รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ 5 สถานีใหม่พลิกทำเลอสังหา

เปิดหน้าดินแสนล้านพลิกทำเล “สายสีม่วงใต้” ภายใน 5 ปี หลัง รฟม.เซ็นสัญญายักษ์รับเหมา 5 ราย เปิดไซต์ก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะทั้งใต้ดินและยกระดับ “คอลลิเออร์สฯ” สำรวจราคาที่ดินวาละ 1-6 แสนรองรับการพัฒนาได้อีกมาก จับตา 5 สถานีดาวรุ่ง “เตาปูน-วงเวียนใหญ่-วังบูรพา-สุขสวัสดิ์ตลอดสาย-รอบสถานีราษฎร์บูรณะ”

11 มีนาคม 2565 ที่ผ่านมา โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) มีผลคืบหน้าเป็นรูปธรรมโดย “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” เจ้าของสัมปทาน จัดพิธีลงนามสัญญาจ้างก่อสร้างกับผู้รับเหมา 5 ราย แบ่งเป็น 6 สัญญาด้วยกัน กำหนดเริ่มตอกเข็มต้นแรกปี 2565 คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดใช้ในปี 2570 มูลค่างาน 8.2 หมื่นล้านบาท

6 สัญญา 5 ยักษ์รับเหมา

ทั้งนี้ 6 สัญญาก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ มีดังนี้ สัญญาที่ 1 งานออกแบบและก่อสร้างอุโมงค์ทางวิ่งและสถานีใต้ดิน ช่วงเตาปูน-หอสมุดแห่งชาติ วงเงิน 19,430 ล้านบาท และสัญญาที่ 2 งานออกแบบและก่อสร้างอุโมงค์ทางวิ่งและสถานีใต้ดิน ช่วงหอสมุดแห่งชาติ-ผ่านฟ้า วงเงิน 15,878 ล้านบาท มีผู้รับเหมาคู่สัญญากลุ่มกิจการร่วมค้า “CKST-PL” ประกอบด้วย บมจ.ช.การช่าง กับ บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น

สัญญาที่ 3 งานออกแบบและก่อสร้างอุโมงค์ทางวิ่งและสถานีใต้ดิน ช่วงผ่านฟ้า-สะพานพุทธ วงเงิน 15,109 ล้านบาท ผู้รับเหมากลุ่มกิจการร่วมค้า “ITD-NWR MRT” ประกอบด้วย บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ หรือ ITD กับ บมจ.เนาวรัตน์พัฒนาการ

สัญญาที่ 4 งานออกแบบและก่อสร้างอุโมงค์ทางวิ่งและสถานีใต้ดิน ช่วงสะพานพุทธ-ดาวคะนอง วงเงิน 14,982 ล้านบาท ผู้รับเหมาหลัก บมจ.ยูนิค เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น

สัญญาที่ 5 งานก่อสร้างโครงสร้างทางวิ่งและสถานียกระดับ ช่วงดาวคะนอง-ครุใน อาคารจอดรถไฟฟ้า (stabling yard) และอาคารจอดแล้วจร (park & ride) วงเงิน 13,094 ล้านบาท และสัญญาที่ 6 งานออกแบบและก่อสร้างระบบรางตลอดแนวเส้นทางโครงการ วงเงิน 3,589 ล้านบาท ผู้รับเหมาหลักคือ ITD

ผลลัพธ์จากการลงนามสัญญาก่อสร้าง เป็นการส่งสัญญาณเปิดหน้าดินตลอดแนวสายสีม่วงใต้โดยอัตโนมัติ เส้นทางรถไฟฟ้าที่ทอดยาว 23 กิโลเมตร มีจำนวน 17 สถานีรถไฟฟ้า โดยมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ที่สถานีเตาปูน, จุดเชื่อมต่อสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) ที่สถานีสามยอด และจุดเชื่อมต่อสายสีแดงในอนาคตที่สถานีวงเวียนใหญ่

คอนโดฯเด้งรับสถานีเตาปูน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถิติในช่วง 20 ปี (2545-2564) ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีม่วงใต้มีการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่ารวมเกิน 50,000 ล้านบาท ในขณะที่มีการลงนามสัญญาจ้างก่อสร้างเท่ากับเป็นการจุดพลุการลงทุนรอบใหม่ให้กับทำเล มองว่าเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะช่วยให้เกิดความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวเส้นทางได้อย่างแน่นอน

สำหรับทำเลที่น่าสนใจมี 5 จุด ได้แก่ 1.พื้นที่โดยรอบ “สถานีเตาปูน” แม้ว่าจะเหลือที่ดินให้พัฒนาไม่มากนักเพราะมีการแข่งขันพัฒนาโครงการสูงตั้งแต่การเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) แต่ล่าสุด การก่อสร้างสายสีม่วงใต้มีผลทำให้สถานีเตาปูนเป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 สายที่สมบูรณ์แบบในอนาคต บวกกับโซนเตาปูนเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง

“มองว่าสายสีม่วงใต้ที่สถานีเตาปูนจะเป็นตัวช่วยผลักดันตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลให้กลับมาคึกคักได้อีกครั้ง แนวโน้มราคามีโอกาสปรับตัวขาขึ้นได้ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างรถไฟฟ้า”

ปัจจุบันโซนเตาปูนคับคั่งไปด้วยโครงการลงทุนของดีเวลอปเปอร์บิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท พัฒนาโครงการ เดอะไพรเวซี่ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์, บมจ.เสนา ดีเวลลอปเมนท์ เข้าซื้อโครงการเฟรช เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ จาก บมจ.ณุศาศิริ และรีแบรนด์เป็น “เฟล็กซี่ คอนโด” โดยมีแผนเปิดตัวในปีนี้



บมจ.ริชี่ เพลซ 2002 ขึ้นคอนโดฯ ริชพาร์ค เตาปูน อินเตอร์เชนจ์, กลุ่มเรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาเดอะ สเตจ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์, บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN ขึ้นโครงการลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ เป็นต้น

บูมวังบูรพา-วงเวียนใหญ่

2.พื้นที่โดยรอบ “สถานีวังบูรพา” เป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจเพราะอยู่ในเยาวราช แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ สามารถเดินทางมาจากเขตเมืองเก่าที่สถานีวังบูรพาได้ด้วย

3.พื้นที่โดยรอบ “สถานีวงเวียนใหญ่” ซึ่งจะเป็นจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีแดงในอนาคต ปัจจุบันมีศักยภาพสูงอยู่แล้วเพราะไม่ไกลจากรถไฟฟ้า BTS สายสีลม จึงแวดล้อมไปด้วยคอนโดมิเนียมระดับบนหลายโครงการ เช่น ไบร์ท วงเวียนใหญ่ พัฒนาโดย บจ.อัลไบร์ท โฮลดิ้ง, ไอดีโอ สาทร-วงเวียนใหญ่ ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, เดอะริช สาทร-ตากสิน ของ บมจ.ริชี่ เพลซ 2002

ล่าสุด สถานีวงเวียนใหญ่กำลังจะมีอีก 1 โครงการใหม่ในปี 2565 พัฒนาโดย บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น

ห้องชุดปักหมุดโซนสุขสวัสดิ์

4.สามารถพัฒนาอาคารสูงและเป็นชุมชนขนาดใหญ่ ปัจจุบันมีคอนโดฯ และบ้านจัดสรรทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่เข้าไปปักหมุดในทำเล ข้อสังเกตคือเป็นโซนที่มีคอนโดฯ มากที่สุดในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายสีม่วงใต้

เช่น ลุมพินี วิลล์ สุขสวัสดิ์-พระราม 2 พัฒนาโดย LPN, อิซซี่ คอนโด สุขสวัสดิ์ โดยกลุ่มชาญอิสสระ, โพลิส คอนโด สุขสวัสดิ์ 64 โดยดับบลิวแอนด์ดับบลิว พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ล่าสุดคาดว่าในปีนี้จะมีการพัฒนาโครงการใหม่จาก บมจ.เจ้าพระยามหานคร หรือ CMC

5.พื้นที่โดยรอบ “สถานีราษฎร์บูรณะ” ที่ผ่านมาเป็นอีกทำเลที่ดีเวลอปเปอร์เข้าไปแข่งขันพัฒนาโครงการ ล่าสุดแผนลงทุนปี 2565 บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เตรียมเปิดพรีเซลคอนโดฯ ขนาดใหญ่ภายใต้แบรนด์ นิว ราษฎร์บูรณะ บนพื้นที่ริมน้ำ 12 ไร่ ประกอบด้วย 8 อาคาร สูง 19-35 ชั้น จำนวน 1,517 ยูนิต

“เหตุผลสำคัญส่วนหนึ่งที่ดึงดูดให้ลงทุนที่อยู่อาศัยในเขตฝั่งธนบุรีเพราะกฎระเบียบด้านผังเมืองและเขตห้ามก่อสร้างมีข้อจำกัดน้อยกว่าฝั่งพระนครอย่างเห็นได้ชัด”

คอนโดฯ 3 หมื่น ล. ขายได้ 90%

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เก็บสถิติตลาดคอนโดฯ ที่เปิดขายในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีการพัฒนาแล้ว 10,470 ยูนิต มูลค่า 32,000 ล้านบาท อัตราการขายรวมอยู่ที่ 90.0% ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเกือบหมดแล้ว โดยไม่มีโครงการเปิดขายใหม่เลยในช่วงโควิด 2-3 ปีที่ผ่านมา

ทำเลการแข่งขันของตลาดคอนโดฯ ส่วนใหญ่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ กับโครงการที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบนถนนราษฎร์บูรณะ ซึ่งไม่ใช่ถนนที่จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ผ่าน

โดยทำเลที่ต้องจับตามองคือถนนสุขสวัสดิ์ซึ่งอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนราษฎร์บูรณะ แนวโน้มเป็นทำเลที่มีคอนโดฯ และบ้านจัดสรรเปิดขายมากขึ้น เพราะยังมีที่ดินแปลงใหญ่และแปลงเปล่าที่สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ ได้อีกมาก

ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้านขายดีสุด

สำหรับตลาดบ้านแนวราบพบว่า เป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูงจากบิ๊กแบรนด์และดีเวลอปเปอร์รายกลาง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มีการลงทุนมากที่สุดในสัดส่วน 75.5% ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท/ยูนิตบนทำเลสุขสวัสดิ์ เนื่องจากแวดล้อมด้วยแหล่งงานขนาดใหญ่และโรงงานอุตสาหกรรม ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมีจำนวนมาก

ณ สิ้นปี 2564 มีบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างการขายทั้งสิ้น 3,917 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,115 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 53.9% เหลือยูนิตอยู่ระหว่างขาย 1,802 ยูนิต สัดส่วน 46.1% มูลค่ารอขาย 20,430 ล้านบาท

ที่ดินเปล่าเพียบ 1-6 แสน/วา

นายภัทรชัยกล่าวถึงปัจจัยราคาที่ดินแนวสายสีม่วงใต้ด้วยว่า ก่อนหน้านี้ ราคาที่ดินในฝั่งธนบุรีมีราคาซื้อขายแพงสุดไม่เกิน 600,000 บาท/ตารางวาอยู่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ ส่วนพื้นที่ห่างไกลจากสถานีหรือแนวรถไฟฟ้าออกไปราคาไม่เกิน 2-3 แสนบาท/ตารางวา, ที่ดินย่านสำเหร่กับจอมทองในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าราคาอยู่ที่ 100,000-200,000 บาท/ตารางวา

โดยต้นทุนที่ดินสะท้อนเป็นราคาคอนโดฯ จะเห็นว่าตลาดคอนโดฯ ย่านวงเวียนใหญ่มีหลายโครงการที่ราคาขายเฉลี่ย 120,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนในทำเลที่ไกลออกไปจะต่ำกว่า มีราคาขายเฉลี่ยเพียง 60,000-80,000 บาท/ตารางเมตร


“เมื่อมีการเปิดไซต์ก่อสร้างบนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ในปีนี้ จะกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ โดยเฉพาะทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะเป็นตัวเร่งราคาและการซื้อขายที่ดิน รวมทั้งเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างชัดเจน สินค้าบ้านแนวราบมีดีมานด์สูง คาดว่าภายใน 5 ปีของการก่อสร้างจะพลิกโฉมแนวสายสีม่วงใต้ให้เป็นทำเลแสนล้านบาทแห่งใหม่ในอนาคต”

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