ธปท.เบรกแบงก์แข่งปล่อยกู้บ้าน เหตุพบหนี้เสียกลุ่มที่อยู่อาศัยพุ่งสูงสุดรอบ7ปี

ธปท.เบรกความร้อนแรง “สินเชื่ออสังหาฯ” เตือนแบงก์สัญญาณความเสี่ยงเพิ่มหลังเปิดเกมแข่งแย่งลูกค้า ชูให้วงเงินกู้เต็ม 100% เกินเกณฑ์แบงก์ชาติ หวั่นเอื้อ “เก็งกำไร” เปิดข้อมูล ธปท.ยอดเบี้ยวหนี้พุ่ง ดันเอ็นพีแอลสินเชื่ออสังหาฯไตรมาสแรกพุ่ง 3.38% สูงสุดในรอบ 7 ปี “กสิกรฯ-กรุงศรีฯ-ซีไอเอ็มบี ไทย” ยอมแบกตั้งสำรองเพิ่ม แจงคัดลูกค้ากลุ่มเงินเดือนสูงปล่อยกู้ “ออนท็อป” พ่วงสัญญากู้อเนกประสงค์+ตกแต่ง

ธปท.แตะเบรกสินเชื่อบ้าน

นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า ปัจจุบัน ธปท.เริ่มเห็นธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคาปานกลางถึงระดับสูง พบว่าวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (loan-to-value : LTV) มีแนวโน้มสูงขึ้น จากเกณฑ์ที่ ธปท.กำหนดให้วงเงินปล่อยสินเชื่อบ้านแนวราบ หรือ LTV อยู่ 95% ของมูลค่าบ้าน และคอนโดมิเนียม LTV อยู่ที่ 90% การให้วงเงินกู้สูงเกินเกณฑ์สะท้อนให้เห็นถึงการรับความเสี่ยงของแบงก์ที่มากขึ้น

ขณะที่แบงก์ก็ต้องมีการตั้งสำรองเพิ่มขึ้น ดังนั้นแบงก์ก็ต้องแน่ใจว่าจะมีกระบวนติดตามความเสี่ยง และการบริหารความเสี่ยงที่ดี เพราะกลุ่มนี้อาจเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวสูงธปท.จึงส่งสัญญาณเตือนไปถึงสถาบันการเงินบางแห่งที่ปล่อยกู้ลักษณะนี้ หลัง ธปท.เข้าไปตรวจพบ เพื่อให้ติดตามความเสี่ยง และระมัดระวังเรื่องการปล่อยกู้ให้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดความเสี่ยง หรือเอื้อให้เกิดพฤติกรรมเก็งกำไร

“เราเริ่มเห็นการแข่งขันของแบงก์ที่รับความเสี่ยงมากขึ้น ซึ่งการให้ LTV สูง ๆ ส่วนหนึ่งแบงก์ต้องการเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ จึงต้องเสนอเงื่อนไขพิเศษที่มีความเสี่ยงสูงขึ้น ซึ่ง ธปท.ก็ต้องดูแลเพื่อไม่ให้เป็นวิธีปฏิบัติของตลาด และแบงก์จะดูแค่ LTV อย่างเดียวไม่ได้ ยังมีอีกหลายอย่างที่แบงก์ต้องดู เช่น อัตราส่วนของหนี้สินต่อรายได้ (DSR) เพื่อไม่ให้เป็นการเอื้อต่อการเก็งกำไรมากเกินไป หรือเป็นการซื้อบ้านหลังที่สอง พวกนี้ก็อาจเป็นสินเชื่อที่ทำให้เกิดการเก็งกำไร ที่ทำให้เกิดความเสี่ยงได้” นายวิรไทกล่าว

NPL อสังหาฯสูงสุดรอบ 7 ปี

นายวิรไทกล่าวว่า แม้ปัจจุบัน ธปท.เห็นเอ็นพีแอลในระบบเริ่มทรงตัวแล้ว และผ่านจุดสูงสุดแล้ว จากการที่การขยายตัวของสินเชื่อเริ่มเป็นบวก แต่ประเด็นเหล่านี้ก็ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด แม้หนี้ครัวเรือนในไตรมาส 4/60 จะลดลง แต่สัดส่วนหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งอาจเป็นปัจจัยฉุดรั้งการบริโภค ดังนั้นจึงต้องติดตามความเสี่ยงในบางจุดที่อาจสร้างความเปราะบางให้กับเสถียรภาพระดับการเงินในอนาคต

ทั้งนี้ ข้อมูล ธปท.พบว่า เอ็นพีแอลในกลุ่มสินเชื่ออุปโภคบริโภครายย่อย โดยเฉพาะเอ็นพีแอลที่อยู่อาศัย ในไตรมาสแรกปี 2561 อยู่ที่ระดับ 3.38% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาส 4/2560 อยู่ที่ระดับ 3.23% นอกจากนี้เอ็นพีแอลในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ถือเป็นระดับสูงที่สุดในรอบกว่า 7 ปี เทียบกับระดับสูงสุดเมื่อไตรมาส 2/2553 เอ็นพีแอลอยู่ที่ 3.3%

แบงก์รับให้กู้บ้านเกิน 100%

นางสาวจามรี เกษตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ ยอมรับ ปัจจุบันการปล่อยสินเชื่อของธนาคารให้กับผู้ซื้อบ้านรายย่อย มีการให้วงเงิน 100% หรือเกินมูลค่าอสังหาฯ อย่างไรก็ตาม ยังอยู่ตามเกณฑ์ที่ ธปท.กำหนด คือไม่เกิน 90-95% แต่ส่วนที่ปล่อยเกินอีก 5-10% เป็นการให้กู้ในรูปแบบสินเชื่ออเนกประสงค์ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยก็จะสูงกว่าดอกเบี้ยบ้าน

ธนาคารที่มีการปล่อยเพิ่มผ่านการให้สินเชื่ออเนกประสงค์ ธนาคารส่วนใหญ่ก็พร้อมรับความเสี่ยงเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว โดยผ่านการตั้งสำรองเพิ่มในส่วนสินเชื่ออเนกประสงค์ถึง 75% ของวงเงินปล่อยกู้ ขณะที่การตั้งสำรองกรณีสินเชื่อบ้านอยู่ที่เพียง 35% ของวงเงินปล่อยกู้

สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ธนาคารปล่อยวงเงินกู้เกินเกณฑ์ไป เพราะธนาคารเห็นศักยภาพของลูกค้ากลุ่มนี้ว่าสัดส่วนรายได้ต่อหนี้สินอยู่ในระดับไม่สูงเกินไป และมีศักยภาพเพียงพอในการผ่อนชำระ เช่น กลุ่มเงินเดือนสูง เป็นต้น

“แบงก์ก็ยอมรับว่าการปล่อยกู้ให้เต็ม 100% ต้นทุนของแบงก์ก็ต้องเพิ่มขึ้นเพราะต้องสำรองส่วนมากขึ้น อย่างไรก็ตามจะแยกสัญญากัน เพราะดอกเบี้ยกู้อเนกประสงค์จะสูงกว่า เดี๋ยวนี้กู้ซื้อบ้านอย่างเดียวมีน้อย ต้องมีสัญญาพ่วง เพราะลูกค้าก็ต้องตกแต่งบ้านไปด้วย หรือบางคนที่ผ่อนเงินดาวน์กับแบงก์ไปแล้ว 5-10% เราเห็นว่ามีศักยภาพมาขอกู้เพิ่ม ก็ทำให้สัดส่วนการให้วงเงินเพิ่มขึ้นเกิน 100% ก็มีเยอะ”

สกัดเอ็นพีแอลขาขึ้น

นางสาวจามรีกล่าวว่า สำหรับหนี้เสียในกลุ่มสินเชื่อบ้านรายย่อยของเอสซีบี ปัจจุบันไม่เกิน 3% แต่ปีนี้แนวโน้มก็ยังเป็นขาขึ้นอยู่ ธนาคารจะพยายามบริหารจัดการคุมไม่ให้เกิน 3% ซึ่งที่ยังเห็นเอ็นพีแอลไหลต่อ ส่วนใหญ่มาจากลูกค้าเก่าที่ปล่อยไปเมื่อ 3-5 ปีก่อนทยอยตกชั้นมากขึ้น หลังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ แต่การปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าใหม่ เป็นเอ็นพีแอลน้อยมาก เพราะธนาคารมีการคัดกรองลูกค้าที่ดีขึ้น และมีการใช้เครดิตสกอริ่งมาช่วยดูความเสี่ยง และคัดลูกค้ามากขึ้น

ส่วนยอดการอนุมัติสินเชื่อ ปัจจุบันธนาคารอนุมัติสินเชื่ออยู่ที่ 85% ซึ่งสูงมาก เพราะก่อนถึงธนาคารก็มีการสกรีนมาจากผู้ประกอบการอสังหาฯก่อนแล้ว ทำให้การอนุมัติของธนาคารอยู่ในระดับสูง

“การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อปีนี้ภาพก็ยังเห็นสูงต่อเนื่อง ภาพรวมตลาดสินเชื่อบ้านน่าจะโตไม่ต่ำกว่า 4-5% โดยสินเชื่อบ้านของไทยพาณิชย์ปีนี้ตั้งเป้าปล่อยใหม่ที่ 1 แสนล้านบาท จากพอร์ตสินเชื่อคงค้างปัจจุบันกว่า 6 แสนล้านบาท ซึ่งกลุ่มที่ธนาคารโฟกัสยังเป็นกลุ่มที่จ่ายเงินเดือนผ่านบัญชีธนาคารไทยพาณิชย์”

