“วิลาวัลย์ วีระกุล” ธนารักษ์ยืดราคาประเมินที่ดิน 1 ปี

สัมภาษณ์พิเศษ
ปนัดดา ฤทธิมัต

ราคาประเมินที่ดิน ไม่ใช่แค่ราคาประเมินที่ดิน แต่หมายถึงราคาที่จะถูกนำมาใช้เป็นฐานคำนวณจ่ายภาษีตอนโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ถ้าราคาประเมินต่ำเท่ากับภาระจ่ายภาษีก็ต่ำไปด้วย “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษแมตช์อำลาก่อนเกษียณอายุราชการของ “นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล” ที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ ในฐานะ key person ที่รับผิดชอบการจัดทำราคาประเมินที่ดิน ซึ่งจะต้องมีการอัพเดตทุก 4 ปี

ภายใต้สถานการณ์โควิดทำให้มีการประกาศอย่างไม่เป็นทางการออกมาแล้วว่า การปรับราคาประเมินที่ดินในรอบปีบัญชี 2564-2567 ที่เคยเลื่อนบังคับใช้ ณ วันที่ 1 มกราคม 2565 มีแนวโน้มจะเลื่อนบังคับใช้เป็น 1 มกราคม 2566 แทน จากเหตุผลเศรษฐกิจตกต่ำ

Q : ความคืบหน้าการจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่

ณ วันนี้การจัดทำราคาประเมินที่ดินจะเป็นไปตามพระราชบัญญัติประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พุทธศักราช 2562 ซึ่งกระบวนการประเมินราคาจะต้องเป็นไปตามกฎกระทรวง ซึ่งกฎระทรวงออกมาปลายปี 2563

ดังนั้น ปี 2564 กรมธนารักษ์ก็มีแผนงานในการสำรวจราคาและปรับปรุงราคาประเมินที่ดินทั้งประเทศ การปรับปรุงครั้งนี้ดำเนินการและประกาศพื้นที่การปรับปรุงทุกจังหวัดแล้วตั้งแต่ต้นปีงบประมาณ กระบวนการประเมินราคาในกฎหมายใหม่ให้นำราคาที่มีข้อมูลราคาซื้อขายที่เรียกว่า

ข้อมูลตามราคาตลาด จากแหล่งต่าง ๆ เช่น ข้อมูลประกาศขาย ข้อมูลเก็บในพื้นที่ ข้อมูลที่มีการจดทะเบียนซื้อขายจากกรมที่ดินในช่วงที่เราสำรวจ แล้วนำมาวิเคราะห์เพื่อกำหนดราคา หรือหน่วยของมูลค่าถนนเป็นหลัก

การประเมินราคายังคงเป็นรูปแบบแมสอยู่ ก็คือประเมินราคาเป็นพื้นที่ อย่างเช่น เรากำหนดว่า หน่วยถนนพหลโยธิน ก็จะมีที่ดินติดถนนพหลโยธินในระยะความลึกมาตรฐาน 40 เมตร เป็นหน่วยราคาหลัก

เราก็คำนวณโดยใช้ระบบโดยมีระยะความลึกและลักษณะของแปลงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ราคาที่ดินแต่ละแปลงที่นอกเหนือจากหน่วยมาตรฐาน หรือมีระยะความลึกเกินกว่าหน่วยมาตรฐานก็จะผันแปรไปตามปัจจัยเหล่านี้ ซึ่งในกระบวนการต่าง ๆ เราใช้เทคโนโลยีมาช่วย

ตอนนี้การสำรวจราคา การกำหนดหน่วยราคาดำเนินการเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างการนำเสนอคณะกรรมการประจำจังหวัด ซึ่งต้องบอกว่าการกำหนดราคาตามกฎหมายใหม่ คณะกรรมการประจำจังหวัดมีอำนาจในการกำหนดราคา

เพราะฉะนั้น แต่ละจังหวัดก็จะพิจารณาวิเคราะห์ราคาในจังหวัดของเขาตามข้อมูลที่มีการจัดเก็บ พอได้แล้วก็จะกำหนดราคาในจังหวัดนั้น ๆ ตามความเหมาะสม ตามข้อมูลราคาตลาด และตามการพัฒนาของพื้นที่

Q : ข้อดีของการปรับราคาประเมิน

ภารกิจในส่วนของการดำเนินงานของกรมธนารักษ์ เราดำเนินการเสร็จแล้ว ได้ตัวเลขแต่อยู่ระหว่างการนำเสนอคณะกรรมการประจำจังหวัด ซึ่งแต่ละจังหวัดมีราคาเพิ่มขึ้นไม่เท่ากัน โดยภาพรวมทั้งประเทศเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6-7%

มีบางจังหวัดที่เพิ่มสูงขึ้น บางจังหวัดก็ไม่เพิ่ม เช่น จ.กำแพงเพชรไม่ได้มีการปรับราคามา 3-4 รอบบัญชี ยืนราคาเดิมมาโดยตลอด เพราะฉะนั้น พอข้อมูลใหม่เข้ามา ราคา ณ ปัจจุบันจึงแตกต่างจากเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้วค่อนข้างมาก

หากดูตัวเลขของราคาที่เพิ่มขึ้นต่อตารางวา อาจเพิ่มขึ้นจากแค่ 25 บาท เป็น 50-100-150 บาท หลักพันขึ้นมาเป็นหลักหมื่น… ไม่ใช่ว่าขึ้นมาเยอะขนาดนั้น ตัวเลขแค่หลักหมื่น แต่หากไปดูที่เปอร์เซ็นต์จะ (ปรับขึ้น) ค่อนข้างเยอะ และเป็นที่น่าตกใจ หากใครได้ยินว่ามีการปรับขึ้น 200%

แต่มันไม่ได้เป็นผลเสีย เพราะมูลค่าของที่ดิน สมมุติ “ที่ดินเกษตร” ถ้าพูดถึงฐานภาษี เจ้าของที่ดินได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทต่อพื้นที่ในแต่ละ อบต. (องค์การบริหารส่วนตำบล) ดังนั้นต้องบอกว่า มูลค่าที่ดินตอนนี้ไม่มีแปลงไหนถึง 50 ล้านบาท ก็เลยไม่กระทบ (ไม่ต้องจ่ายภาษี)

แต่ก็จะดีในแง่ที่ว่าถ้าพื้นที่นั้นถูกเวนคืนจะเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากยิ่งขึ้น (ได้รับค่าเวนคืนมากขึ้น) หรือคุณนำที่ดินไปค้ำประกันหรือทำอะไรที่เป็นมูลค่าทรัพย์สินก็จะทำให้มูลค่าของที่ดินใกล้เคียงราคาตลาดมากยิ่งขึ้น แต่ถ้าเสียภาษีไม่กระทบแน่นอน เพราะมูลค่าถึงแม้จะเพิ่มขึ้นก็ไม่ได้เกินไปมากมาย

Q : ในกรุงเทพฯทำเลที่ราคาประเมินเพิ่มสูงขึ้นมาก ๆ

ในกรุงเทพฯทำเลที่สูงขึ้นในตารางราคาประเมินตัวปรับใหม่จะมีโซนสุขุมวิท เพราะมีรถไฟฟ้าผ่านและ (ที่ดินเปล่า) ใช้งานหมดแล้ว ซึ่งรอยต่อระหว่างเขตวัฒนากับเขตพระโขนงเดิมรอยต่อตรงนั้นราคาต่างกันเยอะ ซึ่งตอนนี้เราเกลี่ยราคาใหม่ หรือเส้นพหลโยธินมีการปรับขึ้นเนื่องจากเป็นพื้นที่ CBD (ย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ตอนนี้ราคาอาคารชุดก็เพิ่มสูง

ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินที่ปรับสูงขึ้นก็ยังคงต่ำกว่าราคาตลาด 1-2 เท่า ฉะนั้นถ้าดูตัวเลขอาจเป็นหลักแสน แต่ราคาซื้อขายอาจจะเกินหลักแสนไปแล้ว เพราะการซื้อขายเพื่อการลงทุนมีผลตอบแทนที่คนซื้อเล็งเห็นว่าเขาจะได้กำไร

แต่ไม่ใช่ทุกแปลงจะขายได้เท่ากับราคานั้น เช่น ซื้อตึกแถวเปิดทางเข้าออกสำหรับที่ดินแปลงด้านในที่จะสร้างคอนโดฯ ราคาซื้อขายไม่ใช่ตารางวาละ 1-2 ล้าน อาจจะถึงตารางวาละ 8-9 ล้าน แต่เราไม่ได้ใช้ข้อมูลนี้มาวิเคราะห์

เพราะเป็นข้อมูลในการซื้อแบบเฉพาะเจาะจงเพื่อให้แปลงหลังมีมูลค่า ฉะนั้นเวลาคำนวณ เราต้องนำราคารวมทั้งแปลงว่ามีมูลค่าเท่าไหร่ถึงจะนำมาเป็นข้อมูลที่ใช้ในการวิเคราะห์ เพราะเราต้องดูภาพรวมทั้งหมดว่าเขาซื้อไปเท่าไหร่

Q : มีคำแนะนำถึงผู้ประกอบการและผู้บริโภคอย่างไร

สำหรับผู้ประกอบการ ในปี 2565 กรมธนารักษ์จะเสนอให้คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ นำบัญชีราคาประเมินที่ประกาศใช้อยู่ ณ วันนี้ ใช้ต่อไปอีก 1 ปี ซึ่งท่านอธิบดี (ยุทธนา หยิมการุญ) ก็ให้นโยบายไปแล้ว เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจตอนนี้ยังไม่ดี

เพราะฉะนั้น เพื่อที่จะไม่ให้ประชาชนต้องแบกรับภาระในการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือทางผู้ประกอบการที่จะต้องมีการแบกรับภาระในการโอนกรรมสิทธิ์หรืออะไรก็ตาม ก็ยังไม่ขยับราคาประเมิน

เพราะฉะนั้น ในส่วนของผู้บริโภคและผู้ประกอบการก็ยังเห็นต้นทุนของตัวเองในการเสียภาษี ในเรื่องของค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ภาษีต่าง ๆ ก็สามารถประมาณการในอนาคตได้ ราคาประเมินไม่มีผลกระทบในปี 2565 ซึ่งก่อนสิ้นปี 2564 นโยบายนี้ (เลื่อนเวลา 1 ปี) น่าจะออก ดังนั้นในปี 2565 ก็ไม่ต้องกังวลเรื่องราคาประเมิน

แต่สำหรับปี 2566 ต้องบอกว่าราคาประเมินในช่วงปี 2565 แนวโน้มเศรษฐกิจดีขึ้น ทุกอย่างผ่านพ้นไปด้วยดี ปี 2566 ก็คงต้องปรับราคาประเมิน ซึ่งในรอบบัญชีที่เราประกาศใช้ ณ วันที่ 1 มกราคม 2564 ซึ่งรอบบัญชีมีระยะเวลา 4 ปี (2564-2567) แล้วในกระบวนการจัดทำราคาปี 2564 กับ 2565 ต้องดำเนินการในการปรับปรุงราคาไปก่อน

ถ้าปี 2565 ไม่ได้ประกาศใช้ราคาใหม่ที่ทำในปี 2564 ก็อาจต้องติดตามข้อมูลราคาซื้อขาย และสามารถนำมาปรับปรุงได้ แต่ดูแล้วตัวเลขการซื้อขาย ณ ปัจจุบัน ถ้าไม่ใช่หมู่บ้านเกิดใหม่ ไม่ใช่แนวถนนที่มีการตัดถนน

คือเปลี่ยนแปลงถนนจากถนนดินเป็นถนนคอนกรีต ราคาก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลง ในด้านราคาซื้อขายยังไงก็ไม่ลดลง เขาก็ base on ที่ราคาประเมินเป็นหลัก ยังไงก็ไม่ได้ขายต่ำกว่าราคาประเมิน

Q : ราคาประเมินใหม่กระทบผู้บริโภคซื้ออสังหาฯในราคาที่สูงขึ้นไหม

ราคาซื้อขายปัจจุบัน (ราคาตลาด) สูงกว่าราคาประเมิน (ของทางราชการ) มากกว่า 1 เท่าอยู่แล้ว ราคาประเมินเป็นภาระในเรื่องของการเสียภาษีเท่านั้นเองที่จะมีผลกระทบ เพราะฉะนั้น ภายในปีนี้หรือปีหน้าก็ตาม เรียกว่าคนซื้อมีอำนาจต่อรองสูงกว่าคนขาย

เพราะวันนี้ในสถานการณ์โควิดแบบนี้ ใครจะยอมถือของ ดอกเบี้ยวิ่งทุกวัน ดังนั้นอำนาจในการต่อรองเป็นของผู้ซื้อ ถึงแม้ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้นก็มีการต่อรอง ถ้าอยากขายคุณก็ต้องรับภาระในการเสียภาษี

ถามว่าวันนี้ผู้ประกอบการอยากขายไหม คิดว่าอยากขายใจจะขาดแต่ขายไม่ออก และใน 1-2 ปีนี้อำนาจการซื้ออยู่ในประเทศ ลูกค้าต่างประเทศไม่เข้ามาเลย ดังนั้นมองว่าวันนี้อำนาจการซื้อยังอยู่ที่ผู้บริโภค คุณสามารถเลือกของในราคาที่ถูกได้เลย

มองว่าใน 1-2 ปีนี้โอกาสเป็นของผู้ซื้อถึงแม้ราคาประเมินปรับขึ้น ผู้ประกอบการก็ไม่ได้นำราคาประเมินไปบวกในสินค้าของเขา เพราะต้นทุนของเขาคือต้นทุนของมูลค่าจริง ราคาประเมินเป็นแค่ปัจจัยผันแปรในเรื่องการเสียภาษีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้นเอง

ในอนาคตถ้าจะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่เกี่ยวข้องอาจเป็นกรมที่ดิน หรือสมาคมบ้านจัดสรร หรือสมาคมอาคารชุด ก็ต้องไปต่อรองในเรื่องขอเปอร์เซ็นต์การจัดเก็บภาษีค่าธรรมเนียม ตอนนี้อยู่ที่ 0.01% ซึ่งจะหมดเขตสิ้นปีนี้

ดังนั้นถ้าจะกระตุ้นเศรษฐกิจก็ต้องไปต่อรองให้ขยายเวลาการใช้มาตรการ (ลดค่าโอน-จดจำนอง จากอัตราปกติ 3%) พอค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% แล้วเก็บตามราคาประเมินก็ (จ่าย) นิดเดียว ก็จะดึงดูดลูกค้า ผู้ประกอบการก็ยอมจ่ายตรงนี้

เพราะฉะนั้น พอปี 2566 เราบอกจะปรับราคาประเมินอาจเป็นอีกตัวหนึ่งที่กระตุ้นให้คนรีบซื้อก่อนที่จะปรับราคาประเมินใหม่

Q : นโยบายดึงดูดลูกค้าต่างชาติมั่งคั่งทำให้ราคาประเมินเปลี่ยนแปลงอย่างไร

แน่นอน ถ้าเกิดซื้ออสังหาฯในราคาสูงอยู่แล้ว เรามีข้อมูลราคาที่สูงขึ้น แต่ละจังหวัดก็มีอำนาจในการปรับราคาประเมิน เพราะในกฎกระทรวงบอกว่า ถ้าข้อมูลราคาซื้อขายในพื้นที่สูงกว่าราคาประเมิน 15% สามารถปรับราคาประเมินในระหว่างรอบบัญชีได้เลย

เพราะฉะนั้น ผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งเป็นประธานคณะกรรมการกําหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ประจำจังหวัดก็จะเป็นคนพิจารณาว่าควรจะปรับหรือไม่ปรับ ถ้าพื้นที่ไหนบูม ราคาก็จะปรับขึ้นได้

แต่ ณ วันนี้มองว่าที่ดินเปล่าขายไม่ค่อยได้ ขายได้น้อย เพราะการลงทุนอาจเป็นไปได้ยาก เขาอาจมองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อาจเป็นโรงแรมเพราะตอนนี้เรียกได้ว่าแทบจะขายทิ้งแล้ว ถ้าจีนเข้ามาได้คงกวาดซื้อ

Q : มีข้อกังวลต่างชาติซื้อมีผลดีเงินลงทุนเข้าไทย แต่อสังหาฯกลายเป็นของต่างชาติ

ใช่ เขา (รัฐบาล) อาจมองว่ายังไง (อสังหาริมทรัพย์) ก็อยู่ในประเทศไทย คุณทำอะไรก็ต้องเสียภาษี เงินที่ได้ควรหมุนในประเทศไม่ใช่ส่งออกไปนอกประเทศ แต่นี่กลายเป็นว่าประเทศไทยไม่ได้ล็อกเรื่องนี้ ข้อเสนอแนะคืออาจกำหนดสัดส่วน

เช่น รายได้จากการบริหารธุรกิจต้องหมุนในประเทศไทย 70% ส่งออกนอกประเทศ 30% แต่นี่ (นโยบาย) เราอิสระมากเกินไป

ก็มีมุมมองว่าการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยให้ชาวต่างชาติได้เข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ แต่การบริหารจัดการถ้ามีผลกำไรก็ควรให้หมุนเวียนในประเทศ จะทำให้เศรษฐกิจของเรามีเม็ดเงินค่อนข้างสูง และสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้

Q : มีมุมมองกำลังซื้อต่างชาติทำให้ราคาอสังหาฯแพง คนไทยสู้ไม่ได้

คนขายอยากขายราคาแพง คุณจะขาย (ลูกค้า) คนไทยหรือคนต่างชาติ ใครให้ราคาสูงสุด คุณก็ต้องขายคนนั้น แล้วเราสู้เขาไม่ได้หรอก

Q : เรื่องโควตาต่างชาติซื้ออสังหาฯ ทางกรมที่ดินรับไปดำเนินการ

ประเด็นปัญหาของอสังหาฯไม่ใช่เรื่องราคาที่ดิน แม้แต่กระบวนการการขออนุญาตทุกอย่างก็ยุ่งยาก ไม่ใช่ว่าทุกคนจะเข้ามาซื้อแล้วก็ทำแล้วก็ขาย เขาก็ต้องศึกษาอีกหลายด้าน

ไม่ว่าจะเป็น 1.ภาษี 2.กระบวนการการขออนุญาต 3.ข้อจำกัดทางกฎหมาย บ้านเราทำแต่ละเรื่องไม่ง่าย

Q : กรณีคดีแอชตัน อโศก ศาลปกครองกลางสั่งเพิกถอนใบอนุญาต ในขณะที่เอกชนชี้แจงว่าได้รับใบอนุญาตมาเรียบร้อยแล้ว

วันนี้คดีแอชตัน อโศก ทำให้ความเชื่อมั่นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุนต่างชาติเป็น 0 เลย

มองว่าที่แปลงนี้ เจ้าของเดิมที่ดินติดถนน คุณ (หน่วยงานรัฐ) ไปเวนคืนเขาทำที่ดินตาบอด แต่คุณมีเงื่อนไขว่าเขาสามารถเข้าออกถนนใหญ่ได้ เพราะฉะนั้น ที่ดินที่เวนคืนคือสาธารณะอยู่แล้ว เพราะใช้งบประมาณของการเวนคืน (รัฐบาล) …ทำแบบนี้ใครจะกล้าลงทุน