รถไฟไม่รอ EIA ลุยประมูลที่ดินบางซื่อ เดอะมอลล์-เซ็นทรัลปักหมุดชิงดำซื้อซองTORมี.ค.

โปรเจ็กต์มิกซ์ยูสแปลง A 35 ไร่ ติดสถานีกลางบางซื่อส่อทำอีไอเอ รถไฟหวั่นล่าช้า ลุยเดินหน้าเปิดประมูล PPP มี.ค.นี้ ดึงเอกชนไทย-เทศ ลงทุนกว่า 1 หมื่นล้าน แลกสัมปทาน 30 ปี เร่งศูนย์การค้าเปิดพร้อมรถไฟฟ้าสายสีแดง “ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต” ม.ค. ปี’64 เผยเดอะมอลล์-เซ็นทรัล สนใจลงทุน รับฮับระบบราง และเมืองอัจฉริยะ

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจบริหารทรัพย์สิน และรักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภายในเดือน มี.ค.นี้ จะออกประกาศขายทีโออาร์ประมูลที่ดินโซน A จำนวน 35 ไร่ ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ จากนั้นในเดือน พ.ค. จะเปิดประมูล โดยให้เอกชนที่สนใจเข้ามาร่วมลงทุนรูปแบบ PPP net cost ระยะเวลา 30 ปี ก่อสร้าง 4 ปี รวม 34 ปี วงเงินลงทุน 11,573 ล้านบาท ตามที่คณะกรรมการ PPP มีมติเมื่อเดือน มี.ค. 2561

ไม่รอ EIA ลุยประมูล มี.ค.นี้

“ตามแผนจะออกทีโออาร์ภายในเดือน ก.พ.นี้ แต่ติดเรื่องขอความชัดเจนด้านการทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ ที่ตามกฎหมายใหม่จะต้องให้โครงการขนาดใหญ่ทำรายงานทุกโครงการ โดยรถไฟได้ทำหนังสือสอบถามไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หรือ สผ. แล้วแต่ก็ได้คำตอบที่ไม่ชัดเจน”

นายวรวุฒิกล่าวอีกว่า ดังนั้น เพื่อไม่ให้โครงการล่าช้าออกไปมากนัก จะเสนอให้คณะกรรมการคัดเลือกที่แต่งตั้งตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2556 จะเดินหน้าเปิดประมูลไปก่อน ส่วนการจะทำอีไอเอหรือไม่ต้องทำแล้วค่อยมาพิจารณาภายหลัง เนื่องจากโครงการนี้เกิดมาก่อนที่จะมีกฎหมายอีไอเอฉบับใหม่ออกมา แต่ที่ต้องทำหนังสือสอบถามไปยัง สผ.ก็เพื่อความมั่นใจ

นายวรวุฒิกล่าวอีกว่า สำหรับที่ดินโซน A เนื้อที่ 35 ไร่ ห่างสถานีกลางบางซื่อ 50-100 เมตร ซึ่งคณะกรรมการ PPP เห็นชอบในหลักการของโครงการให้เอกชนเป็นผู้ลงทุนทั้งหมด ภายใต้รูปแบบ BOT คือ สร้าง บริหาร และโอนกรรมสิทธิ์ให้ ร.ฟ.ท. เมื่อครบกำหนดสัญญา

ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร

ตามผลศึกษาโซน A จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร มีสำนักงานและธุรกิจบริการ เช่น โรงแรมระดับ 3-4 ดาว สำนักงานให้เช่า และดีพาร์ตเมนต์สโตร์ เป็นโมเดลให้เอกชนนำไปเป็นแนวทางการพัฒนา ซึ่งบริเวณนี้ในผังเมืองรวม กทม.สามารถพัฒนาได้เต็มที่ มี FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) 8 : 1 และ OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) 4% โดยโซน A จะสร้างได้ 448,000 ตร.ม. และได้รับโบนัสเพิ่ม 20% เป็น 537,600 ตร.ม.

นายวรวุฒิกล่าวอีกว่า คาดว่าจะได้ผลตอบแทนทั้งหมด 2,000 ล้านบาท โดยเอกชนที่ชนะประมูลจะต้องจ่ายเงินก้อนแรกให้กับ ร.ฟ.ท. จำนวน 162 ล้านบาท จากนั้นจ่ายเป็นรายปี และมีปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี

ยักษ์ค้าปลีกสนใจ

“เร่งโซน A ก่อน เพราะติดสถานีบางซื่อ ของรถไฟฟ้าสายสีแดงที่จะเปิดบริการในเดือน ม.ค. 2564 เพื่อให้ผู้ที่มาใช้บริการสะดวกขึ้น จะกำหนดให้เอกชนผู้ชนะประมูลเร่งเปิดพื้นที่ค้าปลีกก่อน ทั้งนี้ มีเอกชนรายใหญ่ให้ความสนใจจะลงทุนเป็นโครงการห้างสรรพสินค้า เช่น เซ็นทรัล เดอะมอลล์ ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มี เพราะเป็นที่ดินให้เช่า อาจไม่จูงใจให้ลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะยาว แต่มีแนวคิดหากโซนไหนเป็นที่อยู่อาศัย หรือเป็นที่แปลงใหญ่ จะให้เอกชนเช่ายาว 50 ปี เป็นการจูงใจเหมือนกับโครงการอีอีซี”

เปิดพิมพ์เขียวไจก้า

นายวรวุฒิกล่าวว่า ปัจจุบันองค์การเพื่อความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) ทำรายงานแผนแม่บทย่านบางซื่อเสร็จแล้ว จะใช้เงินลงทุน 358,000 ล้านบาท (ไม่รวมย่าน กม.11) แยกเป็นส่วนก่อสร้าง 300,000 ล้านบาท อีก 58,000 ล้านบาท เป็นระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานและโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ เช่น รถบีอาร์ที ซึ่งไจก้าแนะนำให้รถไฟเตรียมความพร้อมด้านสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า ระบบโทรคมนาคมให้พร้อม รวมถึงต้องตั้งหน่วยงานเฉพาะมาดูแลพื้นที่โครงการแบบเบ็ดเสร็จ ใน 5 ปีแรก ไจก้าให้เริ่มพัฒนาโซน A 35 ไร่ ติดสถานีกลางบางซื่อ โซน D บางส่วนจะพัฒนาเป็นทางเดินลอยฟ้าเชื่อมระหว่างบางซื่อกับหมอชิตเก่า และโซน D ย่านตึกแดง 119 ไร่ เป็นลำดับแรก พัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ มีศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน รองรับรถไฟฟ้าสายสีแดงตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต จะเปิดบริการถัดจากนั้นอีก 5 ปี จะพัฒนาโซน B (จตุจักร) โซน G ย่าน กม.11 และโซน C ตรง บขส. มีที่อยู่อาศัย สำนักงาน ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม ที่เหลือจะพัฒนาช่วง 5 ปีสุดท้าย เช่น โซน D อยู่ติดโรงซ่อม

ฮับระบบราง-เมืองอัจฉริยะ

ทั้งนี้ สถานีกลางบางซื่อทางญี่ปุ่นสนับสนุนเกิดการพัฒนาแบบบูรณาการ เพราะเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทางด้านระบบรางมีทั้งรถไฟฟ้าในเมือง รถไฟฟ้าชานเมือง รถไฟความเร็วสูง และรถไฟขนส่งสินค้า คาดว่าจะใหญ่ที่สุดในอาเซียน และยังเป็นศูนย์กลางธุรกิจและช็อปปิ้งมอลล์ มีศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน ศูนย์ประชุม รวมถึงเป็นย่านสมาร์ทซิตี้ หรือเมืองอัจฉริยะ ตามที่รัฐบาลกำหนดเป็นพื้นที่เป้าหมายไว้ด้วย

นอกจากนี้ยังให้สถานีบางซื่อเป็นต้นแบบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) และพัฒนาเมืองอัจฉริยะแห่งแรกในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน