท เข้าตลาดหลักทรัพย์ฯเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2558 วันนี้เข้าไปอยู่ในทำเนียบท็อป 5 วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“ออริจิ้นฯโมเดล” กลายเป็นตัวแบบที่ผู้ประกอบการหลายบริษัททั้งทึ่งและเสียดาย, ทึ่งว่าทำได้จริง ๆ สร้างแรงบันดาลใจให้ดีเวลอปเปอร์อีกมากมาย ส่วนความรู้สึกเสียดายมาจากอาการบ่นให้ “ประชาชาติธุรกิจ” ฟังเบา ๆ ว่า ช่วงปี 2557-2559 ใจไม่ถึง ไม่กล้าซื้อที่ดินเหมือนออริจิ้นฯ นำไปสู่ปรากฏการณ์ปี 2561 เริ่มเห็นสัญญาณมีบริษัทอสังหาฯรายกลาง-รายเล็ก หลายค่าย พร้อมใจทำแผนธุรกิจมุ่งเป้าสู่การเป็นองค์กรอสังหาริมทรัพย์ซูเปอร์สตาร์กับเขาบ้าง

ออล อิน สไปร์ฯโต 4,000%

เริ่มกันที่ค่ายออล อิน สไปร์ฯ ซึ่งเรื่องใหม่ในปีนี้คือการอัพเกรดขึ้นมาจับตลาดลูกค้าลักเซอรี่รวมทั้งสร้างวิลล่าหลังละ 20 ล้านบาท “ธนากร ธนวริทธิ์” ซีอีโอ บริษัท ออล อิน สไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) วางแผนเปิดตัวใหม่ 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท มีทั้งคอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ คอนโดฯ ไฮไรส์ และโครงการแนวราบ

สถิติบริษัทในช่วง 4 ปี (2557-2560) เปิดตัวสะสม 11 โครงการ 4,000 ยูนิต มูลค่ารวม 8,700 ล้านบาท ยอดขายปี 2560 อยู่ที่ 5,500 ล้านบาท แบ็กล็อก 7,500 ล้านบาท โดยโปรดักต์มิกซ์เดิมเกาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ปีนี้ปีแรกเริ่มเจาะตลาด 20 ล้านบาท

ในด้านรายได้ตั้งเป้าโต 4,000% จาก 715 ล้านบาทในปี 2560 ปีนี้ตั้งเป้า 5,107 ล้านบาทกำไรขั้นต้น มาตรฐานตลาด 32% บริษัททำได้ 36-37% ล่าสุดปี 2560 กรอสมาร์จิ้นทำได้ถึง 47% ส่วนเน็ตมาร์จิ้นจาก 3-4% เพิ่มเป็น 11% ในปีที่แล้วบิสซิเนสโมเดลทำทุกรูปแบบที่บิ๊กแบรนด์ทำ อาทิ การเปิดตลาดลูกค้าต่างประเทศ มีบริษัทลูก “ไทยดี เรียลเอสเตท” ตัวแทนขายโครงการในเครือและรับงานขายโครงการให้ลูกค้าทั่วไปด้วย อยู่โซนพระราม 9 สุขุมวิท ยอดขายจาก 12 ล้านเพิ่มเป็น 2,052 ล้านบาท

“ภายในปีนี้ รวมโครงการสะสมเดิม 11 บริษัท 8,900 ล้านบาท กับแผนลงทุนโครงการใหม่ 7 โครงการ 10,000 ล้านบาท นั่นหมายความว่าภายในสิ้นปี”61 เราเป็นบริษัทที่มีขนาดโครงการเกือบ 20,000 ล้านบาท เป็นไปตามกลยุทธ์ที่จะเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่โตเร็ว และโตด้วยนวัตกรรม”

ตุนลูกค้าต่างชาติ 47%

จุดโฟกัสปีนี้มีเยอะมาก “…ช่วง 2 ปีหน้า โฟกัสลูกค้าต่างชาติ เพราะไม่อยากโฟกัสในประเทศอย่างเดียว เพื่อให้แน่ใจว่าเปิดโครงการแล้วสามารถขายได้ชัวร์ มีการขายต่อเนื่อง แบรนด์เริ่มชัวร์ อีกเรื่องคือต่างชาติดาวน์ 30% ไม่ต้องกังวลทิ้งดาวน์”

