เปิดวิชั่น “ปิติพัฒน์” นายกสมาคมคอนโดฯคนใหม่ ดันต่อมาตรการรัฐ-แนะปรับแนวทาง EIA

นายกฯสมาคมคอนโดคนใหม่ เผย ตลาดอสังหาฯไตรมาสแรกยังไม่ฟื้น ยอดโอนสะดุด ผู้รับเหมาแบกภาระต้นทุนพุ่ง กระตุ้นรัฐต่ออายุผ่อนเกณฑ์ LTV ลดค่าโอน-จดจำนองบ้าน 10 ล้าน พร้อมสานต่อ 12 มาตการเสนอรัฐบาล แนะปรับขั้นตอนขออีไอเอให้มีแนวทางชัดเจน

จากการประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2569 ของสมาคมอาคารชุดไทยมีมติคัดเลือกนายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปรีดาโฮลดิ้ง จำกัด นั่งดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนที่ 14 (วาระปี 2569–2570) เป็นการรับตำแหน่งต่อจากนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต

โดยการบริหารงานของปิติพัฒน์มีโครงการไฮไลต์ที่สร้างชื่อ “โซลเลช (SOLACE) พหลฯ-ประดิพัทธ์” โครงการ Mixed Use ที่ได้รับรางวัลชนะเลิศ 5 Star Best Residential High Rise Development Thailand และรางวัล Award Winner – Residential High Rise Development Thailand จากงาน International Property Award – Asia Pacific เวทีระดับโลกจากอังกฤษ

นายปิติพัฒน์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในไตรมาส 1/2569 ยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากผลกระทบด้านราคาน้ำมันจากสงคราม โดยคาดหวังว่าจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติหลังจาก 30 เม.ย.นี้

“ผมอยู่ในสมาคมปีนี้ปีที่ 15 ปี จะเห็นว่า อสังหาฯช่วงน้ำท่วมปี 2554 คอนโดเริ่มบูมไปจนถึงปี 2561 พอช่วงโควิดบ้านจัดสรรก็เริ่มโตขึ้น และคอนโดเริ่มแตะเบรกตอนมาตรการ LTV เมื่อปี 2561 อย่างไรก็ตามต้องรอดูวงจรของมัน ภาพรวมปีนี้ยังทรงตัว ทุกคนชะลอการซื้อ แต่เป็นช่วงที่ดอกเบี้ยดีที่สุดในรอบ 10 ปี และต้นทุนที่ดีที่สุด”

วงจรอสังหาฯสะดุด

ปิติพัฒน์ ระบุเพิ่มเติมว่า ด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดตัวคอนโดที่จะเปิดในปีนี้ รวมถึงการประมูลโครงการในอนาคต ด้วยเหตุผลว่า ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้รับเหมาที่ต้องแบกรับความเสี่ยง ไม่กล้ายืนยันข้อเสนอราคา (Commit Bidding) ทั้งก่อนหน้านี้สถานการณ์ทางกระแสเงินสด (Cash Flow) ผู้รับเหมาหลายเจ้ามีการติดขัด ส่วนผู้พัฒนาโครงการเองโอนไม่ได้ สินเชื่อไม่ผ่าน อสังหาฯที่เป็นธุรกิจต้นน้ำก็ต้องแบกรับความเสี่ยงต่อไป

กระจาย Soft Loan

ส่วนสถานการณ์ผู้บริโภคในปัจจุบัน พบว่า ยอดโอนมีปัญหาเพราะสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 40-50% แต่ไม่ใช่ตัวเลขที่สูงมากเนื่องจากผ่านพรีแอฟพรูฟมาแล้วเบื้องต้น แต่ที่ไม่ผ่านก็มีอีกเยอะทั้งที่มีรายได้ชัดเจน แต่อาจมีหนี้สินในส่วนอื่นที่ทำให้ไม่ผ่านสินเชื่อ ซึ่งปัญหานี้ต้องได้รับการช่วยเหลือจากภาครัฐด้วยการต่ออายุการผ่อนปรนมาตรการ LTV และลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง โดย ปิติพัฒน์ เสนอเพิ่มเติมว่า อยากให้ปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 0.01 ครอบคลุมไปถึง 10 ล้านบาทแรก และการอัดฉีดซอฟต์โลนเข้ามาในระบบกระจายผ่านธนาคารพาณิชย์เพิ่มมากขึ้น

“ถ้าเป็นไปได้ก็อยากให้รัฐอัดฉีดซอฟต์โอนเข้ามาในระบบ ที่ผ่านมาจะเห็นของธนาคารออมสิน ต้องยอมรับว่า 2 ปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ลังเลที่จะปล่อยสินเชื่อบ้านจึงลดสัดส่วนพอร์ตลดลง โดยมี ธอส. เป็นธนาคารเดียวที่เพิ่มพอร์ตการปล่อยสินเชื่อบ้านจาก 30% เป็น 50% กระจุกตัวอยู่แค่ลูกค้ากลุ่มเดียว แต่ถ้ามีการกระจายไปยังธนาคารอื่น ๆ ที่มีฐานลูกค้าเป็นของตัวเอง ก็จะได้รับประโยชน์เป็นวงกว้าง และครอบคลุมหลายเซ็กเมนต์มากขึ้น”

ลุยต่อมาตรการ 3+9

โดยภายหลังจากการได้รับตำแหน่งนายกฯคอนโด นอกจากการสานต่อนโยบาย 3+9 ของทางสามสมาคม อาทิ การรวมหนี้-Consolidate Debt ,การลดขนาดที่ดินขั้นต่ำ และพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ที่ได้มีการพูดคุยกับกรมที่ดินไว้แล้ว และคาดว่าตัวเลขน่าจะอยู่ที่ระยะเวลา 50 ปี เพื่อให้ผู้ที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการในไทยมั่นใจว่าจะได้รับผลประโยชน์ในเวลาที่เหมาะสม

และเพื่อตอบสนองดีมานด์ต่างชาติที่เพิ่มขึ้นจากผลกระทบด้านสงคราม กลายเป็นโอกาสสำหรับประเทศไทยที่วางเป็นกลาง  มีทิศทางการเติบโตของดีมานด์ต่างชาติจากเซ็กเมนต์อัลตราลักเซอรีที่ย้ายจากดูไบเข้ามา รวมถึงการที่ UAE ออกจากกลุ่ม OPEC ทำให้มีแนวโน้มในการเข้ามาลงทุนแลนด์บริดจ์ในไทย โดยขั้นตอนต่อไปเป็นการรอการเค+าะจากการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) และล่าสุดได้ยื่นหนังสือเพื่อหารือกับนายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเรียบร้อยแล้ว

เซ็ตมาตรฐาน EIA

ปิติพัฒน์ เสนออีกประเด็นว่า การขออนุญาตประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นอีกหนึ่งนโยบายที่อยากจะทำให้มีมาตรฐานที่ชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากบางโครงการมีการผ่านกฎหมายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่เมื่อไปถึงขั้นตอนการขอ EIA คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (คชก.) กลับตั้งคำถามเพิ่มเป็นแนวคิดใหม่ที่นอกกรอบอำนาจของหน่วยงาน

“เรื่อง EIA ปัญหาคือ ไม่มี Code of Conduct ถ้ามันผ่านมาตรฐานนี้มันควรจะไหลผ่านไปเลย บางทีผ่านกฎหมายมาแล้ว ที่จอดรถขั้นต่ำก็มีแล้ว ควรจะผ่านไป พอไปถึงอีไอเอ เขาตั้งคำถาม ว่า ไม่พอ ต้องเพิ่ม ไปเก็บค่าที่จอดรถ เป็นแนวคิดที่เกิดขึ้นใหม่กับคณะคชก. นอกสโคปของเขา ถ้ามันผ่านกฎหมาย มันก็ควรจะผ่านไปตามขั้นตอน”