รับมือกระแสคอนโดเสี่ยง! เปิดข้อกำหนดกฎหมายควบคุมอาคาร เช็กลิสต์ 7 มาตรฐานที่ต้องผ่านเกณฑ์

เปิดข้อกำหนดบทกฎหมาย “ระบบความปลอดภัยในคอนโด-อาคารสูง” ส่องมาตรฐานอัคคีภัยที่อาคารต้องมี ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33

จากกรณีสภาผู้บริโภค ได้เปิดเผยผลการสำรวจและจับตาโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในเขตกรุงเทพมหานครที่มีความเสี่ยงเกี่ยวกับประเด็นด้านกฎหมายและการควบคุมอาคาร ซึ่งสร้างความตื่นตัวและความกังวลให้กับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างกว้างขวางเกี่ยวกับมาตรฐานความปลอดภัยของอาคารสูง

“ประชาชาติธุรกิจ” รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องต้องรู้ ในฐานะที่ “คอนโดมิเนียม” และ “อาคารสูง” เป็นที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงานของคนจำนวนมาก กฎหมายควบคุมอาคารจึงได้กำหนดมาตรการด้านระบบความปลอดภัยและอัคคีภัยไว้อย่างเคร่งครัดตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม กฎกระทรวง ฉบับที่ 69 (พ.ศ. 2564) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เพื่อยกระดับความปลอดภัยให้สอดคล้องกับเทคโนโลยีปัจจุบันและคุ้มครองชีวิตทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัย โดยมีสาระสำคัญดังนี้

“อาคารสูง” ตามนิยามกฎหมาย คืออะไร?

ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ได้ระบุนิยามของ “อาคารสูง” หมายถึง อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป (หรือเทียบเท่าอาคารความสูงประมาณ 7-8 ชั้นขึ้นไป) โดยการวัดความสูงจะวัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า (หรือยอดผนังของชั้นสูงสุดสำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา)

เปิด 7 ระบบความปลอดภัยและข้อกำหนดที่คอนโด-อาคารสูง “ต้องมี”

กฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดให้อาคารสูงต้องมีระบบความปลอดภัยทางวิศวกรรม กายภาพอาคาร และระบบป้องกันอัคคีภัยหลัก ดังนี้:

1. ถนนและทางวิ่งรถดับเพลิง อาคารสูงต้องจัดให้มีถนนหรือทางวิ่งสำหรับรถดับเพลิงที่มีความกว้าง ไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร เชื่อมต่อกับถนนสาธารณะ และต้องเป็นพื้นที่ปราศจากสิ่งกีดขวางในแนวดิ่ง โดยมีความแข็งแรงเพียงพอรองรับน้ำหนักรถดับเพลิงและรถกระเช้า เพื่อให้เจ้าหน้าที่เข้าจอดและปฏิบัติการฉีดน้ำหรือกู้ภัยได้อย่างสะดวกและปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง

2. ระบบจ่ายไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน(ปรับปรุงใหม่ตามฉบับที่ 69) กฎหมายฉบับแก้ไขปรับปรุงกำหนดให้อาคารสูงต้องมีระบบจ่ายไฟฟ้าสำรอง (เช่น เครื่องกำเนิดไฟฟ้าฉุกเฉิน) ที่สามารถทำงานได้ทันทีเมื่อไฟฟ้าหลักดับ และต้องสามารถจ่ายไฟต่อเนื่องได้ ไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง (120 นาที) สำหรับระบบความปลอดภัยทั้งหมด เช่น ลิฟต์ดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง ระบบอัดอากาศบันไดหนีไฟ ไฟฉุกเฉิน และระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้

3. ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ อาคารสูงต้องติดตั้งระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ที่สามารถส่งสัญญาณเตือนภัยได้ทั่วทั้งอาคาร โดยประกอบด้วย:

• อุปกรณ์ส่งสัญญาณเตือนภัย: ทั้งแบบแจ้งเหตุด้วยมือ และแบบตรวจจับอัตโนมัติ เช่น เครื่องตรวจจับควันหรือเครื่องตรวจจับความร้อน
• ระบบส่งสัญญาณเสียง: ต้องมีสัญญาณเตือนภัยที่ดังพอให้ผู้อยู่อาศัยทุกชั้นได้ยินอย่างทั่วถึงเมื่อเกิดเหตุ

4. ระบบหัวกระจายน้ำดับเพลิงอัตโนมัติและระบบท่อดับเพลิง

• ระบบหัวกระจายน้ำดับเพลิงอัตโนมัติ: ต้องติดตั้งครอบคลุมทุกพื้นที่ภายในอาคาร เพื่อทำการฉีดพ่นน้ำดับเพลิงทันทีเมื่อมีความร้อนสูงถึงระดับที่กำหนด
• ท่อน้ำดับเพลิงและสายฉีดน้ำ: ต้องมีท่อน้ำยืน หัวฉีดน้ำดับเพลิง และตู้สายฉีดน้ำดับเพลิง ติดตั้งในตำแหน่งที่เข้าถึงได้ง่ายทุกชั้น พร้อมแรงดันน้ำและปริมาณน้ำสำรองที่เพียงพอตามมาตรฐาน

5. ระบบไฟส่องสว่างฉุกเฉินและป้ายบอกทางหนีไฟ

• ไฟส่องสว่างฉุกเฉิน: ต้องมีระบบจ่ายไฟฟ้าสำรองเพื่อให้บริการแสงสว่างในเส้นทางหนีไฟ บันไดหนีไฟ และพื้นที่ส่วนกลาง
• ป้ายบอกทางหนีไฟ: ต้องมีป้ายเรืองแสงหรือป้ายที่มีไฟส่องสว่างชัดเจน แสดงทิศทางไปสู่ทางออกและบันไดหนีไฟตลอดเวลา

6. บันไดหนีไฟและระบบอัดอากาศ

• จำนวนและตำแหน่ง: อาคารสูงต้องมีบันไดหนีไฟอย่างน้อย 2 แห่งที่แยกออกจากกันในตำแหน่งที่เหมาะสม โดยระยะทางเดินจากจุดใดๆ บนพื้นที่ชั้นนั้นไปยังบันไดหนีไฟต้องเป็นไปตามระยะทางที่กฎหมายกำหนด
• ผนังกันไฟและประตูทนไฟ: บันไดหนีไฟต้องล้อมรอบด้วยผนังทนไฟ และมีประตูทนไฟพร้อมระบบปิดอัตโนมัติ
• ระบบอัดอากาศ: บันไดหนีไฟที่ไม่เปิดสู่อากาศภายนอกอาคาร ต้องมีระบบอัดอากาศเพื่อป้องกันไม่ให้ควันไฟไหลเข้ามาในบันไดหนีไฟขณะเกิดเหตุเพลิงไหม้

7. ลิฟต์ดับเพลิง ระบบกั้นแยกพื้นที่ และวัสดุทนไฟ

• อาคารสูงต้องจัดให้มี ลิฟต์ดับเพลิง อย่างน้อย 1 ชุด ซึ่งเป็นลิฟต์ที่ออกแบบเป็นพิเศษให้เจ้าหน้าที่ใช้ในการปฏิบัติการดับเพลิงได้โดยเฉพาะ โดยเชื่อมต่อกับระบบไฟฟ้าสำรอง
• การควบคุมการแพร่กระจายของไฟ: ต้องมีการแบ่งกั้นพื้นที่อาคารเป็นส่วนๆ (Fire Compartment) ด้วยวัสดุทนไฟ และใช้วัสดุตกแต่งภายในที่มีมาตรฐานอัตราการลุกลามไฟเป็นไปตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด เพื่อป้องกันการเกิดควันพิษและการแพร่กระจายของเพลิงไหม้

ทั้งนี้ กฎหมายกำหนดให้อาคารสูงและคอนโดมิเนียมต้องได้รับการตรวจวิศวกรรมความปลอดภัย และส่งรายงาน การตรวจสอบอาคารประจำปี โดยผู้ตรวจสอบอาคารที่ได้รับใบอนุญาต เพื่อยืนยันว่าระบบความปลอดภัย สัญญาณเตือนภัย อุปกรณ์ดับเพลิง ถนนทางวิ่งรถดับเพลิง และระบบไฟฟ้าสำรองทั้งหมดอยู่ในสภาพสมบูรณ์และพร้อมใช้งานตลอดเวลา

การปฏิบัติตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 และฉบับที่ 69 (พ.ศ. 2564) รวมถึง พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จึงเป็นมาตรการพื้นฐานทางกฎหมายที่ผู้ประกอบการ นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการอาคารต้องยึดถืออย่างเคร่งครัด เพื่อความปลอดภัยสูงสุดของผู้บริโภคและผู้อยู่อาศัยทุกคน