เพิ่มเงินดาวน์-ลดดอกเบี้ย

ด้านนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ปัจจุบันการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารมีการปล่อยกู้วงเงิน 100% เช่นกัน แต่ส่วนที่เกินเกณฑ์เป็นการให้กู้เพื่อซื้อประกัน และปล่อยกู้อเนกประสงค์ควบคู่ไปด้วย

อย่างไรก็ตาม ในระยะหลังธนาคารคัดกรองกลุ่มลูกค้ามากขึ้นไปสู่กลุ่มเงินเดือนสูง 3-5 หมื่นบาทขึ้นไป รวมทั้งลดสัดส่วน LTV ลงด้วย โดยให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์มากขึ้น เพื่อคัดลูกค้าที่มีศักยภาพ เช่น เพิ่มดาวน์เกิน 15% ธนาคารจะลดดอกเบี้ยให้ในช่วง 3 ปีแรกลงมาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.85% ต่างกับลูกค้ากู้บ้านทั่วไปที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ระดับเกิน 3%

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ภาพการแข่งขันปล่อยสินเชื่อบ้านให้วงเงินสูงเกิน 100% มาติดต่อกัน 2-3 ปีแล้ว มาจากการแข่งขันของแบงก์ที่หวังได้ลูกค้าเพิ่ม และการเล่นแคมเปญร่วมกับโครงการอสังหาฯ ทำโปรโมชั่นให้วงเงินซื้อบ้านสูง เช่น ผ่อนน้อย ดาวน์ต่ำ หรือไม่ดาวน์เลยสำหรับบางโครงการ

“การที่ ธปท.ออกมาเตือนครั้งนี้ก็เป็นเรื่องที่ดี เพราะที่ผ่านมาแบงก์แข่งขันกันสูง การออกมาของ ธปท.รอบนี้อาจทำให้หลาย ๆ แบงก์ที่เคยอยู่นอกกรอบ กลับมาอยู่ในกรอบ และระวังปล่อยกู้มากขึ้น เพราะหากปล่อยมากเกินไป และไม่มีระบบคัดกรองที่ดีก็อาจทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะเกิดเอ็นพีแอลในระยะข้างหน้าได้ ส่วนของกรุงศรีฯ ลูกค้าบางรายก็อาจได้วงเงินกู้ถึง 100% เช่น มีเงินเดือนเยอะ อัตราสร้างหนี้ต่ำ เป็นการพิจารณาเฉพาะรายบุคคลที่มีศักยภาพ ส่วนเอ็นพีแอลสินเชื่อบ้านของธนาคารปัจจุบันอยู่ที่ 2.4-2.6% ซึ่งแนวโน้มก็คาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับนี้ต่อ” นายณัฐพลกล่าว

ธอส.-ออมสินแข่งให้กู้ออนท็อป

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปล่อยกู้สินเชื่อบ้านของ ธอส. สำหรับลูกค้ารายย่อยนั้น จะกำหนด LTV ต่ำกว่าธนาคารพาณิชย์ คืออยู่ที่ 85% ซึ่งหากลูกค้ามีการกู้เพิ่มเติมในส่วนที่เป็นการตกแต่งธนาคารก็จะให้กู้อีกไม่เกิน 10% เมื่อรวมกันก็จะอยู่ที่ 95% เท่านั้น ขณะที่ปัจจุบันมีธนาคารพาณิชย์หลายแห่งปล่อยกู้ที่รวมเฟอร์นิเจอร์แล้วมากกว่า 100%

“ในตลาดตอนนี้ที่ได้ยินมาเฉพาะสินเชื่อบ้านก็ปล่อย 100% แล้วยังมี on top อีก ทำให้ LTV ออกมาเกิน 100%” นายฉัตรชัยกล่าว

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน กล่าวว่า ธนาคารออมสินจะให้กู้สินเชื่อเคหะโดยกำหนด LTV ตั้งแต่ 90-100% ซึ่งอาจจะมีส่วนเพิ่ม (on top) ได้อีก หากผู้กู้มีการซื้อประกันเพิ่ม หรือเป็นการให้วงเงินกู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่ม ซึ่งการให้วงเงินเพิ่ม แบงก์อาจจะเสี่ยงมากขึ้น แต่ยังไงสินเชื่อบ้านก็ถือเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน ถ้ามีปัญหาก็ไปยึดหลักประกันมาขายทอดตลาด ดังนั้นความเสี่ยงก็น้อยกว่าสินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน