หุ้น-การเงิน

แบงก์แย่งลูกค้า “สินเชื่อบ้าน” กดดอกเบี้ยกู้ใหม่ 3 ปีแรกคิดเรตต่ำ

สินเชื่อบ้าน-มาตรการ

เทรนด์สินเชื่อบ้านไตรมาส 2 “แข่งเดือด” แบงก์ยอมกดดอกเบี้ย “บ้านใหม่-รีไฟแนนซ์” แย่งลูกค้า ด้าน “ซีไอเอ็มบี ไทย” เผยดอกเบี้ยบ้านใหม่ในตลาดเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่แค่ 2.6-2.9% ต่ำกว่าดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ ขณะที่ “กสิกรไทย” ชี้ดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง 2-3% ฟาก “ทีทีบี” ประเมินตลาด “รีไฟแนนซ์-บ้านแลกเงิน” โตดี

นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ช่วงไตรมาส 2/2566 ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มการแข่งขันกันสูงขึ้น ทั้งสินเชื่อบ้านใหม่ และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ส่วนหนึ่งมาจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น แม้ว่าจะมีความเสี่ยงเรื่องการชะลอตัวของการส่งออก แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้ 5% ในปีนี้ โดยบ้านในกลุ่มราคาเกิน 3 ล้านบาท ยังคงมีความต้องการและเติบโตค่อนข้างดี

“จากทิศทางการแข่งขันที่สูงขึ้น จะเห็นว่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านใหม่ที่สถาบันการเงินเสนอให้ลูกค้าในตลาดถือว่าค่อนข้างต่ำ เฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.6-2.9% ซึ่งแตกต่างช่วงปกติที่ดอกเบี้ยบ้านใหม่จะเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 3% ส่วนหนึ่งมาจากภาพการแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ต้องการระบายสต๊อกคงค้าง จึงมีการเสนอดอกเบี้ยโครงการที่ถูกลง ก่อนจะประกาศสร้างโครงการใหม่ และปรับราคา เพื่อคัดเลือกลูกค้าที่มีศักยภาพภายใต้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)”

กราฟฟิก สินเชื่อบ้าน

ขณะที่ตลาดสินเชื่อรีไฟแนนซ์ พบว่าสถาบันการเงินต้นทางของลูกค้าที่ผ่อนครบกำหนดและสามารถรีไฟแนนซ์ไปยังสถาบันการเงินแห่งอื่นได้ จะมีการเสนอดอกเบี้ยเพื่อรักษาลูกค้าเดิมไว้ (retention) เช่น จากเดิมดอกเบี้ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.9% และปีที่ 4 เพิ่มขึ้นเป็น 4.5% ธนาคารเดิมจะลดดอกเบี้ยให้เหลือ 3.2% เพื่อไม่ให้ลูกค้ารีไฟแนนซ์ออกไป ประกอบกับหากรีไฟแนนซ์ไปแห่งใหม่ ลูกค้าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายจดจำนองอีก 1% ซึ่งใกล้เคียงกับดอกเบี้ยที่ธนาคารเดิมเสนอ เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจไม่รีไฟแนนซ์

“ตอนช่วงสถานการณ์โควิด ตลาดรีไฟแนนซ์โต แต่ตอนนี้ตลาดสินเชื่อบ้านใหม่กลับมาโตอีกครั้ง โดยจะเห็นการแข่งดอกเบี้ยรุนแรง จากปกติดอกเบี้ยบ้านใหม่จะสูงกว่าดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ แต่ตอนนี้เราเห็นดอกเบี้ยบ้านใหม่ลงมา 2.6-2.9% จากปกติต้อง 3% ต้น ๆ ส่วนรีไฟแนนซ์อยู่ที่เกือบ 3% ซึ่งปรับขึ้นตามทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น”

นายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้นจะเริ่มเห็นสัญญาณการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในไตรมาสที่ 2/2566 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกราว 2-3% จากปกติจะเฉลี่ยอยู่ที่ 30-35% ส่วนหนึ่งมาจากคุณสมบัติลูกค้าไม่ผ่านเกณฑ์ เพราะมีรายได้คงที่ แต่ค่าใช้จ่ายและภาระการผ่อนชำระเพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันธนาคารยังไม่เห็นสัญญาณการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนหนึ่งมาจากดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นน้อยกว่าดอกเบี้ยนโยบาย ประกอบกับดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรกจะต่ำ เพราะอยู่ในช่วงโปรโมชั่น แต่หลังจากนั้นธนาคารแต่ละแห่งก็พยายามดูแลลูกค้า หากไม่สามารถผ่อนชำระได้จะมีการปรับโครงสร้างการชำระค่างวดให้ใหม่

“ลูกค้ารายใหม่ที่ต้องการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจต้องขอวงเงินให้สอดคล้องกับรายได้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือนจำเป็นต้องผ่อนดาวน์อย่างน้อย 10% เนื่องจากการขอ LTV เต็ม 100% กรณีรายได้เท่าเดิมอาจจะไม่ผ่าน เพราะสถาบันการเงินยังคงเน้นความสามารถในการชำระหนี้”

นายชัยยศกล่าวว่า ธนาคารกสิกรไทย ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งปี 2566 อยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท โดยผ่านมา 2-3 เดือนถือว่าทำได้ตาม

เป้าหมายที่ตั้งไว้ ซึ่งในปีนี้ธนาคารจะเน้นเจาะลูกค้าในกลุ่มที่มีรายได้ 5 หมื่นบาทต่อเดือน หรือบ้าน 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพการเติบโตได้ดี ส่วนบ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทตลาดอาจจะกังวลในด้านความสามารถการชำระหนี้ เพราะสัดส่วนภาระหนี้ครัวเรือนที่เร่งตัวสูงขึ้น

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดคาดว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยทั้งระบบปีนี้จะอยู่ที่ราว 6-6.5 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2565 ที่อยู่ 6 แสนล้านบาท

นายจเร เจียรธนะกานนท์ หัวหน้าบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารทีเอ็มบีธนชาต (ทีทีบี) กล่าวว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2/2566 จะเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์และบ้านแลกเงินตามทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น จะเห็นว่าลูกค้าหาวิธีการลดดอกเบี้ยด้วยการรีไฟแนนซ์ รวมถึงการขอวงเงินกู้เพิ่มเพื่อลงทุนหรือเพิ่มสภาพคล่อง ซึ่งบ้านแลกเงินดอกเบี้ยจะต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น

“ทีทีบี ยังตั้งเป้าเป็นผู้นำด้านสินเชื่อบ้านผ่านความร่วมมือกับพันธมิตร และพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ โดยเฉพาะในตลาดบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งในไตรมาสที่ 2 คาดว่าสินเชื่อบ้านจะโต 20% เติบโตได้ดีเพิ่มขึ้นกว่าในไตรมาสแรกที่ลูกค้ามีการชะลอในการตัดสินใจซื้อ และรอทิศทางของอัตราดอกเบี้ย โดยเรามีเป้าหมายปล่อยสินเชื่อรายใหม่ปีนี้เพิ่มขึ้น 10-15% ทั้งนี้ ยอดสินเชื่อคงค้าง ณ สิ้นปี 2566 คาดว่าจะอยู่ที่ 3.5 แสนล้านบาท เติบโตขึ้น 5-7% จากสิ้นปี 2565”