Q3/66 บ้าน-คอนโดฯขายได้ใหม่ดิ่งหนัก ลุ้นฟื้นตัวปีหน้า โซน EEC แอบโตแรง

REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดผลสำรวจที่อยู่อาศัยไตรมาส 3/66 มีแรงกดดันจากปี 2565 เร่งยอดขายทำให้ตลาดบูมเกินจริง ปีนี้รับผลกระทบวิกฤต ศก.-สงคราม ยอดขายได้ใหม่หดตัวหนัก กทม.-ปริมณฑลจำนวนหน่วย -9% มูลค่า -12% ใบอนุญาตจัดสรรใหม่โซน EEC โตไม่เกรงใจใคร 90-130%

ไตรมาส 3/66 หน่วย-มูลค่าขายได้ใหม่หดตัวหนัก

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)

กล่าวว่า สถิติตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3/66 พบว่า ดีมานด์ทั่วประเทศมีจำนวนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 94,946 หน่วย ลดลง -7.0% และ 267,655 ล้านบาท ลดลง -2.6% เมื่อเทียบกับปี 2565

ขณะที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 18,392 หน่วย ลดลง -9.1% และ 99,428 ล้านบาท ลดลง -12.2% ตามลำดับ

ใบอนุญาตจัดสรรเมืองกรุงดิ่ง-โซน EEC โตเกิน 100

ในด้านซัพพลาย จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 17,087 หน่วย ลดลง -48.7% เมื่อเทียบกับปี 2565 และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาส

สะท้อนว่าผู้ประกอบการแนวราบเริ่มมีการปรับลดซัพพลายในตลาดลง และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศคาดว่าจะลดต่อเนื่องจากไตรมาส 2/66

คาดว่ามีจำนวนประมาณ 8.46 ล้าน ตร.ม. ตัวลดลง -16.5% ในไตรมาส 3/66 นี้เมื่อเทียบกับปีก่อน

สอดคล้องกับจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3/66 มีจำนวน 20,369 หน่วย ลดลง -14.8% แต่มีมูลค่า 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +13.8%

ข้อสังเกต พบว่า มีการขยายตัวทั้งหน่วยและมูลค่าเปิดตัวใหม่ใน 3 จังหวัด EEC โดยจำนวนหน่วยและมูลค่ามีขยายตัว 90.7% และ 130.7%

9 เดือนแรก บ้าน-คอนโดฯเกิน 7.5 ล้านขยายตัวแรง

สำหรับภาพรวมดีมานด์สะสม 9 เดือนแรก ปี 2566 หน่วยโอนมีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลง -4.2% แต่มีมูลค่า 766,791 ล้านบาท เพิ่ม 1.6%

โดยพบว่า บ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ที่มีหน่วยลดลง -5.9% ถึง -8.8% ขณะที่บ้านราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการขยายตัวสูง

โดยที่อยู่อาศัยราคาเกิน 7.5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มราคาที่มีหน่วยและมูลค่าขยายตัวมาก

นอกจากนี้ ยังพบว่าหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลง -24.7% และ -21.0% ตามลำดับ เช่นเดียวกับใน EEC ที่หน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ ลดลง -16.0% และ -11.7% ตามลำดับ

การชะลอตัวของดีมานด์ ได้กดดันให้ซัพพลายมีการปรับตัวลดลง โดยพบว่า ภาพรวมซัพพลายสะสม 9 เดือนแรก จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลง -16.4%

และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างใน 8 เดือนแรกลดลง -1.9% โดยซัพพลายที่ลดลงเป็นประเภทบ้านแนวราบ

สอดคล้องกับทิศทางของบริษัทจัดสรรในปัจจุบัน ที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในราคาสูง เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อที่ดี และได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ-ปานกลาง

บิ๊กแบรนด์เบนเข็มลงทุนต่างจังหวัดหนีเรดโอเชียน

สถิติอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3/66 สะท้อนตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวมทั่วประเทศ มีดีมานด์ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากความสามารถผู้ซื้อปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่าง ๆ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาปานกลาง-ต่ำ ส่งผลให้มีการปรับตัวลงของปริมาณซัพพลายในปี 2566 ที่ชัดเจน โดยเน้นตลาดกลาง-บนแทน

และส่งผลให้ซัพพลายเปิดตัวใหม่ลดลง ในขณะที่มูลค่าไม่ได้ลดลง และกลับเพิ่มขึ้นอีกด้วย

นอกจากนี้ มีข้อสังเกตว่า ผู้ประกอบการเริ่มมองว่าเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีซัพพลายคงค้างมาก การแข่งขันกันสูง จึงขยายตัวไปภูมิภาคมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่และจังหวัดท่องเที่ยว

ปี 2567 ลุ้นหน่วยโอนโต 4% มูลค่าโอนโต 4.6%

ภาพรวมปี 2565 เป็นปีที่มีการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมาอย่างมาก จึงเป็นฐานที่สูงสำหรับปี 2566 นี้ ซึ่งคาดว่าจะมีการปรับตัวลดลงของทั้งดีมานด์และซัพพลาย

