อัพเดตเทรนด์กรุง “มหานครตึกระฟ้า” ช็อกที่ดินแพงแห่สร้างตึกสูง 50-60 ชั้นเกลี่ยต้นทุน

ที่ดินแพงมหาโหดต้อนดีเวลอปเปอร์เข้ามุม แห่พัฒนาตึกสูงระฟ้าชดเชยต้นทุน เผยรอบ 10 ปีตลาดกรุงเทพฯมีคอนโดฯไฮไรส์เฉียด 1,000 โครงการ ตึกสูงเกิน 8 ชั้นเกินครึ่ง สารพัดเทคนิค-ดีไซน์สร้างมูลค่าเพิ่ม ยิ่งสูงยิ่งแพงขายวิวเทวดา พื้นที่ส่วนกลางเนรมิตได้ดั่งใจนึก สำรวจตึกใหม่ปี 2560-2562 พบท็อป 10 ดันความสูงไปอยู่ที่ 50-64 ชั้น

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลกระทบจากภาวะราคาที่ดินแพงทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียม high rise ในกรุงเทพฯมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง

10 ปี เฉียด 1,000 โครงการ

สถิติข้อมูลในช่วง 10 ปี (2550-2561) มีการลงทุนคอนโดฯไม่ต่ำกว่า 994 โครงการ ในจำนวนนี้มีสัดส่วน 50.3% ที่เป็นโครงการไฮไรส์รวม 500 โครงการ กับคอนโดฯโลว์ไรส์ 494 โครงการ สัดส่วน 49.7%

เมื่อเจาะลึกสถิติรายปีพบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเกิน 10% ต่อปี ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความต้องการที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอาคารไฮไรส์ เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้น และได้รับผลกำไรจากการพัฒนาสูงขึ้นเช่นเดียวกัน

“คอนโดฯในกรุงเทพฯมีหลายรูปแบบ ปัจจุบันคนส่วนใหญ่นิยมมากที่สุดเป็นตึกไฮไรส์ที่มีความสูงเกิน 8 ชั้นขึ้นไป ทำเลยิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากเท่าไหร่ยิ่งดีเพราะสะดวกสบายในการเดินทาง รวมทั้งทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็จะได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก”

ท็อป 10 ล่าสุดสูง 50-60 ชั้น

นายภัทรชัยกล่าวว่า โมเดลธุรกิจคอนโดฯไฮไรส์เป็นที่ทราบกันดีว่า ชั้นยิ่งสูงยิ่งมีราคาแพง เพราะบวกพรีเมี่ยมค่าวิวเข้าไปด้วย เพราะไม่มีอะไรบังสายตา นอกจากชั้นสูง-วิวสวยแล้วทิศของห้องชุดก็มีผลต่อการกำหนดราคาขายด้วย

“เทคนิคการตลาดและการขายโครงการส่วนใหญ่มักจะเก็บห้องชั้นสูง ๆ เพื่อขายทีหลัง เพราะสามารถขายได้ราคาค่อนข้างแพง แต่ไม่ใช่ราคาขายแพงอย่างเดียว ยังพบว่าชั้นสูง ๆ สามารถนำเสนอขายและปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าชั้นล่าง ๆ”

นอกจากนี้ มีอีกเหตุผลหนึ่งที่ผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการทำห้องชั้นสูงขาย เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อสูง พฤติกรรมการเลือกซื้อห้องชุดไม่ค่อยมีปัญหาในการตัดสินใจ ยอมจ่ายแพงเพื่อให้ได้ห้องมีวิวสวยถูกใจ

ล่าสุดสำรวจการพัฒนาคอนโดฯไฮไรส์ช่วงปี 2560-2562 สามารถจัดอันดับความสูงนับตามจำนวนนั้น 10 อันดับแรก มีความสูงตั้งแต่ 50-64 ชั้น กระจายอยู่ใน 7 ทำเลหลักประกอบด้วย ทำเลสุขุมวิท ทองหล่อ ถนนวิทยุ ถนนสาทรใต้ ถนนเพชรบุรี พญาไท ราชเทวี

“ถึงแม้จำนวนที่ดินในกรุงเทพฯมีอยู่จำกัด แต่ยังพบการขยายตัวของอาคารสูงขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง ตึกเหล่านี้ไม่ได้ใหญ่เพียงลักษณะทางกายภาพเท่านั้น แต่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจของประเทศ ความทันสมัยของเทคโนโลยีการก่อสร้างและการออกแบบ” นายภัทรชัยกล่าว

วิวเทวดา-แอสเซตประจำตึก

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการ Park Origin ทองหล่อ สูง 59 ชั้น เมื่อก่อสร้างเสร็จจะเป็นโครงการโดดเด่นที่สุดในสุขุมวิท เพราะสูงที่สุดในย่านนี้ ทำให้คนที่อยู่อาศัยมีความรู้สึกมีเกียรติมีสง่าราศี คล้าย ๆ กับอยู่บนจุดที่สูงสุดของย่านที่ดีที่สุดในประเทศไทย

ในแง่ของฮวงจุ้ยก็ดีทั้งเรื่องอากาศที่ถ่ายเทได้สะดวก ลมดี แสงดี แดดดี ขณะเดียวกัน ความสูงมาพร้อมทัศนียภาพหรือวิวที่สวยงาม ซึ่งอาจเป็นวิวที่ไม่เคยเห็นมาก่อน

“ตึกสูงในแต่ละตึกจะสร้างวิวใหม่ขึ้นมาตึกใครตึกมัน เป็น asset เฉพาะตึกที่ประเมินค่าไม่ได้ การดีดตึกให้สูงในคอนเซ็ปต์ของ Park Origin ทำให้เกิดพื้นที่ข้างล่างเยอะ โครงการนี้จึงเป็นคอนโดฯที่มีสวนเยอะถึง 2 ไร่ เทียบกับบางคอนโดฯในย่านทองหล่อพื้นที่รวมกันยังไม่ถึง 2 ไร่ด้วยซ้ำ ถ้าคิดเป็นค่าที่ดินอย่างเดียวย่านทองหล่อตกอยู่ตารางวาละเกือบ 2 ล้านบาท 2 ไร่กว่าต้องมีเกือบ 2 พันล้านบาท ดังนั้น สวนในโครงการนับวันมันจะยิ่งมีคุณค่า หรือมี value มหาศาล ใน 10 ปีข้างหน้าพื้นที่สวนในทองหล่อมันคงไม่มี เพราะราคาที่ดินอาจขยับไปถึงวาละ 3-5 ล้านบาท”

ทดลองตลาด-ขายวิวออฟฟิศ

นายพนล ลีลามานิตย์ ผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท ไรมอน แลนด์ จํากัด (มหาชน) ผู้พัฒนาออฟฟิศบิลดิ้งแบรนด์ One City Center สูง 52 ชั้น เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปกติอาคารไฮไรส์ประเภทคอนโดฯชั้นยิ่งสูงยิ่งขายได้แพงเพราะขายดี เปรียบเทียบกับอาคารสำนักงานที่ราคาค่าเช่าไม่ได้ขึ้นกับความสูง

ทั้งนี้ ไรมอน แลนด์ต้องการสร้างความแตกต่าง และต้องการทดลองตลาดด้วยการนำโมเดลธุรกิจขายชั้นสูงแพงกว่าชั้นเตี้ย ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับการขายคอนโดฯ แต่นำมาใช้กับโครงการออฟฟิศ

“การขายคอนโดฯเป็นการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ ส่วนออฟฟิศเป็นการขายสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ เราจะลอง test ตลาดเพื่อดูว่าคนจะยอมจ่ายมากกว่าไหมถ้าได้ขึ้นไปอยู่ชั้นสูง”

ทั้งนี้ ลูกค้าออฟฟิศมี pain point เรื่องการเดินทางและต้องเสียเวลากับสิ่งที่ไม่ใช่การทำงาน เช่น รอลิฟต์นาน สั่งอาหาร-สินค้าเสียเวลากับการขึ้นลงเพื่อรับของ ฯลฯ ไรมอน แลนด์จึงเน้นเรื่องดีไซน์อาคารและเพิ่มในเรื่องการบริหารจัดการเพื่ออำนวยความสะดวกลูกค้าให้มากที่สุด

“One City Center เป็นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มมิตซูบิชิ เอสเตทในส่วนคอมเมอร์เชียล เมื่อตึกสร้างเสร็จทางญี่ปุ่นเป็นผู้บริหารด้วย เพราะต้องการเซตสแตนดาร์ดให้ผู้เช่ามีฟีลลิ่งญี่ปุ่น เช่น เปิดเข้าห้องขยะแล้วไม่มีกลิ่น คอนเซ็ปต์ตึกนี้เราต้องการเป็นตึกแรกที่เป็นระดับ world class ของเมืองไทย”

ยิ่งสูง-เพิ่มพลังพื้นที่ส่วนกลาง

นายธัช พิทักษ์รักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แทนเดม อาร์คิเท็ค (2001) จำกัด ผู้ออกแบบโครงการ Cloud ทองหล่อ-เพชรบุรี สูง 55 ชั้น กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการนี้การดีไซน์พยายามสร้างตึกสูงที่เป็นแลนด์มาร์กของถนนเพรชบุรี แต่ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะปกติตึกโลว์ไรส์สร้างเร็วกว่า เทิร์นโอเวอร์ของการลงทุนเร็วกว่า แต่ความเป็น iconic factor และความสูงก็จะไม่ได้

ในด้านเทคนิคการออกแบบ คลาวด์ ทองหล่อ-เพชรบุรี มีความสูงถึง 202 เมตร จุดเด่นของการดีไซน์จึงเล่นในส่วนของการนำเสนอเส้นสายแนวตั้ง เพื่อขับเน้นให้ตัวอาคารดูมีความสูงมากยิ่งขึ้น

จุดได้เปรียบของการออกแบบตึกไฮไรส์ยังรวมถึงการดีไซน์พื้นที่ส่วนกลาง เช่น พื้นที่จอดรถมีการใช้ระบบ auto parking เข้ามาใช้ทำให้ประหยัดพื้นที่จอดรถเมื่อเทียบเป็นตารางเมตรแล้วเอามาเทิร์นเป็นพื้นที่ขาย วิธีการคือถ้าทำที่จอดรถแบบคอนเวนชั่นนอลหรือแบบดั้งเดิมที่มีทางวิ่ง ตีช่องจอด โดย 1 ช่องจอดนับเป็นรถ 1 คัน แต่ระบบจอดรถอัตโนมัติสามารถจอดซ้อนกันหลายคัน แต่กฎหมายนับเป็น 1 ช่องจอด ทำให้สามารถประหยัดพื้นที่ได้นับ 1,000 ตารางเมตร

“เปรียบเทียบกับพื้นที่ส่วนกลางของตึกเตี้ย portion ของพื้นที่น้อยกว่าตึกสูงอยู่แล้ว ตึกเตี้ยมีได้แค่ชั้นดาดฟ้าและชั้น ground แค่นั้น แต่ถ้าเป็นตึกสูงจะมี possibility ให้เลือกได้หลากหลายกว่าว่าจะทำเป็นอะไร เพราะฉะนั้น สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลางจะได้เยอะกว่า จำนวนยูนิตห้องชุดก็เยอะกว่า”

ต้นทุนจม-ปัญหาใหญ่ตึกไฮไรส์

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในช่วงครึ่งปีหลังพฤกษาฯวางแผนเปิดตัวคอนโดฯไฮไรส์แบรนด์ไอวี่ สุขุมวิท 18 จำนวน 2 อาคาร ความสูง 45 กับ 64 ชั้น บนที่ดิน 3 ไร่ เป็นการพัฒนาคอนโดฯเซ็กเมนต์ลักเซอรี่ของแบรนด์ไอวี่ในปีนี้

“ไอวี่ สุขุมวิท 18 เป็นตึกสูงที่สุดของพฤกษาฯ ระดับความสูง 400 เมตร เนื่องจากทำเลไพรมแอเรียราคาขายต่อตารางเมตรอยู่แถว ๆ 2 แสนบาทโดยเฉลี่ย”

โมเดลธุรกิจพัฒนาตึกสูง ในด้านเทคโนโลยีสามารถทำได้หมด เช่น ตึกยิ่งสูงต้องรับแรงลมมากกว่าตึกเตี้ย ฯลฯ ความเสี่ยงของการพัฒนาตึกสูงอยู่ที่การบริหารจัดการด้านการเงินของดีเวลอปเปอร์ เพราะสร้างเร็วแต่ขายช้าก็ลำบาก สร้างโครงการใหญ่เกินไปปิดการขายยากก็ลำบาก

ที่สำคัญเงินจมไปกับต้นทุนพัฒนาโครงการ เพราะคอนโดฯเป็นสินค้าที่ต้องสร้างเสร็จ 100% จึงจะเริ่มต้นโอนห้องชุดยูนิตแรกให้กับลูกค้าได้ ไม่เหมือนแนวราบที่สามารถโอนทีละยูนิตได้

“โมเดลธุรกิจพฤกษาฯเราไม่อยากลงทุนที่หนึ่งที่ใดเยอะเกินไป อยากกระจายความเสี่ยงการลงทุน โดยเฉพาะคอนโดฯยิ่งสร้างนานยิ่งลากความเสี่ยงด้านเงินลงทุน เป็นความเสี่ยงด้านการเงิน ของผู้ประกอบการ โมเดลที่เหมาะสมสร้างสัก 50-400 ห้องต่อ 1 โครงการ ปกติตึกเตี้ยใช้เวลาพัฒนาจนจบโครงการ 1-2 ปี ตึกสูง 3-4 ปี เกินกว่านี้จะเหนื่อยมาก” นายปิยะกล่าว