อสังหาริมทรัพย์

ปีหนูเสี่ยง “ซัพพลายใหม่-แบ็กล็อกล้น” สต๊อกทะลัก6แสนล้านกดดันหนักแนะเร่งโอนกำเงินสด

โหรอสังหาฯ “เอเซีย พลัส” ชี้ไตรมาส 1/63 มีตัวช่วยมาตรการรัฐอุ้มยอดโอนบ้าน-คอนโดฯ ลุ้นฟื้นตัวในไตรมาส 4/63 เผยสต๊อกท่วม 6 แสนล้านแต่ยอดพรีเซลดิ่งเหลือครึ่งเดียว มีผลทำให้ใช้เวลาระบายสต๊อกนานขึ้น 2 ปีเต็ม เปิดจุดเสี่ยงแบ็กล็อกสูงบวกซัพพลายใหม่กดดันตลาด แนะดีเวลอปเปอร์กำเงินสด-ไม่ก่อหนี้เพิ่ม ด้าน “AREA” สรุปปี 2562 ยอดพรีเซลต่ำแสนยูนิต หวั่นสต๊อกล้นตลาด

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เทรนด์การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ 20 บริษัทคาดว่ายังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2562 โดยภาพที่เห็นมีทั้งชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่และลดจำนวนโครงการลง

มาตรการรัฐอุ้มไตรมาส 1/63

โดยภาพรวมตลาดปี 2563 มองว่าแนวโน้มปีนี้ทั้งปี สถานการณ์ไตรมาส 1/63 ดูดีที่สุด ตลาดจะมีความคึกคักในการจัดแคมเปญโปรโมชั่นระบายสต๊อก เนื่องจากรับอานิสงส์มาตรการรัฐเป็นตัวช่วยถึง 2 โครงการ คือ ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐบาลลดค่าโอน-จดจำนอง 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่น เหลือล้านละ 300 บาท หมดอายุสิ้นปีนี้ บวกกับมาตรการบ้านดีมีดาวน์ รัฐบาลช่วยจ่ายค่าดาวน์ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนราย ซึ่งหมดอายุ 31 มีนาคม 2563

“ไตรมาส 1/63 น่าจะเป็นอะไรที่เห็นแอ็กทิวิตี้ค่อนข้างจะร้อนแรงหน่อย อาจจะเป็นจุดสูงสุดก็ได้ เพราะว่าจุดศูนย์รวมมาตรการบ้านดีมีดาวน์ แล้วก็ยังมีลดค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนองบ้านไม่เกิน 3 ล้านก็ยังค้างอยู่ ดีเวลอปเปอร์ก็พยายามออกแคมเปญระบายสต๊อก ทำให้เป็นไตรมาสที่ตัวเลขยังดูดีอยู่”

หลังจากนั้นประเมินว่าเมื่อหมดอายุมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ทำให้ไตรมาส 2/63-ไตรมาส 3/63 อาจชะลอตัวลง เพราะมีการดึงดีมานด์อนาคตไปโอนในไตรมาสแรก เมื่อเข้าไตรมาส 4/63 ตลาดอสังหาฯมีโอกาสเห็นยอดขายคึกคักอีกครั้ง ซึ่งเป็นไปตามช่วง seosonal ที่คนตัดสินใจซื้อและโอนอยู่แล้ว

พรีเซลต่ำสุดรอบ 2 ปี

นายเทิดศักดิ์กล่าวต่อว่า คาดการณ์ยอดโอนหรือยอดรับรู้รายได้ 16 บริษัทในปี 2562 อยู่ที่ 270,937 ล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 2 ปีเมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มียอดโอน 354,341 ล้านบาท และยอดโอนปี 2560 จำนวน 321,305 ล้านบาท ในขณะที่ยอดโอนปี 2559 อยู่ที่ 244,405 ล้านบาท

รายละเอียดการสำรวจผลประกอบการ 16 บริษัท ประกอบด้วย ค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ควอลิตี้เฮ้าส์, เอพี (ไทยแลนด์), แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, มั่นคงเคหะการ, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ปริญสิริ, พฤกษา เรียลเอสเตท, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, แสนสิริ, ศุภาลัย, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, ไรมอนแลนด์ และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

โจทย์หินแบ็กล็อก-สต๊อกท่วม

นายเทิดศักดิ์กล่าวถึงโจทย์หลักธุรกิจอสังหาฯปีนี้ว่า จุดเน้นอยู่ที่การเคลียร์สต๊อกออกไปให้ได้มากที่สุด ล่าสุด ณ สิ้นไตรมาส 3/62 มีการสำรวจสต๊อกของผู้ประกอบการรายใหญ่ 12 บริษัท พบว่ามียูนิตสะสมรวมกัน 598,728 ล้านบาท นับรวมจากหน่วยสร้างเสร็จ, อยู่ระหว่างเปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้าง

ทั้งนี้ สต๊อกเกือบ 6 แสนล้านบาทเมื่อนำมาคำนวณกับยอดพรีเซลปี 2562 ที่คาดว่าไม่เกิน 3 แสนล้านบาท เท่ากับว่าต้องใช้เวลาระบายอย่างน้อย 2 ปี ถ้าหากไม่สามารถระบายออกไปได้เร็วจะส่งผลกระทบทำให้ผู้ประกอบการต้องทำงานเหนื่อยหนักแน่นอนในปีนี้

ประเด็นอยู่ที่สต๊อก 6 แสนล้านบาท ยังไม่นับรวมไตรมาส 4/62 และซัพพลายใหม่ในปี 2563 ซึ่งตัวเลขการโอนมีทั้งมาจากยอดขายใหม่สร้างเสร็จและโอนจบในปี กับยอดแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ที่สร้างเสร็จและพร้อมโอนในปีนี้ ถ้าหากแบ็กล็อกพร้อมโอนปีนี้มาบวกกับซัพพลายใหม่เกิดขึ้นในภาวะที่ระบายสต๊อกเก่าได้ช้า อาจเป็นอุปสรรคในการทำแผนธุรกิจของผู้ประกอบการในปีนี้

“สต๊อกสะสมในปี 2560 อยู่ที่ 5 แสนกว่าล้าน ข้ามมาปี 2562 เพิ่มเป็น 6 แสนล้าน แสดงให้เห็นว่าสต๊อกในตลาดเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งธรรมชาติสต๊อกบ้าน-คอนโดฯ ยิ่งค้างนานก็ยิ่งระบายยากขึ้น ถือเป็นโจทย์ยากในการทำธุรกิจปีนี้”

แนะกำเงินสด-ไม่ก่อหนี้เพิ่ม

สำหรับข้อแนะนำผู้ประกอบการ นายเทิดศักดิ์กล่าวว่า ปี 2563 เป็นปีชี้วัดความได้เปรียบเสียเปรียบในการแข่งขันที่ชัดเจนอีกปีหนึ่ง ทิศทางตลาดชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2562 เป้าหมายหลักทุกคนเห็นอยู่แล้วต้องเน้นระบายสต๊อกเป็นหลัก ขณะเดียวกันไม่ควรก่อหนี้เพิ่ม คุมวินัยการเงิน-การลงทุนให้รัดกุม

เรื่องสำคัญที่สุดอีกเรื่องหนึ่งของปีนี้ คือ ต้องหันมาควบคุมคุณภาพแบ็กล็อก กล่าวคือลูกค้าซื้อไปแล้ว เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จต้องสามารถโอนได้ด้วย เพราะถ้าลูกค้าไม่รับโอนจะย้อนกลับมาเป็นยูนิตเปิดขายใหม่ หรือยูนิตรีเซล แต่ถ้าลูกค้ารับโอนจะทำให้ยอดแบ็กล็อกถูกเปลี่ยนเป็นยอดโอนและกระแสเงินสดนำไปใช้หมุนเวียนในการทำธุรกิจ

“ดูโครงสร้างการเงินถ้าเป็นภาวะแบบนี้มันก็ไม่เหมาะที่จะไปก่อหนี้เพิ่ม ธุรกิจจำเป็นต้องมีกระแสเงินสดก็ต้องดูที่คุณภาพ backlog เพราะ backlog สุดท้ายต้องแปรเป็นเงินสด ถ้า backlog คุณภาพดีกระแสเงินสดก็น่าจะยังโอเคอยู่ แต่ถ้าใครมีสัญญาณว่า backlog เริ่มคุณภาพไม่โอเค อันนั้นก็ถือเป็นสัญญาณที่ต้องระวังแล้ว”

จับตากลุ่มผู้ซื้อนักเก็งกำไร

สอดคล้องกับ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA กล่าวเพิ่มเติมถึงทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยว่า สรุปภาพรวมปี 2562 มีการเปิดตัว 480 โครงการ เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเทียบกับปี 2561 ที่เปิดตัว 457 โครงการ แต่จำนวนหน่วยลดลง -5% อยู่ที่ 118,975 ยูนิต ส่วนมูลค่าโครงการลดลง -16% อยู่ที่ 476,911 ล้านบาท

ขณะที่ราคาต่อหน่วยลดลงเช่นกัน ปี 2561 ค่าเฉลี่ยต่อหน่วย 4.6 ล้านบาท ลดเหลือ 4 ล้านบาทในปี 2562

ข้อสังเกตคือการเปิดตัวใหม่จำนวนโครงการลดลง -5% แต่มีข้อน่าวิตกคือหน่วยขายได้ หรือยอดพรีเซลในปี 2562 มีจำนวน 99,862 ยูนิต ลดลง -17% เทียบกับปี 2561 ที่มีจำนวน 120,577 หน่วย

ตัวเลขที่ต้องจับตายังมีหน่วยรอการขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 218,881 ยูนิต ที่จะเข้ามาขายในปี 2563 เทียบกับปี 2562 มีหน่วยรอขาย 199,768 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% จำนวน 19,113 หน่วย หากเฉลี่ยต่อปีมีการดูดซับ 110,000 หน่วย เท่ากับต้องใช้เวลา 2 ปีในกรณีไม่มีซัพพลายใหม่มาเติม

สำหรับแนวโน้มปี 2563 คาดว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้งการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 และมาตรการรัฐลดค่าโอน-จำนอง, บ้านดีมีดาวน์ มีผลทำให้ซัพพลายที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การเปิดใหม่ในปี 2563 อาจไม่น้อยกว่าปี 2562 แม้เศรษฐกิจไม่ดีก็ตาม เพราะมีแรงซื้อจากนักเก็งกำไร

“สิ่งที่น่าห่วงก็คือซัพพลายรอการขายจะมีมากขึ้น บ้านว่างหรือบ้านสร้างเสร็จและขายไปแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นจากที่พบในปี 2562 จำนวน 525,000 ยูนิต สัดส่วนนักเก็งกำไรอาจเกิน 40% หนี้เสียอาจมีมากขึ้น” ดร.โสภณกล่าว