จากโครงการแรกแบรนด์ “เอ็กเซล แบริ่ง” 300 ห้อง ทำนิวไฮเปิดทีเดียว 3 โครงการ วันเดียวฟันยอดขาย 2,500 ล้านบาทที่โรงแรมอนันตรา ราชดำริ ควบคู่ไปกับยอดบุ๊กกิ้งออนไลน์ เปิดขายห้องชุด 2 ฟลอร์เกือบ 100 ห้อง ขายหมดใน 2 ชั่วโมง

จากนักลงทุนหุ้นกลายเป็นดีเวลอปเปอร์เต็มตัว สถานที่ทำงานเดิมเริ่มจากสำนักงานตู้คอนเทนเนอร์ ปัจจุบันอยู่ตึกภิรัชทาวเวอร์ ชั้น 18 พื้นที่ 1,800 ตารางเมตร

ในด้านดิจิทัลไลฟ์สไตล์ เคลมว่าเป็นรายแรกของประเทศไทยที่มีนวัตกรรม Nasket สแกนบาร์โค้ดก่อนสิบโมงเช้า ตอนเย็นดรอปออฟไว้ที่นิติบุคคล ใช้บริการเรียกแม่บ้าน สั่งอาหาร จองตั๋วเครื่องบิน ฯลฯ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์สุดขั้วไม่น้อยหน้ารายใหญ่

อีกตัวอย่าง Smart Mirror เหมือนกระจก สามารถชั่งน้ำหนัก ถ่ายรูป ดูทราฟฟิก พยากรณ์อากาศ ฯลฯ

เป็นบริษัทที่เตรียมแต่งตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ โชว์ความพร้อมเตรียมแลนด์แบงก์สำหรับพัฒนาโครงการในปี 2562 ไว้หมดแล้ว ห้องชุดบริษัทราคาตั้งแต่ 6 หมื่น-2 แสนบาท/ตารางเมตร ทำเลแนวรถไฟฟ้า ด้วยเหตุผลโฟกัสลูกค้าต่างชาติด้วย แน่นอนว่าสายขึ้นหม้อยังคงเป็น “สีน้ำเงิน-เขียว” กลยุทธ์คือวัดเทกอัพเรตแต่ละปีของสถานีรถไฟฟ้าที่คนใช้สูงสุด

“…เราดูเยอะ ความหนาแน่นประชากร ที่สำคัญต่างชาติต้องไม่งง บอกแล้วเข้าใจง่าย”

ความมั่นใจสุดขีดยังมาจากการควบคุมโควตาลูกค้าต่างชาติ กฎหมายให้ 49% ออล อิน สไปร์ฯบอกว่าคุมเพดานไว้ 47% เผื่อเหลือเผื่อขาดเวลาซื้อขายเปลี่ยนมือจะได้ไม่มีปัญหา

การบุกตลาดล่าสุด เปิดตัวคอนโดฯ “ดิเอ็กเซล ไฮด์อะเวย์ รัชดา-ห้วยขวาง” มูลค่าโครงการ 1,300 ล้านบาท เริ่ม 1.59 ล้าน เฉลี่ยตารางเมตรละ 7-8 หมื่นบาท แข่งขันด้านราคาอย่างชัดเจนท่ามกลางราคาตลาดในทำเลอยู่ที่ 8 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร

ทุนรับเหมา เบล็ส แอสเสท

ถัดมา “เบล็ส แอสเสท กรุ๊ป” แผนธุรกิจปีนี้ออกตัวชัดเจนว่าต้องการแต่งตัวเข้าตลาดหุ้นภายในปี 2562 “ธารินทร์ บวรวนิชยกูร” กรรมการ บริษัท เบล็ส แอสเสท กรุ๊ป จำกัด เจ้าของโครงการเบล็สทาวน์-เบล็ส วิลล์ ระบุปีนี้ตั้งเป้าเติบโตด้านยอดขาย 100% จาก 570-580 ล้านบาทในปี 2560 มาอยู่ที่ 900 ล้านบาท พร้อมกับวางแผนเปิดตัวใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท

“จุดแข็งเราเป็นบริษัทที่เติบโตมาจากการเป็นผู้รับเหมา ทำให้สามารถบริหารงานก่อสร้างได้เอง กลยุทธ์ยังเน้นรายได้หลักมาจากโครงการแนวราบ ควบคู่สร้างโอกาสเติบโตจากคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า”

บิสซิเนสโมเดล ในอดีตพัฒนาโครงการไซซ์ 10-15 ไร่ ประสบการณ์ที่ตกผลึกพบว่าการเปิดตัวแต่ละโครงการมีต้นทุนฟิกซ์เท่ากัน จึงมองหาที่ดินไซซ์ใหญ่ขึ้น ลงทุนสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางมากขึ้น เพื่อเฉลี่ยต้นทุนพัฒนาให้คุ้มค่า ล่าสุดโมเดลธุรกิจมองไว้ที่ 20-40 ไร่

“ต้นทุนพัฒนาโครงการ ค่าก่อสร้าง บริหารได้ แต่แพ้ชนะกันที่ราคาที่ดิน ทาวน์เฮาส์ควรจะไร่ละ 7-8 ล้าน, คอนโดฯเราไม่ได้อั้นถ้าทำเลสวยจริง ๆ เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้าสีม่วงหลักแสน/ตารางวาเราก็ซื้อ”

ในด้านมูลค่าโครงการ ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท

ในด้านโปรดักต์ เพดานราคาคอนโดฯไม่เกิน 2.8 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 10 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 2.5-4 ล้านบาท และบ้านแฝดมองไว้ที่ 4 ล้านบาทขึ้นไป

“ในด้านแลนด์แบงก์ ปีนี้เตรียมซื้อเพิ่ม 3-5 แปลง 800-1,000 ล้านบาท รองรับการขยายโครงการสำหรับเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ (mai) ในปี”62 ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์แนวรถไฟฟ้า 2 สาย เป็นจุดตัดสายสีม่วงกับสีแดง ขนาด 4 ไร่ อีกผืนหนึ่งทำเลปทุมธานี ตั้งเป้าพัฒนาอาคารพาณิชย์

แอสเซทไวส์ โตกับคอนโดฯ

ผู้บริหารคนรุ่นใหม่รายที่ 3 “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด โชว์ผลประกอบการปี 2560 เปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 4,445 ล้านบาท มียอดขาย 3,336 ล้านบาท ยอดรับรู้รายได้ 900 ล้านบาท

ปี 2561 ตั้งเป้าเปิดตัวใหม่ 6 โครงการ มูลค่ารวม 4,200 ล้านบาท เป้ายอดขาย 4,200 ล้านบาท เติบโต 25% เป้ารับรู้รายได้ 4,000 ล้านบาท

ถามถึงทำเลเจ้าตลาด คำตอบคือย่านสะพานใหม่ มี 6-7 โครงการที่ขายดี มั่นใจว่าดีมานด์ยังมีอีกมากเนื่องจากที่ดินนำมาพัฒนาโครงการหายากมาก เพราะแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวไปคูคต สองข้างทางเป็นโซนกองทัพอากาศกับโรงพยาบาลกินพื้นที่ยาว ทำให้การผุดคอนโดฯมาสะดุดที่สะพานใหม่

จุดเน้นอสังหาฯ ค่ายนี้เขาบอกว่าการเติบโตของบริษัทจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งด้วยตลาดคอนโดฯ จุดขายภายใต้คอนเซ็ปต์การพัฒนาให้เป็นไลฟ์สไตล์คอนโดฯ

ด้วยความที่แอสเซทไวส์เชื่อในเรื่องความเป็นมืออาชีพ พันธมิตรคู่สัญญาจึงเป็นองค์กรระดับแถวหน้า อาทิ 1 ใน 3 ผู้รับเหมาหลักใช้บริการ “บริษัทวิศวภัทร์” ซึ่งซัพพอร์ตงานก่อสร้างให้กับบิ๊กแบรนด์อย่างแสนสิริ, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, เอพี (ไทยแลนด์) ต้นทุนต่างกับผู้รับเหมาทั่วไป 10-20 ล้านบาท แต่สิ่งที่ได้คือไม่ต้องแก้งาน

“เรา (โต) ไปอย่างช้า ๆ เพราะต้องสร้างทีม เลือกรับเหมาซีโร่ดีเฟกต์ มีทีม CR-customer relationship ซึ่งซีโร่ดีเฟกต์เป็นเคพีไอของรับเหมาเจ้าใหญ่ ๆ ส่วนตัวผมมองว่าดีเวลอปเปอร์รายเล็กหรือรายใหญ่ตัวโปรดักต์ทำได้เหมือนกัน จุดแตกต่างอยู่ที่เซอร์วิส เราให้ความสำคัญกับโปรเซสในการพัฒนาโครงการทุกขั้นตอน”

