โรดแมปอสังหาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ข้อเสนอแนะรัฐบาลเศรษฐา…พลิกโฉมกรุงเทพ
ดีเวลอปเปอร์ที่สั่งสมประสบการณ์ทำอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี ยอดสะสมเป็นพันโครงการ หลายแสนยูนิต
วันนี้ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ขอส่งแรงเชียร์รัฐบาลใหม่ยุค “เศรษฐา ทวีสิน” นายกรัฐมนตรี ด้วยการนำเสนอชุดความคิดว่าด้วย การใช้โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และลดความเหลื่อมล้ำสังคม ตาม Functional Zone
ลูกค้าต่างชาติ-ดีมานด์ถาวร
เปิดประเด็นด้วยภาพรวมสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566-2567 (Thailand Property Story 2023-2024) พื้นที่ กทม.-ปริมณฑล “ยอดขาย” ในครึ่งปีแรก 2566 มูลค่าบวก 7% มูลค่า 186,931 ล้านบาท แต่ยูนิตติดลบ -7% จำนวน 43,405 ยูนิต แสดงว่าตลาดโตด้วยยูนิตที่ราคาแพงขึ้น สะท้อนกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value และภาวะเศรษฐกิจ ส่วนตลาดบนไม่กระทบ
“ยอดโอน” โตแค่ 1% มูลค่า 301,424 ล้านบาท ยูนิตโอนติดลบ -3% จำนวน 194,914 ยูนิต
เจาะไส้ใน สิ่งที่ทำให้ยอดโอนไม่ติดลบ หรือบวกแค่ 1% มาจากเซ็กเมนต์ลูกค้าต่างประเทศมียอดโอนโต 30% ได้แก่ จีน ไต้หวัน สิงคโปร์ เมียนมา ฯลฯ โดยจีนเป็นลูกค้าก้อนใหญ่สุดในเซ็กเมนต์ลูกค้าต่างชาติ สัดส่วน 70% มาจากลูกค้าจีน นำมาสู่การฟันธงว่า อสังหาฯเมืองไทยเป็นตลาดโกลบอลไปแล้ว
“ครึ่งปีหลัง 2566 ทุกคนหวังตลาดต่างชาติ ทุกคนเปิดโครงการบ้าง ชะลอบ้าง รอดูสถานการณ์รัฐบาลในครึ่งปีแรก รอดูมาตรการกระตุ้นให้จีดีพีเติบโตสูงขึ้น ซึ่งภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ถ้าจีดีพีไม่สูงขึ้น จะไม่สามารถทำกำไรไปชดเชยดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้ นี่คือแรงกดดันของคนที่อยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาฯ”
เทรนด์ปี 2566-2567 ลูกค้าต่างชาติที่โอนคอนโดฯโต 30% ถ้ารวมการเช่ากับการซื้อผ่านตัวแทนหรือนอมินี เชื่อว่าตัวเลขสูงเกินเท่าตัวของยอดโอนคอนโดฯ ซึ่งเป็นช่องทางเดียวที่โอนกรรมสิทธิ์ได้ถูกต้อง
“วันนี้ประเทศไทยเป็น best destination for everyone in this world ทั้งเสถียรภาพค่าเงินบาท สาธารณสุข โรงเรียนนานาชาติในไทยรุดหน้า ทุกแบรนด์ในระดับบนของโลก อยู่ในเมืองไทยหมดแล้ว ทำให้ต่างชาติสามารถนำครอบครัวซื้อบ้านหลังสองในไทยได้ ต้องยอมรับว่าลูกค้าต่างชาติซื้อและโอนสัดส่วน 10-15% ของตลาดรวมแล้ว”
เอฟเฟ็กต์อสังหาฯ 2.9 เท่า
ทั้งนี้ ดีมานด์ต่างชาติกับระบบเศรษฐกิจต้องไปด้วยกัน เพราะภาคอสังหาฯมีเอฟเฟ็กต์ (multiplier) 2.9 เท่า ยอดขาย-ยอดโอนปีละ 3-4 แสนล้านบาท มีผลต่อระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท คำนวณจากสถิติการจดทะเบียนโอนห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ ยังไม่นับกำลังซื้อต่างชาติที่แฝงอยู่ในธุรกิจค้าปลีก การซื้อสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ ที่มีสัดส่วน 8-12% ของจีดีพี มีการจ้างงานนับล้านอัตรา
ทั้งหมดนี้เป็นเหตุผลให้ในอดีตที่ผ่านมา รัฐบาลใหม่มักใช้อสังหาฯในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะมีผลต่อวงกว้าง และมี local content สูงถึง 90%
ในยุคบูมของกำลังซื้อต่างชาติตั้งแต่ปี 2561-ปัจจุบัน พบการเปลี่ยนแปลงน่าสนใจ เดิมต่างชาติซื้อเฉพาะตลาดแมส ราคา 1 ล้านหยวน หรือ 5 ล้านบาทบวกลบ สถานการณ์โควิด ภัยธรรมชาติ และภัยสงครามที่มีการเปลี่ยนแปลงมากมายในทุกด้าน เมืองไทยเองก็เขยื้อนจากการลงทุนแบบโครงการเดี่ยว กลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสโดยภาคเอกชนเป็นด้านหลัก ทำให้พฤติกรรมการซื้อของลูกค้าต่างชาติปรับตัวมาซื้อทุกระดับราคา
“ดีมานด์ต่างชาติมาทุกเซ็กเมนต์ หลังโควิดดีมานด์ซื้อกลาง-ล่างไม่ได้อยู่เอง เป็นการซื้อลงทุน ตลาดบนซื้อเพื่ออยู่เอง วันนี้ตลาดต่างชาติเป็นตลาดถาวรของอสังหาฯไทย ผ่านการถือกรรมสิทธิ์ถาวรหรือฟรีโฮลด์ กับการทำสัญญาเช่าระยะยาวหรือลีสโฮลด์ และทุก ๆ ปัจจัยจะมีความคึกคักอยู่ในปี 2567 หมดเลย”
ความนิยมของต่างชาติที่จุดพลุตั้งแต่ปี 2561 กลายเป็นมวลดีมานด์ก้อนโตที่สะสมและไหลต่อเนื่องมาถึงปีนี้ ดังนั้นเพื่อรองรับโอกาสใหม่ จึงมองว่าเป็นโอกาสที่จะหยิบยกอสังหาฯมาจัดระเบียบเพื่อดึงดูดกลุ่มต่างชาติที่เป็นเทคโนแครตให้เข้ามาทำงานในไทย
มาตรการระยะสั้น-ระยะยาว
ข้อเสนอแนะมาเป็นแพ็กเกจทั้งมาตรการระยะสั้น และระยะยาว ดังนี้
“มาตรการระยะสั้น” เสนอให้ยกเลิกการบังคับใช้ LTV ชั่วคราว อย่างน้อยรอให้ภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวชัดเจนกว่านี้ เพื่อสร้างโอกาสให้คนไทยเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ลดความเหลื่อมล้ำในสังคมได้อีกทางหนึ่ง เพราะคนชั้นกลางทำมาหากินแต่ไม่มีเงินออม มีฐานะเศรษฐกิจเปราะบางอยู่แล้ว เจออุปสรรค LTV ซ้ำเติมทำให้ซื้อยากขึ้นไปอีก
“มาตรการระยะยาว” มี 7 ข้อ เป็นการวางโครงสร้างรองรับดีมานด์ของลูกค้าต่างชาติ และส่งเสริมการใช้อินฟราสตรักเจอร์ภาครัฐ
เริ่มจาก 1.ทบทวนการถือครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ เช่น ห้องชุดจาก 49% ขยับเป็น 70%, การซื้อบ้านจัดสรร ฯลฯ 2.ทบทวนสิทธิการเช่าระยะยาว 3 ประเภท เพื่ออยู่อาศัย, ทำธุรกิจ และทำเกษตรกรรม จาก 30 ปี เป็น 50-90 ปี, การเปิดให้ทำสัญญาเช่าพื้นที่เกษตรกรรม
