บ้าน-คอนโดเหลือขาย 2 แสนหน่วย หวั่นติดกับดัก โอเวอร์ซัพพลาย รอบใหม่
ยังมีบ้าน-คอนโดมิเนียมรอขายอีก 206,783 หน่วย ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ในมุมมองบิ๊กดาต้าของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงสถานการณ์โควิด นับตั้งแต่ปี 2562-กลางปี 2565 อาจมีสัญญาณภาวะสินค้าใหม่ล้นตลาดได้อีกครั้ง จากสาเหตุซัพพลาย-ดีมานด์ไม่สมดุลกัน
เหลือขายสะสมโต 72% สวนทางกำลังซื้อหด
“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ระบุว่า ณ ครึ่งปีแรก 2565 (มกราคม-มิถุนายน 2565) มีหน่วยขายของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรอคนมาซื้อจำนวนรวม 206,783 หน่วย โฟกัสเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมมูลค่า 860,556 ล้านบาท
จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอัพเดตล่าสุด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 พบว่า มีโครงการที่สำรวจสะสมรวมกัน 2,812 โครงการ โดยคณะนักวิจัยของ AREA ได้เดินทางไปถึงที่ตั้งโครงการแต่ละแห่ง จุดเน้นอยู่ที่มีโครงการที่มีหน่วยเหลือขายเกิน 20 หน่วย มากถึง 2,485 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ยังมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายได้ ถือเป็นโครงการที่ยังเคลื่อนไหวอยู่ในตลาด
ส่วนโครงการที่มีหน่วยขายเหลือจำนวนน้อยมาก และอาจจะไม่มีกิจกรรมการขายแล้ว มีจำนวนรวมกันเพียง 327 หน่วย สถานะโครงการจึงถือว่าแทบไม่มีการเคลื่อนไหวแล้ว
ทั้งนี้ สถานการณ์โควิดเป็นปัจจัยกดดันที่รุนแรง มีผลต่อซัพพลาย-ดีมานด์ในภาพรวมอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะฝั่งดีมานด์ได้รับผลกระทบทั้งสาเหตุการปิดกิจการ การเลย์ออฟพนักงาน ความไม่มั่นคงด้านการมีงานทำที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นคงทางด้านรายได้ถูกสั่นคลอน ทำให้กำลังซื้อสะดุดหัวทิ่มในช่วงแรกและชะลอตัวในระยะสั้นถึงระยะกลางจนถึงปัจจุบัน
ในขณะที่ฝั่งซัพพลายก็มีภาวะกดดันทางด้านแบกรับภาระต้นทุนพัฒนาโครงการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการถือครองแลนด์แบงก์ที่ต้องบวกภาระดอกเบี้ยเงินกู้สถาบันการเงิน และถึงแม้มีดีเวลอปเปอร์บางส่วนต้องตัดสินใจขายกิจการ แต่ก็ยังมีบริษัทรายใหญ่ที่มีความได้เปรียบทางด้านเงินทุน และมีการแข่งขันเติมซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
หากเปรียบเทียบกับสถานการณ์ก่อนหน้านี้พบว่า จำนวนโครงการที่รอขายมีจำนวนเพิ่มขึ้นมาตลอด จะเห็นได้จากยุคก่อนโควิดในช่วงกลางปี 2562 มีโครงการที่สำรวจจำนวน 2,007 แห่ง หลังจากนั้นถึงแม้มีวิกฤตเศรษฐกิจจากผลกระทบสถานการณ์โควิดก็ตาม ผลการสำรวจ ณ กลางปี 2565 มีจำนวนโครงการที่สำรวจเพิ่มเป็น 2,812 แห่ง คิดเป็นอัตราเติบโต 40%
