CBRE แลกหมัด JLL มองต่างมุมอนาคต “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ vs โรงแรม”

นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา รองประธานฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรมของเจแอลแอล JLL-Jones Lang Lasaille กล่าวว่า วิกฤตการณ์โรคระบาดส่งผลกระทบรุนแรงต่อหลายภาคธุรกิจบริการในประเทศไทย รวมถึงธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ของกรุงเทพฯ อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับโรงแรมพบว่า ธุรกิจอพาร์ตเมนต์สามารถรับมือได้ค่อนข้างดีกว่า โดยคาดว่าโควิด-19 จะเร่งแนวโน้มการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกัน

“ในขณะที่ภาวะซบเซาของภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่ดำเนินอยู่ ส่งผลให้โรงแรมหลายแห่งในประเทศไทยปิดตัวลงเพื่อลดต้นทุน แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดดำเนินการเพื่อให้บริการแก่ลูกค้าซึ่งส่วนใหญ่เข้าพักระยะยาว”

ผลการวิจัยตลาดช่วงเดือนมกราคม-เมษายน 2563 กว่า 80% ของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดให้บริการ โดยอัตราเข้าพักลดลง -30% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ปิดกิจการชั่วคราว ส่วนโรงแรมที่ยังคงเปิดดำเนินการมีอัตราการเข้าใช้ห้องพักลดลงเฉลี่ย -50% หลายโรงแรมมีผู้ใช้บริการไม่ถึง 10% ของจำนวนห้องพัก

“นักท่องเที่ยวหรือผู้เข้าพักระยะสั้นนับว่ามีสัดส่วนต่ำจากจำนวนผู้ใช้บริการห้องพักทั้งหมดของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ แม้ว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะพยายามหันมาเพิ่มสัดส่วนผู้เข้าพักระยะสั้นเพิ่มขึ้น แต่ลูกค้ากลุ่มหลักยังคงเป็นผู้พักระยะยาว รวมถึงชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบจากโควิดน้อยกว่าธุรกิจโรงแรมที่พึ่งพานักท่องเที่ยวเป็นหลัก”

ผลการศึกษาของ JLL ระบุว่า โดยทั่วไปจำนวนผู้เข้าพักระยะสั้นและระยะยาวในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เฉลี่ย 25/75 ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาปรับสัดส่วนเป็น 40/60 ในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ไม่มีผู้เช่าระยะยาว แต่ขณะนี้เริ่มมีแบรนด์โรงแรมที่มารับลูกค้าระยะยาว เช่น แบงค็อก แมริออท เดอะ สุรวงศ์ และโนโวเทล ลิฟวิ่ง สุขุมวิท 34 ที่กำลังจะเปิดในปีนี้

นายอเล็กซ์ ซิเกด้า รองประธานฝ่ายบริหารสินทรัพย์ หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรมของเจแอลแอล กล่าวเพิ่มเติมว่า การมีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นผู้เช่าห้องพักระยะยาว ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปรับตัวรับมือได้ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในภาคบริการเมื่อเกิดวิกฤตการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว อาทิ เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 สถานการณ์วุ่นวายทางการเมืองปี 2556-2557 และเงินบาทแข็งค่าในปี 2562

ในขณะที่สถานการณ์โควิด-19 ทำให้เกิด new normal ในภาคธุรกิจบริการ เทรนด์ที่ JLL คาดว่ามีการเร่งตัวมากขึ้นคือการพัฒนาอสังหาฯ ที่มีทั้งโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโครงการเดียวกันจะได้รับความนิยมในการลงทุนมากขึ้น ปัจจุบัน เขตกรุงเทพฯ มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 90 โครงการ มากกว่า 9,500 ห้องพัก คิดเป็นสัดส่วน 7.5% ของตลาดห้องพักในภาพรวม

“การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสมีจุดแข็งและจุดอ่อนที่แตกต่างกัน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ข้อได้เปรียบมีต้นทุนต่ำ กำไรสูงกว่า เป็นธุรกิจที่มีเสถียรภาพมากกว่า ในขณะที่โรงแรมมีโอกาสรับลูกค้าและปรับค่าบริการขึ้นได้ง่ายกว่าในช่วงที่มีความต้องการใช้ห้องพักสูง เนื่องจากห้องพักไม่ติดข้อผูกมัดกับลูกค้าที่เช่าระยะยาว”

ด้าน นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ หัวหน้าแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวว่า ที่ผ่านมาการเติบโตแบบทวีคูณของภาคการท่องเที่ยวของไทยจากนักท่องเที่ยว 10 ล้านคนในปี 2546 เพิ่มเป็นเกือบ 40 ล้านคนในปี 2562 ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ค่อยๆ ปรับเปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับตลาดพักรายวันมากขึ้นเพื่อเพิ่มรายได้

“ปกติเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทำสัญญาเช่าระยะยาว ผู้เข้าพักมีอัตราการเข้าพักสม่ำเสมอแต่ค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนต่ำกว่าโรงแรม ขณะที่ผู้เข้าพักระยะสั้นอาจมีอัตราการเข้าพักผันผวนกว่าแต่ค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนสูงกว่า นี่คือเหตุผลว่าทำไมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่จึงขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมเพื่อให้สามารถเข้าถึงลูกค้าทั้งสองกลุ่มได้และเพื่อกระจายความเสี่ยง”

ทั้งนี้ การชะลอตัวทางเศรษฐกิจจากสถานการณ์โควิดส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการพักอาศัยทั้งระยะยาวและระยะสั้น จุดได้เปรียบตลาดให้เช่าระยะยาวสามารถรับมือกับผลกระทบโควิดได้ดีกว่า เพราะบริษัทส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่ารายปีให้กับพนักงานชาวต่างชาติ

“การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักยาวและพักสั้นมีแนวโน้มเป็นเทรนด์ในอนาคต อย่างไรก็ตาม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์บางแห่งเท่านั้นที่มีความยืดหยุ่นมากพอที่จะเข้าถึงตลาดทั้งสองกลุ่มได้” นายธีราธรกล่าว

เนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่สร้างมานานมีข้อจำกัดทางโครงสร้างทำให้ไม่สามารถขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมได้ และถึงแม้ว่าจะได้รับใบอนุญาตก็ไม่อาจรับประกันได้ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะมีผู้เข้าพัก ซึ่งการมุ่งเน้นไปเจาะตลาดผู้เข้าพักระยะสั้นทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ต้องแข่งขันกับโรงแรมซึ่งอาจไม่ได้ส่งผลดี

นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าที่เข้าพักระยะยาวไม่ชื่นชอบโครงการมีคนพลุกพล่าน เพราะกระทบต่อความเป็นส่วนตัวจากพฤติกรรมการพักระยะสั้นของนักเดินทาง

นอกจากนี้ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ออกแบบมาเป็นพิเศษสำหรับชาวญี่ปุ่นปรับเปลี่ยนได้ยากกว่า เนื่องจากมีการออกแบบเฉพาะเจาะจง เช่น ห้องน้ำและการตกแต่งภายในห้องพักแบบญี่ปุ่น จึงอาจจะไม่สอดคล้องต่อความต้องการของนักเดินทางที่เข้าพักระยะสั้น

“นับจากนี้ไป การให้บริการของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมุ่งสู่การผสมผสานระหว่างแขกที่เข้าพักทั้งระยะสั้นและระยะยาว แต่เป็นที่น่าเสียดายว่าไม่ใช่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกแห่งจะสามารถปรับเปลี่ยนไปสู่การเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รุ่นใหม่ ที่จะช่วยสร้างผลตอบแทนให้เพิ่มขึ้นและทำให้ก้าวผ่านวิกฤตในอนาคตด้วยการกระจายความเสี่ยงได้”