เปิดท็อป 15 ธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัด “ชลบุรี-ภูเก็ต-ระยอง” นอนมา

เปิดท็อป 15 ธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัด “ชลบุรี-ภูเก็ต-ระยอง-เชียงใหม่” นอนมา

สำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ค่าย AREA โดย “ดร.โสภร พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA นำเสนอผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยระหว่างปี 2537-2567 หรือสำรวจในรอบ 31 ปี

ก่อนอื่น ต้องทำความเข้าใจตรงกันก่อนว่า ในภาคปฏิบัติทาง AREA มีการลงสำรวจพื้นที่จำนวน 40 จังหวัดด้วยกัน จุดเน้นคือต่างจังหวัดทั่วไทย มีการลงทุนหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดฯ โดยดีเวลอปเปอร์ทุนท้องถิ่นในทุกจังหวัด แต่อาจจะมีขนาดตลาดเล็กเกินไป

ในที่นี้ AREA จึงได้คัด 15 จังหวัดที่มีความโดดเด่น หรือมีขนาดตลาดมากเพียงพอที่จะทำการสำรวจ หรือมีขนาดตลาดเกิน 5,000 ล้านบาท/ปี ดังนี้ (ดูกราฟิกประกอบ)

อันดับ 1 “ชลบุรี” ข้อมูล ณ ปี 2567 มีมูลค่ารวม 159,738 ล้านบาท หรือ 4,698 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยมีหน่วยเหลือขาย 45,470 หน่วย สัดส่วน 15% ของหน่วยเหลือขายในภาพรวม ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.513 บาท หรือ 103,325 เหรียญสหรัฐ เหตุผลชลบุรีมีการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยรองจากกรุงเทพฯ เพราะเป็นจังหวัดหลักในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรือ EEC

อันดับ 2 “ภูเก็ต” ไข่มุกอันดามันที่เป็นทั้งทัวริสต์เดสติเนชั่น และพร็อพเพอร์ตี้เดสติเนชั่นระดับโลก รวมมูลค่าโครงการที่ 142,796 ล้านบาท หรือ 4,200 ล้านเหรียญสหรัฐ หน่วยรอขาย 11,607 หน่วย สัดส่วน 15% ราคาเฉลี่ย 12.303 ล้านบาท หรือ 361,840 เหรียญสหรัฐ

ซึ่งจะเห็นว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในภูเก็ตขายสูงกว่าในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ขายในราคาเฉลี่ย 5.293 ล้านบาท หรือ 155,676 เหรียญสหรัฐ

อันดับ 3 “ระยอง” ขนาดตลาดมูลค่า 58,563 ล้านบาท หรือ 1,722 ล้านเหรียญสหรัฐ จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอขาย 23,092 หน่วย สัดส่วน 25% ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.536 ล้านบาท หรือ 74,590 เหรียญสหรัฐ ซึ่งหากโฟกัสโซน EEC พบว่าระยองเติบโตเคียงคู่ชลบุรี ทั้งภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว รวมทั้งมีรีสอร์ตตามพื้นที่เนินเขาต่าง ๆ อีกด้วย

อันดับ 4 “เชียงใหม่” มีมูลค่าตลาด 54,218 ล้านบาท หรือ 1,595 ล้านเหรียญสหรัฐ มีหน่วยเหลือขาย 11,900 หน่วย ราคาเฉลี่ย 4.556 ล้านบาท สัดส่วน 14% แสดงให้เห็นว่ามีอัตราการขายได้เร็วพอสมควรเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ๆ ซึ่งนอกจากเป็นเมืองเดสติเนชั่นด้านการท่องเที่ยวแล้ว ยังได้รับการยอมรับว่าเป็นเมืองหลวงด้านอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือของไทยอีกด้วย

อันดับ 5 “ชะอำ-หัวหิน” ซึ่งจริง ๆ ก็คือเพชรบุรี-ประจวบคีรีขันธ์ มีมูลค่าตลาด 41,382 ล้านบาท หรือ 1,217 ล้านเหรียญสหรัฐ มีหน่วยเหลือขาย 8,134 หน่วย ราคาเฉลี่ย 5.088 ล้านบาท สัดส่วน 20%

ทั้งนี้ ในภาพรวมของท็อป 15 จังหวัดที่มีขนาดตลาดโครงการที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดนั้น เจาะลึกลงรายละเอียดพบว่า อยู่ในเขตภาคเหนือ 3 จังหวัด คือ “เชียงใหม่-เชียงราย-พิษณุโลก”

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 4 จังหวัด “โคราช-ขอนแก่น-อุดรธานี-อุบลราชธานี”

ภาคกลาง 1 จังหวัด “พระนครศรีอยุธยา”

