เปิดใจหญิงเหล็ก “จิราภรณ์ คุณปลื้ม” กุมบังเหียนกงสี “หมื่นล้าน” เจ้าพ่อตะวันออก

ท่ามกลางกระแสข่าวว่ามีนายทุนใหญ่ทั้งจากไทยและต่างประเทศพุ่งเป้าสู่การพัฒนาพื้นที่ใน 3 จังหวัดระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในจังหวัดชลบุรี ฉะเชิงทรา และระยอง ส่งผลให้มีข่าวราคาที่ดินพุ่งไม่หยุดฉุดไม่อยู่ จนเกิดคำถามว่า ทุนยักษ์ใหญ่ที่เป็นเจ้าถิ่นภาคตะวันออกอย่างตระกูล “คุณปลื้ม” จะเตรียมพร้อมและขานรับการแข่งขันที่จะเกิดขึ้นอย่างไร

“จิราภรณ์ คุณปลื้ม” ลูกสาวเพียงคนเดียวของ “กำนันเป๊าะ” หรือ สมชาย คุณปลื้ม แม่ทัพใหญ่ผู้กุมบังเหียนในตำแหน่งรองประธานกรรมการบริหาร “บางแสนโฮสเทลกรุ๊ป” บริหารธุรกิจ “กงสี” ในตระกูลทั้งหมด 15 บริษัท ได้ฉายภาพและชี้ทิศทางอนาคตของธุรกิจในตระกูลคุณปลื้ม พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชลบุรี ให้กับ “ประชาชาติธุรกิจ” ฟังว่า ปัจจุบันตระกูลคุณปลื้มดำเนินธุรกิจในลักษณะธุรกิจครอบครัว หรือกงสี ทั้งหมด 5 ประเภท ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม รับเหมาก่อสร้าง โรงโม่หิน แพลนต์ปูนซีเมนต์

ยอดขายบ้านเดี่ยว-คอนโดฯวูบ

ด้านธุรกิจอสังหาฯมีทั้งหมด 6 โครงการ ภายใต้บริษัท บางแสนมหานครพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ตั้งแต่ช่วงปี 2559-2560 เศรษฐกิจชะลอตัว หลายโครงการเปิดขายไม่ได้ตามเป้าหมาย และเพิ่งเริ่มขยับตัวเมื่อ 2 เดือนที่ผ่านมา

โครงการแรกที่ปัจจุบันเหลือขาย 5 ยูนิต คือ โครงการหมู่บ้านบางแสนมหานคร ถัดมาคือโครงการเดอะฮอไรซอน คอนโด ติดริมทะเลบริเวณแหลมแท่น เหลือขาย 15 ยูนิต โครงการเออบาน่า ซิตี้ ตั้งอยู่หลังมหาวิทยาลัยบูรพา ทั้งคอนโดมิเนียมและอาคารพาณิชย์ที่ยังขายไม่หมด ส่วนโครงการบ้านปลื้มสุข บนที่ดินถนนข้าวหลาม ติดหมู่บ้านบางแสนมหานคร 40 ไร่เศษ ขายไปได้เพียง 30% ล่าช้ากว่าเป้าหมายที่วางไว้ เพิ่งเริ่มขยับในต้นปี 2561 ซึ่งการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร ส่งผลให้ลูกค้าต้องปล่อยบ้านคืนโครงการกว่า 10% ขณะเดียวกันหลายบริษัทลูกค้ากู้เงินไม่ผ่าน โอนไม่ได้ ทำให้ปิดโครงการไม่ลง

สำหรับโครงการของบางแสนมหานครพร็อพเพอร์ตี้ทั้งหมดจึงได้ว่าจ้างทีมการตลาดมืออาชีพ “บริษัท สวัสดี” เข้ามาปรับกลยุทธ์ โดยเฉพาะโครงการบ้านปลื้มสุข โดยปรับแบบบ้าน สร้างจริงก่อนขายให้ลูกค้าเห็นภาพชัดเจนพร้อมเสริมโปรโมชั่น คาดว่าในไตรมาส 3 ปลายปี 2562 บ้านปลื้มสุขจะสามารถขายได้หมด ส่วนภาพรวมโครงการอสังหาฯที่ได้รับความนิยม คือ ระดับราคา 3.5-4 ล้านบาท

ทำ “สปอร์ต-คอมมิวนิตี้มอลล์”

