“ศุภาลัย” เปิด3คอนโดใหม่ฝั่งธน5.8พันล้าน ทีเด็ด”พรีเมียร์ เจริญนคร”ตรม.ละ 9.5 หมื่น เย้ยไอคอนสยาม ตรม.ละ 3 แสน

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทเปิดตัวคอนโดมิเนียม 3 โครงการสุดท้ายของปี มูลค่ารวม 5,770 ล้านบาท เป็นส่วนหนึ่งที่ผลักดันให้ยอดขายไปถึงเป้าที่ตั้งไว้ 27,000 ล้านบาท ก่อนหน้านี้ โครงการศุภาลัย เวอเรนด้า ภาษีเจริญ มียอดขายแล้ว 60% สูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้

สำหรับ 3 โครงการเปิดตัวใหม่ ทำเลฝั่งธนทั้งหมด อยู่ซีกตะวันตกลุ่มแม่น้ำเจ้าพระยา ทำเลใกล้เคียงกันแต่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายไม่ทับซ้อนกันมากนัก โดยศุภาลัย พรีเมียร์ ​เจาะลูกค้าระดับบน, ศุภาลัย ปาร์ค เจาะลูกค้าเริ่มทำงาน และศุภาลัย ลอฟต์ แยกไฟฉาย เจาะลูกค้ามีกำลังซื้อพอสมควร มีความคุ้นถิ่น ใช้บริการโรงพยาบาลศิริราช และแลนดมาร์กหลัก

เริ่มจาก “ศุภาลัย ปาร์ค สถานีตลาดพลู” ห่างสถานีรถไฟฟ้า 250 เมตร บนที่ดิน 4 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท เป็นตึกสูง 34 ชั้น รวม 785 ยูนิต การเข้าออกโครงการจากถนนรัชดาภิเษก เลี้ยวออกคู่ขนานบริเวณจุดกลับรถ สะดวกทั้งเดินเท้า รถยนต์ โดยใช้เวลาเดินทาง 4 สถานีสู่สาทร จุดขายราคาเริ่ม 1.69 ล้านบาท

พื้นที่ส่วนกลางมีสระว่ายน้ำ สวนส่วนกลาง มีพ็อกเก็ตการ์เด้นกระจายในหลายชั้นของอาคาร เพื่อให้ลูกค้าใกล้ชิดธรรมชาติและมีมุมพักผ่อนมากขึ้น ฟิตเนสเทกวิวสระว่ายน้ำ มีสกายเลาจน์แบบกึ่งเอาต์ดอร์ เหมาะกับเด็กนักเรียนนั่งทำการบ้าน อยู่ใกล้สถานศึกษาชั้นนำมากมาย

โครงการนี้เลือกทำห้องเล็กกว่าปกติ โดยเริ่มต้น 27.5 ตารางเมตร เทียบกับไซซ์ 22 ตารางเมตร คนอื่นอาจขายราคาเริ่ม 2 ล้านบาท แต่บริษัทขายเริ่ม 1.61 ล้านบาท หรือไม่ถึง 6 หมื่นบาท/ตารางเมตร, ไซซ์ ​35-49 ตารางเมตร เริ่ม 2.19 ล้านบาท เหมาะกับลูกค้าเริ่มทำงาน First Jobber เดินไปใช้รถไฟฟ้าสะดวก

และแบบ 2 ห้องนอน สัดส่วน 9% 60-72 ตารางเมตร เริ่ม 3.69 ล้านบาท เปิดขาย 1 สัปดาห์ที่ผ่านมา มีผลตอบรับน่าพอใจ กำหนดเปิดจองวันที่ 7-13 กันยายน พร้อมกับศุภาลัย ลอฟต์ แยกไฟฉาย

