เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2567 รับมรดกเหนื่อยทั้งดอกเบี้ย-ค่าแรง-ต้นทุนแพง

เปิดศักราชปีมังกร 2567 ได้เวลาอัพเดตเทรนด์ใหม่ ๆ ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่ากันด้วยตัวเลขแบบรัว ๆ จาก 2 สำนักวิจัย

กระแสหลักในการสรุปหนังชีวิตตลอดปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปหมาด ๆ ตลาดหลักที่เป็นตลาดใหญ่สุดของไทย กระจุกตัวอยู่ที่เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 7 จังหวัด

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจให้ตรงกันก่อนว่า ปี 2565 มีเหตุการณ์พิเศษจากการหลุดพ้นสถานการณ์โควิดในช่วงปี 2563-2564 ที่มีการอั้นกำลังซื้อ บวกกับมาตรการกระตุ้นภาครัฐทั้งผ่อนปรน LTV 100% (มาตรการขอสินเชื่อได้ 100% โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์) และการลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% ทำให้ตลาดเติบโตแบบปรี๊ดปร๊าด

ในขณะที่ปี 2566 เจอวิกฤตหลายเด้ง ทั้งสงครามอิสราเอล ความเชื่อมั่นตลาดหุ้นจากกรณี STARK ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนระดับสูง การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่าการอนุมัติ และปัจจัยกดดันอื่น ๆ อีกมากมาย ทำให้ข้อสรุปเบื้องต้นออกมาว่า ในด้านจำนวนหน่วยติดลบ -5% ถึง -8% แต่ด้านมูลค่ากลับเป็นบวกได้ถึง 10%

สะท้อนว่าปี 2566 จำนวนหน่วยลดลง แต่ขายราคาต่อหน่วยแพงขึ้น ทำให้ภาพรวมมูลค่ายังเป็นบวกได้

สัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ Q3/66

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2566) มีการขยายตัว 1.9% ชะลอตัวจาก 2.2% ในช่วงครึ่งปีแรก 2566 โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการลดลงทั้งในด้านของดีมานด์และซัพพลาย ดังนี้

ซัพพลายใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่าจำนวนโครงการลดลง -16.9% จำนวนหน่วย -16.4% และด้านพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลง -3.3%

ขณะที่ดีมานด์ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ชะลอตัวในเชิงจำนวนหน่วยลดลง -4.2% เกิดจากปัจจัยลบต่าง ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ภาวะหนี้ครัวเรือนระดับสูง ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

แต่พบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ยังคงเพิ่มขึ้น 1.6% เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อ สะท้อนในมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป

ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์
ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์

แข่งลอนช์คอนโดโครงการใหม่

นอกจากนั้น ผลสำรวจภาคสนามก็ได้สะท้อนซัพพลายและดีมานด์ที่อยู่ระหว่างขาย ข้อมูลไตรมาส 3/66 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียมที่เสนอขายทั้งหมด 213,282 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.0% หน่วยเปิดตัวใหม่มีจำนวน 20,281 หน่วย ลดลง -15.1%

ขณะที่ยอดขายได้ใหม่มีจำนวน 18,223 หน่วย ลดลง -9.7% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายในโครงการต่าง ๆ มีจำนวน 195,059 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

ผลการสำรวจแสดงให้เห็นปริมาณซัพพลาย ว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 213,282 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนคอนโดฯ 38.7% หรือ 82,452 หน่วย มูลค่า 316,669 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรร 61.3% หรือ 130,830 หน่วย มูลค่า 796,970 ล้านบาท

ซึ่งพบว่าคอนโดฯ มีหน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้น 15.5% บ้านจัดสรรมีหน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

ในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวนรวม 20,281 หน่วย มูลค่ารวม 142,611 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 36.4% หรือ 7,390 หน่วย มูลค่า 22,777 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 63.6% หรือ 12,891 หน่วย มูลค่า 119,834 ล้านบาท

ซึ่งพบว่าคอนโดฯ มีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง -1.8% บ้านจัดสรรมีหน่วยเปิดขายใหม่ลดลง -21.3% ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่เปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 15.8% และมูลค่าบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ลดลงเพียง -5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 สะท้อนให้เห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เป็นกลุ่มราคาแพงขึ้นกว่าปี 2565 อย่างเห็นได้ชัด

ทาวน์เฮาส์ส่งสัญญาณฝ่อตัว

สำหรับด้านดีมานด์นั้น REIC สำรวจพบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ รวมทั้งสิ้น 18,223 หน่วย มูลค่า 99,058 ล้านบาท แบ่งเป็นสัดส่วนคอนโดฯ 42.8% หรือ 7,795 หน่วย มูลค่า 28,708 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 57.2% หรือ 10,428 หน่วย มูลค่า 70,350 ล้านบาท

โดยคอนโดฯ มีหน่วยขายได้ใหม่ลดลง -4.7% บ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่ลดลง -13.1% ขณะที่มูลค่าคอนโดฯ ขายได้ใหม่ลดลง -2.9% และมูลค่าบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ลดลง -15.7%

ทั้งนี้ พบว่าสินค้าทาวน์เฮาส์ มียอดขายลดลงมากที่สุด โดยจำนวนหน่วยลดลง -19.4% มูลค่าลดลง -21.5% รองลงมาสินค้าบ้านเดี่ยว จำนวนหน่วยลดลง -8.2% และมูลค่าลดลง -17.3%

เปิดใหม่ฟู-ยอดขายออกแนวแฟ่บ

สถิติที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3/66 ตลาดในภาพรวมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดฯ มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นมากถึง 10%

ส่วนหน่วยเหลือขายสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้า ได้ส่งผลให้พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 195,059 หน่วย มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท

ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า ภาพรวมในช่วงไตรมาส 3/66 ได้เข้าสู่ภาวะที่มีการชะลอตัวของตลาดแล้ว โดยมียอดขายภาพรวมลดลง -9.7% ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดฯ

โดยกลุ่มที่มียอดขายลดมากอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ยอดขายลดลง -17.1% ส่วนใหญ่เป็นการลดลงจากยอดขายคอนโดฯ, กลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท ลดลง -6.5% ส่วนใหญ่เป็นการลดของยอดขายทาวน์เฮาส์ และกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท ยอดขายลดลง -17.9% ส่วนใหญ่เป็นการลดจากยอดขายบ้านเดี่ยว

และมีข้อสังเกตว่า หน่วยเหลือขายที่กล่าวถึงนี้ พบการสะสมเพิ่มในช่วง 9 เดือนแรก 2566 ที่ผ่านมา

นอกจากนี้ มีข้อสังเกตว่า ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปี (2565-2566) มักเกิดจากขายได้ดีในช่วง 1-2 ไตรมาสที่มีการเปิดตัว หลังจากนั้นยอดขายโครงการที่เปิดมาระยะหนึ่งแล้วก็มักชะลอลง ทำให้เกิดหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดมากขึ้น

ลุ้นปัจจัยหนุนดันตลาดฟื้นตัวเร็ว

โดย REIC มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ในปี 2567 โดยปัจจัยบวกมีทั้งภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัว และอาจมีการปรับตัวลดลง หากสหรัฐมีการปรับลดดอกเบี้ยลง และการที่รัฐบาลสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจจากการใช้ พ.ร.บ.งบประมาณ ปี 2566 และ 2567 เพื่อการใช้จ่ายในการลงทุน และการใช้จ่ายงบประมาณโครงการต่าง ๆ ได้อย่างเต็มที่ รวมถึงการปรับตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามแผนงานของรัฐบาล

นอกจากนี้ยังเชื่อมั่นว่ารัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน น่าจะมีการสานต่อมาตรการต่าง ๆ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

“ดร.วิชัย” กล่าวว่า เทรนด์ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะมีการฟื้นตัวกลับมา…แต่อาจจะไม่เท่ากับปี 2565

หากพิจารณาในภาพของตลาดอย่าง dynamic ซึ่งเห็นได้ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีหน้า คาดว่าน่าจะมีการขยายตัวจากปี 2566 โดยในปี 2567 คาดว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ 392,936 หน่วย มูลค่า 1,114,405 ล้านบาท ขยายตัว 4% ของจำนวนหน่วย และ 4.6% ของมูลค่า เนื่องจากมียอดขายและ Backlog (ยอดขายรอโอน) ที่เกิดขึ้นในปี 2565-2566 ที่มีการทยอยโอนต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ประกอบกับการผลักดันยอดขายใหม่ของหน่วยที่สร้างเสร็จพร้อมโอนในปี 2567

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่ามีจำนวน 99,230 หน่วย ขยายตัว 13.1% มูลค่า 524,939 ล้านบาท ขยายตัว 2% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ว่าไม่ได้เป็นกลุ่มที่มีราคาสูงมากนัก เนื่องจากบ้านราคาสูงมากตลาดเริ่มอิ่มตัว

นอกจากนี้ พบว่าซัพพลายเหลือขายรวมทุกประเภทที่มีราคาเกิน 10 ล้านขึ้นไป ซึ่งมียอดสะสมในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 3/66 จำนวนรวม 13,000 หน่วย ขณะที่ยอดขายน่าจะมีการขยายตัวจากปี 2566 อยู่ที่ 10% เนื่องจากยอดขายในปี 2566 ปรับตัวลดลงจากปี 2565 พอสมควร

“เทรนด์ปี 2567 ถ้ามีปัจจัยสนับสนุนทำให้เศรษฐกิจพลิกฟื้นได้ดีขึ้น เราอาจจะได้เห็นการปรับตัวของยอดขายเพิ่มขึ้นในระดับหนึ่ง แต่ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ จะเป็นตามที่คาดการณ์หรือไม่ เพราะยังมีสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้เป็นตัวแปรสำคัญ” คำกล่าวของ ดร.วิชัย

กทม.-ปริมณฑลปีมังกรโตเล็กน้อย

เริ่มจาก “ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ระบุว่า ประเมินการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2567 มีแนวโน้มเติบโต 5-10% ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น 5-10% เป็นผลมาจากปัจจัยกระทบด้านราคาที่ดิน ค่าแรง ราคาวัสดุก่อสร้างและดอกเบี้ยขาขึ้น

เทรนด์การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2566 หรือเติบโตไม่เกิน 5% มาจากภาระหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan) ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ความสามารถในการก่อหนี้ของผู้ซื้อ และการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ
ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ

โดย LWS วิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจปีมังกรผ่าน 3 มุมมอง (3-Scenarios) ดังนี้

Best Case จีดีพีต้องไปถึง 3.5-4%

1.Best Case-กรณีที่ดีที่สุด คาดการณ์บนพื้นฐานเศรษฐกิจไทย หรือจีดีพีเติบโตไม่น้อยกว่า 3.5-4% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย และสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ การส่งออกมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่อง การลงทุนภาครัฐสามารถดำเนินการได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะนโยบายดิจิทัลวอลเลต วงเงิน 500,000 ล้านบาท ที่คาดว่าจะดำเนินการได้ภายในไตรมาส 2/67

ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ราคาพลังงานทรงตัวในระดับไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้อไม่เกิน 1.5% จะทำให้มีการเปิดตัวบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 110,000-115,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 497,000-520,000 ล้านบาท หรือเติบโต 5-10% เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่ประเมินว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 106,000 หน่วย มูลค่า 474,000 ล้านบาท

และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2567 จำนวน 1.1 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 3% จากปี 2566 ที่ประมาณว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 377,382 หน่วย มูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท ซึ่งปรับเพิ่มขึ้น 0.1% จากปี 2565

ระวังจีดีพีต่ำ 2.5%-น้ำมันร้อยเหรียญ

2.Base Case-กรณีปกติ ประเมินบนพื้นฐานจากจีดีพีไทยเติบโต 2.5-3% ภาคการส่งออกฟื้นตัว การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัล ที่อาจจะล่าช้าจากแผนที่วางไว้ว่าจะเริ่มใช้ได้ภายในเดือนพฤษภาคม 2567 โดยล่าช้าออกไปในไตรมาส 3/67-4/67

ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศ และการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ราคาพลังงานทรงตัวในระดับไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้อไม่เกิน 1.5% LWS คาดว่าจะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาฯใหม่ 107,000-110,000 หน่วย มูลค่า 481,000-497,000 ล้านบาท หรือเติบโต 3-5%

ส่วนอัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2566 คาดว่ามีเม็ดเงินโอนกรรมสิทธิ์รวม 1.07 ล้านล้านบาท

3.Worst Case-กรณีแย่ที่สุด ประเมินจากพื้นฐานจีดีพีไทยเติบโตน้อยกว่า 2.5% ภาคการส่งออกทรงตัว การลงทุนภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัลที่อาจจะไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผน เนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายและประเด็นทางการเมือง

ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ผลจากสงครามที่ยืดเยื้อทั้งในชนวนกาซา และยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้อเกิน 2% กระทบกับยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2566 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5%

ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มจะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2566 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.07 ล้านล้านบาท

2566 หน่วยลดลง-มูลค่าเป็นบวก

ทั้งนี้ จากการสำรวจของ LWS คาดว่าในปี 2566 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง -5% ถึง -8% ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวปรับตัวสูงขึ้น 10-15% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัว 103,000 หน่วย มูลค่า 457,000 ล้านบาท

โดยมีอัตราขายในวันเปิดตัวโครงการในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 17% ปรับตัวลดลงจากสถิติปี 2565 ที่มีอัตราเฉลี่ย 29%

โดยสัดส่วน 52% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เป็นโครงการบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) ที่เหลือ 48% เป็นการเปิดตัวคอนโดฯ ระดับราคาเฉลี่ยในปี 2566 อยู่ที่ 5.2 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 17.38% จากราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 4.43 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2565