บนความเชื่อของการใช้บริการมืออาชีพ รวมไปถึงบริการหลังการขายหรือนิติบุคคลอาคารชุด โดยผูกปิ่นโตอยู่กับค่ายพลัส พร็อพเพอร์ตี้ในเครือแสนสิริ เฉลี่ยค่าส่วนกลางรายเดือน 45-55 บาท/ตารางเมตร

แน่นอนว่าเป็นอีกรายที่เตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯเช่นกัน เหตุผลเพราะเพื่อสร้างแต้มต่อทั้ง “เงินทุน” เพราะต้นทุนที่ดินตารางวาละ 1 ล้านบาท อยากทำคอนโดฯในเมืองที่ดินต้องเริ่ม 1-2 ไร่ หรือ 400-800 ล้านบาท การเข้าตลาดจึงเป็นแหล่งสร้างโปรไฟล์ชั้นดี

นอกจากนี้ ยังมองว่าการเป็นบริษัทมหาชนในตลาด ยังดึงดูดคนทำงานเก่ง ๆ ให้อยากเข้ามาร่วมทีมอีกด้วย”ในอนาคตบริษัทมีทุนหมื่นล้าน แต่ไม่มีคนเก่งมาทำงานด้วย ก็ไม่มีประโยชน์ เพราะผมโตด้วยตัวคนเดียวไม่ได้”

ริชี่เพลซก็แตะหมื่นล้าน

สุดท้ายดีเวลอปเปอร์มือเก๋าจากวงการเซล “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” ซีอีโอ บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) แนะนำแบรนด์ว่า เวลาผู้บริโภคนึกถึงริชี่เพลซ ความคำนึงแวบแรกคือแบรนด์ของ Queen of Lifestyle Condo

“คอนโดฯเราทำเลไม่ด้อยกว่าใคร ราคาอยู่ระหว่าง 8 หมื่น-1.4 แสน/ตารางเมตร เป็นทั้งซิตี้คอนโดฯและไลฟ์สไตล์คอนโดฯ เพราะทำโปรดักต์ให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ลูกค้า เราสามารถสนองได้เต็มที่ทุกเรื่อง ไม่มีข้อติเรื่องสินค้า”

เรื่องใหม่ปีนี้ บริษัทเตรียมบุกลงทุนทำเลเอกมัย คอนโดฯไฮไรส์ 39 ชั้น เบื้องต้นบอกว่ากดราคาขายต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร

โดยปีนี้วางแผนเปิดตัวใหม่ 4-5 โครงการ มูลค่ารวมกันไม่เกิน 10,000 ล้านบาท ขณะนี้มี 2 โครงการพร้อมเปิดตัว มูลค่ารวมกัน 7,000 ล้านบาท อีก 2 โครงการอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน

โดยโครงการใหม่ปีนี้ 1.ริชพาร์ค @ทริปเปิลสเตชัน เฟส 2 ออกแบบเป็นโครงการไฮไรส์ 34 ชั้น มีพื้นที่รีเทล 3 ชั้น ออฟฟิศบิลดิ้ง 4 ชั้น คอนโดมิเนียม 20 ชั้น ที่เหลือเป็นที่จอดรถ มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท สร้างบนที่ดิน 3 ไร่

บิสซิเนสโมเดล ถ้าทำเลอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าเน้นพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ในช่วงแรกยังเป็นต้นทุนก่อนจะผลักเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุน (REIT) ซึ่งต้องถือไว้กับมือ 1-2 ปีแรก โดยมีพื้นที่รีเทล 3 ทำเลที่สามารถเข้ากองรีตได้ มูลค่ารวมกัน 1,000 ล้านบาท

บริษัทตั้งเป้ารับรู้รายได้ปีนี้ 3,000 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นสถิตินิวไฮของบริษัท มียอดขายรอรับรู้รายได้หรือแบ็กล็อก 2,000 ล้านบาท เป็นผู้ประกอบการรายกลางอีกบริษัทที่พกความมั่นใจว่าปีนี้จะปิดงบฯสวย ทั้งด้านยอดขายและรับรู้รายได้