KKP ชี้บ้านมือสอง พระเอกพยุงตลาดอสังหา คนแห่ซื้อ ราคาเอื้อมถึง ทำเลกทม.-ปริมณฑลมาแรง

ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เผยอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล 5 เดือนแรก ตลาดย้อนแย้ง ยอดโอนพุ่งสวนทางมูลค่าชะลอตัว-ติดลบบางพื้นที่ เหตุบ้านมือสองแข่งลดราคา ผู้บริโภคหันซื้อบ้านราคาเอื้อมถึง หลังบ้านสร้างใหม่ตึงตัวจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อ แนะครึ่งหลังปี 2569 ปรับแผนเจาะกลุ่ม Affordable

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เปิดเผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) ช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีก่อนหน้า พบว่า แม้ตลาดจะฟื้นตัวในแง่ของ “จำนวนยูนิต” แต่อัตราการเติบโตของ “มูลค่าโอนรวม” กลับขยายตัวต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาเอื้อมถึง (affordable) และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง

เจาะลึก 6 ทำเล

พื้นที่ “กรุงเทพฯ” เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด มียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพียง 4.4% ขณะที่ “สมุทรปราการ” ยูนิตโอนเติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมดิ่งลงถึง -9.5% เมื่อเจาะลึกรายทำเล พบว่า

1.“กรุงเทพฯ” คอนโดเติบโตอย่างโดดเด่น โดยยอดโอนพุ่ง 24.9% มูลค่าโต 16.0% ขณะที่บ้านเดี่ยวชะลอตัวชัดเจน ยอดโอนลดลง -0.7% มูลค่าลดลง -9.0% โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์มือหนึ่งที่หดตัวแรงสุด มูลค่าดิ่ง -48.4%

2.“นนทบุรี” ภาพรวมเติบโตดี โดยเฉพาะคอนโดมียอดโอนโต 20.0% มูลค่าโต 23.0%) โดยเฉพาะคอนโดฯ มือสองที่มูลค่าโตถึง 31.4% ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งหดตัวแรง ยอดโอนลดลง 18.8%

3.“ปทุมธานี” เด่นสุดในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ มียอดโอนโต 13.7% และบ้านเดี่ยวมือสอง มูลค่าโต 20.1% สวนทางคอนโดฯ มือหนึ่งที่หดตัวลง18.4%

4.“สมุทรปราการ” มูลค่ารวมติดลบ 9.5% จากการลดลงของยอดโอนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่ง กว่า 15-21% โดยมีเพียงคอนโดที่พยุงตลาดไว้ได้ มูลค่าโต 25.2%

5.“สมุทรสาคร” โตจากแรงหนุนของคอนโดมียอดโอนโต 45.5% และบ้านเดี่ยวมียอดโอนโต 15.0%

6.“นครปฐม” ร้อนแรงที่สุดในปริมณฑล ภาพรวมหน่วยโอนโต 18.5% มูลค่าโต 12.1% นำโดยคอนโดฯ มือหนึ่งที่ยอดโอนเติบโตเกินเท่าตัว อยู่ที่ 115.4% และมูลค่าโตถึง 100%

“บ้านมือสอง-ราคาเอื้อมไม่ถึง-สินเชื่อบ้าน” กดมูลค่าตลาด

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่า มูลค่าการโอนที่ลดลงสวนทางกับจำนวนยูนิต มาจาก 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1.สงครามราคาจากตลาดมือสอง ผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการร่วงลงถึง 30.9% และกรุงเทพฯ ลดลง 10.9%  

2.การปรับเปลี่ยนโปรดักต์ ผู้ซื้อปฏิเสธบ้านมือหนึ่งราคาสูง หันไปเลือกคอนโดฯ หรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่ราคาจับต้องได้ และ 3.ข้อจำกัดสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน เกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อจริงระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้

นอกจากนี้ เมื่อสรุปภาพรวมและสัญญาณการชะลอตัวของแต่ละทำเล พบว่า “กรุงเทพฯ” มีโอกาสการเติบโตอยู่ที่คอนโด ระดับราคาคุ้มค่า แต่จะชะลอตัวในบ้านเดี่ยวมือหนึ่งราคาสูงและอาคารพาณิชย์ คล้ายกับ “นนทบุรี” มีโอกาสการเติบโตอยู่ที่คอนโดติดรถไฟฟ้า และทาวเฮาส์ราคาเข้าถึงง่าย แต่จะชะลอตัวในบ้านแฝดมือหนึ่ง สวนทางกับ “ปทุมธานี” ที่โอกาสการเติบโตอยู่ที่ทาวเฮาส์ราคาเอื้อมถึงแต่ชะลอตัวในกลุ่มคอนโดสร้างใหม่

ส่วน “สมุทรปราการ” โอกาสการเติบโตอยู่ที่ทาวเฮาส์และคอนโด และชะลอตัวในบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาสูง และ “สมุทรสาคร-นครปฐม” โอกาสอยู่ที่คอนโดราคาประหยัดรอบสถานศึกษาและแหล่งงาน ขณะที่อาคารพาณิชย์ชะลอการเติบโต

แนะ 3 กลยุทธ์ตั้งรับครึ่งหลังปี 2569

อย่างไรก็ตาม สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ระบุแนวทางการดำเนินธุรกิจครึ่งปีหลังว่า โปรดักต์ที่จะช่วยพยุงตลาดจำเป็นต้องเน้นความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชั่น ผ่าน 3 กลยุทธ์ ดังนี้ 1. เริ่มต้นประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า เพื่อกำหนดกรอบราคา (Affordability) ก่อนออกแบบฟังก์ชันและขนาดที่ดิน

2. แบ่งเฟสการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย และ 3. สร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