บลจ.วรรณ เปิดขายหน่วยลงทุน GROREIT ที่มีข้อตกลงซื้อคืน ผลตอบแทน 8% ต่อปี

บลจ.วรรณ เปิดเสนอขายกองทุนทางเลือก กองทรัสต์ GROREIT ประเภท REIT Buy Back กองแรกของไทย บนทำเลทรัพย์สินที่มีศักยภาพโรงแรมริมแม่น้ำเจ้าพระยาสร้างผลตอบแทนรวม 8% ต่อปี กองทรัสต์ลงทุนไม่เกิน 5 ปี ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) โครงการโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตันโฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์ เสนอขายระหว่างวันที่ 28 มิ.ย.-9 ก.ค.นี้

วันที่ 24 มิถุนายน 2564 นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) เปิดเผยว่า บริษัทยังคงมุมมองเชิงบวกต่อคำแนะนำลงทุนในกองทุนทางเลือก โดยบริษัทจะเปิดเสนอขาย หน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) ถือเป็น REIT Buy Back กองแรกของประเทศไทย

โดย GROREIT จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงการในโรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์ มูลค่ารวมของกองทรัสต์ 4,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลงทุนที่ต่ำกว่าราคาประเมินถึง 718 ล้านบาท หรือประมาณ 14%

“REIT Buy Back เป็นกองทรัสต์ประเภทใหม่ ที่ทาง ก.ล.ต. ออกหลักเกณฑ์มาเพื่อช่วยผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤต Covid-19 โดยความน่าสนใจของกอง REIT ประเภทนี้ คือ เจ้าของเดิมจะมีเงื่อนไขซื้อทรัพย์สินคืนบนราคาและระยะเวลาที่กำหนดแน่นอน ซึ่ง GROREIT จะลงทุนไม่เกิน 5 ปี โดยมีสิทธิ (Option) ซื้อคืนปีที่ 3 หรือ 4 และต้องซื้อคืนในปีที่ 5 (Obligation) ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 6% ต่อปี และผลตอบแทนรวมที่ประมาณ 8% ต่อปี (IRR) โดยจะเปิดเสนอขายระหว่างวันที่ 28 มิถุนายน-9 กรกฎาคมนี้ และมีนโยบายจ่ายเงินปันผล 2 ครั้งต่อปี ในช่วงประมาณเดือน มี.ค. และ ก.ย.” นายพจน์กล่าว

สำหรับแง่มุมของการลงทุนนั้น บริษัทมองว่าจากการที่ภาครัฐได้มีการประกาศแผนการนำเข้าวัคซีน COVID-19 รวมไปถึงแผนการเร่งฉีดวัคซีนให้กับประชาชนให้ถึงระดับที่จะก่อให้เกิดภูมิคุ้มกันหมู่ในช่วงปลายปี 2564 ถึงต้นปีหน้า โดยเริ่มมีการฉีดวัคซีนแบบปูพรมด้วยอัตราการฉีดที่เร่งตัวขึ้นนับตั้งแต่วันที่ 7 มิถุนายนที่ผ่านมา ส่งผลให้ทั้งดัชนี SET และดัชนี SET PF&REIT ปรับตัวขึ้นต่อในเดือนมิถุนายน

อย่างไรก็ตาม หากเราเปรียบเทียบผลตอบแทนรวมในเดือนนี้ (นับจากต้นเดือนถึงสิ้นวันศุกร์ที่ 18) เห็นว่า SET PF&REIT ให้ผลตอบแทนรวมถึง 7.55% สูงกว่า SET ที่อยู่ที่ 1.22% กอปรกับ PF&REIT นั้นเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่งที่จะได้รับประโยชน์และมีผลประกอบการที่พลิกฟื้นได้แรงหากสามารถกลับมาเปิดประเทศและดำเนินกิจกรรมได้เป็นปกติ

นายพจน์กล่าวเพิ่มเติมว่า แนวโน้มการเปิดเมืองและการฉีดวัคซีนมองว่าเป็นปัจจัยบวกที่หนุนการฟื้นตัวของธุรกิจภาคการโรงแรมและการท่องเที่ยวของไทย กอปรกับโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ ติดโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ตรงข้ามห้างสรรพสินค้าชั้นนำชื่อดัง มีการคมนาคมที่สะดวกหลายเส้นทาง ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่มีความน่าสนใจมาก

และนอกจากกองทรัสต์ จะลงทุนกรรมสิทธิ์สมบูรณ์แล้ว GROREIT ยังได้ค่าเช่าที่แน่นอน 272 ล้านบาทต่อปีตลอดสัญญาเช่าและผู้เช่าจะวางเงินหลักประกันการเช่าเป็นเงินสด 259 ล้านบาทในปีที่ 1 และ 2 และ136 ล้านบาทในปีที่ 3 ถึง 5 ตลอดอายุสัญญาให้แก่กองทรัสต์ กอง GROREIT จึงเหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่สามารถถือลงทุนได้ในระยะเวลาประมาณ 5 ปี

นอกจากนี้ โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์ ภายใต้แบรนด์ Sheraton ในเครือ Marriott International โดยตลอด 3-4 ปีที่ผ่านมา (2559-2562) ศักยภาพการสร้างรายได้ของโรงแรมเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง อยู่ที่ประมาณ 863 ล้านบาท 893 ล้านบาท 1,030 ล้านบาท และ 1,075 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีอัตราค่าเช่าห้องพักของโรงแรมอยู่ในระดับสูงและเติบโตเฉลี่ยเกิน 80% มีจำนวนห้องพัก 726 ห้อง ห้องอาหาร 6 ห้อง ห้องประชุมแบ่งได้ 22 ห้อง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ตามมาตรฐานโรงแรมชั้นนำ