ผ่าทางรอดครึ่งปีหลังอสังหาฯ ได้โปรด ‘ลดดอกเบี้ย-ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%’

คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

ใจดีสู้เสือ อาจเป็นคำเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงชีวิตจริงของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 นี้

ล่าสุดในช่วงต้นไตรมาส 3/68 “ประชาชาติธุรกิจ” นั่งล้อมวงสัมภาษณ์ “ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในบรรยากาศแบบ Open Talk ไม่มีสคริปต์ แต่มีข้อเสนอเชิงนโยบายถึงภาครัฐเพื่อช่วยเหลือทั้งผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการ ให้สามารถอยู่ตลอดรอดฝั่งในปี 2568 นี้

ตำนานภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

โดย “ดร.เกษรา” เปิดประเด็นเกี่ยวกับยอดโอนที่อยู่อาศัย ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) บวกกับเอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) แสดงตัวเลขติดลบแทบทุกรายการ โดยเฉพาะเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียมราคา 2-3 ล้านบาท ติดลบลึกถึง -23% ภาพรวมตลาดใหญ่สุด คือ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เคยเปิดตัวใหม่ปีละ 1 แสนกว่าหน่วย ครึ่งปีแรก 2568 เหลือ 1.5 หมื่นกว่าหน่วย นั่นคือฝั่งซัพพลายหดตัวลง

ในด้านความเชื่อมั่นผู้บริโภค ความเชื่อมั่นผู้ประกอบการก็ลดลงอย่างเห็นได้ชัด แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นผู้ซื้อ ผู้ขาย มีแอ็กชั่นที่เป็นผลลดน้อยลง ขณะที่ยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือน หนี้ประชาชนล้น “…ก็คงเรียกว่าข่าวร้ายหรือเปล่าไม่รู้ แต่คือชีวิตจริง”

ผลกระทบในแง่มองไปข้างหน้า ปกติการขายที่อยู่อาศัยขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก คนซื้อจะเยอะหรือน้อยมีผลกระทบทางตรงกับทางอ้อม

เริ่มจาก “ผลกระทบทางตรง” และเป็นผลบวก เช่น ในอดีตเราไม่เคยได้รับมาตรการลดค่าโอน-จำนอง แต่ในช่วง 9-10 ปีที่แล้วมีการออกมาตรการนี้ให้ และมีอย่างต่อเนื่องจนคนเคยชินกับมาตรการนี้ ต้องบอกว่าช่วยได้จริงเพราะลดค่าโอน 2% (จากล้านละ 20,000 บาท เหลือล้านละ 200 บาท)

เปรียบเทียบวิกฤตเศรษฐกิจยุคต้มยำกุ้งปี 2540 ที่ฟรีค่าโอน 2% แต่ไม่ได้ฟรีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ในขณะที่ยุครัฐบาลทักษิณสมัยแรก (ปี 2544-2548) รัฐบาลออกมาตรการลดค่าโอน 2% บวกลดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% รวม 5.3% แต่หลังจากนั้น มาตรการรัฐก็ไม่ได้มีการลดภาษี 3.3% อีกเลยจนถึงปัจจุบัน

ถัดมา “ผลกระทบทางอ้อม” อันเป็นผลสืบเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจภาพใหญ่ ถ้าตกต่ำ ภาคอสังหาฯก็ตกต่ำตาม ถ้ารุ่งเรือง ภาคอสังหาฯก็ฟูเฟื่องตามเช่นกัน แต่ชีวิตจริงในยุคนี้ สิ่งที่เจอมากขึ้นไม่ใช่ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (กู้ไม่ผ่าน) สูง ภาคอสังหาฯเจอเรื่องการยกเลิกซื้อและโอนเพราะคนไม่มั่นใจ เป็น Negative Impact ล่าสุดที่เกิดขึ้นแล้ว

“ถามว่าตอนนี้ใครจะกล้าพูดว่าเศรษฐกิจกำลังดี ดังนั้น ภาพรวมต้องยอมรับว่าไม่ได้มีปัจจัยบวกมากนักในภาวะปัจุบัน อสังหาฯต้องปรับตัว เป็นช่วงรีสตรักเจอร์องค์กร”

ราคาบ้านคือราคาดอกเบี้ย

มองในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 เรื่องใหม่คือกำลังจะมีผู้ว่าการแบงก์ชาติคนใหม่ (วิทัย รัตนากร) ในวันที่ 1 ตุลาคมนี้ แนวโน้มจึงอาจจะรอการลดดอกเบี้ย แต่สิ่งที่ “ดร.เกษรา” อยากจะขยี้ให้เห็นภาพที่เข้าใจตรงกันว่า อัตราดอกเบี้ยที่จะลด ต้องลด MLR ภาพรวม

ซึ่งตอนนี้สินเชื่อบ้านเท่ากับมีงวดผ่อนล้านละ 6,000 บาท หรือดอกเบี้ยตลาดเฉลี่ย 6% ขณะที่ดอกเบี้ยของแบงก์รัฐอย่าง “ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ให้ผ่อนปีแรกล้านละ 2,000 บาท หรือดอกเบี้ยล้านละ 2% แต่ชีวิตจริง ดอกเบี้ยกลาง หรือดอกเบี้ยตลาด ยังค้างอยู่ที่ 6% แต่มีดอกเบี้ยโปรโมชั่น (ดอกเบี้ยที่วงการแบงก์แข่งขันดึงลูกค้าสินเชื่อช่วง 3 ปีแรก) ปีแรก 1-2%

ในชีวิตจริง การผ่อนบ้านระยะยาว 20-30 ปี ต้องผ่อนบน “ดอกเบี้ยแท้จริง” ปีละ 6% โดยมีโอกาสได้ใช้ดอกเบี้ยโปรโมชั่นแค่ 1-3 ปีแรกเท่านั้น

“จุดตายระบบการเงินบ้านเรา คือ ดอกเบี้ย 6% เป็นดอกเบี้ยที่ใช้คำนวณอัตราเงินผ่อนต่องวด ไม่ใช่คำนวณจากดอกเบี้ยโปรโมชั่น 2% เช่น ดอกเบี้ยที่แบงก์คำนวณ DSR-Debt Service Ratio สมมุติ บ้าน 1 ล้าน คำนวณดอกเบี้ย 6% ต้องจ่ายค่างวดเดือนละ 6,000 บาท ทั้ง ๆ ที่ดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกแค่ 1-2% นั่นคือชีวิตจริง แบงก์จะคำนวณดอกเบี้ยแท้จริงตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป”

นอกจากนี้ ยังไม่นับรวมภาคปฏิบัติของสถาบันการเงิน กรณีแบงก์ชาติประกาศลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25 สตางค์ หรือ 1 สลึง แต่การส่งผ่านมาให้ลูกหนี้สินเชื่อลดให้ไม่ถึง 1 สลึง หรือลดให้น้อยมาก

“อสังหาฯเป็นสินค้าที่ใช้เงินกู้ โดยอัตโนมัติดอกเบี้ยจึงมีผลกระทบเยอะ เพราะราคาบ้านไม่ใช่ราคาบ้าน แต่เป็นราคาดอกเบี้ย เช่น เราสร้างบ้านเท่าเดิมเป๊ะ แต่กลายเป็นว่าดอกเบี้ยจะเป็นตัวกำหนดงวดผ่อน ว่าจะต้องผ่อนล้านละ 6,000 หรือ 4,000 บาท จึงกล้าพูดว่าเซ็กเตอร์อสังหาฯ ผู้กำหนดนโยบายแบงก์ชาติมีเรื่องต้องแมเนจ (บริหารจัดการ) ได้อีกเยอะ”

ตัวแบบเชิงนโยบายดอกเบี้ยบ้าน ยืมโมเดลประเทศญี่ปุ่นที่รัฐบาลซัพพอร์ตถึงขนาดจัดให้มีดอกเบี้ยฟิกซ์ระยะยาวถึง 20 ปี

รัฐเร่งฟื้นความเชื่อมั่นผู้บริโภค

สำหรับ Negative Impact จาก “ลูกค้าปฏิเสธการกู้ตัวเอง” เป็นเพราะมีความกังวลรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจ ภาษีทรัมป์ สงครามชายแดน และอะไรต่อมิอะไร ทำให้ลูกค้าบางคน และอาจจะหลายคนยังไม่ได้เดินเข้าไปขอกู้แบงก์ด้วยซ้ำ แต่ปฏิเสธตัวเองก่อน

“เราก็เข้าใจเขานะ ถ้าเป็นเราก็คงไม่อยากติดหนี้บ้านซึ่งเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี ในขณะที่ข้อมูลเรียลอินคัมคนกรุงเทพฯ รายได้แทบไม่ขึ้น หักเงินเฟ้อ หักโน่นนี่ ค่าก๋วยเตี๋ยวแพงขึ้น ค่าไฟก็ไม่ถูกลง ลดทอนความสามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้าน ลูกค้าเห็นรายได้ตัวเอง รายได้ไม่ขึ้น แต่รายจ่ายจำเป็นขึ้น เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเช่าบ้าน ทำให้คนอยากซื้อมีความกังวล ของเดิมรายจ่ายจำเป็นยังไม่พอจ่าย ต้องมาจ่ายหนี้ 30 ปีอีก เป็นความจริงในชีวิตประจำวัน”

ดังนั้น ความเชื่อมั่นผู้บริโภคอสังหาฯ จึงเป็นผลกระทบทางอ้อมที่กำลังทวีผลกระทบมากขึ้นทุกวัน

จุดเน้นคือ เสนาฯเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่เป็นผู้นำในเซ็กเมนต์คอนโดฯ 1-1.5 ล้านบาท แม้เป็นเซ็กเมนต์โดนปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด แต่ก็เป็นเซ็กเมนต์ที่มีความต้องการซื้อสูงสุดตลอดกาล

ดิสรัปต์ตัวเอง โลกไม่เกี่ยว

วกกลับเข้ามาตรวจสุขภาพธุรกิจของเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ วิธีคิดในยุคเศรษฐกิจผันผวนหนักอย่างนี้ เลือกที่จะมีมุมมองแบบให้กำลังใจตัวเอง มองให้เป็นบวก มีเรื่องที่ชื่นชอบในตัวเอง 3-4 อย่าง ดังนี้

1.เสนาฯมีการกระจายความเสี่ยงลงทุน ด้วยโมเดลให้น้ำหนักโครงการบ้านแนวราบ 40% คอนโดมิเนียม 60% และมีอินเวนทอรี่รอขายอยู่ใกล้ ๆ กัน กระจายเต็มกรุงเทพฯ โฟกัสกลุ่มลูกค้าเป้าหมายลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อเพราะต้องการอยู่อาศัยจริง ๆ และซื้อเพราะอยากซื้อ สินค้าหลักราคา 1 ล้านบวกลบ

“คนกรุงเทพฯ รายได้เฉลี่ยต่ำกว่าเดือนละ 50,000 บาท สัดส่วน 50% ซื้อบ้านได้ไม่เกิน 3 ล้านบาท เสนาฯก็ทำสินค้าขายราคาแถว ๆ นี้แหละ เพราะฉะนั้น สิ่งแรกที่เราชอบตัวเองคือเรากระจายความเสี่ยงลงทุน”

2.สินค้าของเสนาฯเป็นสินค้าจำเป็น สินค้าปัจจัยสี่ ลูกค้ายังไม่มี ทำยังไงให้เขาสามารถมีบ้านได้

3.สินค้าที่อยู่อาศัยแปลงจากโอนเป็นเช่าได้ง่ายมาก เพราะลูกค้าก็ยังเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์อยู่ดี กลุ่มคนที่ยังไม่มีบ้าน จึงเป็นที่มาของคอนโดฯ เสนาฯรื้อโมเดลแปลงสินทรัพย์เป็นรายได้ โดย 1 ห้องชุด ทำได้ 3 โมเดลคือ “ขายโอนกรรมสิทธิ์-เช่าออมบ้านผ่านโปรแกรม LivNex-ปล่อยเช่าผ่านโปรแกรม RentNex”

“เราชอบโฟกัสที่เราเป็นอยู่ ถ้าวันนี้ขายแต่บ้านหรู แล้วจะให้ใครเช่า นั่นคือเราชอบตัวเองใน (วิกฤต) รอบนี้ อาจเป็นเพราะยุ้ยขายของลักเซอรี่ไม่เก่ง เวลาเศรษฐกิจไม่ดี คนต้องเลือกสิ่งจำเป็น ซึ่งบ้านจำเป็นต่อชีวิต เซ็กเมนต์จำเป็นยังไงก็เช่าได้”

สูตรคิดคือ เสนาฯดิสรัปต์ตัวเอง เปลี่ยนคำพูดว่า นักพัฒนาอสังหาฯเพื่อขาย เป็นนักพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์คนทุกประเภท