3.ปฏิรูประบบข้อมูลอสังหาฯไทย ปัจจุบันมีเพียงข้อมูลโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เสนอให้ทำครอบคลุมทั้ง 3.1 ที่อยู่อาศัย ธุรกิจ อุตสาหกรรม เกษตรกรรม 3.2 เจ้าของคนไทยกับต่างชาติ 3.3 การถือครองกรรมสิทธิ์ ลีสโฮลด์ระยะสั้น-ระยะยาว 3.4 ที่มาของเงินทุน สินเชื่อ
4.ออกมาตรการสนับสนุนและจูงใจ เช่น LTR Visa (long term residence visa) หรือวีซ่าระยะยาว, การใช้ระบบภาษีและค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองที่แยกฐานจัดเก็บภาษีคนละอัตรากับคนไทย สร้างความโปร่งใสและมีฐานข้อมูลการถือครองที่ชัดเจน, สิทธิการเช่าระยะยาว
5.ประเมินผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมไทย จากความต้องการอสังหาฯไทยของชาวต่างชาติ 6.ออกมาตรการลดผลกระทบต่อเศรษฐกิจและสังคมไทย เพื่อสร้างประโยชน์ต่อประเทศไทยโดยรวม และประชาชนไทย
และ 7.การใช้อินฟราสตรักเจอร์ภาครัฐ เพื่อสนับสนุนการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว การพัฒนาร่วมและการเชื่อมทางกับสาธารณูปโภคภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน
“มีตัวแบบในต่างประเทศที่รัฐบาลสนับสนุนให้มีการเชื่อมทางกับอินฟราสตรักเจอร์ของรัฐ เอกชนพัฒนาโครงการเชื่อมทางชั้นใต้ดิน 3-4 ชั้น แต่เมืองไทยห้าม (คดีแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21) เป็นการฝืนธรรมชาติการลงทุน เหมือนเห็นเครื่องบินแต่เราไม่ได้ใช้ ได้แต่มอง ซึ่งไม่ควรเป็นเช่นนั้น รัฐบาลไม่ต้องลงทุนเพิ่ม แค่สนับสนุนให้คนมาใช้อินฟรา แค่ปรับปรุงกฎเกณฑ์การใช้และการเชื่อมทาง”
Functional Zone 4 ด้าน
สำหรับการใช้โครงการอสังหาฯขนาดใหญ่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แนวคิดตาม functional zone มีข้อเสนอแนะ 4 ด้านด้วยกัน (ดูกราฟิกประกอบ) ดังนี้
ด้านที่ 1 “Master Idea” แบ่งเป็น 1.1 โซนนิ่ง “เมดิคอลฮับ” 4 ถนน ประกอบด้วย ถนนราชเทวี-พระราม 6-ศรีอยุธยา-พญาไท ซึ่งมีโรงพยาบาลรัฐและเอกชนชั้นนำ เป็นโรงเรียนหมอระดับประเทศที่กระจุกตัวในโซน โดยใช้โมเดลเดียวกับการพัฒนาระเบียงพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC
1.2 สร้าง “ฮับการศึกษา-Edcucation Hub” ด้วยการนำที่ดินพระราชทานของล้นเกล้าฯรัชกาลที่ 5 ที่พระราชทานให้จุฬาฯ นำมาทำฮับการศึกษา เพื่อให้คนระดับกลางได้เข้าถึงโอกาสเรียนและพักอาศัยในเมืองได้ “…แนวคิดอาจจะทำ 1 คณะ 1 อาชีวะ 1 เทคนิเชียน เพราะบิสซิเนสไม่ต้องการคนเป็นซีอีโอหมด บริษัทต้องมีพนักงาน เหมือนในเยอรมนีที่อาชีวะได้รับการยกย่อง เรียนไปทำงานไปเพราะอยู่ใจกลางเมือง”
1.3 อัพเกรดถนนพระราม 4 ที่มีศักยภาพเป็นย่าน New CBD ถาวรของกรุงเทพฯ เหตุผลเพราะส่วนใหญ่เป็นที่ดินเช่าของรัฐ ทำให้มีรอบการพัฒนาสามารถทุบทิ้งสร้างใหม่ได้ตลอดเมื่อหมดสัญญาเช่า ไม่เหมือนที่ดินเอกชนที่มักจะสร้างแล้วสร้างเลย คลุมพื้นที่ตั้งแต่หัวลำโพง จุฬาฯ ถึงท่าเรือคลองเตย
1.4 พัฒนาส่วนต่อขยายซีบีดีไปยังสถานีแม่น้ำ โมเดลเดียวกับสิงคโปร์ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการมารีน่า เบย์แซนด์มาแล้ว ซึ่งการรถไฟฯมีที่ดินแปลงใหญ่ 260 ไร่ รอการพัฒนา กับอีกตามแนวเลียบเจ้าพระยาโซนพระราม 3 ที่มีท่าเรือคลองเตยกับแท็งก์ฟาร์ม (น้ำมัน) ที่อาจจะต้องย้ายออกไปเพราะมีชุมชนอาศัยหนาแน่นในปัจจุบัน
เชื่อมรางป้อนปอดของเมือง
ด้านที่ 2 ปอดของเมือง มีอย่างน้อย 2 จุดด้วยกัน คือ 2.1 บางกระเจ้า ที่ดินผืนใหญ่อยู่ในวิวสายตาคนกรุง เป็นปอดกรุงเทพฯ พัฒนาเป็นพื้นที่อนุรักษ์ ให้เดินทางโดยระบบราง, ปั่นจักรยานเท่านั้น
2.2 สวนกระเป๋า-Pocket Park พิจารณาจากปัจจุบัน รถไฟปรับไปจอดที่สถานีกลางบางซื่อ ดังนั้น ระยะทาง 10 กม. จากหัวลำโพงไปบางซื่อตลอดแนวเส้นทาง สามารถทำพ็อกเกตการ์เด้น อาจเสริมด้วยตลาดนัดตามแหล่งชุมชน แก้ปัญหาชุมชนแออัดไปด้วยในตัว
ด้านที่ 3 ที่พักอาศัยผู้สูงวัยสำหรับตลาดกลาง-ล่าง โดยอาจพิจารณาพื้นที่สนามกอล์ฟกองทัพบก/กองทัพอากาศ ในแนวเส้นทางกรุงเทพฯตอนเหนือ ที่มีแนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน ทำให้เดินทางสะดวก ส่วนแหล่งทุนสามารถนำมาจากค่าภาษี ค่าโอน-จดจำนองของชาวต่างชาติ นำมาสนับสนุนโครงการ แล้วให้สิทธิผู้สูงวัยเข้าพักอาศัย ห้ามซื้อขาย ห้ามเปลี่ยนมือ
ด้านที่ 4 ดึงดูดการลงทุนสวนสนุกระดับโลก (World Amusement Park) พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ในโซนหัวกระบือ ย่านพระราม 2 สภาพเป็นป่าชายเลน ดินอ่อน ส่งเสริมให้ลงทุนดิสนีย์แลนด์เมืองไทย เป็นต้น
“การใช้อสังหาฯขนาดใหญ่ เป็นโมเดลที่มองในเชิงอินฟราสตรักเจอร์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เหมือนกับที่ทำสำเร็จมาแล้วในสิงคโปร์ ซาอุดีอาระเบีย ที่ไม่มีอะไรเลยแต่ก่อสร้างแมนเมดขึ้นมา ขณะที่ไทยมีธรรมชาติจัดสรรให้มาอยู่แล้ว เราแค่ต่อยอดให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด”
“…ส่วนรัฐบาลใหม่จะรับไว้พิจารณาเมื่อไหร่นั้น คิดว่าจังหวะเวลาที่เหมาะสมคือ 1 ปีหลังจากนี้ รอให้แก้ปัญหาปากท้องพี่น้องประชาชนก่อนเป็นอันดับแรก เรื่องนี้ยังรอได้ แต่ต้องเริ่มคิดตั้งแต่วันนี้” คำกล่าวของ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต”