แอสเซทไวส์แข็งแกร่ง ปี’68-69 พอร์ตภูเก็ตอุ้มรายได้ Peak 2 ปีติดต่อกัน

สัมภาษณ์พิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

ไตรมาส 3/68 ส่งสัญญาณเข้าสู่ช่วงครึ่งปีหลังอย่างเป็นทางการ ท่ามกลางปัจจัยกดดันรอบด้าน ถึงแม้เศรษฐกิจจะถดถอยมากแค่ไหน แต่ชีวิตจริงก็ยังมีคนต้องการซื้อบ้านอยู่อาศัยตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็นกำลังซื้อคนไทยในประเทศ และกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่ให้ความนิยมช็อปซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW

ในโอกาสครบรอบก่อตั้งบริษัท 20 ปีในปีนี้ ไม่เพียงแต่ปี 2568 จะเป็นปีที่ดีของบริษัท แต่ต้องบอกว่าเป็นปีที่ดีต่อเนื่อง จากการมีแบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) โครงการอสังหาฯในภูเก็ต ช่วงรอยต่อปี 2568-2569 จำนวน 7,000+8,000 เท่ากับ 15,000 ล้านบาท เป็นแบ็กล็อกที่สุดแข็งแกร่ง เพราะตลาดภูเก็ต ลูกค้าเกิน 90-95% เป็นลูกค้าต่างชาติที่มีพฤติกรรมซื้อเงินสด และจ่ายเงินดาวน์ก้อนโต จนอาจกล่าวได้ว่าหมดโอกาสทิ้งดาวน์

Q : 20 ปีแอสเซทไวส์

ทำอสังหาฯปีนี้ครบ 20 ปี ตอนแรกไม่คิดว่าจะมาไกลมาถึงวันนี้ ค่อย ๆ ทำมาเรื่อย ๆ และโฟกัสสิ่งที่เราถนัด ทำให้เราโตขึ้นเรื่อย ๆ แอสเซทไวส์โตมาจากบ้านแนวราบ ในรอบ 20 ปี เราหันมาทำคอนโดมิเนียมในปี 2556 ถึงวันนี้ (ปี 2568) เท่ากับ 12 ปี คอนโดฯตัวแรกชื่อ B Campus และมีหลากหลายแบรนด์ มี Wind, Atmoz, Modiz แต่ตอนนี้คนจำเราได้ แบรนด์คอนโดฯ Cave ตอนนี้พัฒนาไปแล้ว 16-17 Cave Projects ส่วนแอทโมซกับโมดิซ คนก็จำได้เหมือนกัน

ส่วนบ้านแนวราบ มีชื่อแบรนด์ The Honor, The Arbor, Estra และแบรนด์ Charn-ฌาณ ทำเลริมแม่น้ำ เราทำครบทั้งคอนโดฯ และบ้านแนวราบ

ในมุมเรียลเอสเตท เรามี M&A บริษัทที่ภูเก็ต ชื่อ บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในเดือนกรกฎาคมปีนี้ครบรอบเราไปภูเก็ตครบ 2 ปี และพอร์ตภูเก็ตเติบโตมาก เราเลยแตกไลน์อีกโปรดักต์หนึ่ง ชื่อ Title-ไทเทิล ที่เป็นคอนโดฯในรูปแบบ Leisure Condominium คอนโดฯตากอากาศ ถือเป็นพอร์ตที่ช่วยเสริมรายได้กรุงเทพฯ อยู่เหมือนกัน

สำหรับครึ่งปีแรก ถึงแม้เจอแผ่นดินไหว เจอเรื่องรีเจ็กชันเรตออกมาต่อเนื่อง ไตรมาส 1/68 ผลประกอบการออกไปแล้ว ไตรมาส 2/68 น่าจะเติบโตจากไตรมาส 1 ได้เป็นอย่างดี ถ้าหากคิดว่าเจอสถานการณ์แผ่นดินไหวที่หนักหน่วง เราน่าจะรองรับสถานการณ์ได้ดี และคิดว่าไม่ได้ดรอปจากปีที่แล้วเท่าไหร่ โดยยอดขายครึ่งปีแรกเกินเป้า อยู่ที่ 66% ของเป้ารายได้ทั้งปี

ต้องยอมรับว่าตัวที่เกินเป้าได้ดีเพราะมีพอร์ตภูเก็ตมาช่วย ตลาดภูเก็ตเป็นซีซันนิ่ง ช่วงไฮซีซั่นของเขาคือไตรมาส 4 กับไตรมาส 1 ช่วงที่นักท่องเที่ยวเข้ามา ฝรั่งเข้ามาจับจองคอนโดฯค่อนข้างจะเยอะ ทำให้ครึ่งปีแรก 2568 ของเรามียอดพรีเซลได้ดี

Q : ผลประกอบการยังหล่ออยู่

ถือว่าต้องทำงานอย่างหนัก แก้ไขสถานการณ์ในกรุงเทพฯ ส่วนภูเก็ตก็ทำโปรดักต์ให้ถูกใจผู้ซื้อ

Q : อัพเดตแผนลงทุนครึ่งปีหลัง

เรามีโปรเจ็กต์ที่จะลอนช์ตามที่ประกาศแผนลงทุนไว้เมื่อต้นปี ทั้งในกรุงเทพฯและภูเก็ต โดยภูเก็ตน่าจะมีโปรเจ็กต์เปิดเพิ่มมากกว่าที่เราเตรียมไว้ ในมุมยอดขายเราคิดว่าภูเก็ตจะมาช่วยยอดขายในกรุงเทพฯได้เป็นอย่างดี ส่วนตลาดกรุงเทพฯมองว่าสถานการณ์ช่วงไตรมาส 2/68 ที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว เรารู้แล้วว่าคลี่คลายลงแล้ว ไม่มีตึกไหน นอกจากตึก สตง.ตึกเดียวที่ถล่ม เพราะฉะนั้น เราเชื่อมั่นได้เลยว่า ตึกที่ออกแบบมาจาก Code ของ วสท. (วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทยในพระบรมราชูปถัมภ์) และหน่วยงานกรมโยธาธิการและผังเมือง สามารถรองรับได้เป็นอย่างดี

ส่วนตัวผมก็ไม่เคยเจอแผ่นดินไหวที่แรงขนาดนี้มาก่อน และก็ไม่ได้มีตึกไหนที่เสียหายไป ฉะนั้น คอนโดฯเราก็ไม่ได้เสียหาย ลูกค้าที่ซื้อไปก็มีความเชื่อมั่นในการอยู่อาศัยในคอนโดฯเหมือนเดิมแล้ว

นอกจากนี้ ไตรมาส 2/68 ในเดือนพฤษภาคมก็มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV-Loan to Value (บังคับเงินดาวน์แพงในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) มีเรื่องมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง (จาก 3%) เหลือ 0.01% (จากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท) กับมีเรื่องการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมา 0.25%

มาตรการ 3 ตัวนี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน และมาเกิดขึ้นพร้อมกันในช่วงไตรมาส 2/68 ฉะนั้น ทำให้ตัวเลขในไตรมาส 2/68 กระเตื้องขึ้นจาก 3 มาตรการนี้ และคิดว่าจะส่งผลต่อในไตรมาส 3/68-4/68 ได้

แต่ก็เข้าใจว่ามีผลกระทบจากมาตรการภาษีของทรัมป์มากดดันอยู่พอสมควร ผมมองว่าระยะกลางจนถึงสิ้นปี กลุ่มที่ได้รับผลกระทบยังไม่ได้ปรับตัว แต่เมื่อเขาได้ปรับตัวแล้ว บางตัวที่หายไปแล้ว มีตัวอื่นมาเสริม จะค่อย ๆ รีแลกซ์ขึ้น

และก็ยอมรับว่าอสังหาฯเป็นธุรกิจใหญ่ แต่ก็เป็นธุรกิจที่เป็นปัจจัย 4 แสดงว่าเป็นความจำเป็น เปรียบเทียบกับอาหาร ยารักษาโรค เครื่องนุ่งห่ม ยังไงอสังหาฯมีความต้องการอยู่แล้ว แต่ว่าช่วงนี้ เศรษฐกิจไม่ดีอาจชะลอการซื้อไปบ้าง แต่เมื่อกลับมามีเงินปุ๊บ ถ้าเรายังทำสินค้าบ้านหรือคอนโดฯในราคาที่เหมาะสม ก็ยังเป็นที่ต้องการอยู่ คิดว่าจะค่อย ๆ รีแลกซ์ไป อาจจะใช้เวลาประมาณ 3-6 เดือน

Q : ทราบมาว่าแอสเซทไวส์กำไรดีมาก

กำไรที่ดีมาจากหลายสาเหตุ ตั้งแต่ซื้อที่ดินได้ในราคาที่เหมาะสม คุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้ และขายในราคาที่ไม่ได้แพงเกินไป ลูกค้าชอบ เราตั้งเกณฑ์กำไรเน็ตโปรฟิตไม่ต่ำกว่า 15% เราก็ยังทำได้อยู่ในเกณฑ์นั้นอยู่ เราทำการตลาดให้แม่น หมายความว่าใช้งบฯการตลาดให้น้อยลง แล้วก็บริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่ดีขึ้น ๆ ผมว่ามาจากหลายปัจจัย เมื่อมาจากหลายปัจจัยปุ๊บ ก็ทำให้เน็ตโปรฟิตเราก็ยังเมนเทนเกิน 15% ได้

Q : มีเรื่องรีวิวภูเก็ต ปรับเพิ่ม ?

ภูเก็ตเราทำได้ดีใน 2 ปีที่ผ่านมา (2566-2567) เราเปิดในไฮซีซั่นแรกก็มีแบ็กล็อก 7,000 ล้านบาท ช่วงรอยต่อปี 2567-2568 เราทำแบ็กล็อกได้ 8,000 ล้านบาท รวมแบ็กล็อกสองปีได้ 15,000 ล้านบาท ซึ่งในปี 2568 เริ่มมีการโอนโครงการลีเจนดารี่แล้วช่วงปลายไตรมาส 2/68 ต่อไตรมาส 3/68 ลีเจนดารี่เป็นโครงการที่แอสเซทไวส์เข้าไปร่วมทำงานกับไทเทิล มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท ซึ่งโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว ในช่วงไฮซีซั่นนี้หรือปลายปีนี้ก็จะเป็นโปรดักต์ที่รีดดี้ทูมูฟ (RTM-Ready to Move) จะดีกว่าปลายปีที่แล้วที่ฝรั่งมาซื้อแล้วเห็นของเลย ฉะนั้นน่าจะขายดีได้ต่อเนื่อง กับเรามีสต๊อกที่สามารถพัฒนาได้ดี

สำหรับภูเก็ตเป็นการขายผ่านเอเย่นต์ ต้องการความน่าเชื่อถือสูง เพราะการที่จะบอกว่า ใครดี-ไม่ดี ของเรามีแทร็กเร็กคอร์ดที่ดีที่โครงการสร้างเสร็จ เป็น Listed (บริษัทจดทะเบียน) ด้วย ฉะนั้นในปีหน้านี้เราคิดว่าจะเปิดเพิ่มที่ภูเก็ตได้ โตต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ได้ ซึ่งภูเก็ตเป็นตลาดเฉพาะ พึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยว ถ้าไปทำกันเยอะต้องระวังด้วยเหมือนกันเพราะต้องมีคู่แข่งขันสูง

ถ้าไปต้องโฟกัสรู้ว่าการขายเป็นแบบไหน การก่อสร้างมีหน้าฝนแบบไหน ทำเลแบบไหน มีเรื่องกฎหมายที่ดินด้วย ที่ไหนเขตป่า เขต ส.ป.ก. ใกล้ทะเลด้วย เอกสารสิทธิก็เป็นอิสชูส์หลักของกฎหมายผังเมือง แต่คิดว่าภูเก็ตยังไปได้อีกไกล เป็นเมืองที่เติบโตได้ในระดับโลก เป็นเมืองที่ใคร ๆ ก็อยากมาอยู่ภูเก็ต

เทรนด์อสังหาฯภูเก็ตยังไปได้ แต่ต้องระมัดระวัง ถ้าเกิดไปแบบสุ่มสี่สุ่มห้า คิดว่าเหมือนอสังหาฯใน กทม. อาจจะไม่ได้ง่าย เหมือนผมไปแรก ๆ ที่ดินทำไมถูกจังเลย ใกล้ทะเล วาละ 70,000 กว่าบาท แต่ที่ดินเอียง (ลาดชัน) อย่างนี้ (หัวเราะ) เราดูจากข้างบนแปลงที่ดินมันแฟลชหมด แต่ของจริงมันเอียงอย่างนี้ ถ้าเกิดใกล้ทะเลมากมีเรื่องสร้างสูงได้ไม่เกินกี่เมตร ๆ มีเรื่องเอกสารสิทธิ ส.ป.ก. ที่มาของโฉนดอีก มี 6-7 มิติ ถ้าเราเอาโนว์ฮาวของกรุงเทพฯไป ไม่ได้ง่าย ไปได้ในระยะยาว แต่ต้องระมัดระวัง

Q : แผนธุรกิจในกรุงเทพฯครึ่งปีหลัง

ตลาดกรุงเทพฯ เรามีอินเวนทอรี่ โปรดักต์ที่สร้างเสร็จแล้ว 9,000 กว่าล้านบาท ปีนี้รวมภูเก็ตด้วย เราจะมีของเสร็จ (พร้อมอยู่ พร้อมโอน) 14,000 ล้านบาท เราก็เปิดอีกแค่ 5 โครงการ คิดว่าปี 2569 ถ้าสถานการณ์ยังเป็นอย่างนี้อยู่ เราอาจจะเปิดอีก 5 โครงการ ถือว่าไม่ได้น้อยลง และมีของที่พร้อมจะเสร็จ ไม่ต้องสร้างใหม่เพิ่มเติมมากก็ได้ ถ้าสถานการณ์กลับมาดี เราจะเปิดเพิ่มมากขึ้น

ตลาดกรุงเทพฯ เราคิดว่าเป็น Wait & See ภาพโดยรวม แต่มีบางโครงการที่น่าจะเป็นภาวะซัพพลายหมดแล้ว เราก็เฝ้าระวังอยู่ ถ้าไม่ได้แย่ไปมาก ไม่ได้มีอะไรที่แบบว่า โอ้โห เป็นวิกฤตมาก เราอาจจะพิจารณาเข้าไปเจาะเป็นบางทำเล และต้นทุนน้ำมันไม่ได้ขึ้น แต่ค่าแรงปรับขึ้น สำหรับผมคิดว่าค่าแรงปรับขึ้น 400 บาท ค่าแรงไม่ได้เป็นอะไรสำหรับเรียลเอสเตท จริง ๆ ผมเชียร์ให้ปรับ แต่ว่าปรับเฉพาะเรียลเอสเตท ธุรกิจอื่นที่ใช้แรงงานเยอะก็อีกเรื่องหนึ่ง

แต่ธุรกิจเรียลเอสเตทในบาลานซ์ชีต 100% เป็นคอสต์หลักคือที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างสัดส่วน 60% ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างอาจจะ 40% และก่อสร้างอีก 20-25% สแกนในต้นทุนก่อสร้าง 40% ถ้าดูดีเทลจะเป็นค่าวัสดุ 70% ค่าแรงแค่ 30% คำนวณ 4×3=12% นั่นคือค่าแรงเป็น 12% ของราคาสินค้า การปรับค่าแรงขึ้นต่ำวันละ 400 บาท ต่อให้ปรับขึ้น 10% ก็เท่ากับต้นทุนเพิ่มขึ้น 1.2% คอนโดฯจะแพงขึ้นแค่ 1.2% เรากำไรน้อยลง 1.2% เราไปปรับต้นทุนอันอื่นให้ชดเชย 1.2% นี้ได้

ฉะนั้น ผมไม่ได้เชียร์การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ แต่พอปรับขึ้นแล้ว ผมมองว่าผลกระทบกับอสังหาฯไม่ได้เยอะ แต่ธุรกิจอื่น ๆ อาจกระทบ แต่อสังหาฯไม่กระทบ ไม่ว่ากันเนาะ คิดว่าเดี๋ยวเราต้องปรับตัว นำเทคโนโลยีมาใช้ หรือปรับโปรดักติวิตี้ของแรงงาน

Q : ครึ่งปีหลังอะไรบริหารยากที่สุด

ในครึ่งปีหลัง แอสเซทไวส์มีโครงการที่กำลังก่อสร้างเยอะ ในเรื่องการเงินต้องระมัดระวัง ต้องใส่เงินก่อสร้างให้เรียบร้อย ก่อสร้างเสร็จส่งมอบให้ลูกค้าได้ อันนี้ถือเป็นสิ่งที่เป็นคอมมิตเมนต์ ซึ่งทุกดีเวลอปเปอร์ก็คงจะทำ และแอสเซทไวส์ก็โฟกัสในเรื่องการทำงานก่อสร้างโครงการที่เปิดแล้ว และขายแล้วให้เสร็จตามแผน ตามกำหนดที่คอมมิตไว้กับลูกค้า

โครงการที่เปิดขายใหม่ก็เริ่มงานก่อสร้าง ก็ต้องมีเงินใหม่ใส่เข้าไปอีก รวมถึงคอร์ปอเรตไฟแนนซ์ทั่วไป ต้องระมัดระวังแคชโฟลว์ ต้องระวังรีเจ็กต์เรตที่ลูกค้าซื้อแล้ว ต้องระมัดระวังว่ากู้ผ่านไหม อาจจะประมาณไว้เดิมเฉลี่ย 30-40% ตอนนี้อาจเฉลี่ยไปถึง 50% ในตลาดกลาง-ล่าง

แต่กู้ไม่ผ่าน 50% จริง ๆ เขาไม่ได้ยกเลิกหมดนะ แต่ว่าใช้เวลาในการแก้เคส เช่น หาผู้กู้ร่วม หารายได้เพิ่มมา หรือหาเงินส่วนต่างเพิ่มอีกหน่อยหนึ่ง ผมคิดว่าถ้าสถานการณ์รีแลกซ์ ในไตรมาส 3-4 นี้ ธปท.อาจจะลดดอกเบี้ยนโยบายอีกสัก 0.25% อาจช่วยทำให้การผ่อนมันคัฟเวอร์กัน เพราะฉะนั้น ในฝั่งลูกค้าเราก็ระมัดระวังเรื่องรีเจ็กต์เรต ฝั่งคอร์ปอเรตเราระมัดระวังเรื่องแคชโฟลว์เป็นหลักว่าบริหารจัดการให้ดี

เรื่องเงินเป็นเรื่องที่เราให้ความสำคัญสูงที่สุด เรื่องบอนด์ด้วย แอสเซทไวส์จะมีบอนด์ที่ครบกำหนดชำระในช่วงปลายปีอีก 600 กว่าล้านบาท ซึ่งเราก็ต้องเตรียมเงินของเราไม่ได้เยอะ ปี 2569 ทั้งปีเราก็มีบอนด์ครบอีกแค่ 1,600 กว่าล้านบาท ทั้งหมดของแอสเซทไวส์มีบอนด์แค่ 4,000 กว่าล้านบาท ไม่ได้เยอะ เราจะมีวินัยทางการเงินในการบริหารจัดการหนี้ตัวนี้ แต่ก็ไม่ได้ง่าย เพราะตัวอื่นอาจจะมีปัญหา ในภาพรวมอาจจะมีปัญหาเรื่องความเชื่อมั่นก็มุ่งไป เราก็ต้องเตรียมเงินให้เพียงพออีกบล็อกหนึ่ง อีกกลุ่มหนึ่งไว้รองรับขณะช่วงเราออก (บอนด์) แล้วมีปัญหา

อัตราดอกเบี้ย 5% กว่า เกือบ 6% เครดิตเรตติ้งเราอินเวสต์เมนต์เกรด BBB-โพซิทีฟ แต่ก็มีแนวโน้มจะปรับเครดิตเรตติ้งสูงขึ้นได้ แต่ก็เข้าใจสถานการณ์แบบนี้ว่าจะระมัดระวังเรื่องอสังหาฯในภาพรวม เรื่องเรตติ้งเราอาจจะยังไม่ปรับในตอนนี้ แต่แค่นี้ก็ถือว่าดีมาก ๆ แล้ว

Q : เราออกหุ้นกู้มาละลายต้นทุนการเงิน

หุ้นกู้มาช่วยในบางครั้ง เช่น มีที่ดินเข้ามา เราก็ออกหุ้นกู้เสริม หรือช่วงที่มีรีเจ็กชันเรตก็จะเป็นเงินอีกก้อนหนึ่งที่จะมาผ่อนคลายให้ได้ แอสเซทไวส์ตอนนี้มีนโยบายที่ไม่ได้เพิ่มหุ้นกู้ ถ้าผลประกอบการออกมาเรื่อย ๆ อีควิตี้หรือเงินจะออกมาเรื่อย ๆ ทำให้อัตราส่วนหนี้ต่อทุน โดยเฉพาะหุ้นกู้มีสัดส่วนลดลง ถ้าเรายังแค็ปไว้ ไม่ออกหุ้นกู้เพิ่ม ซึ่งตอนนี้ Governance หนี้สินต่อทุนของแอสเซทไวส์จะแค็ปไว้ที่ 2.5 เป็นหนี้ที่มีดอกเบี้ย ปัจจุบันเราอยู่แค่ 1.4 ถ้าเทียบกับ 2.5 ถือว่าต่ำ ถ้ามีอะไรฉุกเฉิน เราออกหุ้นกู้เพิ่มก็ถือว่าไม่ได้ผิด Governance แต่ว่าคงไม่ได้ออกมา เพราะออกมาก็เป็นต้นทุนการเงิน เพราะฉะนั้น เราเน้นระบายสต๊อกดีกว่า ถ้าขายได้มาก็เป็นเงินสดกลับมา

สิ่งที่ต้องเตรียมไว้คือเตรียมเงินที่จะรองรับวงเงินธนาคาร แอสเซทไวส์ค่อนข้างมีวินัยทางการเงิน โปรเจ็กต์ที่เราสร้าง เราจะได้พรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้ประกอบการ) ทุกโปรเจ็กต์ ใช้สถาบันการเงินเป็นตัวไฟแนนซ์ ไม่ได้ออกหุ้นกู้มาเป็นตัวใช้จ่าย ก็เป็นหลักง่าย ๆ ของการลงทุนคือเงินยาว คือใช้ลงทุนในโปรเจ็กต์ที่ยาว เงินสั้นก็ใช้สถาบันการเงินที่สั้น

เพราะฉะนั้น การทำโครงการเป็นลองเทอม ก็จะใช้เงินแบงก์ เราจะแมตช์แบงก์ทุก ๆ โครงการ