จิราภรณ์เล่าว่า โครงการเออบาน่า ซิตี้ มีกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษามหาวิทยาลัยบูรพา ปรากฏว่าปี 2560 หลังจากทางมหาวิทยาลัยโดนมาตรการรับนักศึกษาเกิน นักศึกษาลดจำนวนลงเหลือเพียง 5,000 คน ส่งผลให้คอนโดฯยังเหลือขายรวม 2 อาคาร 48 ยูนิต แต่หน้าโครงการยังมีที่ดินติดถนนอยู่ จึงมีแผนสร้างสปอร์ตคอมเพล็กซ์แนวใหม่ ซึ่งเป็นศูนย์ออกกำลังกายครบวงจร และมีศูนย์การศึกษาที่เปิดสอนพิเศษวิชาต่าง ๆ พร้อมทำโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ให้ลูกค้าสามารถมาทำกิจกรรมร่วมกันได้ทั้งครอบครัว คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปลายปีนี้ และเปิดให้บริการได้ในกลางปี 2562

นอกจากนี้ ฝั่งตรงข้ามโครงการอีก 20 ไร่ ตอนนี้ “ณรงค์ชัย คุณปลื้ม” น้องชายคนเล็ก กำลังทำตลาดนัดสำหรับคนรุ่นใหม่ เฟสแรกบนพื้นที่ 10 ไร่เศษ รวม 2 โครงการใหม่ มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 100 ล้านบาท จะเปิดขายได้กลางเดือนมิถุนายน-กรกฎาคมนี้

เปิดแลนด์แบงก์ 4 พันไร่

ด้านภาพรวมราคาที่ดินในโซนภาคตะวันออกขยับขึ้นก่อนรัฐบาลประกาศนโยบาย EEC คิดว่า 2-3 ปีนี้ ราคาไม่ขยับสูงกว่านี้ โดยเฉพาะที่ดินใน อ.ศรีราชา ราคาค่อนข้างสูงมากอยู่แล้ว

แต่ข่าวที่ว่าราคาที่ดินชลบุรีพุ่งรับ EEC คงเป็นบางพื้นที่ เช่น ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ส่วนบริเวณอื่นมีแต่ราคา ไม่มีคนมาซื้อ

“ปัจจุบันตระกูลคุณปลื้มมีที่ดินในมือประมาณ 4,000 ไร่ อยู่บางแสน 80% อยู่อำเภอรอบ ๆ อีก 20% พร้อมขาย ถ้าคนสนใจ แต่ตัวจริงของทุนใหญ่ที่จะเข้ามาลงทุนยังไม่มี ยังไม่เห็นภาพเรามีที่ดินเปล่าในศรีราชา 3 ไร่ อยู่ติดถนนสุขุมวิท หลังโรบินสันห่างกันไม่ถึง 100 เมตร ถือเป็นทำเลทอง ติดป้ายประกาศขายมา 1 ปี ตารางวาละ 4 แสนบาทยังไม่มีใครมาซื้อ ราคายังอยู่ราคาเดิม หรือที่ดินอีกแปลงเกือบ 1,000 ไร่ อยู่เขตนอกเมืองเส้น 331 จะไประยอง สามารถซื้อไปทำนิคมอุตสาหกรรมมีคนติดต่อจะซื้อไปทำหมู่บ้าน แต่ก็หายไป คาดว่าปี 2562 ที่ดินในชลบุรีน่าจะเติบโตขึ้น หลังจาก EEC เป็นรูปเป็นร่างขึ้น อีกสัก 2 ปีน่าจะกลับมาบูม รอ EEC มาแน่ ๆ”

ขึ้นแท่น “ผู้รับเหมาชั้นพิเศษ”

ตระกูลคุณปลื้มมีธุรกิจหลักอีกอย่าง คือ รับเหมาก่อสร้าง ดำเนินงานโดยบริษัท บางแสนมหานคร จำกัด ที่ผ่านมารับงานเอกชนเพียง 10% เป็นงานสร้างระบบสาธารณูปโภคให้กับพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม ส่วน 90% เป็นการประมูลงานราชการ ก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค เช่น สร้างถนนข้าวหลาม งานขยายถนน 2 เลน เป็น 4 เลน ที่แยกกระทิงลาย เมื่อต้นปีที่ผ่านมาได้รับการปรับขั้นเป็น “ผู้รับเหมางานก่อสร้างชั้นพิเศษ” ของกรมทางหลวง และพร้อมเข้าไปรับงานประมูลของ EEC เป็นการเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป

“แม้เราจะเป็นบริษัทใหญ่ในภาคตะวันออก แต่เราทำงานในลักษณะครอบครัว บริหารงานของเราเอง ยังไม่มีนโยบายที่จะเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ฯเป็นบริษัทมหาชน ตั้งแต่รุ่นคุณพ่อ (กำนันเป๊าะ) ทำงานกับลูกน้องเหมือนครอบครัว แต่ละปีวางเป้าหมายรับงานก่อสร้างปีละ 1,500-1,800 ล้านบาท ปีงบประมาณ 2561 ตั้งเป้าหมายรับงาน 1,800 ล้านบาท แต่ปีงบประมาณ 2560 ได้งานสูงกว่าเป้าหมายถึง 3,000 ล้านบาท ส่วนธุรกิจโรงโม่หินที่บริหารงานโดยบริษัท เอสเอสการศิลา จำกัด มีกำลังการผลิตได้ 500 ตัน/ชั่วโมง รายได้ประมาณ 300 ล้านบาท เป็นวัตถุดิบหลักป้อนให้ธุรกิจรับเหมา 50% ที่เหลือจึงขายให้ภายนอก 50% รวมถึงธุรกิจแพลนต์ปูนซีเมนต์ เราขายให้ธุรกิจก่อสร้างในเครือ ใช้เอง 80% ที่เหลือ 20% ขายข้างนอก 

ขณะเดียวกันทางกลุ่มรับเหมาเตรียมขยายงาน เพื่อรองรับโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ รวมถึงการลดต้นทุนด้านวัตถุดิบด้วยการก่อสร้างโรงงานเหล็กขนาดเล็ก เพื่อเชื่อมเหล็กลวดบางส่วนเอง โดยไม่ต้องไปซื้อซัพพลายเออร์”

โรงแรม 4 แห่ง รับไมซ์ซิตี้ EEC

จิราภรณ์บอกว่า ปัจจุบันบริษัทมีธุรกิจโรงแรม 4 แห่งในบางแสน ให้บริการลูกค้ากลุ่มเป้าหมายแยกกันชัดเจนตั้งแต่ระดับล่าง กลาง และบน 1.โรงแรมเดอะไทด์ เป็นโรงแรมขนาด 4 ดาว ที่บริหารงานโดยบริษัท ไฟฟ์ลีดเดอร์กรุ๊ป จำกัด เน้นรับลูกค้ากลุ่มสัมมนา และจัดเลี้ยง 2.โรงแรมบางแสนเฮอร์ริเทจ บริหารงานโดยบริษัท บางแสนบีชรีสอร์ท จำกัด เป็นโรงแรมขนาด 3 ดาวครึ่ง รับสัมปทานเช่าบริหารมาจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) มีห้องประชุมคอนเวนชั่นขนาดใหญ่ที่สามารถรับผู้เข้าประชุมได้ถึง 3,000 คน เน้นรับลูกค้ากลุ่มสัมมนา และจัดเลี้ยง ทำให้มีความได้เปรียบเดอะไทด์เป็นเท่าตัว

3.โรงแรมบางแสนวิลล่า โฮเทล เป็นโรงแรมขนาดเล็ก ราคาค่าห้องตั้งแต่ 1,000-1,200 บาทต่อคืน และ 4.บางแสนวิลล่า โรงแรมทั้งหมดสามารถรองรับนโยบายของรัฐบาลที่จะให้จังหวัดชลบุรี เป็นศูนย์กลางการสัมมนาของ EEC ได้ในอนาคต ซึ่งธุรกิจโรงแรมเพิ่งจะมาเริ่มดีเมื่อปลายปี 2560 เน้นลูกค้าที่จัดสัมมนา จัดงานเลี้ยง โดยเฉพาะกลุ่มราชการ และกลุ่มที่มากิจกรรมอีเวนต์ต่าง ๆ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันธุรกิจกงสีของครอบครัวคุณปลื้ม มียอดรายได้รวมประมาณ 5,000 ล้านบาทต่อปี แบ่งเป็นรายได้หลักจากธุรกิจอสังหาฯ ประมาณ 4,000 กว่าล้านบาท

“วันนี้จะเน้นรับงานเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรี แต่ถ้าอนาคตจะขยายงานต้องรอเจเนอเรชั่นที่ 3 ซึ่งตอนนี้เริ่มถ่ายทอดให้หลาน ๆ เริ่มมารับงานในส่วนกงสีแล้ว อย่างลูกของพี่ชาย “สนธยา คุณปลื้ม” ดังนั้น หากเศรษฐกิจดี และมีงานโครงการต่าง ๆ ในเครือทั้งหมดเติบโตขึ้นมา มีความเป็นไปได้ที่ยอดรายได้จะเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 ล้านบาทได้ภายใน 5 ปี”

WHEELER Bed & Bike โรงเเรมในฝัน “นักบิด”

