ธุรกิจท่องเที่ยว

แห่ขายโรงแรมทั่วไทย หนี้ท่วม-ถอดใจสู้โควิดไม่ไหว มองไม่เห็นอนาคต

Photo by Lillian SUWANRUMPHA / AFP

วิกฤตโควิดลากยาว ผู้ประกอบการโรงแรมสุดยื้อ-หนี้ท่วมขาดสภาพคล่อง ตัดใจประกาศขายกิจการลดภาระทางการเงิน นายกสมาคมฯยอมรับเกิดปรากฏการณ์แห่ขาย ชี้ปัจจัยสำคัญผู้ประกอบการมองไม่เห็นอนาคต  เผย “กรุงเทพฯ-ภูเก็ต-สมุย” ท็อป 3 เป้าหมายนักลงทุนต่างชาติ   กะตะกรุ๊ปเผยกองทุนสิงคโปร์-จีนส่งนายหน้าจีบซื้อโรงแรม  3 ทำเลทอง “หาดป่าตอง-กะรน-กะตะ”  โรงแรมเล็กพัทยาตายสนิท  เผยสำรวจจังหวัดท่องเที่ยวทั่วไทยประกาศขายกว่า100แห่งยอมรับส่วนใหญ่มีแต่คนขายไม่มีคนซื้อ  

ปรากฏการณ์ขายโรงแรม

นางมาริสา สุโกศล หนุนภักดี นายกสมาคมโรงแรมไทย (THA) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปรากฏการณ์ของผู้ประกอบการโรงแรมเทขายสินทรัพย์นั้นเกิดจริง เนื่องจากวิกฤตครั้งนี้ลากยาวมาเกิน 1 ปีครึ่งแล้ว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ขาดสภาพคล่อง ไม่มีเงินหมุนเวียนในระบบมานานแล้ว ทำให้ธุรกิจยืนต่อไปไม่ไหว

ที่สำคัญผู้ประกอบการทุกคนไม่สามารถคาดการณ์อนาคตได้ รวมถึงไม่รู้ว่าการท่องเที่ยวของประเทศจะกลับมาอยู่ในระดับเดิมได้เมื่อไหร่

ทั้งนี้ ยอมรับว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในวันนี้เป็นความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจต่อไปอย่างแท้จริง การตัดสินใจสินทรัพย์บางส่วนออกไปเพื่อลดภาระด้านการเงินและหาเงินเข้ามาหมุนเวียนในธุรกิจน่าจะเป็นทางเดียวที่เป็นไปได้

ประกาศขายเยอะกว่าที่เห็น

“ส่วนตัวเชื่อว่านอกจากรายการสินทรัพย์ที่ประกาศขายผ่านสื่อต่าง ๆ แล้วน่าจะมีการซื้อขายสินทรัพย์ที่เราไม่รู้อีกเยอะมาก ซึ่งส่วนใหญ่น่าจะเป็นกลุ่มที่เหนื่อยแล้ว มองไม่เห็นอนาคต หรือมีหนี้สินเยอะ โดยกลุ่มทุนที่เข้ามาซื้อก็มีทั้งกลุ่มทุนคนไทยและทุนจากต่างประเทศ

ทั้งในภูมิภาคเอเชียและอเมริกา อย่างไรก็ตาม สัดส่วนของสินทรัพย์ที่ผู้ประกอบการประกาศขายนั้น ยังถือว่าเป็นสัดส่วนที่ต่ำเมื่อเทียบกับจำนวนโรงแรมที่มีอยู่ในตลาดทั้งหมด” นางมาริสากล่าวและว่า

วิกฤตครั้งนี้ได้ดิสรัปต์ธุรกิจทั้งระบบ เหมือนเป็นสงครามทางเศรษฐกิจ ทำให้มาตรการต่าง ๆ ของภาครัฐที่ออกมานั้นไม่สามารถช่วยประคับประคองธุรกิจให้เดินต่อไปได้ทั้งระบบ

ทั้งนี้อยากให้รัฐบาลมองลงมาว่าภาคการท่องเที่ยวของไทยที่เคยสร้างรายได้เข้าประเทศจำนวนมากนั้น ขณะนี้ยังต้องการความช่วยเหลืออีกมาก

ปีนี้ปิดดีลประมาณ 17 โรงแรม

นางมาริสากล่าวเพิ่มเติมว่า สัปดาห์ที่ผ่านมาทางสมาคมโรงแรมได้ประชุมอัพเดตสถานการณ์การซื้อขายโรงแรมกับบริษัท JLL ที่ปรึกษาให้บริการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯและโรงแรม ซึ่งระบุว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้ มีโรงแรมที่ปิดดีลการซื้อขายแล้วมูลค่าราว 2.7 พันล้านบาทและอยู่ระหว่างทำสัญญาและเอ็มโอยูอีกประมาณ 3 พันล้านบาท

และคาดว่าปีนี้ทั้งปีประเทศไทยจะมีการซื้อขายโรงแรมทั้งหมดประมาณ 17 แห่ง ด้วยมูลค่า 1-1.2 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้โรงแรม 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรมในกรุงเทพฯ 3 แห่ง, ภูเก็ต 4 แห่ง, เกาะสมุย 5 แห่ง และจังหวัดอื่น ๆ 5 แห่ง โดยเป็นโรงแรมที่มูลค่าซื้อขายต่ำกว่า 500 ล้านบาท จำนวน 7 แห่ง มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท จำนวน 9 แห่ง และมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาท จำนวน 1 แห่ง

3 ทำเลเนื้อหอมของต่างชาติ

นอกจากรายงานจาก JLL ระบุว่า โดยจุดมุ่งหมายท็อป 3 ของการลงทุนโรงแรม ได้แก่ กรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย โดยราคาซื้อขายโรงแรมในกรุงเทพฯแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจากมีการไล่ล่าลงทุนโรงแรมค่อนข้างมาก

ขณะที่มีซัพพลายที่มีโอกาสสำหรับลงทุนไม่มาก แต่การระบาดของโควิด-19 ได้ทำให้ปลดล็อกโอกาสลงทุนใหม่ ๆ

สำหรับโรงแรมในภูเก็ต ราคาซื้อขายกิจการส่วนใหญ่จะมีดิสเคานต์มากกว่า 30% แต่บางทำเลก็ไม่มีส่วนลดเลย ขณะที่เกาะสมุยส่วนใหญ่จะเสนอราคาส่วนลดอยู่ที่ 15-20% และบางกลุ่มก็ลดมากกว่า 30% สำหรับโรงแรมในจังหวัดท่องเที่ยวอื่น ๆ นั้น ราคาจะมีส่วนลดมากกว่า 30%

โดยก่อนหน้านี้นายไมค์ แบทเชเลอร์ ซีอีโอหน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมภาคพื้นเอเชีย-แปซิฟิก เจแอลแอล กล่าวว่า ความมั่นใจต่อการฟื้นตัวของภาคธุรกิจโรงแรมในเอเชีย-แปซิฟิกยังคงมีอยู่สูง

โดยนักลงทุนมองที่ศักยภาพระยะยาว การลงทุนซื้อขายโรงแรมยังคงเกิดขึ้นแม้จะมีมาตรการล็อกดาวน์ แสดงให้เห็นว่านักลงทุนยังคงสนใจในตลาดการซื้อขายโรงแรมอยู่ต่อเนื่องตลอดช่วงวิกฤตโรคระบาด

นอกจากนี้ เมืองที่เป็นตลาดรีสอร์ตกลับมาได้รับความสนใจจากนักลงทุนอีกครั้ง เนื่องจากเป็นที่คาดหมายว่าจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าตลาดโรงแรมทั่วไป จากการมีความต้องการสะสมของผู้คนที่ไม่สามารถออกเดินทางท่องเที่ยวมาเป็นเวลานาน

ทั้งนี้ 4 ทำเลหลัก มัลดีฟส์-ภูเก็ต-เกาะสมุย-บาหลี คาดว่าเป็นตลาดการซื้อขายโรงแรม-รีสอร์ตเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง 2564

5 จังหวัดทั่วไทยเทขายโรงแรม

แหล่งข่าวในวงการธุรกิจโรงแรม เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เป็นที่น่าสังเกตว่า ในเดือนสิงหาคม 2564 มีผู้ประกอบการโรงแรมในหลายจังหวัด ตั้งแต่ภาคเหนือจดภาคใต้รวมหลายร้อยแห่ง ได้ประกาศขายกิจการทั้งในลักษณะประกาศขายผ่านเว็บไซต์ซื้อขายต่าง ๆ รวมถึงที่บอกขายส่วนตัวผ่านแวดวงนักธุรกิจ

โดยเฉพาะโรงแรมใน 5 จังหวัดท่องเที่ยวหลัก ได้แก่ กรุงเทพฯ, ภูเก็ต, เกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี, จ.เชียงใหม่ รวมถึงเมืองพัทยา จ.ชลบุรี เนื่องจากปัญหาสภาพคล่อง ธนาคารไม่ปล่อยกู้เพิ่มให้ ทำให้หมดเงินที่จะพยุงธุรกิจไว้ได้แล้ว

ขณะเดียวกันมีกลุ่มทุนจากต่างประเทศเข้ามาติดต่อขอซื้อทั้งในรูปของกองทุนรวม และผ่านบริษัทนายหน้าข้ามชาติ ที่มีสำนักงานสาขาในประเทศไทย โดยบริษัทนายหน้าจะติดต่อเจ้าของโรงแรมโดยตรงให้ทำโปรไฟล์ของโรงแรม เพื่อนำเสนอ รวมถึงนายทุนคนไทย

แต่ราคาที่ทุกคนเสนอซื้อกดราคาต่ำกว่าราคาตลาดกว่า 50% ทำให้ยังไม่มีรูปธรรมเกิดขึ้นชัดในส่วนของโรงแรมขนาดใหญ่ ขณะที่โรงแรมขนาดเล็กมีการตกลงปิดดีลกันได้บ้างแล้ว ในราคาต่ำกว่า 50-60% เนื่องจากบางรายอยู่ระหว่างถูกธนาคารเจ้าหนี้ฟ้องบังคับยึดทรัพย์ จึงตัดสินใจขายดีกว่าไม่ได้อะไรเลย

มีแต่คนขาย-ไม่มีคนซื้อ

สำหรับโรงแรมที่บอกขายมีทั้งขนาดใหญ่ ระดับ 4-6 ดาว มูลค่าการลงทุน 1,000-10,000 ล้านบาท ขนาดกลาง ระดับ 3 ดาว บอกขายราคา 500-1,000 ล้านบาท และโรงแรมขนาดเล็ก ระดับราคาตั้งแต่ 27-100 ล้านบาท

“ช่วงที่รัฐบาลประกาศจะเปิดประเทศนำร่องผ่านโครงการภูเก็ตแซนด์บอกซ์ ผู้ประกอบการเริ่มมีความหวังพยายามยื้อกันไว้ แต่พอโควิด-19 ระลอก 4 รุนแรง ส่งผลกระทบให้แม้แต่โครงการภูเก็ตแซนด์บอกซ์จะไปไม่รอด ทุกคนหมดเงิน ทั้งหนี้เก่ากับแบงก์พาณิชย์ กู้นอกระบบมาโปะอีกจนหมุนกันไม่ไหว

ขณะที่แนวโน้มฟื้นตัวการท่องเที่ยวจะกลับมาอาจต้องรอไปถึงปี 2567 และคงกลับมาไม่เหมือนเดิม ทำให้หลายคนยอมตัดใจขายขาดทุนเอาเงินไปโปะหนี้แบงก์ พอมีเงินเหลือติดมือนิดหน่อยก็ยังดี ทำให้วันนี้มีแต่คนขาย หาคนซื้อไม่ค่อยมี คนซื้อที่มีกดราคากันมาก”

กองทุนจีบซื้อ รร.กะตะกรุ๊ป

ด้านนางธันยรัศม์ อัจฉริยะฉาย รองประธานเครือกะตะกรุ๊ป เจ้าของธุรกิจโรงแรมในเครือ 8 แห่งในพื้นที่ภาคใต้ ทั้งภูเก็ต, พังงา, กระบี่, เกาะสมุย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้มีกองทุนจากสิงคโปร์ และจีนติดต่อเข้ามาแสดงความสนใจขอซื้อโรงแรมในภูเก็ตและเกาะสมุย

โดยในส่วนของภูเก็ตเจาะจงเฉพาะ 3 ทำเลหลัก ได้แก่ บริเวณหาดป่าตอง หาดกะรน และหาดกะตะ เนื่องจากพื้นที่ 3 หาดดังกล่าวถือเป็นทำเลทอง มีศักยภาพ ทุนต่างชาติคงวิเคราะห์แล้วว่า หากการท่องเที่ยวฟื้นกลับมาสามารถเข้ามาบริหารกิจการโรงแรมให้เดินหน้าต่อไปได้ทันที

“กองทุนเหล่านี้ติดต่อขอซื้อตรงเข้ามาเลย เพราะคงรู้ว่ากิจการแต่ละคนแบกภาระหนักจากผลกระทบของโควิด-19 รวมถึงได้แสดงความสนใจโรงแรมในเครือของกะตะกรุ๊ป ซึ่งตั้งอยู่ใน 3 หาดดังกล่าว ทั้งที่เราไม่ได้บอกขาย โดยบอกว่า ส่งคนเข้ามาสำรวจแล้ว

ตอนนี้เจ้าของโรงแรมทุกรายคงเหมือน ๆ กัน หากมีใครเสนอราคาซื้อที่ดี เราอาจสนใจพิจารณา แต่เป็นห่วงว่า ต่อไปกิจการโรงแรมในภูเก็ตจะตกไปอยู่ในมือของต่างชาติจำนวนมาก ถ้าสถานการณ์ยังหนัก”

“พักทรัพย์พักหนี้” ไม่รู้อนาคต

แหล่งข่าวจากเจ้าของโรงแรมในจังหวัดภูเก็ตอีกราย กล่าวว่า ตอนนี้หากมีใครมาเสนอราคาดีทุกคนอยากขายกิจการ เพราะเงินในกระเป๋าจะหมดแล้ว ขณะที่โครงการพักทรัพย์พักหนี้ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ให้ธนาคารพาณิชย์ดำเนินการนั้น มีลูกค้าจำนวนมากอยากเข้าโครงการ แต่ธนาคารจะเลือกเฉพาะโรงแรมที่อยู่ในทำเลดี และเคยเป็นลูกหนี้ที่ดีของธนาคารมาก่อนเท่านั้น

ขณะที่หลายโรงแรม เมื่อธนาคารเลือกให้เข้าโครงการได้ แต่เจ้าของโรงแรมเองไม่มั่นใจว่า อีก 5 ปี จะมีเงินไถ่ถอนโรงแรมที่โอนไปให้ธนาคาร กลับมาได้หรือไม่ เพราะธนาคารเจ้าหนี้ก็ไม่ได้ให้หลักประกันว่า เมื่อครบ 5 ปีจะให้กู้เงินเพื่อไถ่ถอนมาดำเนินกิจการต่อ

“กว่าธุรกิจโรงแรมจะฟื้นอีก 2-3 ปี และฟื้นมาคงไม่เฟื่องฟูเหมือนเก่า ดังนั้น เราจะหาเงินก้อนจากไหนไปไถ่ถอนกิจการคืนจากแบงก์ มันไม่คุ้มกัน ถ้าถึงที่สุดไม่ไหวบอกขายกิจการ เรายังได้เงินมากกว่า”

เชียงใหม่ขายบูทีคโฮเทล 20 แห่ง

นายพัลลภ แซ่จิว ประธานสภาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจังหวัดเชียงใหม่ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมของธุรกิจท่องเที่ยวจังหวัดเชียงใหม่อยู่ในสภาวะย่ำแย่อย่างมาก ส่งผลให้ในขณะนี้มีโรงแรมบูทีคโฮเทลขนาดเล็ก-กลางในเขตคูเมืองเชียงใหม่ราว 20 แห่งประกาศขายกิจการ ซึ่งแต่ละแห่งตั้งราคาขายไว้ที่ 30-100 ล้านบาท

โดยความเคลื่อนไหวล่าสุด มีกลุ่มทุนจากประเทศจีนหลายกลุ่มให้ความสนใจซื้อ ซึ่งเริ่มมีการดีลกับเจ้าของโรงแรมหลายแห่งแล้ว โดยกลุ่มทุนจีนจะดีลผ่านโบรกเกอร์ โดยมาพร้อมกับเจ้าหน้าที่แบงก์พาณิชย์จีนที่มีสาขาในจังหวัดเชียงใหม่ ที่จะให้สินเชื่อหากมีข้อตกลงซื้อขายกัน

นอกจากนี้ ยังพบว่ามีโรงแรมที่อยู่นอกเขตคูเมืองเชียงใหม่ ที่เป็นลักษณะอาคารสูง 7-10 ชั้น ไม่ต่ำกว่า 10 แห่ง ที่อยู่ระหว่างประกาศขายเช่นกัน

พัทยาโรงแรมเล็กตายสนิท

นายธเนศ ศุภรสหัสรังสี รักษาการประธานสภาอุตสาหกรรมท่องเที่ยวจังหวัดชลบุรี เปิดเผยว่า ภาพธุรกิจโรงแรมในพัทยา ตอนนี้ที่ประกาศขายอย่างเป็นทางการไม่ค่อยเห็น แต่จะเป็นการบอกขายกันเองในแวดวง ส่วนใหญ่จะเป็นโรงแรมขนาดเล็กระดับ 3 ดาว ที่ปิดกิจการตั้งแต่ระบาดระลอกแรก อยู่ในโลเกชั่นที่ไม่ค่อยดี เจ้าของอยากขายแต่ไม่มีคนซื้อ ส่วนโรงแรมขนาดใหญ่ไม่ค่อยมีการประกาศขาย

“คนที่ติดต่อซื้อส่วนใหญ่เป็นนายทุนจากต่างประเทศ มีบริษัทนายหน้าเข้ามาส่วนใหญ่อยากได้ทำเลดี อาทิ โรงแรม 5 ดาว ติดทะเล ซึ่งผู้ประกอบการกลุ่มนี้ยังมีเงินสดหรือเงินสำรอง ถ้าขายก็อยากได้ราคาในท้องตลาด แต่คนซื้อก็อยากต่อราคาให้ต่ำกว่า จึงยังไม่เห็นภาพการซื้อขายเป็นรูปธรรม”

สิ่งสำคัญตอนนี้คือการเยียวยาที่จะให้ผู้ประกอบการและลูกจ้าง โดยเฉพาะกลุ่มรายย่อยประมาณ 50-60% ไม่น่าจะรอด ถึงแม้เมืองพัทยาจะสามารถเปิดประเทศในช่วง 120 วันตามที่รัฐบาลประกาศไว้ แต่สถานการณ์ยังไม่ปกติ การระบาดทั่วโลกยังมีอยู่

เพราะฉะนั้นธุรกิจคงจะไม่กลับมาปกติ อาจจะกลับมาเพียง 20-30% พอการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการคงมีการจัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม คาดว่าผลประกอบการไม่น่าจะดีเหมือนในอดีต กว่าจะกลับมาปกติอาจจะต้องใช้ระยะเวลา 3 ปี

เร่ขายโรงแรมเกลื่อนเว็บ

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า จากการสำรวจการประกาศขายโรงแรมตามเว็บไซต์ต่าง ๆ อาทิ DotProperty.co.th ddproperty.co.th พบว่า ในพื้นที่ชลบุรี (พัทยา) หัวหิน (ประจวบคีรีขันธ์) ชะอำ (เพชรบุรี) เชียงใหม่ ภูเก็ต กระบี่ และสุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย)

ช่วงตั้งแต่ต้นเดือน ส.ค. ถึงขณะนี้ มีการประกาศขายโรงแรม รีสอร์ต เกสต์เฮาส์ และวิลล่าจำนวนมาก ที่ออกประกาศขายชัดเจนราว 105 แห่ง ประกอบด้วย ภูเก็ต 39 แห่ง เกาะสมุย 18 แห่ง เชียงใหม่ 16 แห่ง พัทยา 12 แห่ง หัวหิน 9 แห่ง ชะอำ 7 แห่ง กระบี่ 5 แห่ง

สำหรับจังหวัดมีการประกาศขายมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดภูเก็ต ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 39-4,900 ล้านบาท อันดับ 2 ได้แก่ เกาะสมุย มีราคาตั้งแต่ 30-1,900 ล้านบาท อันดับ 3 ได้แก่ เชียงใหม่ มีราคาตั้งแต่ 33-215 ล้านบาท อันดับ 4 ได้แก่ พัทยา มีราคาตั้งแต่ 32-1,700 ล้านบาท อันดับ 5 ได้แก่ หัวหิน มีราคาตั้งแต่ 27-766 ล้านบาท

โดยโรงแรมที่มีการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ส่วนใหญ่เป็นโรงแรมที่มีระดับราคา 20-100 ล้านบาท รวม 49 แห่ง และเป็นระดับราคา 100-1,000 ล้านบาทอีก 42 แห่ง