อสังหาริมทรัพย์

ดราม่า พ.ร.ก.แรงงานต่างด้าว 2560 (4) อสังหาฯต้องคุมต้นทุน-หลีกเลี่ยงขึ้นราคา

ซีรีส์สำรวจผลกระทบจากกฎหมายแรงงานต่างด้าวฉบับใหม่ล่าสุด “พ.ร.ก.การบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว พ.ศ. 2560” ซึ่งรัฐบาลใช้ ม.44 ผ่อนผันให้มีผลบังคับใช้ จากเดิมวันที่ 23 มิถุนายน 2560 เลื่อนเป็น 1 มกราคม 2561 แทน

แขกรับเชิญวันนี้ “คุณมิ่ง-วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ร่วมแจมมุมมองในประเด็นที่มีข้อวิตกกังวลว่า นโยบายจัดระเบียบแรงงานต่างด้าวมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์แพงขึ้น จริงหรือไม่

วิทการ จันทวิมล

 

ต้นทุนก่อสร้าง : ที่ดิน 50/50

“การทำคอนโดมิเนียมเราใช้วิธีประมูลกับผู้รับเหมาอยู่แล้ว เราเห็นคอสต์อยู่แล้ว ส่วนใหญ่เราดูคอสต์ต่อตารางเมตร ประกอบกับเวลาดีไซน์ต้องยอมรับว่าทำงานมา 5-6 ปี ต้องมีเลิร์นนิ่ง ฉะนั้นเวลาเราดีไซน์ประสิทธิภาพการออกแบบมันดีขึ้น ทำให้ผลต่อราคาขายก็ถูกลง”

คำถามคือ ต้นทุนค่าก่อสร้างมีสัดส่วนกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าโครงการ “เราพยายามบริหารจัดการให้อยู่ในสัดส่วน 50/50 ระหว่างที่ดินกับค่าก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับทำเล เช่น คอนโดฯ แอสปาย ค่าก่อสร้าง 55% ที่ดิน 45% แต่ถ้ามาทำแบรนด์ริทึ่ม ทำเลอยู่กลางเมืองค่าที่ดินจะแพงขึ้น ค่าก่อสร้างจะน้อยลง สลับด้านกัน หรือแบรนด์ VITTORIO สุขุมวิท 39 โครงการนี้จะเยอะหน่อย ค่าก่อสร้าง 60%”

คำอธิบายลากยาวไปถึงการจัดทำแผนธุรกิจว่า สูตรธุรกิจสัดส่วนค่าก่อสร้างกับค่าที่ดิน ดีที่สุดคือ 50/50 แต่ปัจจุบันก็ยอมรับว่าทำได้ยากมาก เนื่องจากปัญหาราคาที่ดิงแพงนับตั้งแต่รัฐบาลมีนโยบายลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ด้านการคมนาคมขนส่ง ดังนั้น อย่างเก่งที่สุดถ้าทำได้ 55/45 ก็ถือว่ายอมรับได้

“ถ้าเกิดอะไรที่เกิน 60/40 จะเริ่มไม่ทำ (โครงการ) สมมุติ ค่าที่ดิน 40% ค่าก่อสร้าง 60% เราจะรู้สึกว่ามันแพงไป แสดงว่าเราใส่ของบางอย่างเกิน เพราะพอที่ดินถูกต้องทำของให้แมตช์กับที่ดิน หรือที่ดินแพงแต่ค่าก่อสร้างถูกแสดงว่าเราเอาของถูกมาอยู่ในทำเลแพง ก็จะไม่แมตช์อีก”

ปีนี้ค่าแรง-ค่าวัสดุยังคงที่

ทั้งนี้ทั้งนั้น ผลกระทบจากปัญหาแรงงานต่างด้าว มองว่ามีแน่นอน แต่ด่านแรกส่วนใหญ่ไปลงผู้รับเหมาก่อน ด่านที่สองจึงมาถึงดีเวลอปเปอร์ โดยแจกแจงว่า ราคาอสังหาฯมีผลกระทบจาก 2 ส่วนคือค่าแรงกับค่าวัสดุก่อสร้าง เอกซเรย์ค่าแรง

