อนันต์ อัศวโภคิน 2563 Perfect Storm ? …ไม่ใช่ก็ใกล้เคียง

อนันต์ อัศวโภคิน 2563 Perfect Storm ? …ไม่ใช่ก็ใกล้เคียง

เวทีแรกแห่งปี งานเปิดตัวหลักสูตร The Next Real รุ่นที่ 9 และ 10 วิทยากรพี่ใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย “เฮียตึ๋ง-อนันต์ อัศวโภคิน” เจ้าของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ใช้เวลา 15 นาที เปิดมุมมองเทรนด์การทำธุรกิจปีหนู ในหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 Perfect Storm จริงหรือ ?”

โดยมี “พี่เตี้ยม-บริสุทธิ์ กาสินพิลา” เจ้าของโฮมบายเออร์ไกด์และผู้ร่วมก่อตั้งหลักสูตร The Next Real เป็นผู้ดำเนินรายการ

ดูเหมือนต้องการให้กำลังใจเพราะหยิบสถานการณ์วิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 มาเทียบเคียงสถานการณ์ปี 2563 นำไปสู่การฟันธงที่ว่า …ปีนี้ไม่ได้น่ากลัวขนาดนั้น สภาพตอนนี้ดีกว่าเยอะ

อาจเป็นเพราะปี 2540 ธุรกิจอสังหาฯเป็นจำเลยในฐานะตัวจุดประกายฟองสบู่ขึ้นมาจนกลายเป็นวิกฤตเศรษฐกิจที่ลุกลามไปทั่วโลก แต่ปีนี้ธุรกิจอสังหาฯห่างไกลคำว่า ฟองสบู่…ในสายตาดีเวลอปเปอร์

โอเวอร์ซัพพลาย-ตลาดบนชะลอ

คำถามสำคัญ ปี 2563 ตัวแปรที่เป็นบวก เป็นลบ ต่อสถานการณ์อสังหาฯไทย

“ผมคิดว่าแน่นอนที่สุดหลายตลาดมันก็โอเวอร์ซัพพลาย ทำให้การทำกิจกรรมตลาดโดยเฉพาะตลาดบนจะสโลว์ดาวน์เยอะไปมาก ส่วนตลาดกลาง ๆ ยังพอไปได้อยู่ ตลาดกลาง-ล่างคอนโดฯก็ไม่ค่อยดีเท่าไร แต่ผมคิดว่าสภาวการณ์อย่างนี้ยังมีตัวช่วยอย่างอื่นที่ช่วยได้เยอะ”

1.อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมาก แบงก์ให้เงินกู้สำหรับลูกค้าที่จะซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม ดอกเบี้ยเหลือแค่ 3% ซึ่งต่ำมากในช่วง 3 ปีแรก จากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นข่าวดีสำหรับคนซื้อบ้านมีดอกเบี้ยถูกในช่วง 3 ปี

2.รัฐบาลมีมาตรการรัฐออกมาช่วยเยอะ 3.ราคาที่ดินเริ่มสโลว์ดาวน์หมด และเชื่อว่าคงอยู่นิ่งหรืออาจลดลง “…ในความรู้สึกผมในปีนี้ต่อเนื่องไปถึงปลายปีถึงต้นปีหน้า ผมไม่คิดว่าราคาที่จะขึ้นอีกแล้ว อันนี้ก็เป็นข่าวดีสำหรับทางดีเวลอปเปอร์”

4.ราคาค่าก่อสร้างไม่ขึ้นเลย หรือขึ้นน้อยมาก ข้อเสียมีนิดเดียว คือ หาคนงานยาก แต่ค่าก่อสร้างแทบจะไม่ขึ้นเลย เป็นภาพรวมสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปีนี้ มีทั้ง “ดีและไม่ดี” คละกัน ในขณะที่สินค้าแนวราบยังพอไปได้อยู่

ตลาด Bottom Out-รอฟื้นตัว

สำหรับเทรนด์เศรษฐกิจในและนอกประเทศที่จะมีผลกระทบกับภาคอสังหาฯในปี 2563

“เฮียตึ๋ง-อนันต์” ระบุว่า เรื่องของสภาพคล่อง ถ้าดูจริง ๆ ตามตัวเลขที่รัฐบาลแจ้งมา หนี้ครัวเรือนสูงมาก ขณะเดียวกันเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังเป็นตลาดที่มีคนต้องการอยู่ตลอดเวลา ถ้าหากเข้าตลาดที่ถูกต้องก็ยังขายได้อยู่

ยกตัวอย่าง กลุ่มแลนด์ฯเปิดพรีเซลคอนโดฯในปี 2562 บนทำเลพระราม 3 ก็ยังขายดีอยู่ รวมทั้งเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรบนทำเลบางนาก็ยังขายดีอยู่ แต่บางโลเกชั่น เช่น ในต่างจังหวัดไม่ดีเลย “คนที่ทำกันมานานก็จะรู้ว่าควรทำอะไรต่อ หรือไม่ควรทำอะไร”

ในยุคที่ตลาดอ่อนแอ ผู้ประกอบการเจอศึกหนักหลายด้าน ฝั่งผู้ซื้อควรคิดและตัดสินใจยังไงบ้าง

เจ้าพ่อแลนด์ฯมองว่า ช่วงนี้ถ้าผู้ซื้อมีความต้องการจะซื้อ เป็นไทมิ่งที่ค่อนข้างดีที่เขาสามารถเลือกซื้อได้สำหรับบ้านหรือคอนโดฯในราคาไม่แพงเลย ถ้าเทียบกับช่วงที่่ผ่าน ๆ มา ดีเวลอปเปอร์หลายรายมีการลดราคา จัดแคมเปญรายการพิเศษ โดยเฉพาะบางตลาดที่ (ยอดขาย) ไปได้ช้ามาก

“อันนี้เป็นกิจกรรมที่ผมเชื่อว่าเป็นไซเคิลทุก ๆ รอบ (วิกฤตเศรษฐกิจ) ที่เกิดขึ้น พอเริ่มโอเวอร์ซัพพลาย ทุกคนก็จัดกิจกรรมลดราคา แจกแถมเป็นเรื่องปกติ ตอนนี้แทบไม่มีโครงการใหม่เลย ผ่านจากนี้ไป ผมว่าอีกไม่เกินสัก 2 ปี ตลาดน่าจะค่อย ๆ ดีขึ้นแล้ว”

นำไปสู่บทสรุปแบบฟันธงว่า ปีนี้มันน่าจะเป็นปีที่ bottom out ไปแล้ว ต่อเนื่องปีหน้าน่าจะเริ่มเป็นอะไรที่ค่อย ๆ ดีขึ้น

คาถา “ลดรายจ่ายไม่จำเป็น”

เจาะลึกในฝั่งดีเวลอปเปอร์ ในรายที่มีสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมอยู่ กับคนที่กำลังจะขึ้นโครงการใหม่ ถามว่า “รายใหม่” ควรหยุดก่อนไหม

“รายใหม่ไม่ต้องหยุดหรอกครับ แบงก์ไม่ให้กู้อยู่ดี ไม่ต้องไปมีรายใหม่อะไรเลย ขนาดรายเก่า (แบงก์) ยังไม่ค่อยอยากให้กู้กันเลย คอนโดฯตอนนี้เรียกว่ารายเก่า รายใหม่ เขาก็ไม่ให้กู้เลย รายใหม่เลิกพูดเลย เข้าไม่ได้ บ้านจัดสรรยังเข้าไม่ได้เลย พวกเราเคยบ่นหลายทีว่า ธนาคารเป็นตัวกลางใช่ไหมครับที่ทำให้ดีเวลอปเปอร์ไปไม่ได้ แต่ธนาคารก็บอกว่า หนี้เสียมันเยอะขึ้นเรื่อย ๆ จะให้ทำยังไง”

ข้อแนะนำ คือ ปีนี้ทำเรื่องปรับปรุงประสิทธิภาพภายในบริษัทดีกว่า อย่าไปฝืนตลาดที่มู้ดไม่ดี

“ผมเคยมีประสบการณ์ช่วงตลาดไม่ดี เราพยายามฝืนตลาด ทั้งโปรโมชั่นทั้งแจกทั้งขึ้นโครงการ ช่วยอะไรไม่ได้เลย ตลาดโดยรวมมันเป็นคลื่นลูกใหญ่ คลื่นมันขึ้นมันก็ขึ้นกันหมดทุกคน เวลาขาลงก็ลงหมดทุกคน จะดิ้นรนยังไงมันก็ไม่ดีขึ้น ทางที่ดีเราเทรนพนักงานภายในให้มีความรู้มากขึ้นดีกว่า”

บทเรียนธุรกิจในยุคลดค่าเงินบาท (วิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540) เป็นเวลาที่กลุ่มแลนด์ฯเทรนพนักงานในเรื่องระบบภายในบริษัท เพราะการทำบ้านจัดสรร หรือคอนโดฯมีความยุ่งยาก ต้องขอใบอนุญาตเยอะมาก ถ้าไม่สามารถจัดซิสเต็มให้ลงตัวได้ กิจการก็จะเสียค่าโอเวอร์เฮดสูงมาก

โดยระบุด้วยว่า โอเวอร์เฮดบริษัททั่วไปไม่ควรเกิน 15% ตอนนี้ถ้ามีเวลาธุรกิจที่เริ่มสโลว์ดาวน์ หันมาปรับปรุงประสิทธิภาพภายใน ถ้าโอเวอร์เฮด เกิน 15% อาทิ ค่าใช้จ่ายประจำ ค่าโฆษณา เงินเดือน ฯลฯ ต้องหาทางค่อย ๆ ลดค่าใช้จ่ายเพราะมีผลมาก

ยกตัวอย่าง เช่น ถ้าเราลดรายจ่ายได้ทุก ๆ 15% พูดง่าย ๆ ลดรายจ่ายได้ 1.5 แสนบาท เท่ากับสามารถลดยอดขายได้ 1 ล้านบาท เพราะมีความสัมพันธ์กัน เนื่องจากถ้าเราลดรายจ่ายได้ เราก็ลดยอดขายได้ ทำให้กำไรมันไม่ตกเท่าไหร่

บรรทัดสุดท้าย สูตรธุรกิจที่ฝากไว้ คือ “ผมใช้วิธีนี้ ลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นออก”

No Rising Star Over Night

มีการวกคำถามเข้ามาถึงการปรับโปรดักต์อสังหาฯต้องทำอย่างไร

“ผมคิดว่าดีเวลอปเปอร์อย่างพวกเรา ซึ่งหลังจากมาเข้าคอร์ส Next Real การพัฒนาตัวโปรดักต์ไปเร็วมาก เพราะมีการเรียนรู้ซึ่งกันและกัน ดูงานซึ่งกันและกัน เพราะฉะนั้น โปรดักต์ของพวกเราปรับไปตามสภาพความต้องการของลูกค้าในแต่ละโลเกชั่นได้เก่งมาก ทุกคนทำได้ดีมากตอนนี้”

ความแตกต่างจึงอยู่ที่กระบวนการนำสิ่งที่ได้เรียนรู้กลับไปใช้มากกว่า

“ต้องเรียนอย่างนี้นะครับ ในบริษัทผมพนักงานทุกคนจบใหม่หมด พวกเราอยากสร้างคัลเจอร์ของเราเองขึ้นมา แต่กระบวนการเรียนรู้เราสอนให้เขารู้จักกล้าทำ ผิดแล้วห้ามต่อว่ากัน แต่ขอให้พูดอย่างเปิดเผยว่าทำอะไรผิด แล้วก็เอาเรื่องที่ผิดมาเล่าเหมือนกับไม่มีอะไรเกิดขึ้น แล้วเล่าให้ฟังว่าถ้ามันเกิดเหตุการณ์นี้ขึ้นอีกครั้งก็ควรป้องกันยังไง ผมว่าตรงนี้เป็นการเรียนรู้จากประสบการณ์ของภายในเราเองได้ดีที่สุด”

นั่นคือกลุ่มแลนด์ฯเรียนรู้โดยการพยายามพูดเรื่องใครทำอะไรผิดบ้าง แล้วเราแก้ไขกันยังไง

แต่ยังมีสิ่งสำคัญที่สุดที่ทำให้กลุ่มแลนด์ฯประสบความสำเร็จได้ “ผมต้องย้ำ เราไม่ชอบไรซิ่งสตาร์โอเวอร์ไนต์ มีดาวรุ่งคนเดียวที่เก่งมากแล้วก็ทีมงานไม่มีอะไร ผมว่าทีมงานเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะการทำเรื่องเกี่ยวกับโครงการดีเวลอปเมนต์ มันเกี่ยวข้องกับระบบและหน่วยงานเยอะมาก ๆ ถ้าคุณไม่มีทีมงานที่เป็นหน่วยปฏิบัติ ประสานงานกันดี ๆ จะเสียค่าใช้จ่ายโอเวอร์เฮดเยอะมาก”

บทเรียนธุรกิจที่เคยผ่านมา กลุ่มแลนด์ฯเคยมีโอเวอร์เฮดขึ้นไปถึง 20% จากนั้นดึงลงมาได้เหลือ 12% ปัจจุบันอยู่ระหว่าง 12-15%

ปัจจัยภายในสำคัญกว่าภายนอก

ต้นปี 2563 หวุดหวิดจะเกิดชนวนสงครามโลกครั้งที่ 3 กับเวลาที่เหลือของปี ควรตั้งรับอย่างไร

แนวคำตอบอาจฟังเหมือนกำปั้นทุบดิน “…ผมว่าเราอย่าไปดูภายนอกมาก ผมว่าถ้าจากบทเรียนที่ตัวเองเจอ เวลาตกใจ เวลาไปดูปัจจัยภายนอกมาก ทำให้เราแก้ปัญหาบริษัทผิด ๆ สิ่งสำคัญที่สุด คือ ต้องดูว่าบริษัทเรามีจุดอ่อน จุดแข็งที่ไหน อย่าไปฝืนตลาดในสภาพที่ตลาดมันไม่ให้ แล้วก็ผมว่าสำคัญที่สุดเลยที่ผมทำได้ตอนนั้น คือ การลดรายจ่าย”

เชื่อหรือไม่ 20 ปีที่ผ่านมา หลังจากลดค่าเงินบาท (ปี 2540) พนักงานกลุ่มแลนด์ฯแทบไม่เพิ่มเลย แทบจะเท่าเดิมตลอด คือ ใช้คน 700 กว่าคนจากยอดขายที่มีอยู่ตอนนี้

ยกตัวอย่าง วงการเดียวกัน GP-gross margin ส่วนใหญ่ทั่วไป 35% แต่รายจ่าย 20% รายจ่ายกลุ่มแลนด์ฯ 12-15% ดีกว่าคู่แข่ง 5-8% นั่นคือคู่แข่งกำไร 12% แต่กลุ่มแลนด์ฯกำไร 20% เพราะลดรายจ่ายได้ดีกว่า “…การลดรายจ่ายเป็นเรื่องที่พวกเรามองข้ามไปหมด”

ประเด็นที่ 2 การปรับราคาขายให้เหมาะกับสภาพตลาด เราก็ไม่ดูกัน มัวแต่อยากจะขายเยอะ ๆ โดยไม่ได้ดูว่าการขายเยอะ ๆ margin บางทีก็ทำได้ไม่ดีนัก

“อันนี้ผมคิดว่าต้องไปเรียนหนังสือกับคุณบริสุทธิ์ ถึงจะรู้วิธีการ adjust ตรงนี้”

เรื่องใหญ่สุด “จิตวิทยาผู้บริโภค”

สถานการณ์ในท่วงทำนอง “ไม่รู้จะหันซ้ายหรือหันขวา” จะเป็นไปอีกนานไหม

“แบงก์ไม่อยากให้เราเจ๊งอยู่แล้ว เพราะตอนนี้เหลือเงินเยอะ ดอกเบี้ยต่ำ ยังไงก็ไม่อยากปล่อยให้อสังหาฯเป็นหนี้เสีย ดีเวลอปเปอร์ที่มีปัญหา ผมว่าไปพูดกับแบงก์ตรง ๆ เลยว่า จากนี้ไปในอีก 6 เดือน เราอาจต้องชอร์ตเงิน อย่าให้แบงก์เขาตกใจ แล้วเขาจะหาทางแก้ปัญหาร่วมกัน เนื่องจาก cost ของต้นทุนแบงก์ตอนนี้ต่ำมาก ล่าสุดบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯได้เงินกู้มา ดอกเบี้ย 2.1% ฟิกซ์ 3 ปี”

ข้อวิเคราะห์ คือ มีเรื่องน่ากลัว 3 ด้านด้วยกัน 1.ด้านการเงินปีนี้อยู่ในภาวะไดเล็มมา (หนีเสือปะจระเข้) แบงก์มีเงินเยอะ แต่ไม่กล้าปล่อย เศรษฐกิจดูไม่ดี แต่ดอกเบี้ยต่ำ สภาพคล่องเยอะ

2.จะมีทางออก (รูระบาย) กันยังไง ในเมื่อ (ภาวะ) ตลาดไม่ดีเลย ในเมื่อปัจจัยทุกอย่างบวกหมด แต่ (เศรษฐกิจ) ก็ยังไม่ดีอยู่ ดอกเบี้ยก็ต่ำ สภาพคล่องก็เยอะ รัฐบาลให้การช่วยเหลือเยอะ…แต่ก็ยังไม่ดีอยู่

“ผมว่าอยู่ที่ความกลัวของเขา คือ ถ้าลูกค้าคิดว่าตลาดมันไม่ได้แย่อย่างที่คิดไว้ เขาก็จะเริ่มซื้อบ้านใหม่ แต่ถ้าบอกว่าตลาดมันแย่มาก ลูกค้าก็จะหยุดหมด ไม่มีใครซื้อ ผมว่า psychology เป็นเรื่องใหญ่มากตอนนี้”

QR Code LINE@ Prachachat

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