โอเชี่ยนรุกลงทุนพันล้าน รร.นานาชาติ ริม ถ.วิภาวดีฯ

โรงเรียนนานาชาติ

“โอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้” ของตระกูลอัสสกุล ขานรับสายสีแดงทุ่ม 1,000 ล้าน ปัดฝุ่นแลนด์แบงก์ริมถนนวิภาวดีฯ ใกล้สถานีวัดเสมียนนารี สร้างโรงเรียนนานาชาติแห่งใหม่เปิดไซต์ก่อสร้างปี’67 เสร็จปี’69 ทุบทิ้งโรงเรียนเดิม ผุดมิกซ์ยูส 3 ไร่ รองรับแผนสร้างพอร์ตรายได้ รีเคอริ่งยั่งยืนในระยะยาว

หลังสถานการณ์โควิดในปี 2563-2564 วงการธุรกิจมีความหวังว่าเศรษฐกิจจะพลิกฟื้นได้โดยเร็ว แต่ต้องเผชิญปัจจัยคาดเดาไม่ได้จากปัญหาความเชื่อมั่นในตลาดหุ้นกู้ สงคราม 2 ฝั่งโลก ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ธุรกิจโรงเรียนนานาชาติในประเทศไทยกลับสวนทางเพราะสามารถฟื้นตัวได้เร็วกว่าธุรกิจอื่น จุดเน้นอยู่ที่การฟื้นตัวรอบนี้มีแนวโน้มเติบโตมากกว่าเดิม เพราะมีผู้เล่นจากกลุ่มทุนใหญ่แข่งขันลงทุนอย่างคับคั่ง

ล่าสุด หนึ่งในตระกูลดังอย่าง “ตระกูลอัสสกุล” ของกลุ่มไทยสมุทรประกันชีวิต ตัดสินใจลงทุนรอบใหม่ในปี 2567 ด้วยการวางแผนใช้วงเงินลงทุน 1,000 ล้านบาท เพื่อก่อสร้างโรงเรียนนานาชาติแห่งใหม่ บนที่ดินแปลงเดิมติดริมถนนวิภาวดีฯ เพราะเล็งเห็นว่าศักยภาพที่ดินมีการเปลี่ยนแปลง จากการมีรถไฟฟ้าสายสีแดงพาดผ่าน โดยแปลงที่ดินอยู่ใกล้สถานีวัดเสมียนนารี โดยนับเป็นการลงทุนสร้างโรงเรียนนานาชาติในรอบ 20 กว่าปีของบริษัท

ตั้งเป้ารับนักเรียน 1,200 คน

นายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทในเครือไทยสมุทรประกันชีวิต เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2567 เป็นจังหวะการขับเคลื่อนแผนลงทุนเชิงรุกของโอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ โดยเตรียมพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมใน 3 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น อุบลราชธานี ภูเก็ต รวม 3 โปรเจ็กต์ จากปกติจะมีการลงทุนใหม่เฉลี่ยปีละ 1-2 โปรเจ็กต์เท่านั้น มูลค่าโครงการโปรเจ็กต์ละ 700-1,000 ล้านบาท

ในขณะที่บิ๊กโปรเจ็กต์ในกรุงเทพฯ จะเป็นการลงทุนสร้างโรงเรียนนานาชาติแห่งใหม่ในรอบ 20 ปี บนทำเลริมถนนวิภาวดีรังสิต มูลค่าลงทุน 1,000 ล้านบาท

ตามแผนลงทุนที่วางไว้ โรงเรียนนานาชาติแห่งใหม่มีการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้าง คาดว่าจะได้ตัวเมนคอนสตรักชั่น หรือผู้รับเหมาหลัก และเริ่มเปิดไซต์ก่อสร้างในปี 2567 นี้ ใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569 ออกแบบและสร้างใหม่ให้มีขนาดใหญ่กว่าเดิม จากปัจจุบันแลนด์แบงก์ดังกล่าวมีโรงเรียนนานาชาติเซนต์สตีเฟ่นตั้งอยู่บนที่ดิน 3 ไร่ รับนักเรียนจำนวน 400-500 คน สถานะเริ่มแน่น เพราะสร้างมานานไม่ต่ำกว่า 20 ปีแล้ว

ล่าสุดจึงตัดสินใจสร้างโรงเรียนขึ้นมาใหม่บนแลนด์แบงก์ด้านหลังเซนต์สตีเฟ่นในปัจจุบัน วางแผนรองรับนักเรียนเพิ่มขึ้น 2-3 เท่า จำนวน 1,200 คน

“โรงเรียนนานาชาติทำเลริมถนนวิภาวดีฯ ตอนแรกคิดจะขยายเพิ่ม คิดไปคิดมาสร้างใหม่ดีกว่า แล้วนำพื้นที่ด้านหน้ามาทำประโยชน์ เพราะทำเลเปลี่ยน รถไฟฟ้าสายสีแดงมาแล้ว แต่ต้องรอโรงเรียนใหม่สร้างเสร็จอีก 2 ปี ถึงจะทุบโรงเรียนเดิม ซึ่งจะเห็นว่าหลังสถานการณ์โควิดที่ผ่านมา ธุรกิจโรงเรียนนานาชาติเริ่มได้รับความนิยมจากกลุ่มทุนรายใหญ่ มีการลงทุนสร้างเพิ่มเติมหลายแห่ง ในส่วนของโอเชี่ยนฯ เรามีพอร์ตโรงเรียนนานาชาติ 2 แบรนด์คือ เซนต์สตีเฟ่น กับไบรท์ตัน”

เล็งขยายลงทุนออฟฟิศบิลดิ้ง

นายณพงศ์กล่าวว่า ในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จจะมีการย้ายนักเรียนทั้งหมดไปที่โรงเรียนใหม่ จากนั้นจะนำแลนด์แบงก์ด้านหน้าที่อยู่ริมถนนวิภาวดีฯ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม ออฟฟิศบิลดิ้ง และมินิพลาซ่า รองรับลูกค้าและผู้ปกครองที่จะเข้ามาใช้บริการ

ทั้งนี้ พอร์ตลงทุนของโอเชี่ยนฯ มีออฟฟิศบิลดิ้งหรือสำนักงานให้เช่า คืออาคารโอเชี่ยน ทาวเวอร์ ถนนรัชดาภิเษก ทำเลฝั่งตรงข้ามศูนย์สิริกิติ์ สร้างมานานไม่ต่ำกว่า 20 ปีเช่นกัน มาสเตอร์แพลนการลงทุนของบริษัทมองหาโอกาสสร้างออฟฟิศแห่งใหม่ ซึ่งมีแลนด์แบงก์ทั้งถนนวิภาวดีฯ ถนนพระราม 3 และถนนราษฎร์บูรณะ โดยแลนด์แบงก์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดตอนนี้อยู่ที่ถนนวิภาวดีฯ

อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาซัพพลาย-ดีมานด์ของตลาดออฟฟิศพบว่ามีการแข่งขันสูงจากผู้ประกอบการบิ๊กเนม ที่แข่งขันกันก่อสร้างโครงการใหม่ ซึ่งมีผลทำให้ซัพพลายออฟฟิศทะลักออกมาจำนวนมาก ในขณะที่โปรเจ็กต์ออฟฟิศริมถนนวิภาวดีฯ สามารถรอได้อีก 2 ปี เพราะต้องให้การก่อสร้างโรงเรียนนานาชาติแห่งใหม่แล้วเสร็จเสียก่อน จึงจะเริ่มขยับแผนลงทุนโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสเป็นสเต็ปต่อไป

“แปลงที่ดินถนนวิภาวดีฯ แผนลงทุนแน่ ๆ มีคอนโดฯ 1 แท่ง อาจจะมีออฟฟิศอีก 1 แท่ง กับพลาซ่าเล็ก ๆ รองรับลูกค้าได้ 3 ตลาด วันธรรมดาเช้า ๆ เที่ยง ๆ ได้ตัวออฟฟิศบิลดิ้ง ผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติมาช่วยสาย ๆ บ่าย ๆ ส่วนลูกค้าคอนโดฯ แน่นอนมาช่วยจับจ่ายใช้สอยวันเสาร์-อาทิตย์อยู่แล้ว จะเห็นว่าส่วนใหญ่พลาซ่าสแตนด์อะโลนไม่ค่อยรอด เพราะลูกค้าตลาดออฟฟิศไม่ใช่ตลาดเย็น ส่วนใหญ่ตลาดกลางวันเท่านั้น เสาร์-อาทิตย์เงียบสนิท

ยิ่งเดี๋ยวนี้หลังจากโควิด พฤติกรรมเปลี่ยนไป ไม่ค่อยมีคนทำงานอยู่ดึก แต่ก่อนลูกน้องฝ่ายบัญชีอยู่ดึก 1-2 ทุ่ม ตอนนี้เลิกงานแล้วกลับบ้านหมด ไม่ใช่ทำงานน้อยลง แต่เอางานกลับไปทำที่บ้านก็ได้ เพราะเคยทำ WFH กันมาแล้ว”

ทุนต้องหนา-สายป่านต้องยาว

สำหรับโอกาสการลงทุนธุรกิจโรงเรียนนานาชาตินั้น ธุรกิจโรงเรียนนานาชาติโตช้า แต่ไม่ถึงกับถอยหลัง เมื่อมีจำนวนนักเรียนมากพอทำให้รายได้อยู่ตัว และเป็นพอร์ตรายได้รีเคอริ่งที่มั่นคงในระยะยาว

“ผมลงทุนกระจายความเสี่ยงในหลายพอร์ตธุรกิจ มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย สินค้าที่อยู่อาศัยคือบ้านแนวราบกับคอนโดฯ การลงทุนใช้เวลาสั้นกว่า เช่น คอนโดฯ 1 แท่ง กรณีตึกสูงสร้าง 3 ปี เริ่มโอนอีก 1-2 ปีก็จบ ตึกเตี้ย 8 ชั้นสร้าง-ขาย-โอน 2-3 ปีจบโปรเจ็กต์ เทียบกับพอร์ตรายได้ค่าเช่า เช่น โรงแรม ออฟฟิศ ถ้าเปิดบริการใหม่ ๆ โอกาสที่อัตราเช่า หรือ Occupency Rate จะเต็มหรือสูงมีมากกว่า แต่ระยะเวลาคืนทุนเฉลี่ย 8 ปี ยาวกว่าธุรกิจที่อยู่อาศัย”

ในขณะที่โรงเรียนนานาชาติ การเริ่มต้นรันธุรกิจจะช้ากว่าพอร์ตรายได้อื่น ๆ เพราะเปิดเรียนปีแรกจำนวนนักเรียนไม่มีวันเต็ม เช่น โรงเรียนใหม่สร้างไว้รองรับนักเรียน 1,000 คน ช่วงเปิด 1-2 ปีแรกมีแค่ 100-200 คนเท่านั้น จากนั้นจำนวนนักเรียนถึงจะค่อย ๆ โต เพราะชั้นเรียนเด็กโตไม่ค่อยย้ายโรงเรียน บางครั้งเปิดขาดทุน แต่จำเป็นต้องเปิด เพราะไม่เปิดก็ไม่มีนักเรียนมา โมเดลการเติบโตจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป

“คลาสหนึ่งควรมีนักเรียน 20-30 คน แต่ช่วงเริ่มต้นอาจจะมีนักเรียน 5 คน น้อยมาก แต่ไม่เปิดก็ไม่ได้ ปีนี้กัดฟันขาดทุนหน่อยหนึ่ง ปีหน้าเริ่มเบรกอีเวนต์แล้ว จึงต้องยอมรับว่า หลังจากสร้างเสร็จเปิดเรียนอาจจะขาดทุน 1-2-3 ปีแรก ต้องสำรองเงินลงทุนค่าจ้างบุคลากร ค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย ฯลฯ ดังนั้น โรงเรียนนานาชาติที่เราทำก็เหมือนโควิด ไม่ถอยหลังนะ โตได้ แต่โตช้า แต่หลังจากยุคโควิดธุรกิจนี้ก็เริ่มกลับมาโตใหม่”

ค่าเทอมเฉลี่ยปีละ 8 แสน

ในด้านรายได้ค่าเทอมของโรงเรียนนานาชาติเซนต์สตีเฟ่น ถัวเฉลี่ยปีละ 8 แสนบาท แบ่งเป็นคลาสเด็กเล็ก ซึ่งเริ่มตั้งแต่ชั้นเตรียมอนุบาล อายุ 2-2 ขวบครึ่ง อยู่ที่ปีละ 6 แสนบาท จากนั้นค่าเทอมจะปรับเป็นขั้นบันไดตามชั้นเรียน อายุเด็ก และกิจกรรมต่าง ๆ ที่มีมากขึ้น เฉลี่ยชั้นเด็กโตมีค่าเทอมปีละ 9 แสน-1 ล้านบาท


“ชั้นเรียนมีตั้งแต่เตรียมอนุบาล จนถึงเกรด 13 อายุนักเรียนเริ่มตั้งแต่ 2 ขวบ-2 ครึ่ง จนถึง 17-18 ปี พฤติกรรมผู้ปกครอง ถ้าหากพาลูกเข้าโรงเรียนแล้วมักจะไม่ค่อยย้ายไปไหน เรียนจนจบเกรด 13 ซึ่งหมายความว่าจะเป็นนักเรียนอยู่กับเรายาว ถ้าเข้าตั้งแต่เตรียมอนุบาลก็จะอยู่นาน 15-16 ปี นอกจากนี้ ถ้าครอบครัวที่มีลูกหลายคน ถ้าพี่เรียนที่นี่ น้องก็จะเข้าเรียนที่เดียวกัน” นายณพงศ์กล่าว