เปิดทำเล “กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” น่าลงทุนอสังหาฯ แนะเลี่ยง 4 จังหวัดคอนโดน่าห่วง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ลิสต์ทำเลน่าไปต่อตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด เปิด 4 จังหวัดสถานการณ์คอนโดน่ากังวล แนะผู้ประกอบการเลี่ยงพัฒนาโครงการ

งานเสวนาภายใต้หัวข้อ “เจาะลึกสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2569” ประกอบด้วยกรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสงคราม และนครปฐม

“สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ”ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร (REIC) ฉายภาพรวมตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไตรมาส 4/2568 ที่ผ่านมา ขายได้ 6,162 หน่วย ลดลง 64.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันกับปีก่อนหน้า (YoY)

ด้านมูลค่าลดลงเหลือ 47,673 ล้านบาท ลดลงสัดส่วน 65.3% (YoY) ทำให้หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 225,901 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.3% (YoY) และมูลค่า 1,462,466 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% (YoY) โดยมีอัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 1.8% และคาดว่าจะขายหมดใน 53 เดือน

จากภาพรวมตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บางพื้นที่มีความหนาแน่นของดีมานด์และซัพพลาย บางพื้นที่มีเพียงอสังหาบางประเภทมีดีมานด์มากกว่าอีกประเภท ทำให้หลังจากนี้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการทำโครงการอย่างละเอียด เจาะลึกไปยังประเภทอสังหาฯที่ควรทำในแต่ละทำเล

“สิทธิเพ็ญ” ระบุว่า เมื่อดูอัตราดูดซับต่อเดือน (Absorption Rate) เป็นหน่วยที่ REIC ใช้วัดสุขภาพที่อยู่อาศัย โดยแบ่งระดับได้ ดังนี้

• อัตราดูดซับบ้านจัดสรรน้อยกว่า 1.5% และคอนโดฯน้อยกว่า 2% สถานะตลาดวิกฤต มีความเสี่ยงสูงที่ซัพพลายจะล้นตลาด
• อัตราดูดซับบ้านจัดสรร 1.5-2.0% และคอนโดฯ 2.0-3.0% สถานะตลาดเริ่มชะลอตัว
• อัตราดูดซับบ้านจัดสรร 2.0-3.0% และคอนโดฯ 3.0-5.0% ตลาดสมดุล แข็งแรง
• และอัตราดูดซับบ้านจัดสรรมากกว่า 3.0% และคอนโดฯมากกว่า 5.0% สถานะตลาดร้อนแรง เสี่ยงฟองสบู่

เปิดโผทำเล“บ้านจัดสรร”ได้ไปต่อ

หากวัดจากตรงนี้ ทำเลที่ได้ไปต่อแบ่งตามประเภทในกลุ่มตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่เหมาะต่อการพิจารณาพัฒนาโครงการ ดังนี้

กรุงเทพฯ

1.ห้วยขวาง-จัตุจักร-ดินแดง ขายได้ 27 หน่วย เหลือ 150 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.1% คาดว่าจะขายหมด 17 เดือน

2.ยานนาวา-บางคอแหลม ขายได้ 8 หน่วย เหลือ 38 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.8% คาดว่าจะขายหมด 14 เดือน

และ 3.สีลม-สาทร-บางรัก ขายได้ 1 หน่วย เหลือ 3 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 8.3% คาดว่าจะขาดหมดใน 9 เดือน

“คอนโด” ทำเลได้ไปต่อ

“คลองหลวง”ขายได้ 572 หน่วย เหลือ 2,582 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 6.0% คาดว่าจะขายหมดใน 14 เดือน
โดยทำเล“คลองหลวง”ในไตรมาส 4/2568 มีการเปิดตัวใหม่ 1 โครงการ เป็นแคมปัสคอนโด ซึ่งได้รับการตอบรับดีจากการขายออกไปทั้งหมด 154 ยูนิต คิดเป็น 100% ของการขายออกหน่วยขายใหม่

“สมุทรสาคร”เมืองสมุทรสาคร ขายได้ 22 หน่วย เหลือ 104 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.8% คาดว่าจะขายหมดใน 14 เดือน

และ“นครปฐม” ขายได้ 26 หน่วย เหลือ 123 หน่วย อัตราดูดซับต่อเดือน 5.8% คาดว่าจะขายหมดใน 14 เดือน

แนะเลี่ยงลงทุน 4 จังหวัด

อย่างไรก็ตาม “สิทธิเพ็ญ” ระบุว่า ภาพรวมตลาดคอนโดชะลอตัวและยอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงแนะนำผู้ประกอบการไม่ให้เข้าไปพัฒนาโครงการในทำเลนั้น ๆ

เมื่อวัดจากอัตราการดูดซับต่อเดือนแล้ว จังหวัดที่น่ากังวลมากที่สุด ได้แก่
“กรุงเทพฯ”ที่ไม่มีทำเลไหนมีอัตราการดูดซับเกิน 2% เลย

“สมุทรสงคราม” มี 2 ทำเล ได้แก่ เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ อัตราดูดซับต่อเดือน 1.4% คาดว่าจะขายหมด 67-68 เดือน

“สมุทรสาคร” คือ กระทุ่งแบน-บ้านแพว มีอัตราดูดซับต่อเดือน 2.0% และคาดว่าจะขายหมด 47%

และ“นครปฐม”คือ เมืองนครปฐม มีอัตราดูดซับต่อเดือน 2.7% และคาดว่าจะขายหมด 34 เดือน