จากการติดตามสถานการณ์ในช่วง 3 ไตรมาสพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากมียอดขายที่ดีในปี 2565

จึงคาดการณ์ปี 2566 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อน -3.8% มูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565

สำหรับทิศทางในปี 2567 หากรักษาโมเมนตัมได้ต่อเนื่อง จะคาดว่าหน่วยและมูลค่าโอน มีโอกาสขยายตัว 4.0% และ 4.6%

โดยคาดว่าปี 2567 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ 392,936 หน่วย มูลค่า 1.114 ล้านล้านบาท

โดยสัดส่วนบ้านแนวราบยังมีสูงอยู่ที่ 70% อาคารชุด 30% และด้านซัพพลายจะเริ่มกลับมาขยายตัว 2-4% อีกครั้ง เพื่อรองรับการขยายตัวของดีมานด์ที่คาดว่าจะสูงขึ้น

ทั้งนี้ ต้องให้ความสำคัญต่อซัพพลายเหลือขายในตลาดที่มีการสะสมมากเพิ่มขึ้นในช่วงปีก่อนหน้า แต่ยอดขายในปี 2566 ไม่ดีนัก ทำให้เกิดการดูดซับซัพพลายเป็นไปอย่างช้า ๆ

ลูกค้าต่างชาติแห่โอนห้องชุดสูงกว่ายุคก่อนโควิด

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 3/66 พบว่า มีจำนวน 3,365 หน่วย มูลค่า 17,048 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 11.6% และ 21.1% ของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด

โดยมีการขยายในเชิงจำนวนหน่วย เพิ่มขึ้น 0.4% แต่ในเชิงมูลค่าลดลง -2.0%

ขณะที่สถิติ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) มีการโอน 10,703 หน่วย เพิ่มขึ้น 37.6% มูลค่าโอน 52,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.6% คิดเป็นสัดส่วน 13.6% และ 23.3% ของการโอนห้องชุดทั้งหมด

ดร.วิชัยกล่าวสรุปว่า 9 เดือนแรกปีนี้ ลูกค้าต่างชาติโอนจำนวนหน่วยและมูลค่าสูงกว่าช่วงยุคก่อนโควิดแล้ว และมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มเป็น 11.6% และ 21.1% ของตลาดรวม

เทียบกับช่วงก่อนหน้า มีสัดส่วนหน่วยโอนไม่เกิน 10% มูลค่าการโอนไม่เกิน 15% ของทั้งหมด

ดังนั้น หากการท่องเที่ยวฟื้นกลับมาเต็มที่ เชื่อว่าตลาดอาคารชุดจะได้รับความสนใจของคนต่างชาติมากยิ่งขึ้น

9 เดือน-จีนย้ำแชมป์โอนคอนโดฯ 2.4 หมื่นล้าน

สำหรับท็อป 5 ลูกค้าต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรก มีดังนี้

อันดับ 1 “จีน” ยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นจำนวน 4,991 หน่วย มูลค่า 24,740 ล้านบาท โดยมีการซื้อขนาดพื้นที่เฉลี่ย 39.2 ตร.ม./หน่วย ราคาเฉลี่ย 5.0 ล้านบาท/หน่วย

อันดับ 2 “รัสเซีย” จำนวน 962 หน่วย มูลค่า 3,436 ล้านบาท โดยมีการซื้อขนาดพื้นที่เฉลี่ย 42.6 ตร.ม./หน่วย ราคาเฉลี่ย 3.6 ล้านบาท/หน่วย

อันดับ 3 “สหรัฐอเมริกา” จำนวน 422 หน่วย มูลค่า 2,102 ล้านบาท โดยมีการซื้อขนาดพื้นที่เฉลี่ย 55.5 ตร.ม./หน่วย ราคาเฉลี่ย 5.0 ล้านบาท/หน่วย

อันดับ 4 “ไต้หวัน” จำนวน 378 หน่วย มูลค่า 1,841 ล้านบาท โดยมีการซื้อขนาดพื้นที่เฉลี่ย 40.1 ตร.ม./หน่วย ราคาเฉลี่ย 4.9 ล้านบาท/หน่วย และ

อันดับ 5 “สหราชอาณาจักร” จำนวน 372 หน่วย มูลค่า 1,813 ล้านบาท โดยมีการซื้อขนาดพื้นที่เฉลี่ย 56.7 ตร.ม./หน่วย ราคาเฉลี่ย 4.9 ล้านบาท/หน่วย

นอกจากนี้ พบว่าลูกค้าเมียนมารับโอนห้องชุดมีเป็นอันดับ 7 จำนวน 347 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงเป็นอันดับ 3 มูลค่า 2,250 ล้านบาท พื้นที่เฉลี่ย 51.4 ตร.ม./หน่วย ราคาเฉลี่ย 6.5 ล้านบาท/หน่วย

จังหวัดที่มีการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติมากสุดคือ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) และระยอง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คอนเฟิร์มปี’66 บ้าน-คอนโดฯ ไม่ได้สดใสอย่างที่คิด