นายไตรเตชะกล่าวถึงดีมานด์ในทำเลว่า แยกคลองสานเรียกเป็นทำเล L1 ครอบคลุมคลองสาน เดอะมอลล์ ท่าพระ มีซัพพลาย 8,000 ยูนิต ขายแล้ว 5,000 ยูนิต หรือ 71% ขณะที่ทำเลคลองสานมียอดขายแล้ว 86% เท่ากับซัพพลายเหลือน้อย โดยที่ดินบริษัทซื้อมาถือในมือเมื่อ 2 ปีที่แล้ว จึงเป็นที่ดินต้นทุนเดิมตารางวาละ 2 แสนบาทบวกลบ ปัจจุบันราคาไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาท/ตารางวา

ในแง่คู่แข่งขัน ศุภาลัยก็มีโครงการเปิดขาย เหลือแต่ห้องชุดขนาดใหญ่ จึงมองเห็นช่องว่างใส่ห้องชุดราคา 1-2 ล้านยังมีกำลังซื้อ ในขณะที่ทำเลเดอะมอลล์ ท่าพระ, สถานีวุฒากาศ, บางหว้า ห้องชุดราคา 2 ล้านบาทแทบไม่เหลือในตลาด จึงพัฒนาโครงการเพื่อแทรกในกลุ่มราคาห้องชุด 1-2 ล้านบาท

“กลยุทธ์จะเห็นว่าเปิดพร้อมกัน 3 โครงการใกล้เคียงกัน บริษัทวางตำแหน่งสินค้าให้แยกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดเจน จึงเป็นการเจาะฐานลูกค้าคนละกลุ่มแน่นอน”

กลยุทธ์การแข่งขัน ตั้งเป้ายอดขาย 50% ภายในวันเปิดพรีเซล ซึ่งปีนี้เป็นค่าเฉลี่ยของยอดพรีเซลในวันเปิดตัว โดยอาจมีบางโครงการที่ทำได้ถึง 60% ในวันเปิดตัว เช่น เวอเรนด้า พระราม 9 ขายไม่ถึงปี ตอนนี้เกือบหมดแล้ว

โดยช่วง 1 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวคอนโดฯ จำนวนมาก บริษัทไม่กังวลเพราะหลังจากการบูมของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มีบางช่วงที่การเปิดตัวโครงการใหม่ขาดช่วงไป โดยผู้ประกอบการหันไปแข่งขันในย่านซีบีดีเป็นหลัก

สำหรับ 1 ปีที่ผ่านมา จะเห็นภาพการกระจายตัวการลงทุน ถือว่าเป็นทิศทางที่ดีขึ้น รวมทั้งยอดขายหรือ Take up rate ดีขึ้น

โครงการที่ 2 “ศุภาลัย ลอฟต์ สถานีแยกไฟฉาย” ตึกสูง 24 ชั้น 366 ยูนิต บนที่ดิน 2 ไร่เศษ​ มูลค่าโครงการ 1,170 ล้านบาท ทำเลใกล้ถนนใหญ่ เป็นถนนตัดใหม่ พรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 เดิมเป็นถนนที่มีปัญหาการจราจรติดขัด ล่าสุดมีการเปลี่ยนแปลง สภาพรถติดในบริเวณนั้นไม่เหมือนเดิม ตอนซื้อที่ดินครั้งแรกใช้เวลาเดินทางไปถนนตกใช้เวลา 1 ชั่วโมง ปัจจุบันเพียง 20 นาที ห่างสถานีรถไฟฟ้า 350 เมตร อยู่ใกล้โรงพยาบาลศิริราช ทำเลรวมไปถึงสนามหลวง

โครงการนี้เปิดห้องตัวอย่างให้ชมแล้ว พบว่ามีลูกค้าจำนวนมากมาจากโรงพยาบาลศิริราช หลายคนบอกว่าซื้อไว้รองรับผู้สูงวัยสามารถเดินทางมาหาหมอง่าย

“โครงการนี้รถไฟฟ้าเป็นตัวเสริม แต่สะดวกเพราะใกล้ชุมชนเมือง แต่ไม่มีคอนโดเกิดมากนัก เพราะมีปัญหาผังเมือง รอบข้างเป็นชุมชนดั้งเดิม อยู่อาศัยมานาน มีความหนาแน่น ทำให้ยากมากที่ดีเวลอปเปอร์จะรวบรวมที่ดินเล็กหลายแปลงให้เป็นผืนใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการ บริษัทซื้ออาคารพาณิชย์จำนวนมาก เจาะช่องเข้าไปเพื่อรวมแปลงที่ดิน”

การเดินทางสะดวก 5 นาทีถึงท่าเรือวังหลัง ด้านหน้าถนนตัดใหม่ 8 เลน ปัจจุบันการก่อสร้างถนนคืบหน้าไปมาก ในอนาคตการเดินทางจากนอกเมืองเข้าในเมืองจะสะดวกมาก การซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวจึงมีฟาซิลิตี้ที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์

ในด้านผังเมือง เหตุผลที่คนไม่ค่อยรู้ ส่วนใหญ่มองว่ามีที่ดินโล่งเยอะจะมีคอนโดเกิดใหม่จำนวนมาก แต่ปรากฏว่าหาที่ดินยากมาก ปัจจุบันมีชุมชนหนาแน่น และมีการจัดสรรที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยจำนวนมาก การรวมแปลงที่ดินจึงยากมาก

ทั้งนี้ ผังเมืองพื้นที่สีน้ำตาลทำคอนโดฯไฮไรส์ได้ แต่เลยไปอีกนิดเดียวเป็นผังเมืองเขียวทแยงขาว ทำคอนโดไม่ได้ทุกกรณี หรือทำบ้านเดี่ยว 100 ตารางวาขึ้น ราคาต้องเกินหลังละ 20 ล้านบาท จึงทำให้ซัพพลายทำคอนโดมีความสำคัญมาก โดยศุภาลัยสามารถพัฒนาคอนโดได้หลายโครงการในทำเลดังกล่าวนี้

พื้นที่ส่วนกลาง มีสนามเด็กเล่น สวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ออกแบบตึกสูง 24 ชั้น โดยชั้น 24 เป็นบริเวณพักผ่อนหรือสกายเลาจน์ ทำเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซ 2 ชั้น แยกฟังก์ชันชัดเจน ทั้งการใช้สอยแบบโอเพ่นและต้องการความเป็นส่วนตัวมากขึ้น

“เรามีการพัฒนาทำลิฟวิ่งสเปซ และโคเวิร์กกิ้งสเปซมากขึ้น ซึ่งจะเห็นชัดเจนและมากขึ้นในโครงการศุภาลัย”

สำหรับโซนนี้พบว่าซัพพลาย 3-5 ล้านบาทขาดช่วงไป โดยห้องชุดเริ่ม 35 ตารางเมตร เริ่ม 2.17 ล้านบาท สัดส่วน 36% ไซซ์ 47 ตารางเมตร เริ่ม 2.76 ล้านบาท สัดส่วน 42% และแบบ 2 ห้องนอน 71-77 ตารางเมตร เริ่ม 4.37 ล้านบาท สัดส่วน 22%

มีคำถามว่าราคานี้ซื้อบ้านเดี่ยวทดแทนดีกว่าไหม คำตอบคือผังเมืองควบคุมทำให้ถ้าต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบต้องไกลออกไป ตัวอย่างคือทำเลวงแหวน-ศาลายา มีบ้านแฝดราคา 3 ล้านบาท แต่ถ้าอยากได้โซนในเมืองสินค้าตอบโจทย์คือคอนโดฯ เพียงอย่างเดียว

บริษัทเปิดพรีเซล 1 สัปดาห์ที่แล้ว มีผลตอบรับที่ดีเช่นเดียวกัน จึงมั่นใจว่าสามารถทำยอดขายได้เป็นอย่างดี ตั้งเป้ายอดพรีเซล 60% จาก 300 กว่ายูนิต

สำหรับคู่แข่งขัน ทำเลถนนจรัญฯ​มี 1 โครงการ แต่ถนนตัดใหม่มีศุภาลัยเพียงโครงการเดียว

ทำเล L2 มีซัพพลาย 4,200 ยูนิต ขายแล้ว 3,000 ยูนิต หรือ 71% แต่ถ้าห้องราคาเกิน 3 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 90% นั่นคือถ้าต้องการอยู่เป็นครอบครัวต้องซื้อห้องชุดแบบ 2-3 ห้องนอน ถ้าต้องการราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ต้องขยับทำเลออกไปโซนนนทบุรีเลย จึงเป็นทำเลที่แตกต่างจากทำเลอื่น ซึ่งสินค้าราคาสูงขายดีกว่าราคาต่ำกว่า

ราคาที่ดิน ปัจจุบันน่าจะ 2.5 แสนบาท/ตารางวาขึ้นไป โดยบริษัทซื้อที่ดิน 1 ปี พัฒนาโครงการแทบจะทันที ในอนาคตการทำคอนโดฯ ค่อนข้างยาก เพราะต้องหาซื้อที่ดินใกล้ศุภาลัยหรือใกล้ถนน ซึ่งมีอาคารพาณิชย์เก่าแก่หนาแน่น ต้องรวบรวมให้เป็นแปลงใหญ่ ในขณะที่การรวบรวมหากมีเจ้าของตึกแถว 1 รายไม่ยอมขาย การพัฒนาคอนโดฯ ก็แทบหมดสิทธิ์ไปเลย

โครงการที่ 3 เจาะตลาดหรูแบรนด์ “ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร” คอนโดไฮไรส์ 26 ชั้น รวม 578 ยูนิต บนที่ดิน 5 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,800 ล้านบาท ชูจุดขาย 0 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง สถานีคลองสาน เปิดจอง 22-24 กันยายนนี้ ซึ่งรถไฟฟ้าสายสีทองผ่าน EIA แล้ว คาดว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าคาดว่าสร้างเสร็จก่อนคอนโดฯ บริษัท การเดินทาง 3 สถานีเข้าสู่สาทร 1 สถานีเชื่อมกับสายสีม่วงใต้ และอินเตอร์เชนจ์กับสายสีแดง (ถ้าเกิดได้)

“ตอนซื้อที่ดินแปลงนี้ รถไฟฟ้าสายสีทองยังไม่มีความชัดเจน แต่วันนี้สายสีทองผ่านรายงานผลกระทบสายสีทอง จึงสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการนี้อย่างมากมายมหาศาล ผมไม่ปฏิเสธว่าโครงการนี้สร้างโอกาสให้บริษัทอย่างมาก”

ที่ตั้งโครงการ จากสถานีกรุงธนบุรี สถานีเจริญนคร และสถานีคลองสาน อยู่ระหว่างถนนลาดหญ้า-ถนนสมเด็จเจ้าพระยา โดยเป็น 1 ในโครงการที่เร่งเปิดตัว จากเดิมตั้งเป้าเปิดตัวเดือนพฤศจิกายน อย่างไรก็ตาม การจัดทำ EIA ค่อนข้างเสร็จเร็ว ห้องตัวอย่างเสร็จเกือบ 100% สามารถวิสิตไซต์ได้แล้ว

โครงการนี้เทกวิวแม่น้ำเจ้าพระยาค่อนข้างชัด โดยในอนาคตจะมีสถานีประชาธิปก เชื่อมกับสายสีม่วงใต้ ส่วนสายสีแดงถ้าเกิดขึ้นได้จริงจะเป็นปัจจัยบวกให้กับทำเลมากขึ้นไปอีก ทำเลใกล้กันโครงการไอคอนสยาม ราคาเริ่ม 3 แสนบาท/ตารางเมตรไม่มีแล้ว

