อสังหาริมทรัพย์

ส่องรถไฟฟ้าสีเหลือง 5 หมื่นล้าน ปลุกตลาดคอนโด “ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์”

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง

ได้เวลาบูมตลาดห้องชุดแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกันแล้ว

ล่าสุด เมื่อต้นไตรมาส 4/65 “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ได้เริ่มขยายระยะทางทดสอบเดินรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง จากถนนศรีนครินทร์ ไปยังถนนลาดพร้าว เป็นครั้งแรกที่ได้วิ่งผ่านถึง 16 สถานี นับเป็นระยะทางที่ไกลกว่าครั้งไหน ๆ ตามแผนคาดว่าจะเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบได้ในช่วงครึ่งปีแรก 2566

บูม “ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์”

โดย “สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ทำเลเกิดใหม่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มีจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง เช่น เชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่สถานีลาดพร้าว, เชื่อมต่อกับสายสีส้มที่สถานีลำสาลี, เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ที่สถานีหัวหมาก และเชื่อมต่อกับสายสีเขียวที่สถานีสำโรง

นอกจากนี้ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านถนนเส้นทางสำคัญของกรุงเทพฯ 2 ถนนหลัก คือ ถนนลาดพร้าวกับถนนศรีนครินทร์ เรียกได้ว่าเกือบ 100% ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอยู่บนถนนหลัก 2 เส้นทางนี้

ในอนาคต ถ้าเส้นทางเชื่อมต่อส่วนต่อขยายจากสถานีลาดพร้าวขึ้นไปตามถนนรัชดาภิเษก จะมีเพิ่มอีก 2 สถานี และเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีรัชโยธิน เพียงแต่ 2 สถานีในส่วนต่อขยายนี้ยังอยู่ระหว่างการหารือในรายละเอียดด้านการลงทุน รวมถึงสถานีลำสาลี อาจจะเป็นสถานีร่วมกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล และสถานีลาดพร้าว 83 ที่อาจจะกลายเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทา
ราคาที่ดินพุ่ง 2-8 แสน/วา

ทั้งนี้ เนื่องจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่านถนนสำคัญทั้งลาดพร้าวและศรีนครินทร์ แต่ด้วยความที่พื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมีการพัฒนามายาวนานมากกว่า 30 ปีแล้ว ปัจจุบันแทบไม่มีพื้นที่เหลือให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้มากนัก เพราะที่ดินตลอดแนวเส้นทางมีการพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ จนเต็มพื้นที่แล้ว

ในด้านราคาที่ดินตามแนวถนนลาดพร้าวพบว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยช่วงก่อนปี 2560 ราคาที่ดินตามแนวถนนลาดพร้าวอยู่ที่ 150,000-500,000 บาท/ตารางวา จากนั้นขยับขึ้นมาตลอด ล่าสุดอยู่ที่ 200,000-800,000 บาท/ตารางวา ส่วนทำเลตามแนวถนนศรีนครินทร์-สถานีสำโรง ช่วงก่อนปี 2560 ราคาที่ดินอยู่ระหว่าง 150,000-250,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันขยับขึ้นอยู่ที่ 200,000-600,000 บาท/ตารางวา

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มมีการเคลื่อนไหวมาตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา หลังจากมีความชัดเจนของการลงทุน และมีการเปิดไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเริ่มจากการเปิดตัวคอนโดฯโครงการใหม่ตามแนวถนนลาดพร้าวก่อน หลังจากนั้นก็มีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง

โดยเฉพาะในช่วงปี 2565 พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรงมีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน สอดคล้องกับช่วงเวลาการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในปี 2566

คอนโดฯเปิดเฉียด 5 หมื่นล้าน

โฟกัสจำนวนคอนโดฯ ภาพรวมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เฉพาะโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาถึงปัจจุบัน สถิติมีจำนวนยูนิตสะสม 20,430 ยูนิต แบ่งเป็นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าช่วงลาดพร้าว-ลำสาลี 8,000 ยูนิต และตามแนวรถไฟฟ้าศรีนครินทร์-สำโรง 12,429 ยูนิต

อย่างไรก็ดี ถ้านับรวมตั้งแต่ก่อนหน้าปี 2557 พบว่า ตลาดคอนโดฯมีจำนวนสะสม 29,600 ยูนิต ซึ่งช่วงเวลาไม่เกิน 10 ปีนับจากปี 2557 เป็นต้นมา มีคอนโดฯเปิดขายใหม่มากกว่า 20,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมกันไม่ต่ำกว่า 47,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นยอดขายแล้ว 80% ราคาขายส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 60,000-100,000 บาท/ตารางเมตร โดยกลุ่มราคาไม่เกิน 80,000 บาท/ตารางเมตร มีการพัฒนาและนำเสนอขายเป็นส่วนใหญ่

“ช่วงก่อนหน้านี้ 4-5 ปี คอนโดฯส่วนใหญ่กระจายอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว โดยเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนหนาแน่น หรือการพัฒนามาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น โชคชัย 4 บางกะปิ จากนั้นบริเวณที่จะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น ลำสาลี ก็กลายเป็นพื้นที่ยอดนิยมขึ้นมาทันที โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปในพื้นที่หลายราย”

“ส่วนพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์อาจมีคอนโดฯไม่มากนักในช่วงก่อนหน้านี้ โดยพบว่าโครงการบ้านจัดสรรจะมีจำนวนมากกว่าชัดเจน พื้นที่รอบ ๆ สถานีร่วมกับแอร์พอร์ตลิงก์ และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เช่น ซีคอน พาราไดซ์พาร์ค มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่เช่นกัน ซึ่งในปี 2565 นี้ต่อเนื่องปี 2566 คาดว่าจะมีคอนโดฯไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ารวมกันไม่น้อยกว่า 5,000 ล้านบาท ที่จะเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง” นายสุรเชษฐกล่าว

ออริจิ้นฯส่งปลั๊ก & เพลย์ตัวบุก

ด้าน “อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ที่ผ่านมาออริจิ้นฯมีการเปิดตัวคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองไปแล้วพอสมควร อย่างน้อย 3 โครงการ ประกอบด้วย โครงการออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ รามคำแหง ทริปเปิ้ลสเตชั่น มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70%

โครงการดิ ออริจิ้น รัชดา-ลาดพร้าว 15 เป็นคอนโดมิเนียม 8 ชั้น จำนวน 208 ยูนิต มียอดขายกว่า 90% การก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จเตรียมโอนห้องชุดให้ลูกค้าแล้ว และโครงการออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ ศรีนครินทร์ บริเวณสถานีศรีด่านกับศรีแบริ่ง เพิ่งเปิดขายเมื่อกลางปี 2565 ปัจจุบันมียอดขายแล้วบางส่วน

ในขณะที่ปลายปี 2565-ต้นปี 2566 มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ภายใต้แบรนด์ “ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ ศรีลาซาล สเตชั่น” บนพื้นที่เกือบ 8 ไร่ บริเวณซอยลาซาล ใกล้สถานีศรีลาซาล ออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์สูง 31 ชั้น จำนวนห้องชุด 1,429 ยูนิต และอาคาร 3 ชั้น แบ่งเป็นร้านค้า 10 ยูนิต มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง

โดยทางโครงการจะมีบริการรถรับส่งลูกบ้านไปสนามบินสุวรรณภูมิ สำหรับรองรับกลุ่มคนทำงานในธุรกิจการบิน ซึ่งในส่วนของราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ย 100,000 บาท/ตารางเมตร

“ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองปีหน้าคงเปิดตัวไม่ได้มากเท่าไร แต่จะเป็นโครงการพร้อมอยู่มากกว่า เพราะออริจิ้นฯมีโครงการตามแนวสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตั้งแต่สถานีสำโรงไปถึงลาดพร้าว ส่วนใหญ่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีกำหนดแล้วเสร็จพร้อมส่งมอบในปีหน้า”

สำหรับเทรนด์ตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มองในแง่ศักยภาพของการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในกลางปีหน้า รวมถึงศักยภาพในอนาคตของทำเลย่านถนนบางนา ที่จะมีอาคารสำนักงานต่าง ๆ เกิดขึ้น รวมทั้งลุ้นศูนย์การค้าบางกอกมอลล์เปิดให้บริการ ซึ่งจะเพิ่มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกจำนวนไม่น้อย โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯให้เช่าจะได้รับอานิสงส์อย่างเห็นได้ชัด

ขณะเดียวกัน ลูกค้าเรียลดีมานด์ที่ซื้อคอนโดฯเพื่อพักอาศัยเอง คาดว่าต้องรอเวลาฟื้นตัวอีกระยะหนึ่ง โดยมีจุดดึงดูดในแง่ทำเลโซนกรุงเทพฯ ตะวันออกคนเริ่มมีความสนใจมากขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว สถานีแบริ่ง ช่วงถนนสุขุมวิทได้ด้วย