ปลุกตลาดอสังหาต่างชาติ REIC ชี้ดันยอดโอนทะลุแสนล้านต่อปี
ชำแหละมติ ครม. 25 ตุลาคม 2565 เปิดช่องต่างชาติ 4 กลุ่มซื้อที่ดิน 1 ไร่ ธุรกิจรับสร้างบ้านชี้กระตุ้นออร์เดอร์สร้างบ้านหรู ตร.ม.ละ 3 หมื่นบาทได้ทั่วประเทศ สมาคมบ้านจัดสรร-สภาหอฯ แนะต้องบังคับซื้อบ้านขั้นต่ำ 5 แสนเหรียญ-กำหนดโซนนิ่ง-โควตา ป้องกันผลกระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยคนไทย ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยแนวโน้มเพิ่มดีมานด์โอนต่างชาติจากปีละ 5 หมื่นล้าน ทะลุปีละ 1 แสนล้านบาท
มติคณะรัฐมนตรีวันที่ 25 ตุลาคม 2565 ที่ผ่านมา อนุมัติหลักการเปิดทางให้คนต่างชาติมั่งคั่ง 4 กลุ่มที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท มีสิทธิซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับอยู่อาศัย ได้สร้างบรรยากาศขานรับอย่างคึกคักจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะมองว่ากำลังซื้อของลูกค้าต่างชาติสามารถเป็นตัวช่วยในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจได้
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯมีข้อคิดเห็นสอดคล้องกันว่า การเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดิน 1 ไร่ ต้องทำเป็นนโยบายแบบมีเงื่อนไขเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย รวมทั้งต้องมีคำอธิบายที่สมเหตุสมผลให้กับฝ่ายเห็นต่างว่าไม่ใช่นโยบายขายชาติแต่อย่างใด
มติ ครม. 25 ตุลาคม 2565
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า มติ ครม. 25 ตุลาคม 2565 อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …. มีเวลาบังคับใช้ 5 ปี นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
สาระสำคัญ กำหนดกลุ่มเป้าหมายดึงดูดคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง 2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สามารถซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ในเขตกรุงเทพฯ, เมืองพัทยา, เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
โดยมีเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ดำรงการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย ลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นต้น ข้อปฏิบัติหากถอนการลงทุนก่อน 3 ปี ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายใน 60 วัน และให้ยื่นคำขอและเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องไปยังอธิบดีกรมที่ดิน เพื่อพิจารณาเสนอรัฐมนตรีต่อไป
ยอดโอนต่างชาติทะลุแสนล้าน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นโยบายนี้คาดว่ามีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ระดับหนึ่ง โดยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งบ้านใหม่และมือสอง เฉลี่ยต่อปี 9 แสนล้านบาท เป็นยอดโอนลูกค้าต่างชาติ 5% อยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท (ดูกราฟิกประกอบ)
แนวโน้มคาดว่าจะทำให้มียอดโอนลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น 15% หรือเกินปีละ 1 แสนล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันกฎหมายไทยอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อและโอนได้เฉพาะคอนโดมิเนียมไม่เกิน 49% ที่เรียกว่าโควตา 49% แต่ไม่สามารถซื้่อบ้านจัดสรรได้ เมื่อรัฐบาลมีนโยบายให้ถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เป็นที่อยู่อาศัย จึงเป็นผลบวกต่อธุรกิจบ้านจัดสรรโดยตรง
อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้นปลายปีนี้จนถึงปี 2566 มาตรการนี้ยังไม่ส่งผลบวกต่อภาคอสังหาฯมากนัก เนื่องจากเพิ่งเป็นมติ ครม. หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องดำเนินการลงรายละเอียด อาทิ การประชาสัมพันธ์, ชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยในไทยระยะยาวต้องเตรียมการเรื่องซื้อที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัย การขออนุญาตต่าง ๆ เป็นต้น
“ข้อสังเกตนโยบายนี้มุ่งเน้นคนต่างชาติ 4 กลุ่ม เบื้องต้นในกลุ่มที่ 2-3-4 ที่ไม่ใช่กลุ่มต่างชาติมั่งคั่ง อาจจะยังไม่มีเงินทุนที่นำเข้ามาลงทุนในไทยได้ถึง 40 ล้านบาท แต่ประสงค์จะซื้่อบ้านและอยู่อาศัยในไทยระยะยาว จึงอาจเสียโอกาสจากคนต่างชาติ 3 กลุ่มนี้่”
แนะภาษีที่ดินแพงกว่าคนไทย
ข้อเสนอแนะต่อนโยบายนี้ จำเป็นต้องทำแบบมีเงื่อนไข เพื่อป้องกันไม่ให้กระทบกับกำลังซื้อและตลาดหลักของคนไทย ซึ่งในภาพรวมส่วนใหญ่ลูกค้าคนไทยซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท และต้องมีการกำหนดเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งจะทำให้เกิดการปั่นราคาที่อยู่อาศัย และอาจทำให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้
วิธีการคือ รัฐบาลควรกำหนด ดังนี้ 1.อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินปลูกบ้านในไทยได้เพียง 1 หลังต่อ 1 ครอบครัวเท่านั้น 2.กำหนดเพดานราคาขั้นต่ำคนต่างชาติต้องซื้อราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป 3.กำหนดให้ถือครองไม่น้อยกว่า 3-5 ปี 4.เพิ่มมาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคนต่างชาติต้องเสียภาษีในอัตราแตกต่างจากคนไทย
เทรนด์ต่างชาติโอนมือสองเยอะ
“นโยบายนี้จะเป็นโอกาสของดีเวลอปเปอร์ที่ทำธุรกิจบ้านแนวราบ ทั้งบ้านจัดสรรและวิลล่า และโครงการเวลเนสในจังหวัดที่มีความพร้อมด้านบริการทางการแพทย์และแหล่งธรรมชาติที่เหมาะแก่การพักอาศัย”
โดยมองว่านโยบายนี้มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะได้เปรียบกว่ารายกลาง/รายเล็ก เนื่องจากมีความได้เปรียบด้านเงินทุน ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการรายย่อยที่มีแลนด์แบงก์ในมือก็มีทางเลือกในการพัฒนาโครงการวิลล่าขนาดเล็ก ซึ่งทำให้คล่องตัวและซื้อขายได้อย่างรวดเร็วและตอบสนองชาวต่างชาติได้เร็วกว่า
ทั้งนี้ การซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติทั้งมือหนึ่งและมือสองพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติในไตรมาส 2/65 มีหน่วยโอนมือหนึ่ง 63% มือสอง 37% ในด้านมูลค่าโอนห้องชุดมีสัดส่วนโอนมือหนึ่ง 73% มือสอง 27% และมีพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์เป็นห้องชุดใหม่ 57% มือสอง 43%
โดยสรุป ห้องชุดมือสองมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องติดต่อ 2 ปี (2563-2564) ดังนั้น การพัฒนาบ้านใหม่เพื่อรองรับดีมานด์ลูกค้าต่างชาติอาจมีลักษณะเดียวกัน ซึ่งดีเวลอปเปอร์ต้องใช้ข้อมูลนี้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างระมัดระวัง
โดยพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ ไม่ได้ซื้อทุกจังหวัด ทุกพื้นที่ แต่ชาวต่างชาติจะซื้อในจังหวัดสำคัญ จังหวัดใหญ่ และเป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่น กรุงเทพฯและปริมณฑล หัวเมืองท่องเที่ยวหลัก นอกจากนี้ ข้อคำนึงคนต่างชาติอาจต้องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีความพร้อมด้านอินฟราสตรักเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกของเมืองที่มีครบถ้วน อาทิ สนามบิน รถไฟฟ้าความเร็วสูง โรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น รวมถึงการให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่เป็นชุมชนของคนต่างชาติจากประเทศเดียวกันด้วย