แนวโน้มต้นทุนอาจจะขึ้นเพราะแรงงานต่างด้าวมีทั้งแบบถูกกฎหมายและนอกระบบ ในขณะที่ไซต์ก่อสร้างในส่วนแรงงานพบว่าคนไทยไม่นิยมทำอาชีพนี้อีกแล้ว

อย่างไรก็ตาม ค่าแรงที่ขึ้น สมมุติ จากวันละ 300 บาทเป็น 320-330 บาท ถือว่าพอร์ชั่นหรือต้นทุนในภาพรวมไม่ได้ขึ้นเยอะมากมายอะไร เมื่อเทียบกับค่าวัสดุ ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ภาคการก่อสร้างก็ทรง ๆ ตัว ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างค่อนข้างนิ่งติดต่อกันหลายปีแล้ว

สรุปว่า ค่าแรงงานก่อสร้างขึ้นเล็กน้อยในภาพรวม บวกกับค่าวัสดุยังไม่ได้ปรับราคา ทำให้ต้นทุนไซต์ก่อสร้างถือว่าค่อนข้างคงที่

“ในมุมเราวันนี้เท่าที่เห็นไม่ค่อยมีผลนะ ในช่วงแรกที่กฎหมายบังคับใช้ทันทีมีทำให้เกิดการตื่นตระหนกและแรงงานต่างด้าวหนีกลับไปหมดเลย ปุ๊บปั๊บมาก หายไปหมดแล้วแต่ก็แป๊บเดียว ตอนนี้แรงงานทยอยกลับมาแล้ว”

จ้างแพง-ใช้รับเหมารายใหญ่

สำหรับการบริหารต้นทุนค่าก่อสร้าง “มิ่ง-วิทการ” บอกว่า ใช้วิธีการจัดจ้างผู้รับเหมาให้เสร็จเรียบร้อยก่อน จากนั้นค่อยมาสู่กระบวนการตั้งราคาขายโครงการ เรียกว่าต้องล็อกต้นทุนผู้รับเหมาให้จบก่อนตั้งราคา ซึ่งระหว่างทางอาจมีการปรับราคาแต่เป็นเรื่องที่คิดคำนวณไว้ในต้นทุนหมดแล้ว

“กลยุทธ์บริหารต้นทุนก่อสร้าง เป็นนโยบายหลักของบริษัทในการเลือกใช้ผู้รับเหมารายใหญ่ มีชื่อเสียงและผลงานเป็นที่ยอมรับ เอพียอมจ่ายแพงกว่าราคาตลาด เพราะถือว่าเป็นการจ่ายแบบเหมารวม หมายถึงคำนวณคอสต์ในการจ้างแรงงานก่อสร้างไว้ด้วย ค่าจ้างได้ราคาดี ผู้รับเหมาก็มีมาร์จิ้น (ส่วนต่างกำไร) ทุกคนวิน-วิน-วิน”

โดยสัญญาก่อสร้างเป็นแบบเทิร์นคีย์ มอบหมายผู้รับเหมาหลักรายเดียวรับผิดชอบบริหารไซต์ก่อสร้างทั้งหมด สัญญางานไม่ได้แบ่งยิบย่อยแต่ให้ราคาที่ผู้รับเหมาไปจ้างเอาต์ซอร์ซในราคาสูงได้

ผลลัพธ์คือผู้รับเหมาช่วงหรือเอาต์ซอร์ซ รวมทั้งรับเหมาหลักสามารถนำเข้าแรงงานต่างด้าวอย่างถูกกฎหมาย เพราะค่าจ้างก่อสร้างครอบคลุมไว้หมดแล้ว

“รับเหมาเราจ้างราคาสูง เพราะฉะนั้นเวลาเขาไปต่อรองจะมีพาวเวอร์ เราจ่ายให้ ส่วนใหญ่เทิร์นคีย์หมด อย่างผู้รับเหมาโครงสร้างเราให้ดูระบบ รับผิดชอบหมด เรามองว่าน้ำพึ่งเรือเสือพึ่งป่า เทิร์นคีย์แล้วคุณรับผิดชอบเอง เขา (ผู้รับเหมา) ก็ได้พาวเวอร์ตรงนี้ไป”

ปีนี้แหยง…ขึ้นราคาอสังหาฯ

ตามปกติ เวลามีการใช้ผู้รับเหมาก่อสร้าง ในระหว่างทางเมื่อมีต้นทุนผันแปรหรือต้นทุนที่ควบคุมไม่ได้จนทำให้เพิ่มต้นทุนขึ้นมา ถ้าเป็นโครงการภาครัฐจะมีการขอเงินชดเชยเพิ่มขึ้น สะท้อนไปตามต้นทุนใหม่ ๆ ที่เพิ่มขึ้นมา เรียกว่า “ค่าเค”

ทั้งนี้ ในภาคเอกชนไม่มีค่าเค แต่คอนเซ็ปต์เดียวกันคือต้นทุนสูงขึ้นก็ต้องขอปรับราคา “วิทการ” บอกว่า การพัฒนาคอนโดฯ ซึ่งใช้เวลาก่อสร้างหลายปี อาจจะ 1-2-3 ปี (แบรนด์ VITORIO สร้าง 5 ปี) การควบคุมต้นทุนทำได้ยากมาก ตัวเลขสุดท้ายที่ดูคือกรอสมาร์จิ้นหรือกำไรยังไม่หักค่าใช้จ่ายกล่าวคือ ถ้าตั้งกรอสมาร์จิ้น 37% สูตรธุรกิจคือจะคูณด้วย 1.6% เป็นค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดเพื่อให้มีความยืดหยุ่นในการบริหารต้นทุนได้ เพราะฉะนั้น ไม่ว่าผู้รับเหมาจะขอค่าเค หรือเจ้าของที่ดินขอเพิ่มราคา หรือลูกค้าขอโปรโมชั่นเพิ่ม ทุกสิ่งอย่างต้องทำให้อยู่ในต้นทุนที่คำนวณให้ได้

โดยเอพี (ไทยแลนด์) มีประสบการณ์ตรงกับพันธมิตรร่วมทุน “มิตซูบิชิ เอสเตทกรุ๊ป” จากญี่ปุ่น ที่มีสไตล์ตรงเป๊ะทุกเรื่อง หากคุยถึงต้นทุนสร้างคอนโดฯปีนี้

แต่ก่อสร้างและโอนในอีก 3 ปีหน้า ถ้ามีต้นทุนใหม่งอกขึ้นมาต้องนั่งถกกันยาว บรรทัดสุดท้ายความยืดหยุ่นอยู่ที่ทำยังไงให้กรอสมาร์จิ้นได้ตามเป้าที่ตั้งไว้

“ต้องยอมรับว่าบริษัทญี่ปุ่นลงดีเทลทุกเม็ด ญี่ปุ่นเขาทำเป็น IRR (ผลตอบแทนการลงทุน) ตราบใดที่เราเมนเทนได้ เช่น ระหว่างทางมีต้นทุนเพิ่มขึ้น เราเร่งก่อสร้างให้เร็วขึ้น ได้เงินเร็วขึ้น IRR ก็เท่าเดิม ต่อให้มาร์จิ้นลดลงแต่ลดเวลาก่อสร้าง ได้เงินเร็วขึ้น ก็โอเค ขึ้นกับวิธีการไหน”

เหตุผลหลักคือ “ผมไม่อยากขึ้นราคาเพราะเสี่ยง ถ้าปรับมากเกินไปก็ไม่มีใครซื้อ คู่แข่งก็เยอะ เป็นสิ่งที่ต้องแมตช์ให้ได้”