อสังหาริมทรัพย์

เร่งสายสีแดง มธ.รังสิต-มหิดล ศาลายา คอนโดฯ-บ้านเดี่ยวจ่อเปิดตัวรับเทรนด์ปีมังกร

ใกล้จบไตรมาส 1/67 ได้เวลาอัพเดตการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าภายใต้รัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน

ล่าสุด “พิเชฐ คุณาธรรมรักษ์” อธิบดีกรมการขนส่งทางราง (ขร.) เปิดเผยว่า ความคืบหน้าระบบรถไฟฟ้าในปี 2567 ตามแผนจะมีโครงการลงทุนของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง 2 เส้นทาง วงเงินรวม 1.6 หมื่นล้านบาท ตามกรอบเวลา คาดว่าจะนำเสนอขออนุมัติจากคณะรัฐมนตรี ภายในเดือนมีนาคม-เมษายน 2567 นี้

สายสีแดงต่อจิ๊กซอว์ M-Map

สำหรับส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีแดง 2 เส้นทางดังกล่าว เป็นส่วนหนึ่งของโครงการระบบรถไฟชานเมืองสายสีแดง (ส่วนต่อขยาย) 2 เส้นทาง ช่วงรังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต กับช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา เมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าของการรถไฟฯ

โดยโครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) เป็นโครงการตามแผนแม่บทระบบขนส่งทางรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (M-Map) และแนวทางการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางราง ภายใต้ยุทธศาสตร์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของไทย (ปี 2558-2565)

แบ่งเป็น 2 เส้นทาง ได้แก่ รถไฟชานเมืองสายสีแดงในแนวเหนือ-ใต้ และรถไฟชานเมืองสายสีแดงในแนวตะวันออก-ตะวันตก เพื่อรองรับการเดินทางของผู้โดยสารบริเวณพื้นที่ปริมณฑลเข้าสู่พื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เชื่อมต่อการเดินทางกับรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน รถไฟทางไกล และรถไฟความเร็วสูง ได้อย่างสะดวก รวดเร็ว และปลอดภัย

แผนที่ส่วนต่อขยาย แผนที่ส่วนต่อขยาย

ศาลายาเพิ่ม 3 สถานี 14 กม.

ทั้งนี้ โครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา และสถานีเพิ่มเติม 3 สถานี (สถานีสะพานพระราม 6 สถานีบางกรวย-กฟผ. และสถานีบ้านฉิมพลี) ของ ร.ฟ.ท. มีรายละเอียดโครงการ ดังนี้

โครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา และสถานีเพิ่มเติม 3 สถานี ประกอบด้วย “สถานีสะพานพระราม 6, สถานีบางกรวย-กฟผ. และสถานีบ้านฉิมพลี

มีแนวเส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดง จากตลิ่งชันออกไปจนถึงอำเภอศาลายา เป็นส่วนต่อขยายจากโครงการก่อสร้างระบบรถไฟชานเมืองสายสีแดงช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ซึ่งมีจุดเริ่มต้นบริเวณด้านหน้าของศาลจังหวัดตลิ่งชัน และต่อเนื่องไปทางด้านตะวันตก มีระยะทางรวม 14.8 กิโลเมตร

แนวเส้นทางมีทั้งหมด 6 สถานีด้วยกัน ได้แก่ สถานีพระราม 6, สถานีบางกรวย-กฟผ., สถานีบ้านฉิมพลี, สถานีกาญจนาภิเษก, สถานีศาลาธรรมสพน์ และสถานีศาลายา

เปิดประมูล มี.ค.-เม.ย. 67

ทางการรถไฟฯวางแผนการดำเนินงานโดยผลักดันตามขั้นตอน ผ่านกระทรวงคมนาคมเพื่อเข้าสู่การบรรจุวาระที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ภายในเดือนมีนาคม-เมษายน 2567 จากนั้นเมื่อ ครม.มีมติเห็นชอบ จะนำมาสู่ขั้นตอนการจัดประกวดราคาในช่วงเดือนพฤษภาคม-ธันวาคม 2567 วงเงินลงทุนโครงการจำนวน 10,670.27 ล้านบาท

