อสังหาฯ ‘ยังไม่พ้นจุดต่ำสุด’ BAM หันปั้นพอร์ต ‘โรงแรม-ห้าง’

แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะติดลบทุกเซ็กเมนต์ สะเทือนถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังซื้อติดหล่ม เอื้อมไม่ถึง คนกู้ไม่ผ่านพุ่ง เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ยังขายไม่ออกอยู่ถึง 7 แสนหน่วย

“รักษ์ วรกิจโภคาทร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM กล่าวว่า ภาพรวมสภาวะเศรษฐกิจปี 2569 กำลังซื้อติดลบทุกเซ็กเตอร์ โดยเฉพาะภาคอสังหาฯ ที่ประเมินว่าจะติดลบอย่างแน่นอน ซึ่งส่งผลดีต่อ “พอร์ตขาเข้า” ของ BAM เนื่องจากมีสินค้าให้เลือกซื้อในตลาดมากขึ้นและได้ราคาที่ถูกลงกว่าเดิม 

ส่วน “พอร์ตขาออก” ได้เปรียบด้านราคา จากการมีสต๊อกสินค้ากว่า 60% ของตลาด นับเป็นบริษัทที่มีสินค้าคงค้างที่เป็นทรัพย์มือสองมากที่สุดในประเทศ ทำให้ตั้งราคาขายได้ถูกกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ 

แต่ด้วยความท้าทายด้านเศรษฐกิจทำให้ BAM ต้องปรับกลยุทธ์ให้ขายง่ายขึ้น ผ่าน 4 กลยุทธ์

1.เน้นขายทรัพย์ขนาดเล็กมากขึ้น

2.จัดแคมเปญ “ผ่อนตรงกับ BAM” ยื่นจองพร้อมเข้าอยู่ ไม่เช็กเครดิตบูโร

3.เสนอขายทรัพย์ขนาดกลาง-ใหญ่ พร้อมบทวิเคราะห์ และ

4.จัดแคมเปญ “BAM Premium” สำหรับ 3 กลุ่มนักลงทุนมั่งคั่ง 

“บริษัทจะทำหน้าที่คล้าย Private Banking ให้ข้อมูลด้านอสังหาฯ ทุกไตรมาส เริ่มไตรมาส 3 นี้ หลังปรับกลยุทธ์มาแล้ว 13 เดือน พอร์ตสินทรัพย์รอการขาย (NPA) เปลี่ยนไป จากทรัพย์ที่อายุเกิน 12 ปี กินสัดส่วนพอร์ตถึง 40% ลดเหลือ 20% ของจำนวนที่ดินทั้งหมด ทำให้ BAM ใกล้เข้าสู่เป้าการคงพอร์ตให้มีอายุไม่เกิน 5 ปีตามที่วางไว้”

อสังหาฯ ล้นตลาด-มือสองโตพุ่ง

ซีอีโอ BAM มองตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน “ยังไม่ผ่านจุดต่ำสุด” โดยเปรียบเทียบความยากลำบากของ 2 กลุ่มกำลังซื้อ เป็น “แซนด์วิช” คนรุ่นใหม่ (First Jobber) ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้ ส่วนคนรุ่นเก่ายังผ่อนที่อยู่อาศัยไม่หมด แต่ใกล้เกษียณแล้ว ขณะที่ซัพพลายในตลาดมีอยู่ 700,000 หน่วย ขณะที่ “ไส้ที่อยู่ตรงกลาง” คนที่มีกำลังซื้อมีเพียง 1 แสนคน เท่ากับว่าตลาดอสังหาฯ โอเวอร์ซัพพลายถึง 7 เท่า

“คนรุ่นใหม่ขอสินเชื่อไม่ได้ คนรุ่นเก่ายังผ่อนบ้านไม่หมด แต่ก็จะเกษียณแล้ว เราโดนแซนด์วิชทั้งข้างบนข้างล่าง เพราะเราแก่ก่อนรวย นั่นคือภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออกที่เกิดขึ้นในประเทศตอนนี้ คนตรงกลางที่มีกำลังซื้อผ่อนไหวมีแค่ 1 แสนคน แต่ทรัพย์ยังขายไม่ได้มี 7 แสนชิ้น นั่นคือสมการของบ้านเรา”

 “รักษ์” ระบุอีกว่า ตัวชี้วัดอสังหาฯ คือ ดูยอดขายเติบโตมากแค่ไหน ส่วนโอกาสในปีนี้มองว่า “ตลาดบ้านมือสอง” จะเติบโตต่อไป เนื่องจากคนไม่มีกำลังซื้อมากพอที่จะเอื้อมถึงบ้านสร้างใหม่ ผู้ประกอบการเองก็ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ได้ โครงการที่จะเปิดตัวหลังจากนี้จะมีเพียงที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักเซอรี่เท่านั้น ขณะที่กลุ่มราคาอื่นที่มีสต๊อกล้นตลาดไม่จำเป็นต้องมีโครงการใหม่ไปอีก 10 ปีข้างหน้ายังได้

ผนึก 8 บิ๊กตกแต่ง-รีเซล NPA

สเต็ปต่อไปของ BAM เรากำลังเจรจากับพาร์ตเนอร์ที่เป็นผู้ประกอบการอสังหาฯ ประมาณ 7-8 รายในการซื้อ NPA หลัก 100 หน่วย เพื่อไปตกแต่งและปล่อยขายคล้ายกับความร่วมมือกับ “วี บียอนด์ เน็กซ์ เอกซ์” ถือเป็นการระบายทรัพย์ในรูปแบบที่ BAM ทำเองไม่ได้ หรือทำแล้วไม่รวดเร็วเท่าผู้เชี่ยวชาญในตลาด 

รวมถึงซื้อหนี้เสียที่ได้ซื้อไปแล้วประมาณ 10,000 ล้านบาท คาดว่าในครึ่งปีหลังนี้น่าจะซื้อเพิ่มอีก 10,000-20,000 ล้านบาท แต่เป็นการซื้อในรูปแบบที่ระมัดระวังมากขึ้น และซื้อเฉพาะประเภทที่อยากได้เท่านั้น โดยเฉพาะ “โรงแรม-ห้าง-ออฟฟิศบิลดิ้ง” เป็นประเภทที่ขาดจากพอร์ต NPA ของบริษัท 

“เราซื้อเฉพาะที่ดินที่มีดีมานด์การขาย แทนการกว้านซื้อปริมาณมาก แล้วมานั่งหาดีมานด์ทีหลัง ปีนี้เห็นได้ชัด “โรงแรม” เป็น NPA ที่ขายออกง่ายที่สุด ตอนนี้การท่องเที่ยวไทยกำลังผงกหัวขึ้น เริ่มมีแนวโน้มการเติบโต ส่วนดีมานด์มาจากบริษัทที่มีจากเซ็กเตอร์อื่น แล้วอยากกระจายความเสี่ยงมาทำโรงแรม แสดงให้เห็นว่า เมื่อโลกมันเปลี่ยนเราไม่สามารถยึดโยงกับธุรกิจเดิม ๆ ได้อีกต่อไป”

ปลื้มผลเรียกเก็บครึ่งปีแรก 

และผลจากการโฟกัสขายสินค้าขนาดเล็ก ซีอีโอ BAM ระบุว่า ทำให้บริษัทมั่นใจจะสร้างผลเรียกเก็บได้ตามเป้า ซึ่งวันนี้บริษัทเน้นขายที่ดินที่คิดว่าได้มาร์จิ้นดีที่สุด และล็อกเป้าไปที่ดีมานด์ที่ยังขายได้ โดยเชื่อว่านักลงทุนในปัจจุบันจะเข้าใจสมการนี้ว่า AMC (การจัดการหนี้เสีย) เป็นธุรกิจของโลกอนาคต และเป็นธุรกิจเดียวที่สามารถยืนระยะในวิกฤตของประเทศไปต่อได้อีก 5-10 ปี 

“ผลประกอบการครึ่งปีที่ผ่านมาอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจ ทำให้ยังคงเป้าผลประกอบการเดิม เป้าผลเรียกเก็บที่ 17,900 ล้านบาท และกำไรสุทธิไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท โดยปี 2568 เราสร้างผลเรียกเก็บได้สูงสุดในรอบ 10 ปี จากการขายทรัพย์ชิ้นใหญ่ แต่ปีนี้เราโฟกัสระบายของชิ้นเล็กให้เร็วที่สุดแข่งกับเวลา ทำให้ปัจจุบันสร้างผลเรียกเก็บได้กว่า 1,000 ล้านบาท เทียบกับทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่เชียงใหม่เพียงชิ้นเดียว นับเป็นโมเดลธุรกิจที่เรานำมาหักล้างในวันที่เศรษฐกิจตกสะเก็ด” รักษ์ทิ้งท้าย