ข่าวฮอตในช่วงนี้ก็คือนายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ออกมาแฉเรื่องการซื้อที่ดินของแสนสิริว่าซื้อในราคาแพงเกินไปหรือไม่ ทำให้ผู้ถือหุ้นหรือผู้ซื้อหน่วยลงทุนของแสนสิริเสียหายหรือไม่ ทาง AREA โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน มีคำตอบและให้สูตรเบื้องต้นเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน
วันที่ 6 สิงหาคม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีประสบการณ์มานานมา
เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า AREA ต้องการให้ข้อคิดเห็นในด้านนี้ เพื่อเป็นกรณีศึกษาให้เห็นถึงวิธีการวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สินเบื้องต้นสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อบ้านหรือผู้สนใจทั่วไป
เกี่ยวกับการซื้อที่ดินมาราคาหนึ่ง จะสามารถสร้างอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายได้คุ้มค่าหรือไม่
ในกรณีที่ว่า ราคาที่ บมจ.แสนสิริซื้อนั้น สูงหรือต่ำเกินไปหรือไม่ ดร.โสภณคงไม่สามารถให้ความเห็นได้ในขณะนี้เว้นแต่ในกรณีที่ต้องไปให้การกับเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง
แต่ประเด็นที่จะชี้ถึงก็คือ หากซื้อที่ดินในราคาดังกล่าวแล้ว นำมาพัฒนาจะคุ้มค่าหรือไม่ เช่นในกรณีนี้คงต้องพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือโรงแรม
โดยสมมติให้เป็นอาคารชุดซึ่งมีขายกันอยู่มากมายในบริเวณนี้ โดยวิเคราะห์ให้เห็นว่าหากเป็นอาคารชุด ห้องชุดหนึ่งๆ ควรจะขายในราคาเท่าไหร่จึงจะเหมาะสม
ดร.โสภณกล่าวว่า ที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 400 ตารางวา หากซื้อมา ณ ราคา 3.9 ล้านบาท ก็เป็นเงินรวม 1,560 ล้านบาท (ดูกราฟิกประกอบ)
ในพื้นที่นี้ สามารถก่อสร้างได้ 10 เท่าของที่ดิน แต่ในที่นี้สมมติให้สร้างเพียง 8 เท่า (ยังไม่ถึงประโยชน์สูงสุด) ก็จะก่อสร้างได้ 12,800 ตารางเมตร
โดยคิดค่าก่อสร้างให้ตารางเมตรละ 50,000 บาท ทั้งที่ราคาค่าก่อสร้างของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยกำหนดไว้ไม่ถีง 40,000 บาท เพื่อตั้งสมมุติฐานให้สูงไว้ก่อน
จึงทำให้ค่าก่อสร้างเป็นเงิน 640 ล้านบาท และเมื่อรวมกับค่าที่ดิน ก็จะมีต้นทุนอยู่ที่ 2,200 ล้านบาท
ต้นทุนที่ดินและอาคารนี้ถือว่าเป็น Hard Costs ในการพัฒนาโครงการยังมีส่วนที่เป็น Soft Costs อีก (ประกอบด้วยค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรสุทธิและอื่น ๆ)
โดยปกติ Soft Costs จะน้อยกว่า Hard Costs แต่ในที่นี้กำหนดให้เท่ากันเลย เผื่อความเสี่ยงต่าง ๆ ไว้ ดังนั้นมูลค่าโครงการนี้จึงอยู่ที่ 4,400 ล้านหรือสองเท่าของ Hard Costs นั่นเอง
ประเด็นที่พึงวิเคราะห์ก็คือ ราคาขายต่อตารางเมตรควรเป็นเงินเท่าไหร่
ทั้งนี้พื้นที่ก่อสร้างที่คำนวณ 12,800 ตารางเมตรนั้น สมมุติให้สามารถขายได้เพียง 45% จึงเหลือพื้นที่ที่ขายได้เพียง 5,760 ตารางเมตร
เมื่อนำมาหารกับ 4,400 ล้านบาท ก็จะได้ราคาขายที่ 763,889 บาทต่อตารางเมตร
คำถามคือ ราคาดังกล่าวนี้ขายได้หรือไม่ ก็ปรากฏว่ามีโครงการที่ขายในราคาดังกล่าวจริง หรือโครงการบนทำเลปาร์คนายเลิศ ก็ขายถึง 800,000 บาทเศษ
จึงทำให้เห็นว่าราคาต่อคารางเมตรข้างต้น (763,889 บาท/ตารางเมตร) เป็นราคาที่เป็นไปได้
ด้วยเหตุนี้ ดร.โสภณจึงสรุปได้ว่า การซื้อที่ดินมาในราคาดังกล่าว ไม่ทำให้ผู้ถือหุ้นหรือผู้ซื้อหน่วยลงทุนเสียผลประโยชน์แต่อย่างใด
ส่วนข้อครหาเรื่อง “เงินทอน” (ถ้ามีหรือไม่) ก็คงเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ผู้กล่าวหาพึงพิสูจน์จะได้ไม่มีคดีฟ้องร้องกันต่อไป
อนึ่งวิธีการประเมินข้างต้นนี้ ทำให้นักลงทุนสามารถวิเคราะห์ได้ว่ามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินหรือไม่เพียงใด
AREA โดย ดร.โสภณ ฟันธง “พิธา ก้าวไกล” ขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน