คุยกับ 2 CEO กำลังซื้อ-ปิดแคมป์-ล็อกดาวน์ Q3/64 อนาคตอสังหาฯบนเส้นด้าย

ย่างเข้าเดือนสิงหาคม 2564 บ่งบอกว่าไตรมาส 3/64 เวลาผ่านไปอย่างรวดเร็ว

บนสถานการณ์โควิดที่บีบคั้นหัวใจคนไทยทั้งประเทศ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ 2 มุมมองจาก 2 ซีอีโอค่ายอสังหาริมทรัพย์ “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กับ “ธงชัย บุศราพันธ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

ช่วงเวลาที่เหลืออีก 2 เดือนของไตรมาส 3 และช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ที่เหลือเวลาอีก 5 เดือนจนถึงสิ้นปีนี้ ความหวังในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจท่ามกลางปัจจัยลบรุมเร้า ธุรกิจอสังหาฯมีโอกาสและอุปสรรคอะไรอีกบ้าง

“วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” MD พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
“ปิดแคมป์-ล็อกดาวน์ต้องปรับกลยุทธ์เน้นระบายสต๊อกพร้อมอยู่”

Q : ผลกระทบล็อกดาวน์ครั้งนี้

ตอนนี้เราก็ปรับเป็นว่าลืมไปเลยที่เราจะเอาสต๊อกบ้าน-คอนโดฯพร้อมอยู่มาขาย เนื่องจากประกาศล็อกดาวน์การก่อสร้างตั้งแต่ต้นเดือนกรกฎาคม เราก็ไม่รู้ว่าจะยืดเวลาออกไปอีกหรือเปล่า เพอร์เฟคมีสต๊อกบ้านพร้อมอยู่รองรับยอดขายได้ 2 เดือนเราก็เอามาขายในช่วงนี้ โดยแผนการขายของเราก็เปลี่ยนกลยุทธ์ แทนที่จะขายสินค้าอยู่ระหว่างก่อสร้างก็หันมาเน้นขายสต๊อกบ้านพร้อมอยู่กับบ้านตัวอย่าง

ส่วนเป้ายอดขาย เป้ารายได้ และเป้าเปิดโครงการยังคงเดิม เนื่องจากเราวางเป้าไว้ค่อนข้าง conservative ไม่ได้หวือหวามาก ปีนี้วางแผนเปิด 5 โครงการกับร่วมทุนอีก 1 โครงการ ซึ่งหลาย ๆ โครงการตอนนี้ก็เสร็จแล้วแต่ไม่สะดวกที่จะทำการตลาด มู้ดตลาดตอนนี้ยังไม่ใช่จังหวะที่ดี เราก็ขายเงียบ ๆ ของเราไป คาดว่าน่าจะมาทำการตลาดไตรมาส 4/64

ซึ่งโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย แนวราบมี 45-48 โครงการ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่อีก 8 โครงการ มีการจัดแคมเปญโปรโมชั่นผ่อนดอกเบี้ยต่อเดือนต่ำ เช่น คอนโดฯผ่อนต่ำล้านละ 2,000 บาท บางโครงการอยู่ฟรีสูงสุด 24 เดือน

Q : กรณีล็อกดาวน์ยืดเยื้อ

มีผลกระทบแน่ ๆ อยู่แล้วถ้าลูกค้าออกจากบ้านไม่ได้ ค้าขายอะไรก็คงลำบากทั้งนั้น ถ้าเป็นแบบนี้ต้องทำการตลาดออนไลน์ เซลส์อาจจะ live แล้วพาลูกค้าชมโครงการทางมือถือ ซึ่งพวกนี้ชดเชยได้ส่วนหนึ่งเพราะมันคงไม่ได้แทนที่ทั้งหมด แต่ดีกว่าไม่ได้ทำอะไรเลย ลูกค้าบางรายที่อยากดูบ้านจริง ๆ ก็มีการนัดหมายล่วงหน้าเพื่อที่จะเซอร์วิสลูกค้ากลุ่มเดียว ไม่ต้องมาปะปนกับลูกค้ากลุ่มอื่น

ผลกระทบจากการล็อกดาวน์ในภาพรวมกำลังซื้อก็เสียหายไป ลูกค้าบางส่วนกำลังซื้ออ่อนแอลง หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น แต่ตลาดบ้านพรีเมี่ยมราคา 12 ล้านบาทขึ้นไปลูกค้ากระทบไม่มาก ยังดีอยู่ ที่เห็นชัดเจนราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปตลาดดีมาก เพอร์เฟคมีพอร์ตอยู่ 25% กลุ่มนี้มาซื้อบ้านกันเยอะเพราะส่วนหนึ่งอยากขยับขยายพื้นที่ด้วยเพราะมีการ work from home มานานเป็นปี คนที่อยู่บ้านเดิมแล้วรู้สึกอึดอัด ลูกโตขึ้นก็จะมองหาบ้านใหม่

ตลาดบ้านพรีเมี่ยมช่วงนี้กลายเป็นว่าขายดี ลูกค้าก็มองว่าช่วงนี้เป็นไทม์มิ่งที่ดีสามารถต่อรองราคาได้มาก ผู้ประกอบการแข่งขันลดราคา-โปรโมชั่นกันเยอะ ลูกค้าไม่ค่อยมีปัญหากู้ธนาคารด้วย กลายเป็นว่ากลุ่ม 20 ล้านขึ้นไปขายดีขึ้น 10-20%

Q : มีข้อกังวลแนวราบโอเวอร์ซัพพลาย

เป็นไปได้ในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งชานเมือง ทำเลฮิต ๆ ทำเลปลายทางรถไฟฟ้าทำกันเยอะ อาทิ รังสิต ฯลฯ ปลายทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีม่วง สายสีน้ำเงินที่ข้ามไปบางแค ฝั่งธนฯ ผมมองว่ามีโอกาสที่จะโอเวอร์ซัพพลายได้

มองในมุมผู้บริโภคถ้าซัพพลายมีขึ้นมาเยอะ คนซื้อก็มีตัวเลือก ในแง่ของการแข่งขันก็เป็นเรื่องดีคนซื้อมีโอกาสได้เลือกเยอะ อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ประกอบการแล้วว่าจะเอาอะไรมาเป็นจุดขายได้

สำหรับกลยุทธ์การแข่งขันของเพอร์เฟค เราลงทุนสร้างพื้นที่ส่วนกลางไว้เยอะ ซึ่งเรื่องนี้แทบจะเป็น DNA ของกลุ่ม Property Perfect อยู่แล้ว มีพื้นที่ส่วนกลาง สวนสาธารณะ สโมสร สระว่ายน้ำขนาดใหญ่ที่เราลงทุนค่อนข้างเยอะ แล้วก็ทำไว้ค่อนข้างดีด้วย เพราะฉะนั้น เราก็จะไม่ค่อยกลัวการแข่งขันเท่าไหร่

ซึ่งการทำพื้นที่ส่วนกลางมาก ๆ อย่างนี้บริษัทขนาดเล็กจะทำยาก ของเราส่วนมากทำโครงการใหญ่สามารถทำได้เพราะมี economy of scale

ธงชัย บุศราพันธ์ CEO โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์
“ล็อกดาวน์กระทบความมั่นใจผู้บริโภค ชะลอการซื้อ”

Q : ผลกระทบล็อกดาวน์ยืดเยื้อ

…ก็คงทำให้การซื้อขายทำได้ยากหน่อย เพราะเซนติเมนต์อารมณ์ของคนซื้อไม่ได้ จริง ๆ ก็ยังมีคนเยี่ยมชมโครงการได้อยู่ แต่ระดับความมั่นใจจะต่ำลง เพราะฉะนั้น ผู้ซื้อก็คงอยากหยุดดูสถานการณ์ว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไปกับตัวเขาเอง ความจริงเขาอาจไม่ได้กังวลเรื่องอสังหาฯเท่าไหร่ เพราะราคาก็อยู่ในจุดที่สมเหตุสมผลแล้ว แต่ผมคิดว่าหลาย ๆ คนคงคิดว่าเงินในกระเป๋าตัวเองควรเก็บไว้ทำอย่างอื่นไหมในสถานการณ์แบบนี้ เพราะฉะนั้น เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ว่าคงมีการชะลอตัวของการซื้อ

Q : ผลกระทบปิดแคมป์ก่อสร้าง

สถานการณ์ที่เป็นอยู่ตอนนี้ คือ โครงการอนาคตที่ต้องหยุดไปและดีเลย์ออกไป ส่วนของแบ็กล็อกเดิมที่มีการขายไปแล้วส่งมอบไปก็คงไม่ได้มีปัญหาอะไร เพราะการซ่อมแซมยูนิตเล็ก ๆ น้อย ๆ พวกนี้เราทำได้ แต่ถ้าเป็นโครงการใหญ่ ๆ ที่เรากำลังก่อสร้างในอนาคต ด้วยความที่เกี่ยวข้องกับผู้รับเหมาด้วยก็เป็นห่วงเหมือนกัน ผู้รับเหมาเองหยุดไปนาน ๆ ก็จะมีเรื่องไฟแนนซ์กับสถาบันการเงิน ต้องจ่ายดอกเบี้ย ต้องทำอะไรต่าง ๆ นานา ผมก็ไม่รู้ว่าเขาจะหมุนกันยังไง

มาตรการปิดแคมป์ถึงวันที่ 27 กรกฎาคม หลังจากนี้ คงต้องมาคุยกันเป็นภาพใหญ่ว่าตกลงการทำงานตรงนี้เรามีวิธีการในการตรวจโควิดไหม พนักงานหรือคนงานที่ได้รับการฉีดวัคซีนแล้วเรายกเว้นให้เขาได้หรือเปล่า คงค่อย ๆ เคลียร์เป็นจุด ๆ ไป ผมว่าควรจะลงดีเทลหน่อยหนึ่ง ถ้าเปิดให้ทำงานก่อสร้างได้ผลกระทบก็จะมีไม่มากนัก

Q : โนเบิลฯรีวิวแผนลงทุนหรือไม่

ตอนนี้ก็อยู่ระหว่างที่เรากำลังพิจารณาอยู่นะครับ เพราะมีบางโครงการที่ตั้งใจจะเปิดตั้งแต่ตอนครึ่งปีแรก ตอนนี้เราก็ยังไม่ได้เปิด 2-3 โครงการแล้ว เราทำเสร็จหมดเรียบร้อย สำนักงานขายพร้อม ใบอนุญาตพร้อม แต่ก็ยังเปิดขายไม่ได้แล้วก็ถูกดีเลย์มาเรื่อย ๆ ซึ่งโนเบิลฯประกาศแผนเปิดตัวใหม่ 11 โครงการในปีนี้

ส่วนเป้ายอดขาย เป้ารายได้ยังยืนตามแผนเดิม เพราะครึ่งปีแรกที่ผ่านมาทำได้ตาม target แต่ไตรมาส 3/64 ต้องดูละเอียดนิดหนึ่งเพราะเราก็ไม่รู้ว่า impact ของการติดเชื้อมันเยอะขนาดไหน ต้องรอประเมินเรื่องนี้ก่อน ซึ่งเทรนด์ครึ่งปีหลังคงต้องดูจังหวะนี้ว่าความเสียหายที่เกิดจากการล็อกดาวน์มันหนักขนาดไหน ซึ่งผมก็คิดว่าเทียบกับปี 2563 อาการก็คงจะไม่ต่างกันเท่าไหร่

Q : ศูนย์ข้อมูลห่วงซัพพลายแนวราบ

ในส่วนของโนเบิลฯยอดแนวราบโตขึ้น ดูเหมือนกับว่าไปได้ค่อนข้างดีเลยแหละ เพราะฉะนั้น ก็มีการเบนเข็มมาลงทุนทำแนวราบตรง ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการเริ่มโครงการใหม่ ๆ ตอนนี้มีน้อยเต็มทนแล้ว จึงไม่น่าจะมีซัพพลายเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ เป็นการปรับตัวที่สมดุลกับตลาด

อย่างโนเบิลฯเราก็ไม่ได้หยุดเพียงแค่ลงทุนโครงการแนวราบ เรามีการ diversified investment ไปต่างประเทศด้วย ช่วยทำให้เกิดผลประกอบการที่ไม่พึ่งตลาดในประเทศไทยเพียงอย่างเดียว และการลงทุนจะออกดอกออกผลได้ภายในปี 2565 ซึ่งโนเบิลฯเป็นมาร์เก็ตแชร์ลีดเดอร์อยู่ ณ ปัจจุบันนี้ 40% ของยอดขายของเรามาจากต่างประเทศ ดังนั้น เราก็มีตลาดที่ใหญ่กว่าคนอื่น เป็น 2 เรื่องหลัก ๆ ที่เราคิดว่ามันเป็นการเชื่อมโยงมาแก้ไขปัญหาในปัจจุบันได้

Q : ยอดขายลูกค้าต่างชาติ

ผมยังคิดว่าต่างชาติก็ยังมองประเทศไทย positive อยู่ คือในระยะปานกลางถึงระยะยาวผมเชื่อมั่นมากเลยว่าประเทศไทยยังมีจุดที่เขาอยากลงทุน อยากเข้ามาซื้อหาอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่ในระยะสั้นมันด้วยความยากลำบากในการเดินทาง หรือสถานการณ์โควิดในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ทำให้เขาหยุดรอดูสถานการณ์ชั่วคราว แต่ middle term กับ long term น่าจะโอเคอยู่

ยอดขายยอดโอนลูกค้าต่างชาติยังอยู่ใน ratio เท่าเดิม ครึ่งปีแรกก็ยังได้ตามเป้าที่เราตั้งอยู่ ผมกำหนดสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ 30-40 ลูกค้าไทย 60-70%

ทั้งนี้ รัฐบาลประกาศ 120 เปิดประเทศ ก็อยากจะให้จัดการเรื่องวัคซีนเป็น priority จริง ๆ ผมคิดว่าตอนนี้ end game อย่างเดียวคือวัคซีน ไม่มีจุดอื่นมาช่วยแล้ว ดูอย่างประเทศอังกฤษเมื่อ 4-5 เดือนที่แล้วเขาแย่กว่าเราเยอะ แต่ทันทีที่ฉีดวัคซีนสำเร็จ วันนี้ยอดคนติดเชื้อ 4-5 หมื่นคนก็จริง แต่ผู้เสียชีวิตเหลือแค่ 20 คนเท่านั้น

เพราะฉะนั้น เห็นชัดเจนว่าตอนจบมันต้องใช้วัคซีน ใช้วิธีเดิมมาปิดเมืองล็อกดาวน์ต่อไปเรื่อย ๆ ไม่ได้หรอก รัฐบาลต้องทุ่มเททรัพยากรทำทุกสิ่งทุกอย่างให้ได้วัคซีนมา จริง ๆ แล้วรวมไปถึง educate คนให้เข้าใจด้วยว่าวัคซีนฉีดเพื่ออะไร