อสังหาริมทรัพย์

ค้าปลีก-พลังงานรุมทึ้งที่ บขส. ลุ้นเปลี่ยนสีผังเมืองผุดมิกซ์ยูส

บขส

เอกชนตาลุก บขส.งัดที่ดิน 4 แปลงเด็ด ทำเลทองเอกมัย ปิ่นเกล้า แยกไฟฉาย และชลบุรี มูลค่ากว่า 1.6 พันล้าน เปิดทางผุดโครงการมิกซ์ยูส ลุ้น กทม.ปรับสีผังเมืองขึ้นตึกสูงเต็มพื้นที่ รู้ผลปี’67 เผยบิ๊กค้าปลีก เซ็นทรัล-MBK ยักษ์เมเจอร์ ช.การช่าง และกลุ่มทุนพลังงาน “กัลฟ์-ปตท.-พีทีจี” สนใจเตรียมแห่ประมูล

บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) รัฐวิสาหกิจสังกัดกระทรวงคมนาคม ขยับใหญ่ในรอบหลายปี ประกาศเร่งหารายได้จากการพัฒนาที่ดิน เช่นเดียวกับการรถไฟแห่งประเทศไทย ล่าสุด ได้คัดเลือกที่ 4 แปลงเด็ด มูลค่ากว่า 1.6 พันล้านบาทเตรียมเปิดทางให้เอกชนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ

กลุ่มทุนยักษ์แห่สนใจ

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า วันที่ 11 มกราคม 2566 บขส.ได้จัดประชุมการรับฟังความคิดเห็น เพื่อประเมินความสนใจจากกลุ่มนักลงทุน (market sounding) เพื่อการพัฒนาที่ดินในกรรมสิทธิ์ของ บขส. ปรากฏว่ามีเอกชนหลายรายให้ความสนใจ

ส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯโดยเฉพาะกลุ่มค้าปลีกและกลุ่มพลังงาน อาทิ บมจ.เอ็ม บี เค บมจ.เซ็นทรัลพัฒนาบมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.กัลฟ์ เอ็นเนอร์ยี ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.การช่าง กลุ่มบริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) และ บมจ.พีทีจี เอ็นเนอยี

สำหรับทำเลที่ดิน 4 แปลงได้แก่ 1.ที่ดินบริเวณแยกไฟฉาย พื้นที่ 3 ไร่ 3 งาน 94 ตารางวา มูลค่า 98,090,000 บาท 2.ที่ดินบริเวณสถานีเดินรถชลบุรี จ.ชลบุรี พื้นที่ 5 ไร่ 1 งาน 11 ตารางวา มูลค่าทรัพย์สิน 151,805,000 บาท

3.ที่ดินบริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (ปิ่นเกล้า) พื้นที่ 15 ไร่ มูลค่ารวม 398,798,000 บาท และ 4.ที่ดินบริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ (เอกมัย) ที่มีพื้นที่ 7 ไร่ 3 งาน 15 ตารางวา มูลค่า 1,012,375,000 บาท

ประมูล 2 แปลงแรก มี.ค.นี้

นายสัญลักข์ ปัญวัฒนลิขิต กรรมการผู้อำนวยการ บขส. เปิดเผยว่า ในเดือนมีนาคม 2566 จะประกาศเงื่อนไขการประกวดราคา หรือ TOR ในที่ดิน 2 แปลงแรกก่อนคือ แยกไฟฉาย และชลบุรี

ส่วนแปลงปิ่นเกล้าคาดว่าจะมีการประกาศ TOR ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2566 และสำหรับแปลงเกรดเออย่างแปลงเอกมัย คาดว่าจะมีการประกาศ TOR ในเดือนตุลาคม 2566

นายสัญลักข์กล่าวอีกว่า การคัดเลือกเอกชนเพื่อการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้น ด้วยบทบาทของ บขส.ที่มีภารกิจหลักคือการบริการสาธารณะ ดังนั้นนอกจากเกณฑ์ราคาแล้วจะต้องมีเกณฑ์ในเรื่องผลประโยชน์ของประชาชนทั่วไปที่จะได้รับจากการพัฒนาในครั้งนี้ด้วย

เปิดศักยภาพ 4 ที่ดิน

นายไพทยา บัญชากิติคุณ กรรมการผู้จัดการบริษัท อะตอม ดีไซน์ จำกัด หนึ่งในวิทยากร งาน Market Sounding กล่าวถึงศักยภาพของที่ดินทั้ง 4 แปลง ดังนี้ แปลงบริเวณแยกไฟฉายจะแบ่งเป็น 2 แปลง มี FAR เท่ากันคือ 1 ต่อ 7 โดยแปลงที่ 1 หมายเลขโฉนด 4258 เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา ศักยภาพของ FAR จะสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยได้ 18,547 ตารางเมตร ซึ่งรวม FAR Bonus จากการที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า แต่อย่างไรก็ดีที่ดินแปลงนี้ถูกรอนสิทธิโดยภาระจำยอมในรูปแบบถนนขนาด 2.5 เมตร

สำหรับแปลงที่ 2 หมายเลขโฉนด 26119 ขนาด 2 ไร่ 2 งาน 42 ตารางวา ตามอัตราส่วน FAR บวก FAR Bonus สามารถสร้างอาคารที่พื้นที่ใช้สอยได้ 35,011 ตารางเมตร

ในมุมมองผู้พัฒนาโครงการแปลงที่ 1 ของพื้นที่ไฟฉายสามารถสร้างอาคารขนาด 10,000 ตารางเมตรได้ แต่ต้องแบ่งที่ดินบางส่วนในการขยายถนน เพื่อให้มีถนนความกว้าง 8 เมตร

สำหรับแปลงที่ 2 มีถนนอีกด้านหนึ่งที่จะมีการขยายถนนบริเวณซอยจรัลสนิทวงศ์ 28/7 เป็น 12 เมตร ซึ่งจะแล้วเสร็จภายในปี 2567 จึงสามารถพัฒนาโครงการได้อย่างเต็มรูปแบบ

สำหรับแปลงจังหวัดชลบุรีนั้น ปัจจุบันอยู่ระหว่างการงดใช้ผังเมือง ซึ่งทำให้ที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาได้อย่างเต็มศักยภาพ โดย FAR จะอยู่ที่ 10 ต่อ 1 และพัฒนาโครงการได้ทุกประเภท รวมพื้นที่ใช้สอย 84,444 ตารางเมตร

แปลงบริเวณปิ่นเกล้า ด้านหน้าของที่ดินจะติดถนนบรมราชชนนี ความกว้างถนน 39 เมตร สามารถพัฒนาโครงการได้ทุกประเภท มี FAR ในอัตราส่วน 5 ต่อ 1 หากรวม FAR Bonus สามารถพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 144,000 ตารางเมตร สำหรับถนนบริเวณอาคารพาณิชย์รอบ ๆ เนื้อที่แปลงดังล่าว เป็นถนนส่วนบุคคลจึงไม่ต้องกำหนดระยะ SET Back ในบริเวณโดยรอบ

และสำหรับที่ดินแปลงเอกมัย ปัจจุบันอยู่ในผังเมืองสีน้ำเงินเป็นพื้นที่สำหรับสถานที่ราชการ จึงต้องอ้างอิงจากที่ดินแปลงรอบข้างที่อยู่ในผังเมืองสีน้ำตาล มี FAR 8 ต่อ 1 รวมกับ FAR Bonus ที่ได้อานิสงส์จากพื้นที่ติดกับ BTS สถานีเอกมัย จึงพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอย 119,616 ตารางเมตรได้

ประกอบกับที่ดินมีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมคางหมู จึงง่ายต่อการพัฒนา แม้ว่าฝั่งตรงข้ามถนนสุขุมวิทจะมีอาคารสูงประเภทคอนโดมิเนียมอยู่ 2 ตึก อาจจะกระทบกับปริมาณแสงแดดที่พื้นที่ได้รับ แต่สามารถลดผลกระทบได้จากการออกแบบที่ดี

ลุ้นเปลี่ยนสีผังเมือง

สำหรับที่ดินบริเวณเอกมัยจะเป็นทำเล Prime Area ในการพัฒนาสูง แต่ปัจจุบันอยู่ในเขตผังเมืองสีน้ำเงิน คือที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ทำให้เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนานั้น

นายสัญลักข์เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ได้ส่งหนังสือเพื่อขอเปลี่ยนแปลงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสีผังเมืองต่อสำนักวางผังและพัฒนาเมือง ตั้งแต่ก่อนที่ตนจะเข้ารับตำแหน่งเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยขอปรับเปลี่ยนสีผังเมืองเป็นสีน้ำตาล ประเภท ย.10 คือประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน

นางชูขวัญ นิลศิริ รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในเบื้องต้นทางสำนักได้รับหนังสือจาก บขส.แต่เนื่องด้วยมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายแม่ของผังเมือง (พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562) ทำให้มีการแก้ไขร่างผังเมืองของกรุงเทพมหานคร จึงยังไม่ได้มีการแก้ไขประเภทการใช้ประโยชน์ของผังเมืองหรือสีผังเมือง คาดว่าจะมีการเปลี่ยนสีผังเมืองพร้อมกับผังเมืองฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานครที่คาดว่าจะออกมาในช่วงต้นปี 2567

ส่วนจะเปลี่ยนเป็นสีน้ำตาลตามที่ขอมาหรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาถึงความเหมาะสมของสภาพพื้นที่ด้วย

นางวราภรณ์ เอื้ออารีย์ รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวเสริมว่า การขอปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินของ บขส.นั้น อยู่ระหว่างการพิจารณา

นอกจากการขอปรับสีผังเมืองตามร่างผังเมืองฉบับใหม่แล้ว บขส.สามารถใช้ช่องทางตามมาตรา 35 แห่ง พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ซึ่งจะสามารถปรับสีผังเมืองได้อย่างเร็วกว่าร่างผังเมืองฉบับใหม่ประกาศใช้