อสังหาริมทรัพย์

“ใครเป็นใคร” พี่เบิ้มวงการอสังหาฯ ท็อป 10 เจ้าตลาดบ้าน-คอนโด

สถิติมีไว้เพื่อทำลาย บางคนกล่าวไว้

ข่าวล่ามาเร็ววงการอสังหาริมทรัพย์ “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA อัพเดตสถิติ “ใครเป็นใคร” ในช่วง 26 ปี (2537-2563)

พบว่าตลาดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวนมากถึง 17,785 โครงการ ในจำนวนนี้สัดส่วน 32% ในด้านมูลค่าโครงการถูกพัฒนาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 ราย

กทม.-ปริมณฑลแชร์ 73-74%

อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนแค่ 10 รายรวมกันมีส่วนแบ่งตลาดมากถึง 32% ถือว่ามีกลิ่นอายกึ่ง ๆ ผูกขาด แต่ก็ยังไม่มีบริษัทใดครอบงำตลาดได้เพียงรายเดียว

ผลสำรวจ ณ สิ้นปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่เดือนมกราคม 2537-31 ธันวาคม 2563 รวมเวลา 26 ปี มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมด 17,785 โครงการ รวม 3,191,675 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 8,949,939 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.804 ล้านบาท

โดยสัดส่วน 74% จำนวน 2,369,251 หน่วย พัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่เหลือสัดส่วน 26% เป็นการลงทุนโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัด หรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง ตลาดต่างจังหวัดมีการพัฒนาโครงการเพียง 1 ใน 4 เท่านั้น

ในด้านมูลค่าโครงการสัดส่วนมีความใกล้เคียงกัน โดยมูลค่าการพัฒนาในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คิดเป็น 73% จำนวน 6,555,888 ล้านบาท จากทั่วประเทศ

ในจำนวนนี้จัดเรียงอันดับ 10 อันดับแรกที่มีขนาดการพัฒนาโครงการสะสมพบว่า ทั้งหมดเป็นบริษัทมหาชนจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จุดโฟกัสอยู่ที่จัดเรียงลำดับตาม “มูลค่าโครงการสะสม” (ดูตารางประกอบ)

พรีแคสต์ดันพฤกษาฯขึ้นแชมป์

อันดับ 1 ที่ครองชาร์ตทั้ง “ยอดเปิดตัวสะสม-ยูนิตสะสม-มูลค่าสะสม” สถิติเป็นของ “บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)” ของตระกูลวิจิตรพงศ์พันธุ์ โดย “ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์” ได้รับฉายาเป็นเจ้าพ่อทาวน์เฮาส์ราคาต่ำล้านมาก่อน เพราะเติบโตจากโมเดลธุรกิจ มีโรงงานพรีแคสต์เป็นของตนเอง ทำให้สามารถสร้างได้เร็ว เติมเรื่องขายเร็วเข้ามาทำให้สูตรธุรกิจโอนเร็วสำเร็จได้อย่างเป็นล่ำเป็นสัน

ทาวน์เฮาส์พฤกษาฯในยุคเริ่มต้น เน้นเจาะลูกค้าตลาดแมส เรียกว่าทุกมุมเมืองในตรอกซอกซอยจะต้องมีทาวน์เฮาส์ 6 แสนบาท เปิดขายในทำเล

ณ สิ้นปี 2563 พฤกษาฯมีพอร์ตพัฒนาโครงการสะสมมากที่สุด 707 โครงการ หน่วยสะสม 245,493 หน่วย มูลค่าสะสม 538,347 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.193 ล้านบาท

เปรียบเทียบกับ “การเคหะแห่งชาติ” รัฐวิสาหกิจที่รัฐบาลจัดตั้งขึ้นมาเมื่อปี 2518 เพื่อรับภารกิจสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่เพิ่งจะมีการสร้างโครงการเคหะชุมชน 150,000 หน่วย โดยประมาณ

ปัจจุบันพฤกษาฯเป็นบริษัทที่พัฒนาโครงการในแทบทุกทำเล และแทบทุกระดับราคา

LPN เฉลี่ยถูกสุด 1.494 ล้าน

ในเซ็กเมนต์ตลาดแมสด้วยกัน สถิติ “ราคาเฉลี่ยต่ำสุด” เป็นของ “บริษัท แอลพีเอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN” มียอดพัฒนาสะสม 140 โครงการ แต่มีข้อสังเกต คือ หน่วยขายสะสมสูงถึง 123,532 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 1.494 ล้านบาท

เหตุผลเพราะ LPN วางตำแหน่งการแข่งขันในเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียมตลาดแมส จนได้รับฉายา “เจ้าพ่อคอนโดฯตลาดกลาง-ล่าง” ราคาต่ำล้านจนถึง 3 ล้านบาท/หน่วย มีจุดเด่นที่เติบโตจากสถานะของการเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างมาก่อนที่จะสวมบทบาทดีเวลอปเปอร์

คอนโดฯ LPN เป็นที่รับทราบกันว่า โครงการละ 1,000-2,000 หน่วย เป็นเรื่องปกติ หรือโครงการละ 3,000-4,000 หน่วย ก็มีออกสู่ตลาดอยู่เรื่อย ๆ นาทีนี้ LPN ยังเป็นบริษัทแรกและบริษัทเดียวในปัจจุบันที่พัฒนาโครงการเดียวมีหน่วยสูงเกิน 10,000 หน่วย ในโครงการ “ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1”

แต่ด้วยเหตุผลของวิกฤตเศรษฐกิจหลายรอบ รวมทั้งปัญหากู้ไม่ผ่านรุมเร้า ทำให้ LPN เป็นอีกค่ายที่ต้องเบนเข็มจากตลาดกลาง-ล่าง ขึ้นมาจับตลาดแพงเพราะทำยากกว่า แต่กำลังซื้อแข็งแกร่งกว่าอย่างเห็นได้ชัด

แต่ถึงแม้จะเริ่มแตกไลน์มาจับตลาดพรีเมี่ยม แต่บุญเก่าที่ทำไว้ในตลาดกลาง-ล่าง ทำให้ LPN เป็นเจ้าของสถิติราคาเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำที่สุดที่ 1.494 ล้านบาท

ราคาเฉลี่ยสูสี “ศุภาลัย-ออริจิ้นฯ”

ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยต่ำสุด ตีคู่สูสี 2 ราย คือ “บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)” พัฒนาทั้งหมด 283 โครงการ 99,237 หน่วย รวมมูลค่า 304,193 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 3.065 ล้านบาท

อีกรายคือ “บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)” พัฒนาสะสมเพียง 89 โครงการ โดยเพิ่งเข้าสู่ตลาดพัฒนาที่ดินเพียง 16 ปี แต่มียูนิตสะสม 38,985 หน่วย มูลค่าโครงการสะสม 120,503 ล้านบาท ซึ่งอยู่อันดับ 10 ของตาราง และมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 3.091 ล้านบาท

ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยแม้จะใกล้เคียงกัน แต่ถ้าเปรียบคู่มวยต้องบอกว่าชกคนละเวที เพราะ “ศุภาลัย” โตอย่างแข็งแกร่งจากตลาดบ้านแนวราบ พิมพ์เขียวศุภาลัยไม่ได้เน้นแบบบ้านหวือหวา แต่ก็ครองใจฐานลูกค้าหลักกลุ่มเถ้าแก่ห้องแถวได้เป็นอย่างดี

ขณะที่ “ออริจิ้นฯ” ประกาศตัวตลอดเวลาว่า โตบนแพลตฟอร์ม เข้าใจลูกค้าคนรุ่นใหม่ โครงการแรกกล้า ๆ กลัว ๆ ด้วยมูลค่าโครงการหลัก 100-300 ล้านบาท วันนี้บริษัทมีชื่อติดโผพัฒนาโครงการเดียวมูลค่าโครงการแตะหมื่นล้านบาทมาแล้ว

หน่วยสะสม-ตลาดแมสยึด

ส่องกลยุทธ์การแข่งขันในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จุดโฟกัสอยู่ที่ “หน่วยสะสม” พบว่า 3 อันดับแรกสถิติเป็นของ “พฤกษาฯ-LPN-AP”

โดยพฤกษาฯมีการพัฒนาสะสม 659 โครงการ สิริรวม 232,823 หน่วย มูลค่า 511,023 ล้านบาท

รองลงมา ค่าย LPN ซึ่งมีหน่วยสะสม 112,759 หน่วย จากการพัฒนาสะสม 132 โครงการ มูลค่า 171,084 ล้านบาท

และค่ายเอพี (ไทยแลนด์) ที่มีพอร์ตสะสม 90,359 หน่วย จากการพัฒนา 293 โครงการ มูลค่ารวม 404,037 ล้านบาท

ทั้งนี้ หากยึด “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” เป็นตัวตั้ง พบว่า ราคาเฉลี่ยของ 10 บิ๊กแบรนด์ในโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อยู่ที่ 2.767 ล้านบาท

กลยุทธ์การโตของ LPN มีราคาเฉลี่ย 1.517 ล้านบาท กับพฤกษาฯมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 2.195 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงประวัติศาสตร์การเติบโตมาจากลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง

สถิติที่แตกต่างออกไป คือ ค่ายเอพี (ไทยแลนด์) ที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.471 ล้านบาท มาจากทาวน์เฮาส์ “บ้านกลางเมือง” แบรนด์สินค้าทาวน์เฮาส์ที่แข็งแกร่ง และเป็นซิกเนเจอร์ของเอพีก็ว่าได้ โดยฐานลูกค้าหลักเจาะตลาดกลาง-บนเป็นหลัก

ภูมิภาคคู่บี้ “แสนสิริ-ศุภาลัย”

ส่วนในภูมิภาคต่างจังหวัด จุดโฟกัสที่ “หน่วยสะสม” ต้องบอกว่าหัวเมืองต่างจังหวัดเฉือนกันนิดเดียวระหว่าง 2 บริษัท คือ “ศุภาลัย” ณ สิ้นปี 2563 พัฒนาแล้ว 23,887 หน่วย จาก 107 โครงการ มูลค่าสะสม 51,935 ล้านบาท

เฉือนเส้นยาแดงกับ “แสนสิริ” ที่พัฒนาโครงการในต่างจังหวัดรวม 23,866 หน่วย จำนวน 58 โครงการ มูลค่ารวม 58,043 ล้านบาท

พิจารณาจากจำนวนโครงการ แสนสิริเปิดแล้ว 58 โครงการ แสดงว่าเน้นคอนโดฯเป็นหลัก ขณะที่ศุภาลัยเปิดแล้ว 107 โครงการ ฟันธงได้ไม่ยากว่ามาจากจุดเน้นเปิดขายบ้านแนวราบ เน้นเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ในท้องถิ่นเป็นหลัก

ถัดจาก 2 รายแรกในตลาดต่างจังหวัด บิ๊กแบรนด์ที่ตีคู่ด้านหน่วยสะสมมีอีก 2 ราย คือ พฤกษาฯ เปิดแล้ว 12,670 หน่วย จาก 48 โครงการ มูลค่าสะสม 27,324 ล้านบาท กับ LPN ที่เปิดขายแล้ว 10,773 ล้านบาท จากการเปิดเพียง 8 โครงการ มูลค่าสะสม 13,504 ล้านบาท

โมเดลจะสลับกัน โดยเห็นได้ชัดเจนว่า LPN เน้นเจาะต่างจังหวัดโดยเปิดขายคอนโดฯเป็นหลัก ขณะที่พฤกษาฯเน้นเปิดขายบ้านแนวราบ ทำให้มีโครงการสะสมถึง 48 โครงการ

แลนด์ฯ-เอพีเจาะ 4 ล้านอัพ

ในขณะที่มูลค่าสะสมที่ปิ๊งปั๊งมาก เป็นของ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” อยู่ที่ 36,739 ล้านบาท พัฒนาแล้ว 45 โครงการ จำนวน 8,549 หน่วย ซึ่งจะเห็นว่าในต่างจังหวัด ค่ายแลนด์ฯจำนวนโครงการใกล้เคียงพฤกษาฯ อยู่ระหว่าง 45-48 โครงการ แต่มูลค่าสะสมทิ้งช่วงห่างกันเป็น 10,000 ล้านบาท เพราะแลนด์ฯเลือกเจาะเซ็กเมนต์กลาง-บน มีราคาเฉลี่ย 4.297 ล้านบาท ซึ่งต้องบอกว่าแพงสำหรับกำลังซื้อต่างจังหวัด

low profile สุด ๆ นาทีนี้ สถิติเป็นของ “บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)” ที่ไม่มีโครงการในต่างจังหวัดเลย แต่ก้าวขึ้นมาอยู่อันดับ 7 ของตาราง ในด้านมูลค่าสะสมที่ 208,165 ล้านบาท โดยสร้างแบรนด์และภาพจำให้กับผู้บริโภคในฐานะอนันดาฯ เป็นเจ้าตลาดคอนโดฯใกล้รถไฟฟ้า