สำหรับทางเข้าออกหลักอยู่ถนนลาดหญ้า มีประตูรองอยู่ฝั่งถนนสมเด็จเจ้าพระยา ดีไซน์ให้พื้นที่สีเขียวค่อนข้างมาก ในด้านวิว ฝั่งตึกรอบด้านบริษัทออกแบบให้เป็นโซนสีเขียวภายในโครงการจึงเป็นบัฟเฟอร์โดยอัตโนมัติ

การออกแบบใช้เพชรสื่อสารความหรูหราบริเวณล็อบบี้ มีสระว่ายน้ำส่วนกลางบนชั้น 6 ฟิตเนสเทกวิวสระว่ายน้ำ บนชั้น 25 มีพื้นที่สวนสีเขียว มีห้องชุดเพนต์เฮาส์มีสวนภายในห้องชุดเป็นของตัวเอง สกายเลาจน์บนชั้น 26 มีสวนดาดฟ้า โดยเล่นระดับพื้นที่สีเขียว มุมมองชั้นบนสุดทุกทิศสามารถเทกวิวเจ้าพระยา

โดยความสูงชั้น 25 สามารถเทกวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้รอบด้าน มองเห็น รพ.ศิริราช ส่วนฝั่งซิตี้วิวเห็นโรงแรมมิลเลนเนียมฮิลตัน, วิวฝี่งทิศตะวันตกเฉียงใต้ก็เปิดโล่งเช่นกัน

ส่วนไซซ์ห้อง 70% ไซซ์ใหญ่ 48-55 ตารางเมตร เริม 4.11 ล้านบาท, ไซซ์​ 34 ตารางเมตร เริ่ม 3.1 ล้าบาท สดสีวน 16% และไซซ์ 73-85 ตารางเมตร เริ่ม 6.11 ล้านบาท สัดส่วน 14% หรือเฉลี่ย 1 แสนบาท/ตารางเมตร

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายกำลังซื้อสูงกว่าระดับกลาง แต่เราไม่ได้เลือกทำห้องไซซ์เล็ก 25-26 ตารางเมตร แต่เริ่มไซซ์เล็กสุด 34 ตารางเมตร เพราะมองว่ามีความเหมาะสม

การเปิดพรีเซล 22-24 กันยายน ตามแผนธุรกิจคาดว่าจะมีการเปิดรอบก่อนพรีเซล แต่จะเก็บห้องไซซ์เล็กสำหรับเปิดขายรอบพรีเซล โดยราคาเริ่มอยู่ที่ 9.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร

“โครงการนี้เราดีลซื้อที่ดินจบมานานแล้ว 4-6 เดือน ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายจริง บริษัทโชคดีที่เจ้าของที่ดินรักษาสัญญา ราคา 3 แสนบวกลบ โดยเพนต์เฮาส์มีห้องเดียว 300 กว่าตารางเมตร ราคา 35 ล้านบาท”

กับคำถามมาตรการรองรับผู้ตองการซื้อจำนวนมากในวันเปิดพรีเซล นายไตรเตชะกล่าวว่า เคยเกิดการแย่งกันซื้อมาแล้วที่ศุภาลัย เวอเรนด้า ภาษีเจริญ บริษัทมองว่าการขายห้องไซซ์เล็กในโครงการไม่มีประเด็น โดยมีมาตรการจำกัดยูนิตสำหรับผู้ซื้อแต่ละราย ทำอย่างไรผู้ซื้อเรียลดีมานด์ที่ซื้ออยู่เองได้ห้องชุด จึงตั้งกติกา 1 คนซื้อ 1 ห้อง

“สินค้าที่คนทั่วไปจับต้องได้ไม่มีเกิดขึ้นมานานแล้ว วันเปิดพรีเซลตั้งเป้า 70% สำหรับโครงการนี้”