ราคาที่ดินกรุงเทพฯพุ่งสวนเศรษฐกิจ ‘วิทยุ’ แซงหลังสวนทะลุวาละ 4 ล้าน

ส่องราคาที่ดินทำเลไพรมของเมืองกรุง แลนด์ลอร์ด No สน No แคร์เศรษฐกิจตกต่ำ “ถนนวิทยุ” ไล่ราคาแพงสุดทะลุตารางวาละ 4 ล้านบาท ทำเลท็อป 10 โขกราคาขายวาละ 1.8-4 ล้าน สวนทางสถิติแบงก์ชาติมูลค่าซื้อขายที่ดินปี 2568 ช่วง 7 เดือนแรกเหลือ 4 แสนล้านบาท ลดลง 41% ต่ำสุดรอบ 16 ปี เผยปีนี้ไม่ตัดใจซื้อ เทรนด์ราคาปี 2569 แพงกว่านี้อีก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2568 แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะเกิดวิกฤตซ้อนวิกฤต ทั้งภูมิรัฐศาสตร์ สงครามรบและสงครามการค้า แผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ การเมืองภายในประเทศ แต่ในด้านราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีการลดราคาลงแต่อย่างใด

แนวโน้มที่เห็นชัดเจนมากที่สุดพบว่า ที่ดินบนทำเลใจกลางเมืองยังคงเป็นซัพพลายที่ค่อนข้างจำกัด และยังคงมีราคาเสนอขายที่ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่องในปี 2569 ท่ามกลางบรรยากาศที่หลายฝ่ายต่างพากันจับตามองอย่างใกล้ชิดสำหรับภาพรวมของราคาที่ดินในไทย หนึ่งในความหวังก็คือเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนานอาจกดดันให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวลดลง

แต่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯชั้นใน มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรืออาจเรียกได้ว่าขึ้นแล้วขึ้นเลย เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดส่วนใหญ่มองว่าที่ดินในมือเป็นสิ่งที่มีค่าและมีราคา จึงไม่พบภาพของการปรับลดราคาแต่อย่างใด

ทำเลถนนวิทยุราคานิวไฮ 4 ล้าน

ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะภาพของการซื้อขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่โดยรอบ ได้รับความสนใจจากดีเวลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และรายเล็ก ๆ แข่งกันซื้ออย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ข้อมูล ณ วันที่ 10 ตุลาคม 2568 (ดูกราฟิกประกอบ) ราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแปลงตั้งราคาขายสูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาท ประเด็นอยู่ที่แม้จะแพงแสนแพงแต่ถือว่าค่อนข้างได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่ดินใจกลางเมือง

ก่อนหน้านี้มีดีลการซื้อขายที่ดินราคาแพงสุดที่สร้างความฮือฮามาแล้ว เช่น บมจ.แสนสิริ ที่ได้เข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนถนนสารสิน ขนาด 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่พอดิบพอดี ในตอนนั้นถือเป็นดีลการซื้อขายที่ดินที่แพงสุดในประวัติศาสตร์ อยู่ที่ 3.9 ล้านบาท/ตารางวา

รวมทั้งดีลซื้อขายที่ดินราคาแพงสุดบนถนนรัชดาภิเษก เป็นดีลของบริษัท เอไอเอ ประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดิน 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ยราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยตั้งแต่ปี 2564 ที่ผ่านมา

อัพเดต ณ สิ้นปี 2567 พบว่า ยังที่ดินอีกหลายแปลงมีการซื้อขายที่สร้างความตื่นเต้นให้กับคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินบางแปลงบนทำเลย่านชิดลม ปิดดีลการซื้อขาย 3 ล้านบาท/ตารางวา นั่นหมายความว่าแม้เศรษฐกิจไม่ดี แต่ราคาที่ดินยังมีปรากฏการณ์ซื้อขายนิวไฮได้อย่างต่อเนื่อง เพราะผู้ซื้อหรือดีเวลอปเปอร์หรือนักพัฒนาที่ดินมองว่าคุ้มค่า เนื่องจากสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้

พิษเศรษฐกิจซื้อขายลดลง -41%

นายภัทรชัยกล่าวว่า จากข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในช่วง 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม 2568) มีมูลค่ารวม 403,923.26 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 41.40% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ที่มีมูลค่าอยู่ที่ 689,330.19 ล้านบาท

สถิติของ 7 เดือนแรกปี 2568 ถือว่านิวโลว์ หรือต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2553 จนถึงปัจจุบัน

ดังนั้น ภาพของการซื้อขายที่ดินในปีนี้ มีความคึกคักเป็นเพียงบางจุด โฟกัสบนทำเลรอบใจกลางเมือง กับแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เหตุผลเพราะเทรนด์การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของดีเวลอปเปอร์ในปีนี้ หันมาเน้นการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบ หรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากเป็นส่วนใหญ่ หรือลูกค้ากำลังซื้อ Affordable

ควบคู่กับวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ความได้เปรียบเสียเปรียบในการแข่งขันซื้อที่ดินไปตกอยู่ในมือบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ที่ยังคงมีการเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อ กับผู้ขายหรือแลนด์ลอร์ด ทำให้การปิดดีลซื้อขายใช้เวลายาวนานขึ้น และมีการไล่ราคาจนกระทั่งที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่าน CBD หรือย่านเศรษฐกิจสำคัญ ทางแลนด์ลอร์ดตั้งราคาขายแบบไม่เกรงใจเศรษฐกิจฝืด สูงกว่าตารางวาละ 4 ล้านบาทแล้วในปัจจุบัน

“ถนนสุขุมวิท” ร้อนแรงทั้งเส้น

สำหรับทำเล CBD อย่าง “หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น” แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือเช่าในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง สถิติของโซนสาทร ภายหลังจากมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ย 1.45 ล้านบาท/ตารางวา โดยผู้ซื้อคือ บมจ.ศุภาลัย ถัดมาในช่วงปลายปี 2565 มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงสูงกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา

โซนร้อนแรงแห่งยุคยังคงเป็นเส้นถนนสุขุมวิท มีการซื้อขายสูงกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท แทบทุกพื้นที่ หรือเฉลี่ยปรับราคามากถึง 10% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านทองหล่อ บางแปลงทำสถิติใหม่ 2.86 ล้านบาท/ตารางวา เป็นปัจจัยกดดันให้ปัจจุบันมีราคาตั้งขายสูงกว่า 2.5-2.9 ล้านบาท แทบทุกแปลง

ย่านสีลม-สาทร ถ้าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพพัฒนาเป็นตึกสูงได้ แลนด์ลอร์ดพร้อมใจกันตั้งราคาขายมากกว่า 2-2.5 ล้านบาท/ตารางวา ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ดีเวลอปเปอร์ต้องดีดลูกคิดอย่างหนักเพราะต้นทุนที่ดินซื้อมาแพง จำเป็นต้องพัฒนาสินค้าราคาแพง และอาจจะสูงเกินเอื้อมสำหรับผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้

2569 แพงต่อเนื่อง-ให้เช่ามากขึ้น

ความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในยุคที่ดินตั้งขายในราคาดาวค้างฟ้า มีปรากฏการณ์ใหม่สำหรับที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ แลนด์ลอร์ดเริ่มลังเลในการขายกรรมสิทธิ์ เพราะมองเห็นดีมานด์สนใจซื้อจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ ส่งผลให้เกิดโมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย

โดยมีออปชั่นหลัก คือ เปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ (Freehold) มาเป็นโมเดลการเช่า หรือลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) แทน

“แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2569 แลนด์ลอร์ดยังคงมีการตั้งราคาขายในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพฯ ที่ยังคงเป็นเส้นกราฟขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะพฤติกรรมเจ้าของที่ดินเห็นตัวอย่างแล้วว่า ราคาที่ดินใจกลางเมือง หากมีการปรับแล้วจะปรับขึ้นแบบยกแผง จะไม่พบว่ามีการปรับลดราคาลงมาแต่อย่างใด” นายภัทรชัยกล่าว