เผยปรับปรุง กม.เก่าปี 2545
นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง และการออกแบบ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ร่างกฎกระทรวงปี 2565 ให้สิทธิคนต่างชาติซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เป็นกฎหมายเดิมที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 ยุครัฐบาลทักษิณ ชินวัตร ที่มีผลกระทบวิกฤตต้มยำกุ้ง ล่าสุดมีการนำกลับมาประกาศใหม่อีกครั้งในปี 2565 โดยปรับปรุงให้แตกต่างจากเดิมเล็กน้อย
ได้แก่ กฎหมายปี 2545 ให้คนต่างชาติลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ไม่น้อยกว่า 5 ปี จึงมีสิทธิซื้อที่ดิน 1 ไร่ ล่าสุดมีการลดเวลาเหลือ 3 ปีก็สามารถซื้อที่ดิน 1 ไร่ได้ กับการปรับปรุงถ้อยคำการลงทุนตราสารหนี้ โดยกฎหมายปี 2545 ระบุถึงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ปัจจุบันพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ได้ยกเลิกไปแล้ว ร่างกฎหมายปี 2565 จึงเปลี่ยนเป็นการลงทุนในกอง REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ที่เหลือใช้หลักเกณฑ์เดิมทั้งสิ้น
“ถามว่าจะช่วยกระตุ้นอสังหาฯได้หรือไม่ ผมมีข้อสังเกตว่า เรื่องนี้มีกฎหมายใช้บังคับมา 20 ปีอยู่แล้ว แต่ก็ไม่ปรากฏข้อมูลว่าได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติในการใช้ช่องทางนี้เพื่อซื้อที่ดิน 1 ไร่ หรือซื้อที่อยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน โดยส่วนใหญ่จึงเป็นการซื้่อทางอ้อมโดยผ่านการแต่งงานและให้ภรรยาหรือสามีคนไทยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน และช่องทางการตั้งนิติบุคคลมีคนต่างชาติถือหุ้น 49% คนไทย 51% แล้วให้นิติบุคคลเข้ามาถือกรรมสิทธิ์แทน”
แนะกำหนด “แซนด์บอกซ์”
นายวสันต์ ธารารมณ์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า เรื่องนี้ถือเป็นนโยบายที่มีย่อมดีกว่าไม่มี เบื้องต้นทาง 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมบ้านจัดสรร มีความเห็นสอดคล้องกันว่า นโยบายให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ จำเป็นต้องทำแบบมีเงื่อนไข เพื่อปกป้องลูกค้าคนไทยไม่ให้ได้รับผลกระทบจากราคาที่อยู่อาศัยที่อาจแพงขึ้น
โดยรัฐควรออกมาตรการหลายด้าน อาทิ กำหนดโซนนิ่ง หรือพื้นที่แซนด์บอกซ์ ไม่ใช่เปิดให้ซื้อได้เสรีทั่วประเทศ เรื่องที่ 2 ด้านราคา ควรกำหนดราคาซื้อขั้นต่ำไม่ให้กระทบตลาดคนไทย โดยพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล ควรบังคับให้ซื้อไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ส่วนต่างจังหวัดควรบังคับซื้อไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท เรื่องที่ 3 จำกัดโควตาการซื้อในแต่ละโครงการ โดยมีตัวแบบจากโควตา 49% ของสินค้าคอนโดมิเนียม
“นโยบายดึงดูดต่างชาติ 4 กลุ่ม ควรมีการทดลองทำ ถ้าหากว่ามีทิศทางที่ดีก็สามารถขยายได้ หรือถ้าหากยังมีจุดต้องแก้ไขจะได้สามารถปรับปรุงมาตรการ เพราะโครงการนำร่องเริ่มต้นจากไซซ์เล็ก ๆ เพื่อให้มีความยืดหยุ่นในการประเมินผลลัพธ์ของมาตรการ”
ซื้อขั้นต่ำ 5 แสนเหรียญ
นายอธิป พีชานนท์ รองประธานสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า นโยบายเรื่องนี้มีรายละเอียดที่ต้องทำให้ชัดเจน เพราะการกำหนดไม่เกิน 1 ไร่ เท่ากับเปิดช่องให้คนต่างชาติสามารถซื้อทาวน์เฮาส์ก็ได้ ซึ่งมีที่ดินเริ่มต้น 16 ตารางวาเท่านั้น เช่น ด้านราคาต้องระบุไม่ให้กำลังซื้อต่างชาติเข้ามากระทบกับกำลังซื้อคนไทย โดยอาจกำหนดให้ซื้อขั้นต่ำราคา 5 แสนเหรียญ หรือ 18-19 ล้านบาทขึ้นไป
นอกจากนี้ ต้องกำหนดโซนนิ่งพื้นที่ในทำเลที่คนต่างชาติอยากอยู่ อยากซื้อ เช่น หัวเมืองตากอากาศ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โซน EEC แต่ไม่ใช่เปิดกว้างให้คนต่างชาติซื้อที่ดิน 1 ไร่ ได้ทั่วประเทศ เป็นต้น
ธุรกิจรับสร้างบ้านกระดี๊กระด๊า
นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ร่างกฎกระทรวงปี 2565 เป็นปัจจัยบวกแน่นอน มีผลทำให้บ้านพักอาศัยทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดมีการก่อสร้างมากขึ้น แต่จำนวนจะมากน้อยแค่ไหนกำลังหาข้อมูลอยู่
โดยสถิติการสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง สำหรับกลุ่มบ้านระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีความต้องการใช้ที่ดิน 150 ตารางวาขึ้นไป สร้างบ้านหลังละ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีพื้นที่ทำสวนในบ้าน, ที่ดิน 200 ตารางวา มักก่อสร้างบ้านราคา 20-30 ล้านบาทขึ้นไป กรณีที่ดิน 1 ไร่ สามารถสร้างบ้านหลังละ 50 ล้านบาทขึ้นไป
“ปกติการคำนวณที่ดิน 200 ตารางวา สามารถลงตัวบ้าน 800-900 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างเฉลี่ยตารางเมตรละ 30,000 บาทขึ้นไป ราคาบ้านตก 20-30 ล้านบาท ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สร้างบ้านได้ถึง 1,000-1,200 ตารางเมตร ราคา 35 ล้านบาทขึ้นไป ยกตัวอย่าง บริษัทผมรับออร์เดอร์สร้างบ้านลูกค้าบนที่ดิน 200 กว่าตารางวา ราคาเกือบ 100 ล้านบาท”
ทั้งนี้ สมาคมจะมีการประชุมกรรมการอีกครั้งวันที่ 11 พฤศจิกายนนี้ จะบรรจุมติ ครม.ให้ต่างชาติซื้อที่ดิน 1 ไร่ เป็นหัวข้อประชุมหลักด้วย เพราะมองเป็นโอกาสของธุรกิจรับสร้างบ้านโดยตรง
กรมที่ดินแจง 20 ปีใช้สิทธิ 8 คน
ฝ่ายประชาสัมพันธ์ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย รายงานว่า มติ ครม. 25 ตุลาคม 2565 กรมที่ดินได้พิจารณาร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและภาคเอกชนแล้วได้ข้อสรุปว่า กฎหมายเกี่ยวกับการให้สิทธิคนต่างชาติถือครองที่ดินที่ใช้อยู่ในปัจจุบันมีความเหมาะสมอยู่แล้ว
การกำหนดแนวทางเพื่อสร้างแรงจูงใจให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุน เห็นควรดำเนินการเพียงแค่การปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขสำหรับการให้สิทธิในการขอถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยให้รองรับเฉพาะชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม ที่ได้รับสิทธิวีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR-long-term resient visa) เท่านั้น โดยจะมีผลใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี
ความคืบหน้าขณะนี้ ร่างกฎกระทรวงฉบับนี้ยังต้องผ่านขั้นตอนการตรวจพิจารณาจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาก่อน
“การให้สิทธิในการถือครองที่ดินจำกัดเฉพาะการใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยรายละไม่เกิน 1 ไร่ หากได้รับสิทธิครบ 1 ไร่แล้ว ต่อมาได้มีการขายที่ดินไปทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน แม้จะมีการลงทุนเพิ่มเติมตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนดก็จะไม่สามารถขอใช้สิทธิดังกล่าวได้อีก ทั้งนี้ หากชาวต่างชาติรายใดไม่ดำเนินการตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งให้จัดการจำหน่ายที่ดินนั้นได้”
สำหรับข้อมูลคนต่างชาติที่ขอใช้สิทธิถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยตามกฎกระทรวงปี 2545 และยังใช้อยู่จนถึงขณะนี้ มีจำนวนรวม 8 ราย โดยแต่ละรายใช้สิทธิไม่เกิน 1 ไร่