ในขณะที่กลางปี 2562 มีโครงการที่มีหน่วยขายเกิน 20 หน่วย คิดเป็นหน่วยเหลือขาย 1,443 แห่ง ล่าสุด ณ กลางปี 2565 เพิ่มขึ้นเป็น 2,485 แห่ง หรือเพิ่มขึ้น 72% แสดงว่าจำนวนโครงการเหลือขายทวีจำนวนเพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราการขายได้หรืออัตราการดูดซับซัพพลายในตลาดทำได้ค่อนข้างช้ามาก (ดูตารางประกอบ)
2565 ราคาเฉลี่ยสูงขึ้นอยู่ที่ 4.1 ล้าน
สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ซัพพลายก้อนใหญ่ที่สุดเป็นสินค้าห้องชุด มีจำนวนรวมกัน 389,428 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 49.3% ของจำนวนทั้งหมด 789,475 หน่วย รองลงมาเป็น สินค้าบ้านเดี่ยว 110,628 หน่วย สัดส่วน 14.0%, ทาวน์เฮาส์ 225,206 หน่วย คิดเป็น 28.5%, บ้านแฝด สัดส่วน 6.6%, อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว สัดส่วน 1.5% และที่ดินจัดสรร 0.3%
ทั้งนี้ แทบไม่มีนักพัฒนาที่ดินรายใดพัฒนาเฉพาะโครงการที่ดินจัดสรรออกขายแล้ว เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการประเภทนี้
ในแง่ของมูลค่าการพัฒนาพบว่า ในจำนวนโครงการสะสม 2,812 แห่ง มีมูลค่ารวมกัน 3.286 ล้านล้านบาท มีขนาดเทียบเท่ากับงบประมาณแผ่นดินประเทศไทย โดยราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยเฉลี่ยที่ 4.162 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นราคาเฉลี่ยที่เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปี 2537-2540 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท/หน่วย และช่วงปี 2555-2560 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3 ล้านบาท
เทียบกับในช่วงสถานการณ์โควิดปี 2562-2564 ราคาเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นเป็น 3.5-4.0 ล้านบาท/หน่วย
ตลาดแมสแข่งกันที่ราคา 1-10 ล้าน
ในด้านมูลค่าการพัฒนาห้องชุดสูงเป็นอันดับหนึ่งอยู่ที่ 1.46 ล้านล้านบาท สัดส่วน 44.4% ของมูลค่าการพัฒนาในภาพรวม อันดับสองเป็นบ้านเดี่ยว มูลค่ารวมกัน 908,087 ล้านบาท สัดส่วน 27.6% สูงกว่าทาวน์เฮาส์ที่มีมูลค่ารวม 626,345 ล้านบาท สัดส่วน 19.1%
ในด้านราคาเฉลี่ยพบว่า บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ย 8.208 ล้านบาท/หน่วย ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.781 ล้านบาท และห้องชุดราคาเฉลี่ย 3.748 ล้านบาท
สถิติที่น่าสนใจเรียงตามประเภทสินค้า มีดังนี้ 1.บ้านเดี่ยว แข่งขันในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาท/หน่วย เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด จำนวน 50,656 หน่วย 2.ทาวน์เฮาส์ แข่งขันในราคาหน่วยละ 2.1-3.0 ล้านบาท มากที่สุด จำนวน 105,065 หน่วย และ 3.ห้องชุด มีการแข่งขันในราคาหน่วยละ 1-2 ล้านบาท มากที่สุด จำนวน 116,654 หน่วย
ทั้งนี้ แม้ห้องชุดมีหน่วยเหลือขายมากสุด 83,564 หน่วย แต่สัดส่วนมีเพียง 40.4% ทาวน์เฮาส์เหลือขาย 71,294 หน่วย สัดส่วน 34.5% และบ้านเดี่ยวเหลือขาย 30,764 หน่วย สัดส่วน 14.9% ของภาพรวม
