3 คดีคอนโด VS ศาลปกครอง เพิกถอนใบอนุญาตหลังตอกเข็ม-สร้างเสร็จ

วันที่ 14 ตุลาคม 2566 - 11:05 น.

ปี 2566 ตอนต้นปีวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งความหวังวิ่งเล่นอยู่ในทุ่งลาเวนเดอร์

แต่อยู่ไป ๆ จนเข้าสู่ไตรมาสสุดท้ายแล้ว ปี 2566 กลายเป็นปีที่เฮี้ยนอย่างไม่น่าเชื่อ จุดโฟกัสจากคำตัดสินของศาลปกครอง 3 คดีดัง ที่มีคำตัดสินกระจุก-แต่สร้างผลกระทบกระจัดกระจาย

แมงเม้าในวงการอสังหาฯ เริ่มหยิบคำถามขึ้นมาลอย ๆ อย่างกว้างขวางว่า… มันเกิดอะไรขึ้น ?

Round up 3 คดีคอนโดฯ

ในที่นี้ คัดเลือกคดีตัวอย่าง 3 คดี ที่มีจุดร่วมเหมือนกัน กล่าวคือ เป็นโครงการที่อยู่อาศัย เมื่อก่อสร้างสินค้าแล้วเสร็จจะต้องมีการส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า ดังนั้น คำตัดสินของศาลปกครอง ไม่ว่าจะไปซ้ายหรือขวา ย่อมมีผลกระทบต่อบุคคลที่ 3 หรือ third party ที่เป็นผู้ซื้อหรือผู้บริโภค

โดยที่ความเสียหายไม่ได้จำกัดวงแค่ 2 ฝ่าย คือ หน่วยงานรัฐกับผู้ประกอบการ ดังนั้น จึงไม่นับรวมคำตัดสินศาลปกครองที่สั่งให้รื้อถอนโรงแรมดิเอทรัส ซอยร่วมฤดี เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า มีเจ้าของเพียงคนเดียว การใช้ห้องพักของลูกค้าเป็นการเช่า ไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์

สำหรับ 3 คดีคอนโดฯในปีนี้ ประกอบด้วยคดีของ 1.โครงการศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง ศาลปกครองกลาง ตัดสินเมื่อ 31 พฤษภาคม 2566 2.โครงการแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ศาลปกครองสูงสุด ตัดสินเมื่อ 27 กรกฎาคม 2566 และ 3.โครงการ 125 สาทร ศาลปกครองกลาง ตัดสินเมื่อ 27 กันยายน 2566

เพิกถอน EIA ศุภาลัย วงศ์สว่าง

ไทม์ไลน์มีดังนี้ โครงการ “ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง” มีคำตัดสินศาลปกครองกลาง เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2566 คำสั่งให้เพิกถอนรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง

ทางศุภาลัยทำหนังสือด่วน ลงวันที่ 1 มิถุนายน 2566 เป็นหนังสือเวียนแจ้งถึงลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดในโครงการ ชี้แจงสรุปสาระสำคัญว่า ตามที่บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ทำการพัฒนาโครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง โดยก่อนที่บริษัทจะทำการประชาสัมพันธ์ขายโครงการนั้น

บริษัทได้จัดทำรายงาน EIA ตามขั้นตอนของกฎหมาย และได้ดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างตามระเบียบข้อบังคับของหน่วยงานราชการครบถ้วนทุกประการ

โดยศุภาลัยยื่นขอ EIA ตั้งแต่ปี 2559 และคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.) ซึ่งเป็นผู้พิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) มีความเห็นให้บริษัทแก้ไขประเด็นที่อาจส่งผลกระทบต่อชุมชนช้างเคียงและสิ่งแวดล้อม

ซึ่งบริษัทได้ปฏิบัติตามมาโดยตลอด โดยมีการแก้ไขรูปแบบอาคารและปรับระดับความสูงตามที่ชุมชนโดยรอบโครงการมีความคิดเห็น

จนเป็นที่มาของการได้รับอนุมัติ EIA เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2564

อย่างไรก็ตาม ศาลปกครองกลางมีคำสั่งให้เพิกถอนรายงาน EIA ที่ คชก. เป็นผู้พิจารณาอนุญาต โดยศาลเห็นว่า การที่ คชก. (คณะกรรมการผู้ชำนาญการ) มีมติเห็นชอบรายงาน EIA โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

เนื่องจากการพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดจากพื้นที่ข้างเคียงในเรื่อง แสงแดด และลม ของ คชก. ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านไม่เพียงพอ

เป็นเหตุให้ศาลปกครองกลางมีคำสั่งเพิกถอนรายงาน EIA ดังกล่าว จึงเป็นการที่ศาลมีคำสั่งเพิกถอนรายงานผลกระทบต้านแสงแดด และลม เป็นครั้งแรก นับแต่มีการพิจารณารายงานของ คชก.

