เปิดแผนลงทุน 5 ปี เฟรเซอร์สฯ ทุ่ม 2.5 หมื่นล้าน ผุดโรงงาน-คลังสินค้า 5 ล้าน ตร.ม.

เปิดแผนเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ทุ่ม 2.5 หมื่นล้าน ลงทุน 5 ปี 2568-2572 สยายปีกโรงงาน-คลังสินค้าในไทย-ตปท.อัพพื้นที่ใต้พอร์ตจาก 3.6 สู่ 5 ล้าน ตร.ม. คว้าเบอร์ 1 ผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม ชู 4  มิติผลักดันการเติบโต ครอบคลุม Solutions, Services, Sustainability และ Smart & Innovation

วันที่ 26 มิถุนายน 2567 นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทเตรียมแผนการลงทุน 5 ปี 2568-2572 (2025-2029) วงเงิน 25,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการลงทุนเฉลี่ยในไทยปีละ 2,500-3,000 ล้านบาท และต่างประเทศในอินโดนีเซีย และเวียดนาม 1,500-2,000 ล้านบาท

โดยบริษัทมีเป้าหมายว่าใน 5 ปี จะสามารถเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ จากปัจจุบัน 84,000 ล้านบาท เป็น 100,000 ล้านบาท เพิ่มอัตราการเช่าเป็น 85-90% ทำให้รายต่อปีเพิ่มขึ้นจาก 5,000 ล้านบาท เป็น 7,500 ล้านบาท ส่วยเป้าหมายในปีนี้คาดว่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้น 5% หรือประมาณ 5,700 ล้านบาท โดยลูกค้าหลักยังเป็นนักลงทุนจากญี่ปุ่น มาเป็นอันดับ 1 สัดส่วน 30%

สำหรับครึ่งปีแรกของปีงบการเงิน 2567 (ตุลาคม 2566-มีนาคม 2567) บริษัทได้ส่งมอบพื้นที่ให้กับลูกค้าไปแล้วประมาณ 50,000 ตร.ม. เป็นอาคารคลังสินค้าแบบ Built-to-Suit และ Built-to-Function รวมถึงโครงการ AEI ที่ได้เข้าไปยกระดับและพัฒนาอาคารเพิ่มเติมให้กับลูกค้า

พร้อมทั้งมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและเตรียมส่งมอบในครึ่งปีหลัง (เมษายน-กันยายน 2567) ทั้ง Last Mile Warehouse พื้นที่ 21,000 ตร.ม. บนทำเลปู่เจ้าสมิงพราย จังหวัดสมุทรปราการ เพื่อรองรับ City Logistics และโรงงานพื้นที่ประมาณ 65,000 ตร.ม. สำหรับลูกค้าธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ในบินห์เดือง โลจิสติกส์ พาร์ค ประเทศเวียดนาม ทั้งหมดจะผลักดันพื้นที่ภายใต้การบริหารจัดการเพิ่มเป็นกว่า 3.6 ล้าน ตร.ม. โดยบริษัทเดินหน้าขยายการลงทุนในไทย อินโดนิเซีย และเวียดนามอย่างต่อเนื่อง

เปรียบเทียบ 3 ประเทศ ฐานธุรกิจ

ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบอัตราการเช่าของพื้นที่ที่เข้ามาลงทุนทั้งในไทยอินโดนีเซียและเวียดนามจะพบว่า ปัจจุบันอินโดนีเซียเป็นฐานการเช่าที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุด 100% ซึ่งบริษัทลงทุนในอินโดนีเซียมานานถึง 10 ปี อยู่ใน 3 พื้นที่ใกล้ ๆ กับกรุงจาการ์ตา และยังมีพื้นที่แลนด์แบงก์ยังสามารถพัฒนาได้ประมาณ 80,000-100,000 ตารางเมตร

โดยตลาดของอินโดนีเซียเป็นตลาดที่มีจุดเด่นทั้งในด้านของประชากรที่มีจำนวนมาก ทำให้ domestic consumption ค่อนข้างใหญ่และมีอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ GDP สูงจึงมีนักลงทุนเข้าไปตั้งฐานอินโดนีเซียเพื่อเป็นฐานการผลิตมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ เวียดนามมีการลงทุนในพื้นที่ที่อยู่ใกล้ ๆ กับเมืองโฮจิมินห์ ปัจจุบันมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 86% ยังเหลือพื้นที่ที่สามารถพัฒนาเพิ่มได้อีก 200,000 ตารางเมตร

จุดเด่นของเวียดนาม คือเป็นพื้นที่ที่เหมาะสมกับการลงทุนในอุตสาหกรรมไฮเทค อย่างเช่นสมาร์ทโฟนอิเล็กทรอนิกส์ และมีความได้เปรียบในเรื่องของ อัตราค่าจ้างแรงงานที่ค่อนข้างต่ำ จึงเป็นโอกาสการลงทุนในสินค้าที่ใช้แรงงานเป็นส่วนประกอบ

ขณะเดียวกันตลาดเวียดนามยังถือเป็นตลาดที่มีการบริโภคภายในค่อนข้างใหญ่ ถ้าในอนาคตอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจยังเติบโตต่อเนื่องจะทำให้มีประชาชนที่มีรายได้ปานกลาง middle Income เพิ่มขึ้น ซึ่งก็จะส่งผลดีต่อ Domestic consumption ้มีอัตราเพิ่มขึ้น

ในส่วนของประเทศไทย มีอัตราการเช่าในส่วนของโรงงาน เติบโตขึ้นจาก 70% ช่วงต้นปี เป็น 80% ในปัจจุบัน

“ไทยยังมีจุดเด่นในเรื่องของการเป็น Hub ในอุตสาหกรรมยานยนต์ทำให้ไทยมีความพร้อม ของซัพพลายเชนในอุตสาหกรรมยานยนต์ อุตสาหกรรม Harddisk ซึ่งจะถูกใช้เป็นส่วนประกอบของการลงทุน Data Center เพราะฮาร์ดดิสก์ยังเป็นเทคโนโลยีที่มีราคาถูกกว่าอุปกรณ์อื่นอย่าง FSD

นอกจากนี้ไทยยังมีความพร้อมในเรื่องของสาธารณูปโภค และแรงงานทักษะสูงรวมถึงความพร้อมในเรื่องของพลังงาน ซึ่งบริษัทยังมีแลนด์แบงก์ที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นอาคารได้ถึง 1 ล้าน ตร.ม. ใน 50 โลเกชั่น”

“ถ้าหากโฟกัสที่ประเทศไทย GDP ไทยตอนนี้เติบโตแต่เติบโตต่ำที่สุด ส่วนเม็ดเงินลงทุนโดยตรงระหว่างประเทศ หรือ FDI ไหลมาทางอาเซียนก็ยังมากระจุกอยู่ที่ไทย เวียดนาม และอินโดนีเซีย โดย FDI ไหลเข้าเวียดนามมากกว่าไทยเท่าหนึ่ง และอินโดนีเซียมากกว่าไทย 30-50% ซึ่งทั้ง 3 ประเทศบริษัทเรา ได้เข้าไปลงทุนแล้ว”

ปัจจัยหนุนครึ่งปีหลัง

นายพีระพัฒน์กล่าวว่า ปัจจัยที่มีผลทำให้ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าเติบโตและมีดีมานด์ต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 บริษัทมองว่าหากรัฐบาลดำเนินนโยบายดิจิทัลวอลเลต ในไตรมาส 4 จะส่งผลดีต่อกำลังซื้อช่วยให้การบริโภคในประเทศเติบโตเพิ่มขึ้น ซึ่งเราจะไดรับอานิสงส์จากกลุ่มลูกค้าที่ผลิตสินค้าอุปโภค-บริโภค

ขณะที่กลุ่มภาคผลิตยังต้องพึ่งพารายได้จากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งรัฐบาลได้ออกไปโรดโชว์ดึงการลงทุนเข้ามา ประกอบกับเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ (จีโอโพลิติกส์) ทำให้มีการเคลื่อนย้ายการลงทุน มายังประเทศไทย

โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีนีระดับพญาผึ้ง (Queen B) ที่เข้ามาลงทุนในเรื่องของ อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า EV และอิเล็กทรอนิกส์ ก่อนหน้านี้ หลังจากนี้หากมีการผลักดันส่วนนี้ก็จะทำให้เกิดการขยายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนในส่วนของ supply chain ของยานยนต์ไฟฟ้าหรือ EV ที่จะเข้ามาเพิ่มเติมอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลควรจะเร่งผลักดันให้ทีการลดขั้นตอนและระยะเวลาในการดำเนินการ ที่ส่งผลกระทบต่อ ผู้ประกอบการที่ลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเพราะที่ผ่านมามีการลงทุนโดยตรงเข้ามามากประสบปัญหาที่ดินไม่พอขายและเมื่อได้ที่ดินมาแล้ว เฉพาะในเรื่องของการทำ EIA ต้องใช้เวลาถึง 2 ปีไม่นับรวมในเรื่องของผังเมืองซึ่ง process ต่าง ๆ ที่ล่าช้า

น่านน้ำสีม่วงฝ่าความท้าทายโลก

นายพีระพัฒน์กล่าวว่า ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมาบริษัทต่าง ๆ ได้ปรับแผน จากผลจากความท้าทายที่เกิดขึ้นในโลกในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นด้านการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งทำให้ทุกธุรกิจต้องมุ่งเน้นการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ความท้าทายเรื่องปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ (จีโอโพลิติกส์) การทำสงครามระหว่างประเทศ ล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อการค้าโลก ทำให้มูลค่าการค้าโลกลดลง เช่น จากในปี 2022 1,466 พันล้านเหรียญสหรัฐ เหลือ 1,364 พันล้านเหรียญสหรัฐ ในปี 2023

แต่ในอีกด้านหนึ่ง เรื่องจีโอโพลิติกส์นี้ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายการลงทุนโดยตรงระหว่างประเทศ (Global FDI) ไหลเข้ามาเพิ่มขึ้น 15% สร้างอานิสงส์ต่ออาเซียนรวมถึงไทยซึ่งมี FDI เข้ามาเพิ่มขึ้น จากปี 2022 ที่ 386 พันล้านบาท เป็น 663 พันล้านบาทในปี 2023

โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจากจีน 24% ส่วนอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนสูงสุดคือ อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ไฟฟ้า (อีวี) เพื่อใช้ไทยเป็นฐานผลิตในการส่งออก โดยเฉพาะอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่เรียกว่าเป็นพญาผึ้งหรือ Queen B อย่างเช่น เกรท วอลล์ฯ BYD ฉางอาน เป็นต้น

“ในส่วนของความย้อนแย้งจากการที่ไทยมีอัตราเช่าที่ เติบโตขึ้นซึ่งน่าจะสะท้อนมาจากภาคการผลิตที่เติบโตขึ้นแต่ก็จะเห็นว่าภาคการส่งออกบางช่วงก็ยังมีการเติบโตแบบติดลบในขณะเดียวกันก็ยังมีข่าวของการปิดโรงงาน ซึ่งเป็นเรื่องที่มีความซับซ้อน ส่วนของโรงงานที่ปิดน่าจะเป็นสินค้าที่ถูกแทนที่ด้วยสินค้าใหม่ ๆ อย่างเช่น รถยนต์สัญญา นอกจากนี้ประเด็นเรื่องสินค้าจากจีนทะลักเข้ามาในไทยค่อนข้างมากเนื่องจากจีนมีปัญหาทางเศรษฐกิจทำให้ต้องเร่งระบายสินค้าที่ผลิต Over Supply มายังต่างประเทศ”

ปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทย ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ ทำให้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจของไทยต่ำที่สุดในอาเซียน และค่าเฉลี่ยของ Global และทำให้กำลังซื้อของประชาชนลดลง เช่นเดียวกับเรื่องอัตราดอกเบี้ย กระทบต่อทางประชาชนและธุรกิจทำให้กำลังซื้อปรับตัวลดลงอัตราดอกเบี้ยสูง ตามอัตราเงินเฟ้อทำให้ต้นทุนของภาคธุรกิจสูงขึ้น

และความท้าทายในเรื่องของการใช้ปัญญาประดิษฐ์ (AI) ที่จะเข้ามา disruption ในเรื่องต่าง ๆ ปฏิเสธไม่ได้ว่า AI จะทำให้กระทบธุรกิจและการทำงานของทุกคนทุกสาขาอาชีพ ทำให้เกิดความท้าทาย ต้องเตรียมรับกับการเปลี่ยนผ่าน

นายพีระพัฒน์กล่าวว่า ที่ผ่านมา นายโสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร FPIT ได้ดำเนินแผนกลยุทธ์ “น่านน้ำสีม่วง” หรือ Purple Ocean Strategy ซึ่งเกิดจากการมุ่งผสานความพร้อมและความแตกต่างในการขับเคลื่อนธุรกิจไม่ว่าจะเผชิญกับการแข่งขันสูงในน่านน้ำสีแดง หรือการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วที่กำลังเกิดขึ้นในน่านน้ำสีน้ำเงิน หรือหากต้องเผชิญกับทั้งสองน่านน้ำในคราวเดียวกัน

ชูการบริหาร 4 มิติ

สำหรับแผนงานขับเคลื่อนการเติบโตให้เป็นไปตามเป้าหมายจะดำเนินการใน 4 มิติหลัก ได้แก่

1.Solutions : ครบครันด้วยโซลูชั่นสินค้าที่หลากหลาย ส่งมอบโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าคุณภาพสูง ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าทุกรูปแบบ ได้แก่ แบบพร้อมใช้ (Ready-Built) แบบสร้างความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) และใหม่ล่าสุดกับแบบสร้างตามฟังก์ชั่นพร้อมใช้ (Built-to-Function) ด้วยนวัตกรรมการพัฒนาอาคารอุตสาหกรรมที่ผสมผสานระหว่าง Ready-Built และ Built-to-Suit โดยเป็นอาคารสำเร็จรูปที่เสริมฟีเจอร์ใช้งานเฉพาะทาง

โดยบริษัทมีพื้นที่ให้บริการหลายโลเกชั่น ทั้งเขตทั่วไป (General Zone) และเขตปลอดอากร (Free Zone) ในทำเลยุทธศาสตร์สำคัญด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์กว่า 50 แห่งทั่วประเทศ นอกจากนั้น มีแผนใช้ที่ดินภายใต้การบริหารจัดการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าเพื่อขาย ซึ่งเป็นทางเลือกให้กับลูกค้า และเป็นการขยายการดำเนินงานของบริษัทเพิ่มเติมจากธุรกิจให้เช่าโรงงานและคลังสินค้า

2.Services : อัดแน่นด้วยบริการครบวงจรอย่างมืออาชีพ มีทีม Property Management ที่มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์สูงในการดูแลทรัพย์สิน และทีมงานให้คำปรึกษาลูกค้าในการติดต่อกับหน่วยงานรัฐ อาทิ BOI, นิคมอุตสาหกรรม, กรมศุลกากร เพื่อให้การดำเนินงานของลูกค้าเป็นไปด้วยความสะดวก พร้อมด้วยการเดินหน้าอัพเกรดโรงงานและคลังสินค้าผ่านการยกระดับคุณภาพอาคาร (Asset Enhancement Initiative : AEI) ทั้งดีไซน์ที่ทันสมัย ผสานฟังก์ชั่นการใช้งานที่ตอบโจทย์การดำเนินงานหรือธุรกิจของลูกค้ามากขึ้น

รวมถึงยกระดับคุณภาพโลจิสติกส์ปาร์ก (Park Enhancement Initiative : PEI) ภายในในเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โลจิสติกส์ปาร์ก โดยส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีให้แก่ผู้ใช้งานโรงงานและคลังสินค้าในโครงการผ่านการเพิ่มพื้นที่สีเขียวและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ทั้งสนามฟุตบอล ลู่วิ่ง และพื้นที่พักผ่อนสำหรับคนขับรถบรรทุก เป็นต้น

3.Sustainability : ใส่ใจสังคมและสิ่งแวดล้อมตามแนวทางความยั่งยืน ตั้งเป้าพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าที่เป็นอาคารใหม่ พร้อมอัพเกรดอาคารเดิมให้ได้มาตรฐานอาคารเขียวระดับประเทศและสากล ทั้ง LEED, EDGE และ TREES ควบคู่กับการใช้พลังงานสะอาดอย่างการติดตั้ง Solar Roof, EV Charger และมี Smart Metering System สำหรับตรวจสอบและวิเคราะห์การใช้พลังงาน

4.Smart&Innovation : ดึงเทคโนโลยีอัจฉริยะเสริมแกร่งการดำเนินงาน พัฒนาแพลตฟอร์มที่ผสมผสานเทคโนยีสมัยใหม่เข้าไว้ด้วยกันสำหรับการพัฒนาโครงการ การดูแลความปลอดภัยในพื้นที่ บริหารงานด้านสิ่งแวดล้อม ตลอดจนมีแอปพลิเคชั่น FlexFix ตอบโจทย์งานซ่อมบำรุงที่สามารถตอบสนองผู้เช่าได้ทันที