แม้วันนี้ “จิราภรณ์” จะแบกรับภาระหนักในการดูแลรับผิดชอบบริหารงานธุรกิจกงสีในตระกูลคุณปลื้ม แต่เธอหาเวลาผ่อนคลายด้วยการขี่มอเตอร์ไซค์บิ๊กไบก์คันโต และตระเวนขี่จักรยานฟิกซ์เกียร์ (Fixed Gear) ไปทั่วประเทศกับเพื่อน ๆ ร่วมก๊วน และด้วยความชอบส่วนตัวทำให้ล่าสุดได้ลงทุนส่วนตัวทำธุรกิจโรงแรมชื่อ โรงแรม WHEELER Bed & Bike

บริเวณ ต.แสนสุข ใกล้ ๆ อ่างศิลา เป็นโรงแรมขนาด 31 ห้อง มีพูลวิลล่า (ห้องที่มีสระว่ายน้ำในตัว) อีก 4 ห้อง มูลค่า 70 ล้านบาท

จิราภรณ์บอกว่า เมื่อเกษียณอายุแล้ว คิดว่าจะทำธุรกิจที่เราดูแลเองได้ไหว อยากทำโรงแรมเล็ก ๆ เลยคิดคอนเซ็ปต์นี้ ในอนาคตพร้อมขยายกิจการขึ้นตึกอีก 5-6 ชั้นได้ เพราะยังมีที่ดินเหลืออีก 2 ไร่ จากทั้งหมด 4 ไร่เศษ สำหรับโรงแรม WHEELER Bed & Bike จะทำเป็นไลฟ์สไตล์โฮเต็ล ซึ่งการตกแต่งจะเป็นคอนเซ็ปต์ จักรยานและบิ๊กไบก์ เน้นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความแตกต่าง 

นักปั่นจักรยานและบิ๊กไบก์สามารถขี่จักรยานเข้าไปจอดในห้องนอนได้ โดยทางโรงแรมมีบริการที่แขวนจักรยานให้ ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ตามแผนจะแล้วเสร็จเปิดให้บริการได้ปลายเดือนพฤษภาคม 2561

“คอนเซ็ปต์โรงแรมนี้เกิดจากเอาความชอบส่วนตัว ชอบขี่จักรยาน และมอเตอร์ไซค์ ที่ผ่านมาขี่จักรยานฟิกซ์เกียร์ (Fixed Gear) เอาจักรยานไปปั่นเชียงใหม่ทุกปี และโรงแรมไม่มีที่เก็บจักรยาน ส่วนมากราคาจักรยานค่อนข้างสูง บางคันราคาเป็นแสนบาทก็มี เราก็เลยมีความคิดว่า ทำไมเมืองไทยไม่มีโรงแรมไหนที่ให้ลูกค้าสามารถนำจักรยานเข้าไปจอดในห้องได้ จึงอยากทำโรงแรมเล็ก ๆ ขึ้นมา และมีร้านกาแฟที่เราชอบ” 

ปัจจุบันในบางแสนมีคนขี่จักรยานเยอะมาก นักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและคนต่างชาติมีกิจกรรมปั่นจากบางแสน ไปเขาสามมุข ไปอ่างศิลา อ่างเก็บน้ำบางพระ โดยจุดที่ตั้งโรงแรมเป็นเส้นทางผ่านไปอ่างศิลา สำหรับราคาค่าห้องพักวางไว้ประมาณ 3,000 บาทต่อคืน คอนเซ็ปต์โรงแรมเราต่างจากที่อื่น

รวมถึงการแบ่งพื้นที่ด้านหน้าโรงแรมทำร้านกาแฟ “To Die For Coffee” ซึ่งมีความแตกต่างจากร้านกาแฟในย่านนี้ ด้วยการคัดสรรเมล็ดกาแฟอย่างดีจากต่างประเทศ และคิดสูตรในการผสมผสานเมล็ดกาแฟสายพันธุ์ต่าง ๆ ในการบดและคั่ว ทำให้มีเอกลักษณ์ทั้งกลิ่น และรสชาติที่ละมุน เข้ม ลึก ทั้งยังมีการศึกษาหาความรู้และคิดค้นสูตรใหม่ตลอดเวลา เพื่อให้ได้ใจคอกาแฟ รวมถึงยังมีราคาถูก โดยราคากาแฟเย็นทั่วไปไม่เกิน 100 บาท

นอกจากนี้ ยังมีน้ำใบบัวบกผสมมะขาม ใช้ชื่อว่า “Sad Boy” เป็นเครื่องดื่มพิเศษ สำหรับคนไม่ดื่มกาแฟ รวมถึงชาเขียวที่มีความเข้มข้นเพราะเน้นการใช้มัทฉะที่มีคุณภาพ เราเปิดให้บริการมาแล้ว 4 เดือน ได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้า มียอดขายประมาณ 8 แสนบาทต่อเดือน เกินกว่าเป้าหมายที่คาดไว้เป็นเท่าตัว