ในขณะนี้บริษัทมีความจำเป็นต้องระงับการก่อสร้างไว้ชั่วคราวตามคำสั่งศาลปกครองกลาง และใช้สิทธิในการอุทธรณ์คำพิพากษาไปยังศาลปกครองสูงสุด

และเมื่อศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้บริษัทสามารถกลับมาก่อสร้างโครงการได้ บริษัทจะเร่งดำเนินการก่อสร้างโครงการ ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง โดยเร็วที่สุด

รายละเอียด ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง หลังจากได้รับอนุมัติรายงาน EIA ในเดือนตุลาคม 2564 มีการเปิดไซต์ก่อสร้างและเปิดขายห้องแรกในเดือนมกราคม 2565 โดยประชาสัมพันธ์สร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าว่า โครงการนี้ได้รับอนุมัติ EIA (EIA Approve) เรียบร้อย

ออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ สูง 18 ชั้น 3 อาคาร รวม 1,302 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท

มีห้องชุดให้เลือกแบบสตูดิโอ พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 28 ตารางเมตร และห้องชุด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยสูงสุด 64 ตารางเมตร, ห้องลอฟต์ พื้นที่ 2 ชั้น 47-48 ตารางเมตร 24 ยูนิต

โดยช่วงเปิดพรีเซลมีราคาเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตารางเมตรละ 6.5 หมื่นบาท ข้อมูล ณ ต้นปี 2565

คดีเขย่าเชื่อมั่น “แอชตัน อโศก”

ถัดมา โครงการ “แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21” หรือคดีแอชตัน อโศก ฮือฮามากที่สุด เพราะมีความก้าวหน้าทางคดีอยู่ที่เป็นคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง แบบมีผลย้อนหลัง เท่ากับเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้ในปี 2558

แอชตัน อโศก เริ่มต้นก่อสร้างปี 2558 ระหว่างก่อสร้างมีการยื่นคดีต่อศาลปกครอง 2 คดี แบ่งเป็นคดีที่ 1 ฟ้องร้องในปี 2559 โดยสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และคดีที่ 2 ในปี 2560 โดยสยามสมาคมในพระบรมราชูปถัมภ์ แต่ยังไม่มีคำตัดสินออกมา

จนกระทั่งโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2561 เริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ลูกค้าเมื่อกลางปี 2561 ปัจจุบัน มีลูกค้ารับโอนและเข้าอยู่อาศัยแล้ว 580 ครัวเรือน จำนวน 668 ห้องชุด (บางครัวเรือนซื้อเกิน 1 ห้อง)

ต่อมา หลังจากมีผู้เข้าอยู่อาศัยในสัดส่วน 87% ของจำนวนห้องชุดในโครงการ ศาลปกครองสูงสุดมีคำตัดสินเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 ดังกล่าว

รายละเอียด แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 มีจำนวนห้องชุด 783 ห้อง มูลค่าโครงการ 6,400 ล้านบวกลบ ขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 87% จำนวน 668 ห้องชุด มูลค่าโอน 5,400 ล้านบวกลบ เหลือห้องชุดติดมือเจ้าของโครงการ คือ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) 51% กับยักษ์อสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่น กลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง 49%

เพิกถอนใบอนุญาต 125 สาทร

ล่าสุด โครงการ “125 สาทร คอนโดมิเนียม” ต้นทางข่าวมาจากหนังสือเวียนถึงลูกบ้านของนิติบุคคลอาคารชุดเดอะเม็ท ระบุว่า นิติบุคคลฯ เดอะเม็ท ฟ้องคดีต่อศาลปกครองเมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2564 คัดค้านการอนุมัติรายงาน EIA โครงการ 125 สาทร ต่อมา วันที่ 27 กันยายน 2566 ศาลปกครองกลางสั่งเพิกถอนรายงาน EIA แบบมีผลย้อนหลัง

ปมการคำนวณผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA มาจากแปลงที่ดิน กล่าวคือ เดิมเป็นที่ดินผืนใหญ่ขนาด 10 ไร่ ต่อมา มีการนำมาพัฒนาคอนโดฯเดอะเม็ทเพียง 7 ไร่ 40 ตารางวา หรือ 2,840 ตารางวา มีการก่อสร้างเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าเดอะเม็ทจบเรียบร้อย

ต่อมา เจ้าของที่ดินเดอะเม็ทได้ขายที่ดินเปล่าที่เหลืออีก 3 ไร่ 1 งาน 25 ตารางวา หรือ 1,325 ตารางวา ให้กับ บริษัท พีเอ็มที พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (PMTP) ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ 125 สาทร

โปรไฟล์ PMTP เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง “TTA-บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน)” ที่มีผู้ถือหุ้นใหญ่จากตระกูลมหากิจศิริ กับผู้ถือหุ้นฝ่ายญี่ปุ่นอีก 2 ราย คือ “KRD-บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์” และ “TCC-บริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด”

รายละเอียดโครงการ 125 สาทร ออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ สูง 36 ชั้น จำนวน 755 ยูนิต ห้องชุดไซซ์ 28-330 ตารางเมตร เปิดพรีเซลโครงการเมื่อเดือนมิถุนายน ปี 2565 เปิดราคาขายเริ่มต้น 5.9 ล้านบาท ต่อมาขยับราคาเริ่มต้นเป็น 6.9 ล้านบาท

โครงการชูจุดขายหน้ากว้างติดถนนสาทรยาว 97 เมตร อยู่ห่าง 500 เมตรจาก BTS สถานีช่องนนทรี มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท โดยมีธนาคารสนับสนุนสินเชื่อโครงการ วงเงิน 1,700 ล้านบาท

แผนการก่อสร้าง เริ่มตอกเสาเข็มต้นแรกปี 2565 มีกำหนดแล้วเสร็จและส่งมอบลูกค้าในปี 2569 แต่ในเมื่อมีคลื่นแทรกจากคำตัดสินของศาลปกครองกลาง แผนก่อสร้างและส่งมอบอาจต้องมีการทบทวนอีกครั้ง

คำชี้แจง “มหากิจศิริ-หุ้นญี่ปุ่น”

ล่าสุด วันที่ 11 ตุลาคม 2566 ที่ผ่านมา ทาง PMTP ออกแถลงการณ์ สรุปความว่า PMTP ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ 125 สาทร ขอชี้แจงว่า บริษัทมิใช่ผู้ถูกฟ้องคดีโดยตรง แต่เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบจากผลแห่งคดี เนื่องจากศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า เอกสารการคำนวณตัวเลข พื้นที่อาคารสำหรับคำนวณอัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) ของโครงการเดอะเม็ท ไม่ถูกต้อง

สืบเนื่องจาก PMTP ได้รับเอกสารยืนยันอย่างเป็นทางการจาก “สนย.-สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร” ซึ่งแสดงพื้นที่อาคารสำหรับคำนวณอัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ที่ดิน ของโครงการเดอะเม็ท และเชื่อมั่นในความถูกต้องของรายการคำนวณนั้น จึงนำไปใช้ในการจัดทำรายงาน EIA ตามระเบียบขั้นตอนที่ถูกต้อง

และ “คชก.-คณะกรรมการผู้ชำนาญการ” พิจารณารายงาน EIA ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริหารชุมชน กรุงเทพมหานคร (คชก.) ได้มีมติอนุมัติ EIA ให้กับโครงการ 125 สาทร

อย่างไรก็ตาม ในเวลาต่อมา ศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาว่า พื้นที่อาคารสำหรับคำนวณอัตราส่วนอาคารต่อพื้นที่ที่ดินของโครงการเดอะเม็ท ไม่ใช่พื้นที่อาคารเดอะเม็ท ที่ถูกต้อง จึงเป็นเหตุให้การอนุมัติ EIA โครงการ 125 สาทร รวมถึงใบรับแจ้งการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร ได้รับผลกระทบจากคดีนี้

โดย PMTP ขอยืนยันว่า ได้ดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างโครงการ 125 สาทร และขออนุมัติ EIA ทุกขั้นตอนตามกฎหมายอย่างถูกต้องทุกประการ รวมทั้งบริษัทได้มีการตรวจสอบประเด็นทางกฎหมาย และได้รับหนังสือราชการยืนยันข้อมูลต่าง ๆ จากหน่วยงานราชการที่เป็นผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบโดยตรง เป็นผลให้การขออนุญาตต่าง ๆ ผ่านการพิจารณาและอนุมัติเป็นที่เรียบร้อย

รวมทั้ง PMTP ได้อธิบายถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นให้กับลูกค้าและยินดีรับฟังความคิดเห็นของลูกค้า ซึ่งบริษัทรู้สึกขอบคุณลูกค้าที่เข้าใจ และสนับสนุนโครงการอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้บริษัทจะอยู่ในฐานะที่เป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบ บริษัทยังคงมีความมุ่งมั่นที่จะทำโครงการให้สำเร็จตามกรอบของกฎหมาย และพยายามหาแนวทางแก้ไขที่เหมาะสมที่สุด

ทั้งนี้ PMTP ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท โทรีเซนไทย เอเยนต์ซีส์ จำกัด (มหาชน) หรือ TTA และพาร์ตเนอร์จากญี่ปุ่น คือ บริษัท คันเดน เรียลตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ KRD และบริษัท โทเร คอนสตรัคชั่น จำกัด หรือ TCC ในการพัฒนาโครงการ 125 สาทร

ให้ความมั่นใจกับลูกค้าว่า ยังมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง และได้มีการเตรียมแผนสำรองในการดำเนินการก่อสร้างเพื่อให้เกิดผลกระทบกับลูกค้าให้น้อยที่สุด มั่นใจโครงการจะยังคงดำเนินการก่อสร้างจนสำเร็จตามความคาดหมายของผู้พัฒนาโครงการ