หากเป็นไปตามไทม์ไลน์ที่วางไว้ คาดว่าจะได้ตัวผู้ชนะประมูล และเริ่มเปิดไซต์ก่อสร้างตอกเสาเข็มต้นแรกในช่วงเดือนมกราคม 2568 การก่อสร้างใช้เวลา 2 ปี หรือ 24 เดือน คาดว่าการก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือนมกราคม 2570 และมีการทดสอบระบบต่าง ๆ และตั้งเป้าเปิดให้บริการในเดือนมกราคม 2571

ในด้านประมาณการผู้โดยสารนั้น จากผลการศึกษาโครงการศึกษา ทบทวน และวิเคราะห์ความเหมาะสมของโครงการจัดทำเอกสาร ประกวดราคา และการดำเนินงานตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2562 ของโครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) ของ ร.ฟ.ท. พบว่า มีการคาดการณ์ปริมาณผู้โดยสารของรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ในปี 2571 มีจำนวน 21,700 เที่ยวคน/วัน

รังสิตเพิ่ม 4 สถานี 8.8 กม.

ส่วนต่อขยายอีกเส้นทาง ดำเนินการภายใต้โครงการระบบรถไฟชานเมืองสายสีแดงเข้ม ช่วงรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มีรายละเอียดโครงการเป็นส่วนหนึ่งของเส้นทางสายสีแดงเข้ม ซึ่งต่อขยายจากโครงการระบบรถไฟชานเมือง สายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต

รูปแบบเป็นการก่อสร้างทางรถไฟใหม่จำนวน 2 ทาง ใช้ไฟฟ้าเป็นระบบขับเคลื่อน และโครงสร้างทางวิ่งระดับดินตลอดเส้นทาง ระยะทางรวม 8.84 กิโลเมตร ประกอบด้วย 4 สถานี ได้แก่ สถานีคลองหนึ่ง, สถานีมหาวิทยาลัยกรุงเทพ, สถานีเชียงราก และสถานีมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มีวงเงินลงทุนโครงการ จำนวน 6,473.98 ล้านบาท

แผนการดำเนินงานส่วนต่อขยายเส้นทางไปรังสิตนั้น วางแผนเสนอเข้าสู่ที่ประชุม ครม. ในเดือนมีนาคม-เมษายน 2567 ขั้นตอนการเปิดประกวดราคาจะเป็นช่วงเดือนพฤษภาคม-ธันวาคม 2567 จากนั้นเข้าสู่ขั้นตอนการลงมือก่อสร้างอีก 24 เดือน ตั้งแต่เดือนมกราคม 2568-มกราคม 2570 และคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ภายในเดือนมกราคม 2571

โดยส่วนต่อขยายเส้นทางไปสุดปลายทางที่ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต ได้จัดทำประมาณการผู้โดยสาร และพบว่า จากผลการศึกษาโครงการศึกษา ทบทวน และวิเคราะห์ความเหมาะสมของโครงการจัดทำเอกสารประกวดราคา และการดำเนินงานตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2562 คาดการณ์ปริมาณผู้โดยสารของรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงรังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต ในปี 2571 จำนวน 23,800 เที่ยวคน/วัน

“ปีนี้ที่เปิดประมูลจะมี 2 เส้นทางที่เป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง จุดโฟกัสการลงทุนเป็นการต่อขยายเพื่อเพิ่มโอกาสการเดินทางเชื่อมต่อไปยัง 2 มหาวิทยาลัย ทั้งธรรมศาสตร์และมหิดลเป็นด้านหลัก” คำกล่าวของอธิบดีกรมการขนส่งทางราง

โซนรังสิตทะลัก 1.2 หมื่นหน่วย

ถัดมา เติมข้อมูลภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA ระบุว่า กระทรวงคมนาคมกำลังพิจารณาก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงให้ขยายไปชานเมือง โดยทางด้านกรุงเทพฯฝั่งเหนือถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต และทางด้านกรุงเทพฯฝั่งตะวันตกถึงมหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายา

จากการสำรวจพบว่า ในบริเวณใกล้เคียงพื้นที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 จำนวน 12,383 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 12% ของการเปิดตัวทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เปิดตัวรวมกัน 101,536 หน่วย

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ในอนาคตคาดว่าดีเวลอปเปอร์น่าจะมีการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น แม้ว่าในช่วงไตรมาส 1/67 การเปิดตัวค่อนข้างน้อยก็ตาม แต่ประเมินว่าในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ภาพการเปิดตัวโครงการใหม่น่าจะมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวอีกเป็นจำนวนมาก

ขณะที่มูลค่ารวมของการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 39,390 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วหน่วยขายเปิดใหม่มีระดับราคาเฉลี่ยที่ 3.181 ล้านบาท นับว่าเป็นราคาเฉลี่ยที่ต่ำกว่าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีราคาเฉลี่ย 5.513 ล้านบาท แสดงว่าในพื้นที่นี้เป็นที่อยู่อาศัยของนักศึกษา หรือคนวัยทำงาน กำลังซื้ออยู่ในเซ็กเมนต์ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างระดับล่าง โดยมีสถิติขายได้แล้ว 5,604 หน่วย ถือว่าไม่มากนัก

ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของซัพพลายเปิดใหม่ทั้งหมด เบื้องต้นประเมินพฤติกรรมผู้บริโภคที่อยู่อาศัยในโซนรังสิต มองว่าการใช้บริการรถไฟฟ้าเข้าเมืองคงมีน้อย รวมทั้งการเดินทางเข้าเมืองโดยระบบรถไฟฟ้าอาจมีอุปสรรคสำคัญอยู่ที่อัตราค่าโดยสารในอัตราสูง

บ้านเดี่ยวยึดทำเลศาลายา

ส่วนตลาดอสังหาฯในแนวเส้นทางใกล้มหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายา พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย จำนวน 5,030 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 5% ของการเปิดตัวหน่วยขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

อย่างไรก็ตาม คาดว่าในอนาคตอาจมีการเปิดตัวมากขึ้นและหลากหลายประเภทสินค้าขึ้น เพราะผังเมืองกรุงเทพมหานครในพื้นที่นี้ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่เอื้อต่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยที่หลากหลายมากยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ มีข้อสังเกตสำคัญที่พบว่า โซนศาลายาอยู่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก ผู้ที่มีรายได้ค่อนข้างสูงในย่านนี้อาจนิยมการใช้รถส่วนบุคคลหรืออื่น ๆ มากกว่ารถไฟฟ้าก็เป็นไปได้

สินค้าหลักที่มีการพัฒนาในโซนนี้เป็นสินค้าบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทโดยมีจำนวนรวมกัน 2,057 หน่วย สัดส่วน 41% ของภาพรวมทั้งหมดที่เปิดตัวในย่านนี้

รองลงมาเป็นสินค้าบ้านแฝดระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายรวมกัน 1,675 หน่วย สัดส่วน 33% ของหน่วยขายทั้งหมด ข้อมูลนี้ตอกย้ำให้เห็นว่า ผู้อยู่อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง อาจไม่ได้โดยสารรถไฟฟ้ามากนัก

ราคาบ้าน

ราคาทรงตัว-ปรับขึ้นเล็กน้อย

“ดร.โสภณ” ชี้ให้เห็นว่า เมื่อพิจารณาหน่วยเหลือขายในพื้นที่ใกล้เคียง ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต พบว่ามีหน่วยรอขายรวมกัน 9,000 หน่วย ในขณะที่โซนใกล้เคียง ม.มหิดล ศาลายา มีหน่วยรอขายไม่เกิน 4,000 หน่วย

คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการขายที่ใกล้เคียงกันทั้ง 2 ทำเล อยู่ที่ 2 ปีเศษ

ยิ่งกว่านั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังพบว่า ราคาขายในย่าน ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต กับ ม.มหิดล ศาลายา แทบไม่ได้เปลี่ยนแปลงในช่วงครึ่งปีหลัง 2566

อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มในปี 2567 ราคาอาจปรับขึ้นอีกเล็กน้อยอยู่ที่ 1-1.5% โดยสินค้าห้องชุดทำเลใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต เป็นที่น่าจับตา เพราะมีภาวะขายดีเป็นพิเศษ