อาจกล่าวได้ว่า หน่วยขายทั้งหมดนี้จะสามารถขายได้หมดภายใน 33 เดือน (ถ้าไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งเป็นสมมติฐานที่เป็นไปไม่ได้) แบ่งเป็น ห้องชุด คาดว่าขายได้หมด 25 เดือน, ทาวน์เฮาส์ ใช้เวลา 45 เดือน และบ้านเดี่ยวที่แข่งขันกันเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่าต้องการเวลาขายหมดใน 54 เดือน
จับสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายรอบใหม่
“ดร.โสภณ” ชี้ให้เห็นด้วยว่า ในด้านสินค้าที่สามารถขายระบายสต๊อกไปได้แล้ว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 มีจำนวนรวม 582,692 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 74% ของสถิติรวม 789,475 หน่วย
โดยสินค้าที่อยู่อาศัยที่ขายได้ทั้งหมด 582,692 หน่วย พบว่า สินค้าห้องชุดขายได้มากที่สุด 52.5% รองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ 26.4% บ้านเดี่ยว 13.7%
ขณะที่สินค้าห้องชุดขายได้มากที่สุด 305,864 หน่วย สัดส่วน 79% ของสินค้าห้องชุดในภาพรวม ส่วนบ้านเดี่ยวขายได้ 79,864 หน่วย สัดส่วน 72% ของสินค้าบ้านเดี่ยวทั้งหมด และทาวน์เฮาส์ขายได้ 153,912 หน่วย สัดส่วน 68% ของสินค้าทาวน์เฮาส์ทั้งหมด
ดังนั้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 ยังมีหน่วยรอขายอยู่ทั้งหมด 206,783 หน่วย ที่อยู่ในมือดีเวลอปเปอร์
ข้อสังเกตในยุคคาบเกี่ยวโควิดปี 2561-2563 จำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเพราะมีการระดมเปิดตัวโครงการจำนวนมาก ทำให้เกิดการสะสมของซัพพลายเหลือขาย โดยช่วงปี 2563 หน่วยเหลือขายลดลงจาก 226,645 หน่วย เหลือ 206,783 หน่วย ในปี 2565 ซึ่งอัตราการลดลงถือว่าไม่มากนัก เนื่องจากมีการแข่งขันเปิดตัวโครงการใหม่เติมซัพพลายในตลาดมากพอสมควร
ในด้านสถิติ พบว่าจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในช่วง 5 ปี มีดังนี้ ณ กลางปี 2561 เหลือขายสะสม 199,768 หน่วย, กลางปี 2562 เหลือขาย 218,881 หน่วย เพิ่มขึ้น 10%, กลางปี 2563 เหลือขาย 226,645 หน่วย เพิ่มขึ้น 4%, กลางปี 2564 เหลือขาย 210,077 หน่วย ซัพพลายพร่องลง -7% ล่าสุด ณ กลางปี 2565 เหลือขายสะสม 206,783 หน่วย พร่องลง -2%
แนะฟื้น “เอสโครว์แอ็กเคานต์” ดูแลคู่สัญญา
“ดร.โสภณ” กล่าวตอนท้ายว่า ซัพพลายสะสม 206,783 หน่วย มีสัดส่วน 20% หรือ 41,348 หน่วยที่ก่อสร้างเสร็จ 100% ที่เหลือมีความคืบหน้าการก่อสร้างไม่เกิน 60% คิดเป็นสัดส่วน 60% ของ 206,783 หน่วย
หากเกิดวิกฤตทางการเงิน หรือวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาเพิ่มเติมในอนาคต (ซึ่งไม่สามารถคาดเดาได้) หน่วยที่กำลังก่อสร้างเกินครึ่งสัดส่วน 60% นี้อาจไม่สามารถไปต่อได้ ผู้ที่จองซื้อบ้านหรือห้องชุดอาจจะได้รับความเดือดร้อน
ข้อเสนอแนะคือ รัฐบาลควรนำมาตรการการคุ้มครองเงินดาวน์ตาม พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือเอสโครว์แอ็กเคานต์ โดยยกระดับจากกฎหมายภาคสมัครใจให้เป็นกฎหมายภาคบังคับ เพื่อดูแลผลประโยชน์คู่สัญญาทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย