ปราบนอมินีอสังหาฯ สะเทือนมู้ดตลาด “ชลบุรี” กระทบ 5 ทำเล ยอดขายหาย 100 ยูนิต

เปิดตัวเลขต่างชาติถือครองที่ดิน-คอนโดผ่านนิติบุคคล พบ 5,277 รายถือครองเกินสัดส่วน 49% “นายกอสังหาฯชลบุรี” คาดบรรยากาศไม่ดี คนชะลอการซื้อ ยอดขายแนวราบหด 100 ยูนิต กระทบ 5 ทำเลติดโรงเรียนนานาชาติ “อดีตนายกฯคอนโดฯ” เสนอรัฐบาล 3 แนวทางปิดช่องนอมินี

กลายเป็นประเด็นร้อนฉ่าที่น่าจับตา หลังกระทรวงพาณิชย์ เปิดเผยข้อมูลการถือครองอสังหาฯและอาคารชุดโดยนิติบุคคลจากกรมที่ดิน จำนวน 144,706 ราย โดยตรวจสอบแล้วพบว่า เป็นนิติบุคคลที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า 125,622 ราย ในกลุ่มนี้ แบ่งเป็นการถือครองอสังหาฯ หรือโฉนดที่ดิน 123,542 ราย ถือครองโฉนดที่ดินรวม 1,269,326 แปลง เนื้อที่รวม 4,504,926.88 ไร่

ต่างชาติ 5 พันราย ครองที่ดิน-คอนโดเกินโควต้า

เมื่อแยกตามโครงสร้างผู้ถือหุ้น พบว่า 1.นิติบุคคลไทย 100% มี 87,265 ราย หรือ 70.64% ถือครองโฉนดที่ดินรวม 963,488 แปลง 2.นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุนมี 36,277 ราย หรือ 29.36% ถือครองโฉนดที่ดินรวม 305,838 แปลง โดยปัญหาอยู่ที่ตัวเลขจำนวนการถือครองที่สูงเกินกว่ากฎหมายกำหนดที่ 49% ของชาวต่างชาติทั้งอสังหาฯประเภทโฉนดที่ดินและคอนโด รายละเอียดดังนี้

• การถือครองโฉนดที่ดิน แบ่งเป็น

1.นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติร่วมลงทุน 49.01-99.99% มีจำนวน 1,311 ราย ถือครองโฉนดที่ดิน 8,633 แปลง เนื้อที่รวม 59,077.06 ไร่ โดยจังหวัดที่ถือครองโฉนดมากที่สุด 5 อันดับ ได้แก่ ชลบุรี, ระยอง, กรุงเทพมหานคร, สมุทรปราการ และฉะเชิงเทรา

และ 2.นิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติลงทุน 100% มีจำนวน 3,450 ราย หรือ 9.51% ถือครองโฉนดที่ดิน 10,029 แปลง เนื้อที่รวม 103,591.40 ไร่ โดย 5 จังหวัดที่ถือครองมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี, ระยอง, สมุทรปราการ, พระนครศรีอยุธยา และปราจีนบุรี

• การถือครองอาคารชุด หรือคอนโด แบ่งเป็น 1.นิติบุคคลต่างชาติร่วมลงทุน 49.01-99.99% มี 248 ราย หรือ 3.50% ถือครอง 1,875 ห้อง เนื้อที่ 110,405.08 ตารางเมตร และ 2.นิติบุคคลต่างชาติลงทุน 100% มี 268 ราย หรือ 3.79% ถือครอง 1,179 ห้อง เนื้อที่ 98,773.09 ตารางเมตร

คาดยอดขายอสังหาฯลด 100 ยูนิต

ขณะที่ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ (REIC) ระบุว่า การโอนคอนโดครึ่งแรกปี 2569 ของต่างชาติชะลอตัวลง มีจำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% มูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5% โดย 3 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด ได้แก่ จีน 6,874 ล้านบาท ลดลง 27.7% รัสเซีย 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75.9% และเมียนมา 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% ตามมาด้วยสหรัฐ ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย

ด้านนายมีชัย ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการ บริษัท เอสเตทครีเอชั่น จำกัด ในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯชลบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่ผ่านมาเคยมีการอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อบ้านได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยใช้สิทธิ์ผ่าน BOI โดยมีหลักเกณฑ์ เช่น ต้องลงทุน 40 ล้านบาทขึ้นไปเป็นระยะเวลา 5 ปี ให้สิทธิ์ซื้อที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยของผู้บริหารหรือสำนักงานได้

แต่เมื่อปลายปี 2567 ได้มีการยกเลิกสิทธิ์ดังกล่าว โดยยอมให้ซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 20 ไร่และให้ใช้เพื่อทำที่พักของพนักงานระดับปฏิบัติการเท่านั้น ไม่ให้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยของผู้บริหารอีกต่อไป ซึ่งทำให้ยอดขายของอสังหาฯชลบุรี โดยเฉพาะแนวราบ ได้รับผลกระทบมาต่อเนื่อง 2 ปี

“ส่วนการตั้งบริษัทนอมินีเพื่อถือครองที่ดินแบบผิดกฎหมายที่ผ่านมาอย่างที่ทราบๆกัน ก็มีทำกันจริง โดยเฉพาะต่างชาติที่ไม่มีภรรยาคนไทย แต่ปัจจุบันคนกลุ่มนี้ไม่กล้าทำแล้ว เพราะว่ากลัวการตรวจสอบจากทางราชการ ส่วนผู้ที่ถือครองที่ดินอยู่ตอนนี้ก็อยู่อย่างกังวลว่าจะโดนจับ หรือโดนมาตรการทางราชการบังคับให้ขายที่ดินออกไป” นายมีชัยกล่าว

ทั้งนี้ นายมีชัย คาดว่า หลังจากนี้ยอดขายอสังหาฯชลบุรีอาจลดลงหลักร้อยยูนิตสำหรับโครงการแนวราบทำเลที่มุ่งเป้ากลุ่มลูกค้าผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ จากดีมานด์ที่ลดลง 5 ทำเล ดังนี้ 1.พัทยา 2.รอยต่อพัทยา-ระยอง 3.บ้านฉาง 4.บางละมุง และ 5.แหลมฉบัง

เสนอ 3 แนวทางปิดช่องนอมินี

ขณะที่นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การถือครองเกินโควตาเกิดขึ้นมานานแล้ว แต่เชื่อว่าการตรวจสอบของกระทรวงพาณิชย์ นอกจากจะเกิดการกวาดล้างต่างชาติที่ถือครองผิดกฎหมายแล้ว จะนำไปสู่การปรับโครงสร้างการถือครองของต่างชาติ เพื่อสนับสนุนการซื้อขาย-อสังหาฯไทย

แบ่งเป็น 3 แนวทาง 1.ขยายระยะเวลาเช่าพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิเป็น 50-60 ปี ครอบคลุมทั้งแนวราบ แทนการซื้อขาดผ่านนอมินี และคอนโดส่วนที่เกินโควตา 49% เสนอให้ใช้สัญญาเช่าแทน 2. แก้ไข พ.ร.บ.นิติบุคคลอาคารชุด และ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน ป้องกันต่างชาติเข้าครอบงำ หรือแทรกแซงได้โดยพลการ และต้องมีบทลงโทษที่ชัดเจน และ 3.เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคำนวณเป็นอัตราเฉพาะต่างชาติ 0.3% หรือ 0.5% สูงกว่าคนไทย หรืออาจสูงกว่าอัตราเชิงพาณิชย์