ภาคใต้ 3 จังหวัด “ภูเก็ต-หาดใหญ่ (สงขลา)-สุราษฎร์ธานี”

ภาคตะวันตก 1 โซน “ชะอำ-หัวหิน”

และโซน EEC 3 จังหวัด “ฉะเชิงเทรา-ชลบุรี-ระยอง”

มีข้อสังเกตว่า บ้านและคอนโดมิเนียมในหัวเมืองท่องเที่ยว อย่าง “ภูเก็ต-เชียงใหม่-ชะอำ หัวหิน” มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยแพงสุด ได้แก่ ภูเก็ต ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 12.303 ล้านบาท, รองลงมา ชะอำ-หัวหิน ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 5.088 ล้านบาท และเชียงใหม่ ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 4.556 ล้านบาท

ในขณะที่อีก 12 จังหวัดที่เหลือ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาทบวกลบ

“ดร.โสภณ” กล่าวต่อว่า ในด้านเทรนด์การเปลี่ยนแปลงในอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัยใน 15 จังหวัดดังกล่าว มีอย่างน้อย 5-6 เทรนด์หลัก ดังนี้

1.”ภาคตะวันออก” ที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงานหรือผู้อยู่อาศัยในพื้นที่โซน EEC มีแนวโน้มจะลดลง เนื่องจากโรงงานญี่ปุ่นและเกาหลีคาดว่ามีโอกาสทยอยย้ายออก ส่วนโรงงานจีนอาจไม่ได้ใช้แรงงานมากนัก โดยมีการใช้หุ่นยนต์เป็นหลักในการผลิต ขณะที่ภาคการท่องเที่ยวคงยังเติบโตเหมือนเดิม

2.”ภาคใต้” ในทำนองเดียวกัน ที่อยู่อาศัยในเขตตัวเมืองจังหวัดภูเก็ต ซึ่งรองรับดีมานด์การซื้อของลูกค้าคนไทยอาจไม่เติบโตมากนัก แต่ทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโตจริง ๆ เป็นทำเลที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่อยู่ตามริมหาดหรือตามไหล่เขา รูปแบบโครงการมีทั้งโครงการพูลวิลล่าและรีสอร์ตสำหรับการพักผ่อน ส่วนที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา มีโอกาสเติบโตได้อีกมากในกรณีปัญหาความไม่สงบจังหวัดชายแดนภาคใต้เป็นหลัก รวมทั้งตลาดสุราษฎร์ธานี (จุดโฟกัสที่เกาะสมุย) ก็มีโอกาสเติบโตสูงมากเช่นกัน

3.”ภาคเหนือ” ยังสามารถเติบโตได้ต่อเนื่อง แต่เนื่องจากปัญหาเรื่องฝุ่นควัน PM 2.5 อาจเป็นอุปสรรคทำให้การเติบโตช้ากว่าปกติ

4.”ภาคอีสาน” เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการเติบโตค่อนข้างช้า ยกเว้นจังหวัดนครราชสีมา ซึ่งเป็นประตูสู่ภาคอีสาน ทำให้ได้รับอานิสงส์ของจุดที่ตั้ง รวมทั้งมีแม็กเนตจากพื้นที่ท่องเที่ยวเมืองหนาวใกล้กรุงเทพฯ อย่างเขาใหญ่ ทำให้เป็นพื้นที่ที่ยังเติบโตมากกว่าจังหวัดอื่นมาก

5.”เมืองชายแดน” ประกอบด้วย อำเภอแม่สาย และอำเภอแม่สอด จ.ตาก, หนองคาย มุกดาหาร สระแก้ว ปัจจุบันตลาดยังเติบโตไม่มาก อาจเป็นเพราะโครงการพัฒนาเมืองชายแดนตามนโยบายของรัฐบาลยังไม่มีผลกระทบที่นำมาสู่การดึงดูดการลงทุนจากนอกพื้นที่มากนัก ตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งตามปกติจะมีการลงทุนและการเติบโตที่ล้อไปกับการมีแหล่งจ้างงาน แหล่งสถานศึกษา แหล่งใช้ชีวิต ฯลฯ จึงไม่บูมเท่าที่ควร

6.”เมืองท่องเที่ยว” เทรนด์ที่ชัดเจนเป็นโอกาสของหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก จุดโฟกัสครบทุกทำเลทั้ง “ภูเก็ต สมุย พัทยา ชะอำ-หัวหิน” เทรนด์จะเติบโตได้มากกว่าจังหวัดภูมิภาคอื่น ๆ เพราะรับอานิสงส์ทางตรงจากภาคการท่องเที่ยว ทำให้มีกำลังซื้อของชาวต่างชาติมาเติมรายได้ให้กับพื้นที่