อสังหาริมทรัพย์

บ้าน-คอนโดขยับแรง ต้นทุนพุ่งปีหน้าราคาขึ้น 10%

อสังหา

“ศุภาลัย-แอล.พี.เอ็น.ฯ” ส่องเทรนด์ปี 2566 ตลาดอสังหาฯฟื้นแต่ต้องเผชิญ perfect storm ทั้งศึกใน “ดอกเบี้ยขาขึ้น-วัสดุ-ค่าแรงแพง-เงินเฟ้อ-LTV” ศึกนอก “เศรษฐกิจโลกถดถอย-สงคราม ยืดเยื้อ” เป็นต้นทุนใหม่ บ้าน-คอนโดฯ ราคาแพงขึ้นอีก 5-10% แนะรัฐต่ออายุ LTV 100% ทุกหลัง 1 ปี ขยายลดโอน-จำนอง กระตุ้นกำลังซื้อทั้งตลาด เผยรัฐบาลบิ๊กตู่ตัดใจยอมเลิกกฎหมายขายที่ดินให้ต่างชาติ หลังถูกวิพากษ์หนัก รอสะเด็ดน้ำเข้า ครม.อีกครั้ง

โค้งสุดท้ายในไตรมาส 4/65 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมมีสัญญาณบวกจากยอดขายและยอดโอนฟื้นตัวไปในทิศทางที่ดี ล่าสุด “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ได้ประกาศยุติการผ่อนปรนมาตรการ LTV-loan to value ในยุคโควิด (2563-2564) จากปัจจุบันเปิดให้มีการปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยทำได้ 100-110% ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหลังแรก หรือหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป โดยมาตรการจะหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม 2565 จึงกลายเป้นโจทย์ใหญ่ในการลงทุนพัฒนาโครงการปีหน้า

LTV ทุบกำลังซื้อหลังที่ 2

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การยุติมาตรการผ่อนปรน LTV ส่งผลกระทบต่อการซื้อขายบ้านจัดสรรสำหรับกลุ่มลูกค้าซื้อเป็นหลังที่ 2 ซึ่งจำเป็นใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยศุภาลัยมีสัดส่วนในพอร์ตนี้ 10%

“ไม่ได้หมายความว่าลูกค้าซื้อบ้านแนวราบหลังที่ 2 จะซื้อไม่ได้ อยู่ที่การพิจารณาปล่อยสินเชื่อของแบงก์เป็นหลัก ส่วนลูกค้าจากเดิมที่ขอกู้ได้ 100-110% จะถูกลดเหลือปล่อยกู้ 90% สำหรับสินเชื่อซื้อหลังที่ 2 หรือ 80% สำหรับสินเชื่อซื้อหลังที่ 3 เท่ากับต้องมีเงินดาวน์หรือมีเงินออมถึงจะซื้อได้”

ประเด็นชวนคิดคือ ปกติ LTV การขอสินเชื่อซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์ 5% คอนโดมิเนียม 10% โดยไม่จำกัดจำนวนหลัง ต่อมาวันที่ 1 เมษายน 2562 แบงก์ชาติมองว่ามีการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยจึงออกมาตรการ LTV ให้การซื้อบ้านหลังแรกใช้เกณฑ์เงินดาวน์ 5-10% เท่าเดิม แต่การซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป ลดสัดส่วนเงินกู้ลง เท่ากับบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20-30%

ต่อมาเกิดสถานการณ์โควิด-19 แบงก์ชาติจึงออกเกณฑ์ผ่อนปรน LTV ให้มีผลถึง 31 ธันวาคม 2565 กำหนดให้แบงก์ปล่อยสินเชื่อได้ 100% ทุกหลัง ขณะที่สมาคมธนาคารไทยมีข้อเสนอให้เพิ่มอีก 10% เป็นเงินกู้เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งเพิ่มเติม

กลายเป็นว่า มาตรการผ่อนปรน LTV เปิดให้แบงก์ปล่อยกู้ได้เกินกว่าปกติอยู่ที่ 110% ดังนั้น หลังวันที่ 31 ธันวาคมปีนี้ หากยกเลิกการผ่อนปรนและให้กลับไปใช้เกณฑ์ปกติ เท่ากับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 จะถูกลดเพดานสินเชื่อจาก 110% เหลือ 80-90% หรือมีส่วนต่างหายไป 20-30% จากที่เคยขอสินเชื่อได้ จึงกระทบกำลังซื้อเซ็กเมนต์นี้โดยตรง

วิพากษ์มาตรการ LTV

กรณีไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนปรน LTV นายไตรเตชะกล่าวย้ำว่า มีข้อสังเกต 2-3 จุด คือ 1.ข้อมูลที่แบงก์ชาติใช้พิจารณามาจากยอดขายและยอดโอนช่วงครึ่งปีแรก 2565 ซึ่งมีสัญญาณบวกชัดเจน สาเหตุจากเป็นยอดรายได้ที่ลูกค้าชะลอการซื้อในช่วงโควิดปี 2563-2564 เมื่อปีนี้โควิดคลายตัวจึงเริ่มออกมาซื้ออีกครั้ง ตัวเลขจึงออกมาดูดี

อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีหลัง 2565 แนวโน้มตัวเลขไม่ได้ดีเท่ากับครึ่งปีแรกแน่นอน เพราะเจอผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งเป็นสิ่งเหนือความคาดหมาย บวกกับปัจจัยเสี่ยงที่ถาโถมเข้ามา ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น, ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับเพิ่ม 5-8% เริ่มมีผลบังคับใช้แล้วในปีนี้, ค่าพลังงานแพงทำให้กระทบการขนส่ง (ถมดิน) ค่าวัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้นหมด

นั่นคือ ปี 2565 แบงก์ชาติไม่ได้รอตัวเลขการซื้อขายเต็มปี แต่ดูสัญญาณบวกครึ่งปีแรกแล้วประกาศยุติการผ่อนปรน LTV ทำให้ข้อมูลอาจไม่ครบถ้วนรอบด้าน

2.ยอดซื้อขายครึ่งปีแรก 2565 อย่าลืมว่า มีปัจจัยบวกมาจากการที่ลูกค้าขอสินเชื่อได้ 110% เป็นตัวช่วยสำคัญ หากไม่ต่ออายุในปี 2566 จากตัวช่วยจะกลายเป็นปัจจัยเสี่ยงทันที

3.เหตุผลการผ่อนปรน LTV ในยุคโควิด แบงก์ชาติออกมาตรการ เพราะมองว่าไม่มีการเก็งกำไรเกิดขึ้น ดังนั้นการยุติความช่วยเหลือด้านสินเชื่อ จึงเป็นการออกมาตรการไม่ตรงกับข้อเท็จจริงของสถานการณ์

เพราะภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยไม่ได้มีสัญญาณใด ๆ ในปี 2563-2564 เรื่องการซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ปีหน้ากำลังจะกลับมาบังคับเงินดาวน์เพิ่มอีกครั้ง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจถดถอยต่อเนื่อง

4.พฤติกรรมการซื้อบ้านจัดสรรแนวราบ ลูกค้า 99% ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เป็นเรียลดีมานด์ ต่างจากคอนโดมิเนียมที่มีกลุ่มลูกค้าซื้อเก็งกำไรบ้าง ขณะที่พฤติกรรมการซื้อหลัง 2 มีหลายสาเหตุ

อีกกรณีคือ ซื้อตามความจำเป็นจากการทำงานข้ามจังหวัด เช่น คนเชียงราย ศรีสะเกษ อุดรฯ นครศรีธรรมชาติ ฯลฯ ย้ายไปทำงานในกรุงเทพฯ หรือคนกรุงเทพฯไปทำงานป้อน EEC ในชลบุรี-ระยอง มีการซื้อบ้านหลัง 2 เพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้เก็งกำไร แต่ถูกบังคับ LTV เหมือนซื้อเก็งกำไร

“เหตุผลการซื้อหลังที่ 2 สำหรับสินค้าบ้านจัดสรร เป็นข้อเสนอแนะของดีเวลอปเปอร์ตั้งแต่แรก เข้าใจว่ายังไม่ได้รับการพิจารณาทบทวน ทำให้ภาระหนักตกกับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2”

โครงการใหม่ราคาขยับ

ที่สำคัญ ราคาที่อยู่อาศัยปีหน้าจะแพงขึ้นอีกหรือไม่ นายไตรเตชะกล่าวว่า จากสถานการณ์โควิด 2563-2564 ทุกคนคาดหวังว่าจะยุติ และวิกฤตเศรษฐกิจน่าจะหมดไป แต่ต้นปี 2565 กลับเกิดสงคราม บวกปัจจัยลบรอบด้าน ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่แพงขึ้น

ภาพรวมของตลาดโดยเฉพาะราคาบ้าน-คอนโดฯ ในครึ่งปีแรก 2565 ได้ถูกตรึงราคาไว้ เพราะเป็นสต๊อกจากต้นทุนเดิมที่คงค้างในตลาด แต่ได้ทยอยปรับราคาขึ้น 5-10% ในช่วงครึ่งปีหลัง

ขณะที่เทรนด์ปี 2566 มีปัจจัยลบข้ามปี ทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น ค่าแรงขั้นต่ำ วัสดุ-พลังงานแพง รวมกับการไม่ต่ออายุ LTV อีก ประเมินว่า ราคาที่อยู่อาศัยใหม่อาจจะปรับขึ้นอีก

“โดยสถานการณ์ราคาครึ่งปีแรกในปีหน้ายังเป็นต้นทุนเดิมของปีนี้ ตามกลไกการแข่งขันผู้ประกอบการจะตรึงราคาเก่าอยู่ แต่ครึ่งปีหลัง 2566 จะเป็นช่วงที่สะท้อนต้นทุนใหม่ โครงการใหม่ต้องปรับขึ้นราคาอีกครั้ง อาจไม่เกิน 5%”

นายไตรเตชะประเมินว่า คอนโดฯต้องรออีก 2-3 ปี ถึงจะบูมอีกครั้งเหมือนปี 2562 บ้านแนวราบยังเป็นดาวเด่น ทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 5-8 ล้านบาท โดดเด่นที่สุด โอนได้มากที่สุด

แนะลดค่าโอน 3 ล้านแรก

“ข่าวดีของวงการอสังหาฯปีนี้น่าจะเป็นเรื่องแบงก์ซัพพอร์ตสินเชื่อดีมาก ๆ ซึ่งถ้าปีหน้าแบงก์ยังซัพพอร์ตสินเชื่อด้วยดีแบบนี้ จะเป็นตัวช่วยสำคัญที่ประคับประคองตลาดปีหน้าให้มีการฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง”

ทั้งนี้ ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีอุปสรรคจากยอดปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์เรต) ที่ยังอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม พอร์ตของศุภาลัยเคยมีสถิติยอดกู้ไม่ผ่านของลูกค้า 21-22% ปีนี้ลดเหลือ 16-17% เป็นทิศทางที่ดีขึ้น

ผลกระทบของยอดกู้ไม่ผ่านสูงในระบบ แสดงให้เห็นถึงเครดิตอ่อนแอในกลุ่มกำลังซื้อราคา 2-2.5 ล้านบาท ซึ่งมียอดกู้ผ่านต่ำที่สุด ดังนั้นดีเวลอปเปอร์จะปรับตัวตามเทรนด์นี้โดยลดการพัฒนาบ้านตลาดกลาง-ล่างในกลุ่มนี้

ขณะที่ในเชิงนโยบาย มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง 3% เหลือ 0.01% เฉลี่ยลดภาระจากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 300 บาท แต่จำกัดเพดานราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีข้อมูลออกมาแล้วว่ากลุ่มราคา 3 ล้านบาท มีการดูดซับออกไปจากตลาดเยอะแล้ว และมีสัดส่วนเพียง 30-40% ของตลาดรวม

ในปี 2566 หากรัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจจึงมีข้อเสนอแนะให้ต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี โดยปรับปรุงเงื่อนไขให้สามารถลดค่าโอน-จำนองในราคา 3 ล้านบาทแรก ซึ่งจะทำให้กระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้ทั้งตลาด

ขึ้น 5-10% ตามต้นทุนใหม่

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นถึงผลกระทบทั้งหมดจากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้น และที่ ธปท.ไม่ต่ออายุ LTV ว่า การปรับขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำที่ 5-8% ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. 2565 รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นตามราคาพลังงาน และอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น 5-6% ผนวกกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นตามราคาประเมินที่ดินใหม่ที่กรมธนารักษ์จะประกาศใช้และมีผลในวันที่ 1 ม.ค. 2566 โดยปรับขึ้น 5-8% ถือว่ากระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

“แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 จะปรับขึ้นอีก 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล และเป็นส่วนของโครงการที่เปิดตัวใหม่ อย่างไรก็ตาม จะยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขายในตอนนี้ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้นทุนเดิม”

ประเด็น LTV จะกระทบโดยตรงกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ซื้อเป็นสัญญาเงินกู้หลังที่ 2 และที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท ที่เป็นสัญญากู้บ้านหลังแรก ที่ต้องวางเงินดาวน์ตามที่ ธปท.กำหนดคือ 10-20%

ออริจิ้นฯหนักใจที่ดินแพง

นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.ออริจิ้น คอนโดมิเนียม ในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การยกเลิก LTV จะกระทบกลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อบ้านพร้อมอยู่ (เรดดี้ทูมูฟ) ราคาแพง 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มที่ 20% ส่วนคอนโดมิเนียมได้เรียกเงินดาวน์ 10-15% อยู่แล้ว ส่วนผู้ซื้อบ้านหลัง 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทจะกระทบบ้าง ราคาวัสดุที่ปรับขึ้นกระทบต้นทุนบ้าง แต่ที่กระทบมากที่สุดคือราคาที่ดิน

บิ๊กตู่ยกเลิก กฎหมายขายที่ดิน

ที่ทำเนียบรัฐบาล (8 พ.ย.) พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและ รมว.กลาโหม ให้สัมภาษณ์หลังการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) กรณีการถอนร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. … ว่า

“ไม่ใช่ถอน เป็นการยกเลิกเอาไว้ก่อน เพื่อเอาทุกปัญหาที่ไม่เข้าใจมาคุยกัน เพราะจริง ๆ แล้วอยู่ในขั้นตอนรับฟังความคิดเห็น ยังไม่ได้ประกาศใช้ เพราะยังไม่ได้อนุมัติในหลักการ”

นายวิษณุ เครืองาม รองนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า “ทุกสาเหตุรวมกัน ทุกคนรุมด่าว่าขายชาติ ก็ต้องเอากลับไปทำความเข้าใจ เรื่องนี้ผมตำหนิรัฐบาล รวมถึงตัวผมเองด้วยว่าตอนชี้แจงไม่ชี้แจงให้ชัดเจน และอาจจะเคราะห์ร้ายเพราะเป็นการพิจารณาวันเดียวกับกฎหมายสุรา จึงตีกันสองเรื่อง ทำให้อารมณ์คนพุ่งขึ้นไป และคิดว่าดีแล้วที่จะถอน เปิดรับฟังความเห็นและปรับปรุงให้เข้มงวด บางสิ่งที่มีการวิพากษ์วิจารณ์กันในวันนี้เพราะหลายข้อถูกต้องตามที่วิจารณ์ หากจะนำกลับมาเสนออีกครั้งสามารถทำได้ ไม่นำกลับมาก็ใช้ฉบับปี 2545” นายวิษณุกล่าว

ผู้สื่อข่าวถามว่าหากไม่ต้องการถูกเรียกว่าขายชาติ ใช้วิธีการให้ต่างชาติเช่าดีกว่าหรือไม่ นายวิษณุกล่าวว่า การให้เช่าดีที่สุด แต่ไม่ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเท่าที่ควร

ด้านนายปกรณ์ นิลประพันธ์ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เปิดเผยว่า ขั้นตอนต่อไป กระทรวงมหาดไทยจะนำร่างกฎกระทรวงไปรับฟังความคิดเห็นในระบบกลาง อย่างน้อย 15 วัน หรือเร็วกว่านั้นได้ ต่อจากนั้นให้นำข้อเสนอที่จะต้องปรับปรุงแก้ไขนำเสนอ ครม.อีกครั้ง