ดีกระจุก เดี้ยงกระจาย
คอลัมน์ : สามัญสำนึก ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
วิกฤตเศรษฐกิจซ้ำซาก สร้างปัญหาใหม่ในเรื่องยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยพุ่งกระฉูดสูงถึง 50%
หมายความว่า คนอยากมีบ้านหรือคอนโดมิเนียม ยื่นขอสินเชื่อ 100 คน สถาบันการเงินอนุมัติเงินกู้ไม่ถึงครึ่ง
โฟกัสอยู่ที่กลุ่มกำลังซื้อตลาดแมส หรือวัดเป็นราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มขอกู้ไม่เกิน 3-5 ล้านบาท ยอดกู้ไม่ผ่าน (rejection rate) สูงที่สุด แต่ก็เป็นกลุ่มที่เข้าคูหากาเลือกตั้งมากที่สุดเช่นกัน
นโยบายภาครัฐ โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ป้องกันการเก็งกำไร จึงออกมาตรการ LTV-loan to value บังคับให้มีเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ และออกมาตรการยุบยับที่ทำให้สถาบันการเงินตั้งการ์ดสูง เพราะต้องควบคุมปัญหาหนี้เสียหรือ NPL ไปด้วยในเวลาเดียวกัน
เหวอกันไปทั้งวงการ เศรษฐกิจวิกฤตรอบนี้เหมือนดูหนังซีรีส์ที่เริ่มตั้งแต่รัฐประหารปี 2557 มาเจอแบงก์ชาติสกัดดาวรุ่งด้วยการบังคับ LTV คนซื้อตั้งแต่หลังแรกมีเงินดาวน์แพงในปี 2562 ตามติดด้วยสถานการณ์โควิดตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน
บ้านเป็นปัจจัย 4 ท่องจำกันเป็นนกแก้วนกขุนทอง แต่ถึงที่สุดแล้วไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลเลือกตั้ง รัฐบาลรัฐประหาร ขาดไร้ซึ่งความสามารถในการทำให้คนรากหญ้า คนเดินดินกินข้าวแกงสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้าน
ตามประสาผู้ประกอบการ พอขายของถูกหรือตลาดแมสแล้วสะดุด ขายดีจัดแต่ขอสินเชื่อไม่ได้ มีค่าเท่ากับขายไม่ดีขายไม่ออกโดยอัตโนมัติ ก็เลยหนีไปทำของแพง ตลาดอสังหาฯ ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจแทบจะ 100% ไปบูมในกลุ่มของแพงราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
ยิ่งรอบนี้ สนทนาคำถามเดียวกับ “สมัชชา พรหมศิริ” ผู้บริหารหนุ่มหล่อค่ายแสนสิริ พูดไว้ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว บอกว่าบ้าน 50 ล้านสร้างไม่ทันขาย ผลประกอบการยุคโควิดก็ฟ้องว่าบ้านแพง คอนโดฯหรู บูมสุดขีด สะท้อนภาวะดีกระจุกตัวในกลุ่มของแพง
ในทางกลับกัน ก็เป็นภาวะเดี้ยงกระจายถ้วนหน้า งานนี้บริษัทเล็กหรือบริษัทใหญ่ ถ้าหลงเข้ามาทำบ้าน-คอนโดฯตลาดแมส เจอพิษเศรษฐกิจทุกราย น่าสงสารที่สุดคือผู้บริโภค คนที่อยากได้บ้านแต่ไม่มีปัญญาขอสินเชื่อ
อัพเดตล่าสุด “ณัฐพร กลั่นเรืองแสง” COO บริษัทเรียลแอสเสท ทำเลดี๊ดีแต่ขายเซ็กเมนต์ราคาย่อมเยา ปรากฏว่าโปรเจ็กต์ทาวน์เฮาส์ราคา 2.5 ล้านบวกลบ โดนยอดปฏิเสธสินเชื่อฟาดเข้าไป 50% เดิมให้กู้ได้ 100% ปีนี้เป็นต้นไปต้องมีเงินดาวน์ 10-20-30% สาวโรงงานหนุ่มโรงทอที่ไหนจะมีเงินออมขนาดนั้น
ทำยังไงล่ะทีนี้ ก็ต้องคิดนวัตกรรมการเงิน ไปชวน nonbank มาปล่อยกู้เงินดาวน์อีกที กลายเป็นว่าการซื้อบ้านต้องผ่อน 2 บัญชี กู้แบงก์ดอกเบี้ยน่าจะถูก กับกู้เงินดาวน์นี่สิ ดอกเบี้ยเท่าไหร่ก็ไม่รู้
การปรับตัวขนานใหญ่ยังมี “ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” ค่ายเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ทำคอนโดฯราคาต่ำล้านจนถึง 2 ล้านบวกลบ เซ็กเมนต์ที่บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ พากันเมินหมดทั้งวงการในยุคโควิด ทำไปทำมา 12 โครงการเข้าไปแล้ว ติดแหง็กอยู่กับปัญหากู้ไม่ผ่านนี่แหละ โมเดลธุรกิจที่อยากช่วยเหลือสังคม ตอนนี้กลายเป็นเผือกร้อนติดมือ
เสนาฯคิดนวัตกรรมทำสินเชื่อเช่าซื้อ “เงินสดใจดี” อธิบายง่าย ๆ ไม่มีเงินดาวน์ใช่ไหม มาทำสัญญาซื้อ จ่ายค่าเช่า อยู่อาศัยไปเรื่อย ๆ จนค่าเช่าบวกกันได้เงินก้อนโตเทียบเท่าวงเงินดาวน์ที่แบงก์เคยเรียกเก็บ เช่น คอนโดฯ 1 ล้าน แบงก์ให้กู้ 9 แสน ก็เช่าซื้อกับเสนาฯไปเรื่อย ๆ จนเก็บค่าเช่าได้ 1 แสน เหลือเงินที่ต้องโอนอีก 9 แสน ก็ผลักเข้าไปใช้สินเชื่อแบงก์อีกที
ภาวะกำลังซื้อเดี้ยงกระจาย หมดหนทางขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อไหร่จะหมดไปจากสังคมไทย ขอฝากเป็นการบ้านรัฐบาลใหม่อีกสักข้อก็แล้วกันค่ะ