เป็นผลมาจากสัดส่วนการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น คิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าสูงถึง 34% ของโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดในปี 2566

ข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขาย และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 39 บริษัท ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 อยู่ที่ 663,188.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.43% เมื่อเทียบกับมูลค่า 600,548.76 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565

เมื่อเทียบกับยอดการรับรู้ของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ หรือกลุ่มผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์ คาดว่าต้องใช้เวลาในการระบายสินค้า 2 ปี 6 เดือน

4 ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้ากำลังซื้อ

“ประพันธ์ศักดิ์” กล่าวถึงปัจจัยเสี่ยงปีหน้าด้วยว่า มี 4 ปัจจัย นอกจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย ประกอบด้วย

1.อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการเงินของดีเวลอปเปอร์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566

2.การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ตามนโยบายของรัฐบาลที่ 400 บาทต่อวัน จะมีผลบังคับใช้ในปี 2567 กระทบโดยตรงต่อต้นทุนดำเนินงานของดีเวลอปเปอร์ และเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น

3.ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566

4.ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในตลาด โดยปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ

ขณะที่ในปี 2567 แบงก์ชาติยังคงมีนโยบายทางการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL-Non Performing Loans ยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูง เมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่น ๆ จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย

ตัวช่วยลงทุนรัฐ-แพ็กเกจกระตุ้น

ด้าน “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวเพิ่มเติมว่า REIC มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ในปี 2567

โดยเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัจจัยบวก ทั้งจากภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัว และอาจมีการปรับตัวลดลง หากสหรัฐมีการปรับลดดอกเบี้ยลง และการที่รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจจากการใช้ พ.ร.บ.งบประมาณ ปี 2566 และ 2567 เพื่อการใช้จ่ายงบประมาณในการลงทุน และการใช้จ่ายงบประมาณของโครงการต่าง ๆ ได้อย่างเต็มที่ รวมถึงการปรับตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามแผนงานของรัฐบาล

นอกจากนี้ยังเชื่อมั่นว่า รัฐบาลน่าจะมีการการสานต่อมาตรการต่าง ๆ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น REIC จึงเชื่อว่า ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะมีการฟื้นตัวกลับมา แต่อาจจะไม่เท่ากับปี 2565

แบ็กล็อกสร้างเสร็จหนุนยอดขาย

ทั้งนี้ หากพิจารณาไปในภาพของตลาดในรูปแบบประเมินแบบ Dynamic เห็นได้ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปีหน้า น่าจะมีการขยายตัวจากปี 2566

โดยในปี 2567 คาดว่ามียอดโอนกรรมสิทธิ์ 392,936 หน่วย เติบโต 4.0% ด้านมูลค่า 1,114,405 ล้านบาท เติบโต 4.6% เนื่องจากยอดขายและ Backlog (ยอดขายอยู่ระหว่างจ่ายเงินดาวน์-ก่อสร้าง) ที่เกิดขึ้นในปี 2565-2566 ที่มีการทยอยโอนต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ประกอบกับมียอดขายใหม่ของหน่วยที่สร้างเสร็จพร้อมโอนในปี 2567

ส่วนการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2567 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่ามีจำนวน 99,230 หน่วย ขยายตัวจากปี 2566 อยู่ที่ 13.1% มูลค่า 524,939 ล้านบาท ขยายตัว 2.0%

ซึ่งเป็นภาพสะท้อนที่อยู่อาศัยที่จะเปิดตัวใหม่ว่า ไม่ได้เป็นกลุ่มที่มีราคาสูงมากนัก เนื่องจากบ้านราคาสูงมากตลาดเริ่มอิ่มตัว โดยพบว่าซัพพลายที่อยู่อาศัยเหลือขายรวมทุกประเภทที่มีราคามากกว่า 10 ล้านขึ้นไป มียอดสะสมในตลาด ณ สิ้นไตรมาส 3/66 จำนวน 13,000 หน่วย

ขณะที่ยอดขายน่าจะมีการขยายตัวจากปี 2566 อยู่ที่ 10% เนื่องจากยอดขายในปี 2566 ปรับตัวลดลงจากปี 2565 พอสมควร


“เทรนด์ปี 2567 ถ้ามีปัจจัยสนับสนุนทำให้เศรษฐกิจพลิกฟื้นได้ดีขึ้น เราอาจจะได้เห็นการปรับตัวของยอดขายเพิ่มขึ้นในระดับหนึ่ง แต่ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ จะเป็นตามที่คาดการณ์หรือไม่ เพราะยังมีสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้เป็นตัวแปรสำคัญ” คำกล่าวของ ดร.วิชัย